بخشی از مقاله
اميد به تملك مسكن در ايران
دنياي اقتصاد- يافته‌هاي مركز مطالعات دانشگاه علم و صنعت نشان از آن دارد كه شاخص دسترسي به مسكن (نسبت قيمت متوسط يك واحد مسكوني به متوسط درآمد سالانه خانوار) از عدد 12 گذشته است، در حالي كه اين شاخص نبايد در شرايط استاندارد از عدد 5تجاوز كند. همچنين سهم هزينه مسكن در بودجه خانوار كه بايد حول و حوش 30درصد باشد، براي دهك‌هاي پايين درآمدي در كلان‌شهرها از 70درصد گذشته است.
آمار نگران‌كننده از هزينه مسكن در ايران
طول انتظار براي صاحبخانه شدن در ايران از 12 سال گذشته است. اين شاخص در شرايط استاندارد نبايد از عدد 5 تجاوز كند.
چنانچه دولت، مسكن 6 دهك اول جامعه را تامين كند در اين صورت شرايط براي اجراي طرح تحول اقتصادي فراهم خواهد شد فريد قديريتازه‌ترين تحقيقاتي كه مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت در حوزه مسكن انجام داده نشان مي‌دهد شرايط حاكم بر بازار مسكن نه تنها هنوز براي صاحبخانه شدن دهك‌هاي ميان‌درآمدي مناسب نيست بلكه روز به روز توان اقتصادي دهك‌هاي 4 و 5 و 6 در بازار براي تامين مسكن كاهش مي‌يابد و عملا اين دسته از تقاضاها به دهك‌هاي پايين‌‌تر نزول مي‌كنند.
اين مركز براي بهبود اوضاع مسكن در كشور راهكاري ارائه كرده كه دولت را نه تنها در اين مسير بلكه در اجراي طرح هدفمند كردن يارانه‌ها نيز كمك خواهد كرد. در راهكاري كه نهاد تحقيقاتي دانشگاه علم و صنعت براي تامين مسكن محرومان به دولت پيشنهاد كرده توزيع مناسب و كم‌هزينه منابع زمين شهري، توزيع مناسب منابع اعتباري، منابع بانكي و منابع يارانه‌اي مورد اشاره قرار گرفته كه عمل به آنها در ميان مدت مي‌تواند دغدغه مسكن در گروه‌هاي كم‌درآمد را
مرتفع، سطح رفاه را افزايش و سبد هزينه خانوارها را كوچك كند.اين نهاد پيش‌بيني كرده با تامين مسكن محرومان دولت مي‌تواند يارانه‌ها را بدون اعمال فشار اقتصادي به خانوارها به صورت هدفمند در جامعه توزيع كند. متن كامل گزارش گروه سياست‌گذاري مسكن مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت در اين باره را در زير بخوانيد:
سهم هزینه مسکن در سبد خانوار
این شاخص جزء شاخص‌هایی است که ناظر به توانمندی خانوار در دستیابی به مسکن متناسب با نیاز است. طبق تعریف نسبت هزینه ماهیانه مسکن به درآمد ماهیانه خانوار به منزله شاخص «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار» است. برای مثال اگر این شاخص معادل 30درصد باشد، به این معنا است که هر خانوار باید به‌طور متوسط ماهیانه 30درصد از درآمد خود را برای پرداخت هزینههای مسکن، اعم از پرداخت اجاره‌بها یا اقساط خرید بپردازد. این شاخص در
کشور ایران به‌طور میانگین معادل
5/31درصد است اما در کلان‌شهرها در دهک‌های پایین درآمدی شاخص سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به رقم بالای 70درصد نیز می‌رسد. این در حالی است که در کشورهای موفق در حل معضل مسکن شاخص سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به کمتر از 20درصد رسیده است. به همین دلیل موفقیت بخش مسکن در افق چشم‌انداز 20 ساله نیازمند کاهش این شاخص به زیر 20درصد است.
هزینه دسترسی به مسکن
شاخص هزینه دسترسی به مسکن برابر «نسبت میانگین قیمت مسکن متوسط در بازار آزاد به میانگین درآمد سالانه خانوار» است. شاخص هزینه دسترسی مسکن بیان‌گر میزان توانمندی خانوار در دسترسی به مسکن متناسب با نیاز است. در واقع بر طبق این شاخص، میزان سال‌های انتظار برای تملک یک مسکن مناسب از طریق پس‌انداز تمامی درآمد سالیانه مشخص می‌شود. برای مثال اگر شاخص دسترسی در کشوری معادل 4 باشد، به این معنی است که یک خانوار با درآمد متوسط در آن کشور می‌تواند با پس‌انداز کردن کل درآمد خود در 4 سال، هزینه خرید یک مسکن متوسط را بپردازد. این شاخص به‌طور متوسط در منطقه آسیا معادل 4/8، در آفریقا 9/6 و در کشورهای صنعتی 3/4 است.
در حالی‌که در شرایط استاندارد شاخص هزینه دسترسی به مسکن نباید از عدد 5 تجاوز کند، این شاخص در ایران از عدد 12 گذشته است.
بنابراین به منظور حل مشکل بخش مسکن کشور، ضروری است در افق چشم‌انداز 20 ساله این شاخص به عدد 5 کاهش یابد.
تراکم خانوار در واحد مسکونی
شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی بیان‌کننده میزان موجودی مسکن کشور در برابر تعداد خانوارهای موجود در کشور است. این شاخص از تعیین نسبت میان تعداد خانوارهای موجود به کل موجودی مسکن بدست می‌آید و نشان‌دهنده تعداد خانوار موجود به ازای هر واحد مسکونی است. این شاخص در کشورهای موفق در حل معضل مسکن در حدود 9/0 است و در کشورهای ناموفق بالای عدد يك است، به این معنا که به ازای هر یک واحد مسکونی بیش از یک خانوار وجود دارد. در این حالت تعدادی از خانوارهای کشور یا به‌صورت مشترک در یک واحد مسکونی زندگی می‌کنند و یا در جایی
زندگی می‌کنند که طبق استانداردها به آن «مسکن» اطلاق نمی‌شود. در شرایطی نیز که این شاخص زیر عدد يك است به ازای هر یک واحد مسکونی کمتر از یک خانوار وجود دارد. به‌طور کلی در شرایط ایده‌آل و تعادل در بازار مسکن هر یک خانوار از یک واحد مسکونی متناسب با نیاز بهره‌مند است. علاوه بر این به منظور حذف اثرات منفی ناشی از توزیع
نامناسب موجودی مسکن و خانوار در پهنه کشور و وجود خانه‌های خالی برای فراهم آوردن امکان جابجایی و نیز پذیرش تقاضاهای جدید ناشی از ازدواج، ضروری است موجودی مسکن بیش از تعداد کل خانوارهای کشور باشد. با توجه به این امر در شرایط استاندارد ضروری است شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی در یک کشور در حدود 9/0 باشد تا مسکن از یک کالای سرمایه‌ای به یک کالای مصرفی بادوام تبدیل شود. به همین دلیل برای حل مشکل اقتصادی مسکن در افق چشم‌انداز 20 ساله کشور ضروری است شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی به 9/0 برسد.
نقش تامين مسكن در اجراي طرح تحول اقتصادي
بالا بودن هزینه مسکن در زندگی علاوه بر فشار آوردن بر خانوار برای تامین یکی از ابتدایی‌ترین نیازهایش، منجر به عدم امکان بهره‌مندی از دیگر فرصت‌های سرمایه‌گذاری اقتصادی نیز می‌شود. با توجه به این امر نقش مسکن در رفع فقر اقتصادی خانوار بسیار تعیین‌کننده است.
از دیگر مسائلی که نقش مسکن را در رفع فقر اقتصادی خانوار پررنگ می‌سازد، ارتباط مساله مسکن با اشتغال است. تولید مسکن منجر به ایجاد اشتغال قابل توجهی می‌شود. بخش‌های مختلف اقتصادی عموما یا درآمد خانوار را افزایش و یا هزینه خانوار را کاهش می‌دهند اما بخش مسکن تنها بخشی است که در صورت اتخاذ سیاست‌های اصولی افزایش تولید و عرضه مسکن می‌تواند به صورت هم‌زمان هزینههای خانوارهای فاقد مسکن را با تامین مسکن مناسب کاهش
داده و درآمدهای خانوار ناشی از اشتغال در بخش تولید مسکن را افزایش دهد. توجه به این نکته ضروری است که درآمد ناشی از اشتغال بخش مسکن به دلیل اینکه تولید و عرضه مسکن را به همراه دارد منجر به تورم در این بخش نمی‌شود. بنابراین تامین مسکن محرومان برای رفع فقر و برقراری عدالت اقتصادی در اولویت قرار دارد. همچنین تامین مسکن
محرومان کشور از آنجا که در عمل منجر به کاهش سهم قابل توجهی از هزینههای خانوار می‌شود، این امکان را به دولت می‌دهد تا شرایط را برای اجرای تحولات اقتصادی نظیر هدفمند کردن یارانه‌ها بدون اعمال فشار اقتصادی بر خانوار فراهم سازد. برای مثال دولت سالانه رقمی معادل 4هزار میلیارد تومان جهت یارانه نان می‌پردازد. این در شرایطی است که کالایی نظیر نان سهم ناچیزی از سبد هزینه خانوار را به خود اختصاص می‌دهد و در صورت کنترل سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در محدوده 20درصدی برای دهک‌های پایین‌درآمدی، حتی حذف چنین یارانه‌ای از نان (چند برابر شدن قیمت نان) تأثیر قابل توجهی بر کاهش توان اقتصادی خانوار نخواهد داشت.
تحلیل تقاضای مسكن محرومان
تقاضای محرومان در بخش مسکن آن دسته از تقاضاهای موجود در بازار مسکن هستند که به‌‌رغم احتیاج به مسکن، فاقد توانمندی اقتصادی تامین مسکن خود هستند و دولت موظف است بنابر اصول 3، 31 و 43 قانون اساسی نسبت به تامین مسکن این اقشار اقدام کند.
شاخص هزینه دسترسی به مسکن، شاخص تعیین‌کننده تقاضای محرومان در بخش مسکن است. آن دسته از تقاضاهای بخش مسکن که دارای شاخص هزینه دسترسی به مسکن بالای عدد 5 هستند، جزو تقاضای محرومان این بخش قرار می‌گیرند.
با نگاهی دقیق‌تر به طیف تقاضای محرومان در بخش مسکن مشاهده می‌شود که این تقاضاها به دو دسته تقسیم‌بندی می‌شوند:
الف) دهک‌های میان‌درآمدی که شاخص هزینه دسترسی به مسکن در آنها بین عدد 5 تا 10 است ب) دهک‌های پایین‌درآمدی که شاخص هزینه دسترسی به مسکن در آنها بالاتر از عدد يك است.
تقاضاهای محرومان عضو دهک‌های پایین درآمدی تحت عنوان تقاضاهای مصرفی غیر موثر شناخته می‌شوند چرا که به هیچ وجه توانایی حضور در بازار را ندارند.
با توجه به اینکه تنها چهار دهک بالای درآمدی توان تامین مسکن خود را دارند، ضروری است سیاست‌گذاری دولت معطوف به خانوارهای محروم باشد. علاوه بر این به دلیل توان اقتصادی بسیار پایین سه دهک پایین درآمدی، ضروری است در کنار سیاست‌های کلی تامین مسکن محرومان، سیاست‌های خاصی برای این دسته از متقاضیان در نظر گرفته شود. هرچند شاخص‌های ناظر بر توانمندی خانوار در تامین مسکن (شاخص هزینه دسترسی به مسکن) در میان دهک‌های درآمدی پایین جامعه بسیار بدتر از دهک‌های میان درآمدی است، لکن شرایط حاکم بر بازار مسکن باعث شده است تا روز به روز توان اقتصادی دهک‌های میان درآمدی در بازار برای تامین مسکن کاهش یافته و عملا این دسته از
تقاضاها به دهک‌های پایین‌تر نزول کنند. به همین جهت نخستین اقدام باید جلوگیری از افزایش تعداد محرومان در جامعه باشد. از سوی دیگر اتخاذ سیاست اصولی جهت تامین مسکن محرومان عضو دهک‌های میان درآمدی جامعه به حذف قابل توجهی از تقاضا در بازار مسکن منجر شده و در نتیجه کاهش نسبی قیمت مسکن را به دنبال دارد. چنین شرایطی منجر به بهبود شرایط مسکن برای دهک‌های پایین درآمدی جامعه نیز می‌شود. در واقع تلاش برای تامین مسکن
گروه‌های میان درآمدی منجر به تاثیر مثبت بر روی تامین مسکن گروه‌های پایین‌درآمدی می‌شود اما عکس این شرایط امکانپذیر نیست. به همین جهت ضروری است تامین مسکن گروه‌های میان‌درآمدی در اولویت سیاست‌گذاری قرار گیرد.
