بخشی از مقاله
عنوان:
بررسی و شناسایی عوامل تاثیرگذار بر درآمدهای پایدار شهرداری (مطالعه موردی: شهرداریهای استان مازندران)
چکیده
منابع درآمد پایدار، عنصر و حلقه مفقوده ای است که فقدان آن عملکرد مدیریت شهری را به شدت تحت تأثیر منفی قرار می دهد و این مدیریت را از برنامه ریزیحتّی میان مدت، خلع سلاح خواهد کرد .هدف پژوهش ارائه مدلی از عوامل مربوط به درآمدهای پایدار شهرداری استان مازندران می باشد. در این مقاله سعی بر آن است تا از چهار مولفه اصلی با عناوین :افزایش نرخ عوارض بر ارزش زمین، شیوه های تأمین مالی و پولی به عنوان یک منبع دریافتی شهرداری با این رویکرد که می توان مبدل به یک درآمد غیرمستقیم گردد، کمک های دولت به شهرداری و نظام تشخیص و وصول عوارض شهرداری به عنوان چهار عامل مؤثر در تحصیل درآمدهای پایدار شهرداری بهره برده و به بررسی امکان دستیابی به حداکثر اثربخشی و کارایی عوامل فوق پرداخته و به شناسایی اولویت و داشتن بیشترین تأثیر این عوامل بر درآمدهای پایدار شهرداری می پردازیم و آنها را مورد تحلیل قرار می دهیم. نتایج تحقیق نشان می دهد فرضیه مورد استفاده مورد تائید قرار گرفتند و به ترتیب اهمیت افزایش نرخ عوارض بر ارزش زمین و نظام تشخیص و وصول عوارض شهرداری و بعد از آن روابط مالی بین دولت و شهرداری و در نهایت دسترسی به بازارهای مالی وپولی و تامین مالی از این طریق به عنوان چهار عامل مهم و تاثیرگذار در رسیدن شهرداری به درآمدهای پایدار می باشند.
واژگان کلیدی :منابع درآمدی پایدار، رو شهای تأمین مالی و پولی، عوارض بر ارزش زمین، روابط مالی دولت و شهرداری، نظام تشخیص و وصول عوارض
1
-1 مقدمه
از آنجایی که نیازهای شهرها روز به روز افزایش پیدا کرده و نمودار توقعات و نوع و سطح انتظارات نیزدر حال تغییر است، لازم است که منابع درآمدی شهرداری ها نیز متناسب با این افزایش، گسترش یابد . در واقع باید گفت که امروزه سامانه شهرداری از یک نهاد صرفاً خدماتی به یک ارگان اجتماعی تبدیل شده و یکی از عناصر مهمی که می تواند مدیریت شهر را در انجام ماموریت ها موفق دارد، برخورداری از منابع درآمدی پایدار است تا در سایه آن بتواند به نیازها و انتظارات پاسخ دهد اما متأسفانه این صندوق پایدار در اختیار مدیریت شهری ایران وجود ندارد. در واقع، مدیریت شهری نیازمند یک نظام پایدار درآمدی است تا از طریق آن بتواند به وظایف ذاتی خود عمل کند؛ اداره مطلوب شهر و ارائه خدمات مناسب به شهروندان و هدایت پروژه های عمرانی مستلزم دستیابی به منابع درآمدی پایدار است . منابع درآمد پایدار، عنصر و حلقه مفقوده ای است که فقدان آن عملکرد مدیریت شهری را به شدت تحت تأثیر منفی قرار می دهد و این مدیریت را از برنامه ریزیحتّی میان مدت، خلع سلاح خواهد کرد.
دستیابی به منابع درآمدی پایدار که دارای ویژگی های مطلوب بودن، انعطاف پذیر بودن و با ثبات بودن باشد، منجر می شود که ساختار درآمد از حداقل ریسک و نوسان، برخوردار باشد و مدیریت شهری خواهد توانست با اطمینان خاطر از تأمین منابع مالی مورد نیاز، به برنامه ریزی برای شهر و فضای شهری بپردازد و بدین ترتیب در نهایت، ابتکار عمل در اختیار مدیریت شهری قرار می گیرد و می تواند در اداره شهر خلاقیت به کار برد. علی رغم تمامی مزایایی که درآمدهای پایدار به دنبال دارد که گوشه ای از آن نیز آورده شد، درآمدهای پایدار نتوانسته است سهم بالایی از درآمدهای شهرداری ها را به خود اختصاص دهد.
اصولا در یک اقتصاد شهری سالم همه فعالان اقتصادی اعم از بنگاه های بخش عمومی، دولتی و خصوصی که استفاده کننده امکانات شهری هستند، متناسب با بهره ای که از خدمات و فضای شهر می برند، پرداختنی متناسب با سهم خود نیز به شهر دارند که از آن به عنوان "عوارض " یاد می شود، در سالهای اخیر به جهت فقدان منابع مالی مناسب و ضرورت خدمات رسانی، بخش عمده درآمد شهرداری از طریق فروش "تراکم" بوده است که از زمره درآمدهای ناپایدار به شمار می آید. در حالیکه اگر مدیریت شهری بخواهد در چارچوب اصول توسعه پایدار حرکت کند، باید متکی به درآمدهای پایدار باشد که از جمله مهمترین آن عوارض نوسازی و عمران شهری است. این همان چیزی است که، شهردار نور هم با انتقاد از آن 75 درصد درآمدهای شهرداری های استان مازندران را متکی بر ساخت و ساز می داند و با ناپایدار دانستن این درآمدها، از کاهش درآمدهای پایدار شهری در طول چند سال گذشته از 40 درصد به زیر 20 درصد ابراز نگرانی کرده است. نگرش موردی و مقطعی به نظام درآمدی شهرداری ها و عدم تعیین تکلیف آن در قالب یک نظام کلان اقتصادی، عدم شفافیت نظام بودجه و درآمد شهرداری های استان مازندران به همراه توزیع نامناسب بعضی از درآمدها و نبود ساختار تشکیلات مناسب از دیگر چالش های درآمدی است. حال مسئله این است که چگونه می توان عوامل مربوط به چالش های درآمدی شهرداری را شناسایی و حل نمود و به درآمدهای پایدار با حاشیه ایمنی قابل قبولی رسید.
علاقه به شهرها در سراسر جهان روز به روز در حال افزایش است که بخشی از آن بدین دلیل است که در مقایسه با گذشته، افراد بیشتری در شهرها زندگی می کنند و بخشی دیگر به دلیل این است گه گرایشات اخیر به تمرکز زدایی مالی و جهانی شدن، اهمیت شهرها را پررنگ کرده است. جهانی سازی به معنای آن است که این شهرها هستند که در صحنه بین الملل در حال رقابت می باشند و تمرکز زدایی مالی منجر به واگذاری قدرت و مسئولیت از حکومت های مرکزی و استانی به سطوحمحلّی و شهرداری ها می شود و این امر آنها را مسئول دامنه وسیعی از خدمات و زیرساخت ها می کند.
ایجاد زیرساخت ها و زیربناها و اجرای طرح های توسعه شهری با نگرش واقع بینانه به مسائل و مشکلات و نارسایی های کنونی شهرها، مستلزم انجام سرمایه گذاری های کلانی است که در قالب عوارض و عواید شهرداری ها و در چارچوب قوانین حاکم بر سازمان ها یمحلّی بایستی تأمین گردد .انجام اقدامات اساسی در رابطه با اصلاح بافت فیزیکی اکثر شهرها به ویژه بافت قدیمی آنها، بر طرف نمودن نارسایی های معابر، مشکلات ترافیکی، کمبود تأسیسات و تجهیزات شهری، اصلاح سیستم های حمل و نقل درون شهری، توسعه فضای سبز، مقابله اساسی با آلودگی هوا و اجرای طرح های زیربنایی در زمینه ایمن سازی شهرها در مقابل بلایای طبیعی، همگی مستلزم تأمین منابع درآم دی کافی، مطمئن و پایدار است . این امرعملاً در چارچوب انواع تعرفه های عوارض و درآمدهای فعلی امکان پذیر نیست . در طرف مقابل شرایط اقتصادی و درآمدی خانوارهای شهری، حداقل در برخی از مناطق و محلات امکان افزایش این گونه عوارض و عواید را محدود می سازد. در کشورها ی توسعه یافته، شهرداری ها به دلیل دارا بودن وظایف گسترده که بخش عمده ای از امور شهر را به عهده دارند با هماهنگی کامل سایر دستگاه ها ی ذیربط به انجام امور شهری می پردازند .این امر باعث گردیده تا شهرداران و شهرداری ها از جایگاه و منزلت والایی برخوردار بوده و دارای اختیارات بسیاری باشند؛ در حالی که در ایران اتکای بیش از
2
حد بسیاری از شهرداری های کشور، به ویژه کلان شهرها به درآمدهای ناشی از بخش مسکن و ساختمان علاوه بر تأثیرگذاری آن بر افزایش و تشدید رشد قیمت ها، شهرداری ها را در مقاطع زمانی مختلف با مشکلات و بحر ان های مالی مواجه ساخته است.
با توجه به آنکه 75 از درآمدهای شهرداری های استان مازندران جزء درآمدهای ناپایدار است و این نوع وصول درآمد دارای سه اصل مطلوب بودن، انعطاف پذیر بودن و با ثبات بودن نمی باشد و همیشه در خطر کاهش عوارض ناشی از ساخت و ساز به دلایل مختلف هستیم، این نوع از عوارض قابل اتکا نیست که بتوان بر مبنای آن برای شهرداری های استان مازندران برنامه بلند مدت و میان مدت تنظیم نمود. لذا ضروری است؛ نسبت به شناسایی عوامل مربوط به درآمدهای پایدار اقدام گردد. همچنین این تحقیق از آن سو اهمیت می
یابد که توسعه پایدار فقط در قالب و محدوده درآمدهای پایدار محقق می گردد.
-2 پیشینه تحقیق
اولین محدودیت برای حل مسایل شهری و ناکارآمدی خدمات رسانی به شهروندان ناشی از فقدان منابع مالی کافی است . صاحبنظران مسا یل مالیه ی عمومی معیارها و راهکارهای متفاوتی برای تأمین منابع درآمدی شهرداری ها ارایه کردند .تجارب کشورهای مختلف نشان می دهد مهمترین منابع مالی شهرداری ها را مالیات و عوارض و پس از آن کمک های دولتی در قالب بودجه های جاری حکومت های محلی و تأسیسات و تجهیزات محلی نهایتاًو استقراض تشکیل می دهد(آیت الهی، .(1387
همچنین، ترکیب بهینه ی منابع مالی شهرداری ها مجموعه ای از فروش کالا و خدمات شهری، انواع مالیات و عوارض و کمک های مالی دولت مرکزی را شامل می شود .با مقایسه ی بین شهرداری های استان مازندران و شهرداری های آمریکا می توان گفت که بیشترین منبع درآمدی شهرداری های استان مازندران ناشی از بخش زمین و ساختمان یعنی فروش تراکم است و کمک های دولتی درصد خیلی کمی را تشکیل می دهد در حالی که درصد قابل ملاحظه ای از درآمدهای شهرداری های آمریکا از منبع کمک های دولتی است(.(O, Sullivan, 2003 بنابراین در ارزیابی مالیات ها به عنوان یک منبع عمده ی درآمدی، سه هدف عمده؛ انتقال منابع از بخش خصوصی به بخش عمومی، توزیع منصفانه ی هزینه ها بین سطوح مختلف، و افزایش رشد اقتصادی برای مالیات ها ارایه شده است.
در کشور ما شیوه های تأمین منابع درآمدی شهرداری ها مشتمل بر روش های کسب درآمد شامل فروش مستقیم خدمت، اخذ مالیات محلی، کمک های دولتی، وام و استقراض می باشد که باید از منظر معیارهای بهینگی و سپس عدالت مورد ارزیابی دقیق قرار گرفته تا کفایت آن منبع تأمین مالیاتی مشخص شود که در این صورت می توان آن را ساده ترین و زودیاب ترین روش های کسب درآمد معرفی نمود(معزی مقدم، .(1381 در نتیجه شهرداری ها برای تأمین مخارج خود، هم باید از منابع مالی داخلی و هم منابع مالی دولت بهره مند شوند ولی با بزرگتر شدن اندازه شهر، سهم کمک های دولتی می تواند کاهش یابد(عابدین درکوش، .(1382 بررسی منابع درآمدی شهرداری ها روشن می سازد که منابع درآمدی پایدار سهم ناچیزی در تأمین مالی شهرداری ها دارند بنابراین درآمد شهرداری ها باید در ماهیت خود به سمت منابع پایدار، منظم و قابل وصول حرکت کند و منابع درآمدی ناپایدار جای خود را در ردیف های درآمدی شهرداری ها به منابع پایدار، مستمر و قابل وصول بدهد (علی آبادی و معصوم، .(1380 به گونه ای که مناسب ترین منبع درآمدی در حوزه ی اقتصاد شهری را می توان کارآمد نمودن نظام تشخیص اقتصادی منابع دانست که زیربنای رشد
اقتصادی را برای همه ی شهرداری ها فراهم می سازد و عواملی چون نیروی انسانی کارآمد، ساختار سازمانی مناسب، آموزش تخصصی و حرفه ای مدیران، ایجاد و توسعه ی بانک اطلاعات و ضوابط و آیین نامه ها و دستور کارهای اجرایی در حوزه ی درآمدی می تواند سبب کارآمدی این نظام گردد(رزازیان، .(1387
در نهایت مالیات و وضع عوارض بر املاک و دارایی های غیر منقول- اعم از واحدهای صنعتی، مسکونی، تجاری، تفریحی، زمین و جزء اینها - می تواند منبع درآمدی مناسبی برای شهرداری ها باشد و شهرداری های ایران می توانند با استفاده از تجارب سایر کشورها در جهت چگونگی وصول این منبع درآمدی در جهت تأمین منابع جدید درآمدی استفاده کنند(جمشیدزاده زیازی، .(1380
تراسبرگ(( 2003 وضع عوارض بر دارایی در بالتیک را بررسی کرده است .وی در این تحقیق، مالیات بر دارایی را منبع درآمدی قدیمی می داند که به وسیله دولت های محلی جمع آوری می شود .وی در ادامه به ویژگی های مناسب سیستم درآمدی اشاره می کند و یک سیستم درآمدی مناسب را سیستمی می داند که درآمد کافی و پایدار در طول زمان ایجاد کند .همچنین اثر خنثی بر تصمیمات مؤدی مالیاتی داشته باشد .وی با توجه به این معیارها، مالیات بر دارایی را به عنوان منبع مناسب برای دولت های محلی مطرح کرده است .از دیدگاه وی، این منبع درآمدی مکانیزمی برای استقلال اقتصاد محلی و تمرکز زدایی مالی است .از نظر محقق، محدودیت های مالیات بر دارایی ناشی از کوچک بودن پایه مالیاتی و مشکل ارزیابی زمین است.
3
چن((2005 در مطالعه ای نشان داد تأمین مالی بسیاری از پروژه های که توسط شهرداری ها انجام می شود، مشارکت کنندگان و مسئولان پروژه نسبت به دولت به خوبی دارای اطلاعات هستند .این موضوع از طریق معرفی یک تقارن اطلاعاتی بین دولت و دیگر سهام داران منظور می شود.فرض می شود که دولت توزیع ریسک را م یداند اما ارزش دقیق آن را نم یداند، در حالی که قرض دهندگان و مسئولان پروژه به طور کامل در مورد ریسک پروژه اطلاعات دارند.
مریلی و همکاران (2007) نشان دادند در هند، تلاش های قبلی برای ارتقاء محلات پر جمعیت شهر به طور عمده توسط سازمان های دولتی انجام می شده است .در مورد پروژه های بازسازی محلات شهری که با حمایت اعتباری مؤسسات مالی اجرا شد، میزان بازیابی منابع از خانوارها بسیار کم بوده و این موضوع سازمان های دولتی را از پذیرش این منابع مالی بازداشت .در حالت کنونی با وجود حجم وسیعی از نواحی فقیر نشین شهری، پایان یافتن یارانه های دولتی در برنامه های توسعه، نیاز شدیدی برای بسیج مشارکت کنندگان در بخش خصوصی در طرح های نوسازی شهری وجود دارد .عاملان اصلی بخش خصوصی که در تلاش های بازسازی شهری نقش دارند؛ نهادهای مالی، توسعه دهندگان خصوصی بخش املاک و مستغلات و جامعه مدنی هستند.
لای و سوماره (2008) در پژوهشی به بررسی نحوه حمایت های مالی دولت در پروژه های سرمایه گذاری مالی پرداخته اند .از نتایج مهم این پژوهش می توان به سرمایه گذاری مستقیم دولت و یا حمایت های یارانه ای دولت از شرکت های خصوصی و ایجاد شرکت های خصوصی-دولتی اشاره کرد که منجر به ایجاد شرایط مناسب جهت حضور هر چه بیشتر شرکت های خصوصی و پرداخت مالیات به دولت می شود.
اکبری و توسلی (1387) در مقاله ای به بررسی تأثیر عوارض شهرداری ها بر قیمت مسکن شهر اصفهان پرداختند .بر اساس نتایج تحقیق، قیمت زمین های تجاری و عوارض بر پروانه های ساختمانی و عوارض بر مازاد تراکم، از نظر آماری تأثیر معنی داری بر قیمت زمین های مسکونی داه است .همچنین، قیمت زمی نهای تجاری بیشترین تأثیرات را بر قیمت زمی نهای مسکونی داشته است.
پور زرندی((1388 به رتبه بندی اعتباری شهرداری های استان مازندران پرداخته است .در راستای این موضوع به مشکلات اعتباری شهرداری های استان مازندران پرداخته شده است .شهرداری های استان مازندران، برای مواجهه با مسائل و مشکلات انباشته شده در طول دهه ی گذشته، هم چنین به منظور تحقق چشم انداز طرح توسعه شهری نیازمند اعتبارات گسترده ای است .برای تأمین این منابع راهکاری جز استفاده از ظرفیت بخش خصوصی و بازارهای مالی و سرمایه ای داخلی، خارجی و بین المللی نیست.
شمس و پالیزبان (1389) تأثیر سیاست های اقتصادی مبتنی بر درآمد نفت بر بازار مسکن در ایران را مورد بررسی قرار داده اند .در این پژوهش عوان شده است شهرنشینی معاصر در ایران همانند بسیاری از کشورهای در حال توسعه، بازتاب بسط روابط سرمایه داری پیرامونی در ایران است .ماهیت نظام سرمایه داری که همواره در پی انباشت سرمایه است، از صدور کالا به صدور سرمایه تغییر ماهیت داده و به سرمایه گذاری در صنایع معدنی و پایه در برخی از کشورهای جهان سوم گرایش پیدا می کند که نمونه آن صنعت نفت در ایران است .از این زمان به بعد نفت به مهمترین درآمد دولت ها به عنوان موتور توسعه اقتصادی به شمار می آید .در چند سال اخیر بر اثر تقاضای جهانی، قیمت نفت به طور سرسام آوری افزایش پیدا نمود که پیامد آن افزایش نقدینگی و افزایش تقاضای احتکاری زمین و مسکن بود .به نظر می رسد اگر چه مسکن از نظر کمی و کیفی در دهه اخیر رشد چشمگیری داشته است لیکن توزیع جغرافیایی مسکن بر حسب گروههای درآمدی از توزیع مناسبی برخوردار نبوده است و ارزش سرمایه ای مسکن بیش از ارزش مصرفی آن مورد توجه سازندگان بوده است.
-3 اثر نوسانات بخش ساختمان و مسکن بر درآمد شهرداری ها
بخش مسکن که از بخش های پیشرو در اقتصاد است به عنوان موتور محرکه رشد و توسعه اقتصادی عمل می کند و تغییرات آن نه تنها نشان دهنده وضعیت عمومی اقتصاد بلکه نمایانگر تحولات سیاسی، اجتماعی و فرهنگی است .رونق یا رکود در فعالیت های بخش مسکن نیز شهردارها را در مقاطع زمانی مختلف با مشکلات و بحران های مالی قطعی مواجه می سازد .رکود در فعالیت های ساختمانی و خرید و فروش مسکن، شهرداری ها را که بخش عمده درآمد آنها فقط از این نوع عوارض تأمین می شود، با مشکلات مالی فراوان روبرو می کند تا جایی که امکان تأمین درآمد یا جبران کاهش درآمد از سایر منابع در کوتاه مدت امکان پذیر نیست.
نوسانات بازار مسکن تحت تاثیر ساختار کلان اقتصادی کشور از مدل خاصی پیروی می کند . این مدل در سه دهه گذشته که الگوی اقتصاد کشور برمبنای درآمد نفت شکل گرفته و از طرف دیگر ساختار سکونتی از قالب روستایی به شهری تبدیل شده است، به طور نسبی روند ثابت و معینی بر تحولات قیمت، تولید و سرمایه گذاری در بخش مسکن حاکم کرده است .مطابق این الگو قیمت مسکن در یک دوره سه الی چهارساله از ثبات نسبی برخوردار می شود و تا حدودی عرضه بر تقاضا تفوق می یابد و بر بازار معاملات و سرمایه
4
گذاری حاکم می شود .بعد از طی این دوره ابتدا در شهر (به عنوان شهر پیشتاز) و به دنبال آن در سایر شهرهای بزرگ تقاضای توده وار و غیرطبیعی، وارد بخش می شود .چون عرضه مسکن در کوتاه مدت نمی تواند پاسخگوی این تقاضا باشد، قیمت مسکن به صورت جهش وار افزایش می یابد تا در آن قیمت مازاد تقاضا بر عرضه از بین برود .به دنبال آن افزایش دفعی در تولید و سرمایه گذاری اتفاق می افتد .این حالت همزمان با فروکش کردن تقاضا و ثبات قیمت ها به علت چسبندگی آن به سمت پایین است(جاودانی، .(1389
نتایج مطالعات پیشین نشان می دهد که از سال 1350 تا اکنون سیکل ها ی متعددی در بخش مسکن به وجود آمده و هر دوره درآمد شهرداری ها" انحراف معیار "زیادی داشته استمثلاً. در سال 1374 که بازار مسکن رونق گرفت، درآمد شهرداری ها نیز افزایش یافت و پروژه های عمرانی به خوبی تأمین اعتبار شدند، ولی در سال 1376 با رکود بخش مسکن، درآمد شهرداری ها نیز به یکباره کاهش یافت و حتی برای تأمین بودجه جاری با مشکل مواجه شدند .از سال 1379 نیز، نوسانات درآمدی شهرداری ها به ویژه با افت ساخت و ساز شهری شروع شد .این افت درآمدی بیشتر در کلانشهرها محسوس بود . از این زمان شهرداری ها با کمبود منابع مالی مواجد شدند، به علاوه آنکه منابع درآمدی شهرداری ها در ایران قابل مدیریت و پیش بینی نیست . از آنجا که ساختار درآمدی شهرداری ها مبتنی بر یک بخش از اقتصاد شهری و آن هم بخش ساختمان است، اتکا به این بخش سبب شد تا نوسانات بازار مسکن بر منابع درآمدی شهرداری ها تأثیر جدی بگذارد؛ همچنین رابطه شهردار یها با این بخش از بازار توافقی بوده و هیچ برنامه و سیاست روشنی نداشته است .چنین شرایطی سازمان های تصمیم را به چاره اندیشی واداشت و از بین راه ح لها، مقوله پایداری منابع درآمدی شهرداری ها مطرح شد. بحران مسکن در ایران چه در زمانی که دچار افزایش قیمت حبابی بوده و چه در شرایطی که امروزه با رکود مواجه شده،
عمدتاً در حوزه مجازی اقتصاد یعنی بخش پولی و مالی اتفاق افتاده تا در بخش مسکن که مربوط به بخش واقعی اقتصاد است .افزایش نقدینگی طی سالهای اخیر و نداشتن مزیت نسبی در بخشهای دیگر اقتصاد نظیر انواع تولیدات در صنعت و کشاورزی و ناکارآمدی بازار سرمایه و بورس کشور، عمده سرمایه های در گردش و پس انداز ملی را به سمت تولید مسکن سوق داد تا حدی که دستگاههای عمومی غیر دولتی و بانکها نیز به منظور سودآوری بیشتر به این بخش روی آوردند .از طرفی بحران اقتصاد جهانی و سقوط قیمت نفت و کاهش درآمدهای دولت نیز موجب از بین رفتن مزیت های نسبی تولید در بیشتر بخشهای اقتصادی شد و رکود را در اقتصاد ملی پدیدار ساخت(جلالی، .(1389
بنابراین ساختار درآمدی شهرداری ها و مدیریت شهری در شرایط کنونی با استاندارد سازی و ارتقای کیفیت زندگی در تعارض است .در صورت جلوگیری از ساخت و ساز بیشتر و جایگزین نکردن منابع درآمدی پایدار جدید در یک سال، شهرداری های کلانشهرها از جمله تهران، با مشکل جدی مواجه خواهند شد .با توجه به آنچه گفته شد، سامان دادن به نظام درآمدی شهرداری ها نمی تواند بر عهده خود شهرداری ها باشد و دولت بایستی با بستر سازی و تصویب قوانین مناسب در بازارهای شهری، راههای جدیدی برای کسب منابع درآمدی شهرداری ها تعریف کند و در غیر این صورت، چشم انداز مطلوبی برای توسعه شهری و منابع مالی شهرداری ها پیش رو نخواهد بود.
-4 چهارچوب نظری تحقیق
در این پژوهش سعی بر آن است تا از چهار مولفه اصلی با عناوین: افزایش نرخ عوارض بر ارزش زمین، شیوه های تأمین مالی و پولی به عنوان یک منبع دریافتی شهرداری با این رویکرد که می توان مبدل به یک درآمد غیرمستقیم گردد، کمک های دولت به شهرداری و نظام تشخیص و وصول عوارض شهرداری به عنوان چهار عامل مؤثر در تحصیل درآمدهای پایدار شهرداری های استان مازندران بهره برده و به بررسی امکان دستیابی به حداکثر اثربخشی و کارایی عوامل فوق پرداخته و آنها را مورد تحلیل قرار می دهیم.
- تاثیر افزای ش نر خ عوار ض بر ارز ش زمین بر درآمدهای پایدار شهرداری
از آنجایی که زمین یک دارایی غیر منقول است بنابراین به راحتی قابل شناسایی است همین امر سبب می گردد تا اخذ عوارض بر ارزش زمین نسبت به انواع عوارض های دیگر مشکلات اجرایی کمتری داشته باشد .همچنین این عوارض از نظر هزینه وصول برای شهرداری های استان مازندران دارای صرفه اقتصادی است بنابراین پیشنهاد می گردد از این نوع عوارض که جزئی از عوارض نوسازی است بیش از پیش جهت تأمین درآمدهای پایدار شهرداری های استان مازندران استفاده گردد. با افزایش عوارض بر ارزش زمین، عدم استفاده بهینه از زمین توجیه اقتصادی خود را از دست می دهد .در این شرایط هزینه نگهداری زمین و مسکن بلا استفاده بیشتر شده و انگیز ههای غیر تولیدی در بازار زمین و مسکن کاهش می یابد لذا اجرای صحیح این سیاست منجربه افزایش عرضه زمین های بلا استفاده و خانه های خالی به بازار می شود .مالکان با توجه به اینکه می بینند نرخ عوارض بر ارزش زمین نسبت به عوارض بر ارزش ساختمان بیشتر شده است اقدام به ساخت زمین های خود می نمایند که همین موجب رونق ساخت و ساز و افزایش واحدهای خالی می گردد که می تواند منجربه کاهش قیمت ملک در شهر گردد .همچنین با وضع مالیات بر ارزش زمین، با توجه به ترغیب مالکان به سرمایه گذاری در ملک خود، از هزینه های شهرداری به منظور بازسازی بافت های فرسوده کاسته می شود.
عامل دیگری که باعث رونق ساخت و ساز می شود،کاهش نرخ فروش تراکم و هزینه صدور پروانه ساختمانی می باشد .با توجه به اینکه درآمدهای عوارض بر ارزش زمین، جایگزین درآمد حاصل از فروش تراکم و صدور پروانه های ساختمانی می شود، لذا کاهش هزینه خرید تراکم و هزینه صدور پروانه،عملاً به معنای کاهش هزینه های ساخت می باشد و در نتیجه شاهد افزایش حجم ساخت و ساز خواهیم بود.
- تاثیر د ستر سی به بازارهای مالی و پولی و تامین مالی بر درآمدهای پایدار شهرداری
مدیران شهری شرایطی را فراهم آورند تا اوراق مشارکت متنوع با حق انتخاب های متعدد به نحوی تعریف شود که هر سرمایه گذاری را با هر علاقه و منافعی به سوی خود جذب نماید و از سوی دیگر از این طریق منابع لازم را برای طرحهای شهری تأمین نماید. شهرداری های استان مازندران با پیاده سازی اصول حاکمیت شرکتی که در فصل دوم به صورت مفصل شرح داده شد، نسبت به جلب اعتماد و مشارکت بخش خصوصی در سرمایه گذاری در پروژ ههای شهری اقدام نماید و از این توان بالقوه نهایت استفاده را در جهت تأمین مالی و درآمد زایی حاصل نماید. شهرداری های استان مازندران با رجوع به بازارهای پولی و مالی خارجی و با توجه به نبود قوانین دست و پاگیر داخلی در این نوع از موارد تأمین مالی، اقدام به اخذ وام جهت سرمایه گذاری در پروژ ههای شهری را نماید و پشتوانه مالی قوی برای پروژ ههای عظیم شهر را فراهم آورد.
