مقاله در مورد ماهیت فقهی و حقوقی اجاره به شرط تملیک

بخشی از مقاله

ماهیت فقهی و حقوقی اجاره به شرط تملیک
مقدمه
نیازهای اجتماعی و اقتصادی که هر روز برای جامعه به وجود می آید، نیازمند راهکارها و مکانیزم جدیدی می باشد. با توجه به ویژگیی جامعه اسلامی؛ این راهکارها باید از یک طرف دارای ویژگیهای معاملات ربوی نباشند و از طرف دیگر پاسخگوی نیازهای جامعه در زمینه فعالیت های پویا و سالم اقتصادی باشند تا از این طریق نیاز مردم را به انواع مختلف قراردادها و عقود برآورده سازند.

یکی از این راهکارها؛ قرارداد عقلایی و مورد نیاز جامعه، قرار داد (عقد) اجاره به شرط تملیک است. هر چند این قرارداد یک عقدی است جدید که بنا به مقتضای ضرورت جامعه به وجود آمده است اما می توان ماهیت فقهی و حقوقی آن را از لابلای احکام سایر معاملات و شروط بدست آورد و با تعمق در مدارک و منابع اسلامی اشکالات که ممکن است بر این قرارداد مطرح شده و یا وارد گردد، دفع گردیده و پاسخ مقتضی داده شود.

واژگان کلیدی: اجاره به شرط تملیک/ بیع/ اجاره/ تملیک/ شرط ضمن العقد.

تعریف
قرارداد اجاره به شرط تمليك عبارت است از: " تهيه و واگذاري اموال منقول و غيرمنقول توسط موجر (مالک، بانک) از طريق انعقاد قرارداد اجاره براي مدت معين مشروط براينكه مستاجر در صورت عمل به شرایط مندرج در متن قرارداد، مالك اموال منقول يا غير منقول مورد اجاره در پایان مدت اجاره گردد". [1]
تعریف دکتر منذر کهف
اجاره به شرط تملیک همان اجاره معمولی است؛ با این ویژگی که هدف در این نوع اجاره این است که مجموع اقساط اجرت عین مستأجره مساوی با قیمت و اجاره آن عین در مدت معین شده باشد چه مجموع مال الاجاره و قیمت در پایان مدت یکجا پرداخت شود و یا به صورت اقساطی. [2]

تعریف مجمع فقه اسلامی
اما در سؤال که بانک اسلامی از مجمع فقه اسلامی نموده است، مجمع مذکور این گونه جواب داده است: این عقد همان عقد اجاره است که در ضمن آن شرط شده است که موجر باید عین مستأجره را بعد از پرداخت تمام اقساط اجرت برای مستأجر هبه نماید. [3]
تعریف اداره حقوقی قوه قضائیه جمهوری اسلامی ایران
اجاره به شرط تملیک از لحاظ قضایی عبارت است از شرط بیع در ضمن عقد اجاره که با پرداخت تمام اقساط، مستأجر ( مشروط له) مالک عین مستأجره بشود. [4]

اهمیت موضوع
اجاره به شرط تمليك یکی از صحنه های فعالیت اقتصادی بانکداری اسلامی در تخصیص منابع می باشد که از این طریق جايگزين اعطای وام اعتبار به شيوه مرسوم در بانک های ربوی مي‌شود و اين ابزار با كاربرد وسيعي كه دارد مي‌تواند قسمت عمده‌اي از نيازهاي موجود در واحدهاي مختلف اقتصادی ( صنعتی، کشاورزی، معدنی، خدماتی و ...) را مرتفع نمايد و از طرف دیگر برای مشتری نیز مفید می باشد زیرا وی با اطمنان بیشتری اقساط مال الاجاره (= قیمت) را پرداخت نموده و در پایان مدت مالک عین مورد اجاره می شود.

با وجود اين، اجاره به شرط تمليك قراردادي است جدید كه با قالب‌های شناخته شده درابواب فقه معاملاتی و حقوقی منطبق نبوده لذا از لحاظ فقهی و حقوقی دچار اشکالاتی است که ذیلا به برخی از آن ها اشاره می شود:
اشکالات
1- آیا می توان این قرارداد را اجاره نامید؟ زیرا اجاره بر اساس تعریف که فقهاء از آن ارائه کرده اند، تملیک منفعت معلوم در برابر عوض معین [5]، می باشد نه تملیک عین.
2- بر فرض اینکه تملیک عین موضوع اجاره با شرط ضمن عقد لازم انجام شود، اشکال دیگری بر این قرارداد وارد است و آن اینکه متعاملین قصد جدی خرید و فروش را دارند نه قصد جدی اجاره را حال آنکه عنوان قرارداد عنوان اجاره است نه بیع. (ما وقع لم یقصد و ما قصد لم یقع)

3- اگر در ضمن عقد شرطی گنجانده شود که آن شرط جنبه اصلی داشته باشد ( هدف اصلی متعاملین شرط باشند نه عقد که جاری گردیده است) نه جنبه فرعی. به عبارت دیگر با این شرط ( شرط تملیک) ذات مقتضای عقد (اجاره) زیر سئوال برود، اشکال که ممکن است در فرض مذکور مطرح شود این است که از لحاظ ماهیت حقوقی و فقهی این قرارداد درست است یانه؟
4- شرط تملیک که در این قرارداد گنجانده می شود، مبهم است. آیا شرط نتیجه است یا شرط

فعل؟ اگر شرط نتیجه باشد ( بعد از اتمام قرارداد و وفای به شرایط مندرج در آن، موضوع مورد اجاره خود بخود به ملکیت مستأجر در آید) برخی از فقهاء شرط نتیجه را درست نمی دانند [6] زیرا تملیک بدون سبب محقق می شود که باطل است. و اگر شرط فعل باشد یعنی موجر« مالک» بعد از اتمام مدت قرارداد، موضوع مورد اجاره را به تملیک مستأجر در آورد؛ سئوال این است که مالک با

کدام یک از قراردادهای تملیکی عین مستأجره را به تملیک مستأجر در می آورد؟ با بیع، هبه، صلح و یا... علاوه اگر موجر موضوع مورد اجاره را به تملیک مستأجر در آورد در مقابل قیمتی غیر از مال الاجاره است یا در مقابل مال الاجاره یا بدون عوض تملیک کند؟ اینگونه سئوالات و اشکالات بیانگر آن است که تا هنوز جنبه حقوقی و فقهی این مسأله بدرستی مورد غور قرار نگرفته است.

از طرف دیگر نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه جمهوری اسلامی ایران نیز از وضاحت کامل در موضوع مورد بحث برخوردار نیست زیرا اداره محترم، اجاره به شرط تملیک را عبارت از شرط بیع در ضمن عقد اجاره تفسیر کرده است اما توضیح نداده است که بعد از اتمام قرارداد موجر عین موضوع اجاره را با چه قیمتی و یا بدون قیمت( قیمت همان مال الاجاره باشد) به مستأجر بفروشد و به ملکیت وی در آورد؟
نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه: اجاره به شرط تملیک از لحاظ قضایی عبارت است از شرط بیع در ضمن عقد اجاره که با پرداخت تمام اقساط، مستأجر ( مشروط له) مالک عین مستأجره بشود. [7]

ماهیت فقهی اجاره به شرط تملیک
در قرارداد اجاره به شرط تملیک هم برخی از ویژگیهای اجاره وجود دارد و هم برخی از ویژگیهای بیع. لکن نمی توان این قرارداد را اجاره یا بیع تنها دانست بلکه یک قرارداد جدیدی است با ویژگیها و آثار خاص خود. به هر حال در این مقال بدنبال پاسخ این نکته هستیم که بر فرض اینکه این قرارداد مستحدث را قرارداد اجاره بدانیم، از منظر شرعی حکم آن چیست؟.

بیع عین مستأجره
فقهاء در مبحث اجاره بحث با این عنوان دارند که: اگر مال اجاره داده شده، بعد از انعقاد قرارداد اجاره فروخته شود، اجاره درست است یا باطل؟ مستأجر برای فسخ خیار دارد یا خیر؟
فقهاء شیعه بیع را مبطل اجاره نمی دانند [8] اگر مستأجر مشتری باشد بیع صحیح است مشتری هم اجرت (مال الاجاره) را پرداخت کند و هم قیمت را. اما اینکه اجاره منفسخ می شود یا نه دو

وجه وجود دارند که طبق دیدگاه شهید ثانی "اگرقرارداد اجاره به حال خود باقی بماند بهتر است" [9]. اما اگر مشتری غیر از مستأجر باشد دوحالت دارد: مشتری می داند که مبیع اجاره داده شده است در این فرض باید تا زمان انقضاء مدت اجاره صبر کند و اگر نداند در این صورت مشتری اختیار دارد که بیع را فسخ کند یا اینکه تا پایان مدت اجاره بدون حق مطالبه اجرت( مال الاجاره) صبر کند [10] و حق خوداری از پرداخت قیمت را هم ندارد. [11]

شرط ضمن العقد
هر شرطی را می توان در ضمن عقد لازم گنجاند و آن را از این طریق لازم الوفا نمود مگر شرط که مخالف با کتاب و سنت باشد. گنجاندن شرط تملیک در ضمن قرارداد اجاره جایز است و مخالفت با کتاب و سنت ندارد.
لذا شرط تملیک در قرارداد اجاره مشمول ادله "اوفوا بالعقود" [12] و "كل شرط لا يخالف الكتاب والسنة فانه جائز" [13] و "المؤمنون عند شروطهم" [14] می شود. مگر در صورت که متعاملین قصدی جدی شان اجاره نباشد بلکه همان تملیک ضمن العقدی ( بیع و ...) باشد که در این صورت اشکال ماقصد لم یقع و ما وقع لم یقصد مطرح می شود.

العقود تابعة للقصود
فقهاء عقود را تابع قصد می دانند. در صورت که آنچه در خارج واقع شده (انشاء شده) با انچه که متعاملین قصد کرده اند یکی نباشد قرارداد و معامله باطل است. لذا یکی از فقهاء می گوید: " انشاء عناوین عقود مانند بیع، اجاره، صلح و رهن باید از حیث ایجاب و قبول مقصود متعاقدین باشد، زیرا قراردادها از عناوین قصدیه بحساب می آید که بدون قصد محقق نمی شود. زمان که متعاملین عنوان عقد را قصد کنند و با لفظ که صریح در معنای این عنوان است چه به سبب وضع و چه به

سبب قرینه ظاهر عرفی که این لفظ را دال بر آن مقصود می سازد؛ این عنوان را انشاء کنند، معنای مقصود در عالم اعتبار تشریعی محقق می شود. اما زمان که این لفظ در معنای مقصود نه وضعا و نه به سبب قرینه دلالت ندارد، معنای مقصود در عالم اعتبار تشریعی محقق نمی شود و لو

متعاقدین قصد آن معنا را هم داشته باشند زیرا قصد تنها کفایت نمی کند بلکه در تحقق قرارداد دو امر باید وجود داشته باشد: قصد و انشاء مقصود با لفظ صریح، و الا دو محذور لازم می آید؛ یا آنچه قصد کرده واقع نشده است یا آنچه واقع شده قصد نکرده است. در برخی موارد ممکن است هر دو محذور لازم آیند مثل اینکه قصد اجاره خانه ای را بنماید و با لفظ بیع آن را انشاء کند( بعتک هذه

الدار) در اینجا نه بیع محقق می شود زیرا مقصود بیع نبود و نه اجاره، هرچند مقصود مالک اجاره بود اما آنچه انشاء شده است بیع است نه اجاره (ما وقع لم یقصد و ما قصد لم یقع) [15]
تملیک که در ضمن عقد اجاره شرط شده ممکن است با یکی از عناوین زیر در پایان مدت اجاره واقع شود:

1- با قرارداد اجاره که منجر به تملیک عین موضوع اجاره از طریق هبه گردد.
2- با قرارداد اجاره که منتهی به تملیک عین موضوع اجاره از طریق بیع با قیمت معین و مندرج در قرارداد گردد.
3- با قرارداد اجاره که منتهی به تملیک عین موضوع اجاره از طریق بیع قبل از پایان مدت اجاره در مقابل قیمت که معادل اقساط باقی مانده اجاره می باشد؛ صورت گیرد.
4- با قرارداد اجاره که منتهی به تملیک عین موضوع اجاره از طریق بیع تدریجی گردد.

5- با قرارداد اجاره که منتهی به تملیک عین موضوع اجاره از طریق صلح در پایان مدت اجاره گردد.
6- اجاره ای که همراه با تملیک در آغاز قرارداد باشد به این معنا که ملکیت عین با عقد بیع به مشتری ( مستأجر) با استثنا منافع آن عین، در آغاز مدت اجاره منتقل شود سپس منافع آن عین به خود همین مشتری با قرارداد اجاره فروخته شود. [16]

البته این فرض با آنچه اجاره به شرط تملیک نامیده می شود سازگاری ندارد. زیرا در قرار داد اجاره به شرط تملیک فرض بر این مبنا استوار است که عین مورد اجاره تا پایان مدت اجاره در ملکیت موجر ( مالک) باقی است و بعد از آن مدت به تملیک مستأجر در می آید.

7- با قرارداد اجاره که منتهی به تملیک قهری عین موضوع اجاره بدون عقد دیگر گردد. بدین معنا که بعد از به پایان رسیدن مدت اجاره عین موضوع اجاره خود بخود به ملکیت مستأجر در آید. (شرط نتیجه)
نتیجه
به هر حال اجاره به شرط تملیک عقد جدیدی است که می توان آن را با عنوان مستقل یا تحت عنوان اجاره به شرط تملیک به یکی از صورت های مذکور محقق نمود و از لحاظ شرعی نیز با رعایت شرایط که قبلا بدان اشاره گردید؛ درست است. اما باید نکات را برای آگاهی و اطلاع متعاقدین رساند تا انشاء قرارداد با توجه به ویژگی های که این قرارداد دارد انجام شود در غیر این صورت همان اشکال " ماقصد لم یقع و ما وقع لم یقصد" مطرح خواهد شد که در صورت وارد بودن این اشکال صحت عقد مزبور مورد تردید جدی قرار خواهد گرفت.

پی نوشت:
[1] - این تعریف تلفیقی از دو تعریف است که آقایان موسویان، سید عباس/ جزوه فقه معاملات بانکی ص 54 / خدادوستان، تيمور/ اجاره به شرط تمليك در حقوق ايران و مقايسه آن با حقوق فرانسه، پایان نامه ( کارشناسی ارشد) دانشگاه امام صادق(ع)، دانشكده معارف اسلامي و حقوق، 1378( سایت مركز اطلاعات و مدارك علمي ايران (کرده اند
[2] - الاجارة المنتهیة بالتملیک و صکوک الاعیان الموجرة/ دکتر منذر قحف ص7 برگرفته شده از: سایت http://www.kahf.net

[3] - همان
[4] - -جزوه فقه معاملات بانکی/ موسویان/ 56
[5] - وهي تمليك منفعة معلومة بعوض معلوم/ المختصر النافع، محقق حلي / 151 چاپ مؤسسه بعثت، تهران و شرح اللمعة، شهيد ثاني ج 4 / 327 (کلانتر)
[6] - آیت الله حكيم، مستمسك العروة - ج 13/ 305 و آیات عظام" تبریزی و فاضل" مجموعه آرای فقهی قضایی در امور حقوقی، ج1، / 27تا29 به نقل از جزوه فقه معاملات بانکی، موسویان، سید عباس/ 55
[7] - جزوه فقه معاملات بانکی/ موسویان/ 56
[8] - مسالك الأفهام - شهيد ثاني ج 5 / 174 ، شرح اللمعة - شهيد ثاني ج 4/ 327، المختصر النافع- محقق حلي /151، كفاية الأحكام- محقق سبزواري / 124 و ریاض المسائل ج9 سید علی طباطبایی/195
[9] - مسالك الأفهام، شهيد ثاني ج 5 / 174 چاپ دانش ( جدید)
[10] - منا بع پیشین
[11] - شرح اللمعة، شهيد ثاني ج 4/327 ( کلانتر)
[12] - سوره مائده/1

[13] - وسائل الشيعة ( چاپ آل البيت ) - شیخ حر عاملي ج 18/ 16، الكافي ج5 / 169 حديث 1 ، ومن لا يحضره الفقيه ج3 / 127 حديث 551 - 553 ، والتهذيب ج 7 / 22 حديث 94 و 98 وص 25 حديث 107... عن عبد الله بن سنان ، عن أبي عبد الله ( عليه السلام ) قال : سمعته يقول : من اشترط شرطا مخالفا لكتاب الله فلا يجوز له ولا يجوز على الذي اشترط عليه والمسلمون عند

شروطهم مما وافق كتاب الله عزوجل. و ایضا: عن عبد الله بن سنان عن أبي عبد الله ( عليه السلام ) قال : المسلمون عند شروطهم إلا كل شرط خالف كتاب الله عز وجل فلا يجوز.
[14] - التهذيب ج7 / 371 حديث 1503 ، والاستبصار ج3 / 232 حديث 835 ، والمغني لابن قدامة ج4 / 384
[15] - القواعد الفقهية – آیت الله سيد محمد حسین بجنوردى ج 7 / 62 نشر الهادی- قم
[16] - الاجارة المنتهیة بالتملیک و صکوک الاعیان الموجرة/ دکتر منذر قحف /7