مقاله قرارداد اجاره بدون مدت

بخشی از مقاله

چکیده:
طرفین عقد اجاره،همواره قادر به تعیین دقیق مدت اجاره نیستند. علی الاصول عدم تعيين مدت،سبب بطلان عقد اجاره است. اما گاه قضيه چنین است که هیچ مدنی در قرارداد ذکر نمی شود ولی حداقل واحد زمانی برای تعیین اجاره بها تعیین می شود. قانون مدنی قراردادهای اجاره ای را که مدت اجاره در آنها مسکوت باشد برای همان حداقل واحد زمانی معتبر محسوب نموده است. معذلک ماهیت حقوقی این گونه توافق ها برای اعتبار بخشیدن بهقرارداد فاقد مدت چندان روشن نیست. در این مقاله سعی شده است ضمن مطالعه این گونه قراردادها،ماهیت حقوقی توافق حاصله مورد بررسی قرار گیرد.
واژگان کلیدی:اجاره،عقد اجاره،اجاره بدون مدت،مراضات،اجاره از قرار، تعیین مدت در عقد اجاره

طرح موضوع
حدود نیاز و احتياج یک شخص به مورد اجاره، همیشهبه طور قطع قابل تعيين نمی باشد؛ به عنوان مثال، فردی برای انجام کاری به شهر دیگری سفر می کند، از آنجا که او قادر نیست مدت زمان مورد نیاز برای اقامت خود را حدس بزند لذا زمان مورد نیاز برای اجاره مسافرخانه از سوی شخص هم معلوم نیست و در قرارداد ذکری از آن به میان نمی آید. در این حالت، واحد زمانی که قطعا برای سکونت ضروری است، صرفا برای محاسبه اجاره بها ذکر می شود. قانون مدنی در ماده ۵۰۱ متعرض این نوع اجاره شده است. ماده ۵۰۱ قانون مدنی مقرر می دارد: «اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز، ماه یا سالی فلان مبلغ، معین شده باشد، اجاره برای یک روز، یکماه ویک سال صحیح خواهد بودو اگر مستاجر عين مستاجره را بیش از مدت های مزبور در تصرف خود نگه دارد و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد، موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.» از ظاهر ماده مذکور جواز نوعی اجاره بدونمدت استنباط می شودکه به ((اجاره از قرار)) موسوم است. این در حالی است که ذكر مدت، در جایی که تنها راه تعیین منفعت است، ضروری است، به عبارت دیگر، ضرورت تعیین منفعت مورد اجاره به عنوان موضوع قرارداد، در مواقعی که تنها راهتعیین منفعت مورد اجاره ذكر مدت است،از قواعد آمره عقد اجاره است. اجاره های از قرار که موضوع ماده ۵۰۱ قانون مدنی است، از دیرباز مورد نظر فقها و حقوقدانان بوده است. برخی از فقها بر این عقیده اند که این نوع از اجاره خلاف قواعد عقد اجاره و باطل است؛ گروهی دیگر اعتقاد بر صحت مطلق این نوع از اجاره دارند؛ به عبارت دیگر، هم نسبت به مدتی که از قرار آن اجاره بها تعیین شده و هم نسبت به مدت زائد، اعتبار حقوقی قائل بودند و گروه سوم که ضمن معتبر دانستن اجاره نسبت به مدت زائد اعتباری قائل نیستند.
این مقاله در صدد تحلیل و تبیین دو موضوع است: ابتدا به بررسی صحت و بطلان این نوع اجاره به طور کلی، با عنایت بهعقاید مختلف صاحبنظران در این زمینه پرداخته و متعاقب آن، وضعیت حقوقی ادامه تصرف مستاجر بعد از مدتی که از قرار آن اجاره بها مشخص شده است، مورد بررسی و مداقه قرار گرفته است.
۱-ضمانت اجرای اجاره بدون مدت
در زمینه اعتبار اجاره های بدون مدت نظرات مختلفی ارایه شده استکه ذیلا به بررسی این آراء و افکار خواهیم پرداخت. در این راستا، ابتدا اقوال فقها و سپس تفاسیر حقوقدانان مورد بررسی قرار می گیرد.

۱–۱-جاره بدون مدت از دیدگاه فقها
در خصوص اجاره بدون مدت میان فقها سه نظر وجود دارد. گروهی بر بطلان مطلق این نوع اجاره نظر داده اند؛ گروهی اعتقاد بر صحت مطلق این اجاره دارند و گروه سوم در این خصوص قائل به تفکیک هستند؛ به طوری که تحقق اجاره را نسبت به مدتی که از قرار آن اجارهبها در نظر گرفته شده است محرز می دانند ولی نسبت بهمدت مازاد هیچ اعتباری قائل نیستند.
1 - 1 - 1 - بطلان مطلق اجاره بدون مدت
گروهی از فقهای امامیه قائل به بطلان اجاره بدون مدت هستند. این فقها دربیان علت بطلان گفته اند که در اجاره هایی از این نوع، اجرت و منفعت مجهول می ماند؛ به عبارت دیگر، تعیین یک جزء از مدت درمقابل یک جزء از عوض، رافع جهل مجموع عوضین نیست و آن راغرری می نماید. آگاهی از آغاز و پایان اجاره لازم است و عدم تعیین پایان اجاره موجب جهالت منجر به غرر می شود، غرر هم نهی شده است لذاایننوع قرارداد تنها در صورتی که به عنوان جعاله یا اباحه در مقابل عوض معلوم فرض شود، صحیح می باشد ولی تلقی اجاره بودن آن، درست نیست. (جواهر الكلام، ۱۳۹۶ : ج۲۷،ص۲۳۵)
برخی در زمینه این نوع اجاره معتقدند: آنچه اصول مذهب اقتضاء می کند، این است که چنین عقدی جایز نباشد لذا پرداخت اجرت المسمى قبول نیست، بلکه موجر مستحق اجرت المثل است» (ابن ادریس حلی،۱۲۷۰: ص 416) نیز برخی چنین گفته اند:
اگر موجر مالی را به مستأجر اجاره دهد،برای هر ماه به یک درهمو مدت را معیننکند،قول صحیح این است که اجاره باطل است(محقق کرکی، 14۱۰: ج۷،ص۱۰۸)
از فقهای معاصر، برخی به بطلان چنین اجاره ای نظر داده اند. ایشان در این خصوص می فرماید: «اگر بگوید هر مقداری در این خانه سکونت کردی، هر ماهی یک دینار؛ در صورتی که قصدش اجاره باشد،باطل است ولی اگر مقصود این باشد که برای او در مقابل عوض مقداری از منفعت را مباح کند، ظاهرة صحيح است» (امام خمینی،۱۶۱۲: ج۱،ص۵۲۹)نیز به عقیدهبرخی دیگر، اگر موجر بگوید این خانه را به تو اجاره دادم هر ماه ۱۰۰۰ تومان،اجاره باطل است زیرا نسبت به هر دوقسمت، هم نسبت به یک ماه و هم نسبت به مدت مازاد بر یک ماه - یک انشاء وجود دارد(هر دوقسمت ذیل یک انشاء آمده است)چون نسبت به مازاد باطل است،گویی کل انشاء مجهولاست . (آیت الله قدیری، 1419- ق: ص۲۲۵)
شافعیها از فقهای عامه،بر این عقیده اند که این اجاره مطلقا باطل است. آنهابر این عقیده اند که «اگر شخصی خانه اش رادر همهماهها مثلا بهیکدینار اجاره دهد،اجاره باطل است زیرا که هر ماهی، چون اجرت معینی در مقابل آن قرار می گیرد،احتیاج به عقد جدیدی دارد که حاصل نشده است». (وهبه الزحیلی،۱۹۰۹: ج 4،ص۷۳۸)
۲ - ۱ - ۱صحت مطلق اجاره بدون مدت
گروهی از فقها اجاره بدون مدت را مطلقأ صحیح می دانند. براساس این نظر، اجاره
هم نسبت به مدتی که از قرار آن اجاره بها مشخص شدهاست و هم نسبت به مدت مازاد، معتبر و صحیح است. البته پیروان این نظر، همه به یک راه نرفته اند وبعضا درتبیین ماهیت این اجاره، عقاید مختلفی ابراز داشته اند. ازجمله عنوانشدهاست کهاگر مثلا اجاره برای یک ماه باشد، طرفین می توانند تا پایان یک ماه اجاره را فسخ کنند، البته اثر این فسخ ناظر بر آینده است (بعد ازیک ماه) اما اگر یک لحظه از یک ماه گذشت، دیگر تا پایان مدت یک ماه بعدی، عقداجاره لازم و غیرقابل فسخ می شود.»(حسینی عاملی،۱۶۱۱:ج ۷، ص۱۳۲)
گروهی دیگر بر این عقیده اند که «نسبت به مدتی که از قرار آن مال الاجاره مشخص شدهاست، اجاره صحیح است و چون در باقی مشکوک فیه است، مراد آنها این است که آن هم متعلق اجاره باشد یا از باب مراضات باشد، یعنی به اختیار مستاجر گذاشتهشودکه هرقدر منتفع شود، به همان نسبت از اجاره معینه یک ماه از همان وجه المسمی بدهد، در این صورت این تراضی موجب حلیت می شود لكن لزوم ندارد» میرزای قمی، بی تا، ص ۲۹۹) ؛ به عبارت دیگر، نسبت به مدت زائد از جهت تراضی بر تصرف در مقابل اجرت المسمی، صحیح دانسته می شود.
در بین فقهای عامه، دسته ای از مالکيتها ابراز داشته اند که این نوع اجاره مطلقة هم نسبت به مدتی که از قرار آن اجاره بها درنظر گرفته شده و هم نسبت به مدت مازاد) صحیح و جایز است؛ به طوری که موجر و مستاجر هر وقت بخواهند می توانند اجاره را فسخ کنند. (سرخسی، بی تا، ج 19، ص۲۱۸)
به عقیده برخی از فقها، اگر موجر بگوید این خانه را به تو اجاره دادم، هر ماه ۱۰۰۰ تومان و هر چه که بیشتر در آن ساکن شدی، به همان نسبت از تو اجاره بها می گیرم، باعث می شود اجاره نسبت به هر دومدت صحيح شود. درصحیفه ابی حمزه الثمالی به نقل از امام جعفر صادق(ع)، آمدهاست که از امام جعفر صادق(ع)درمورد مردیسوال شد که حیوانی را کرایه کرد و به صاحب حیوان گفت: آن را از تو کرایه کردمبرای رفتن به هر مکانی به فلان مقدار و اگر زیاده استفاده شد، به همان نسبت اضافه به تو اجاره می دهم،امام (ع) فرمودند: هیچ اشکالی ندارد. (آیت الله قدیری، همان، ص۲۲۰۵)
۳ - ۱ - ۱-تفکیک میان وضعیت های متفاوت
اجاره نسبت به مدتی که از قرار آن اجاره بها مشخص شده است، صحيح و مازاد برآنمدت باطل است. دلیل این است که نسبت به مدتی که از قرار آن اجاره بها مشخص شدهاست، مدت معلوم و اجرت هم مشخص است لذا اجاره صحیح است ولی نسبت به مدت مازاد، مدت اجاره و مال الاجاره مجهول می باشند لذا اجاره باطل است.
برخی از فقها در تایید این نظر گفته اند: «اگر مثلا مدت ماهی فلان مبلغ مشخص شده باشد، اجاره برای یک ماه صحیح است و در برابر استیفاء منفعت در مدتی بیش از یک ماه، اجرت المثل ثابت می شود. (شیخ طوسی 1414: ص444)
از بین فقهای عامه، فقهای حنفی بر این نظر تکیه دارند. در یکی از کتب حنفی در این خصوص آمده است: «من استاجر دارا كل شهر بدرهم فالعقد صحيح في الشهر واحد وفاسد في بقيه الشهور.» (مرغنیانی، بی تا، ج ۳، ص ۱۷۶) همین نظر از زبان فقهای حنبلی هم نقل شده است. (وهبه الزحیلی، همان، ص ۷۳۸) نیز این نظر مورد تایید دسته ای از فقهای امامیه می باشد. (جمال عبدالناصر، ۱۳۸۷، ج ۲، صص۲۱۰-۲۰۹)
برخی از فقهای معاصر نیز عقیده دارند که اجاره نسبت به مدتی که از قرار آن اجاره بها مشخص می شود صحیح و نسبت به مدت مازاد باطل است. براساس این عقیده ، هیچ مانعی ندارد که مابین دوقسمت تفکیک قائل شویم و حکم به صحت اجاره در مدت اول کنیم زیرا حاوی تمام ارکان لازم برای اجاره می باشد اما نسبت به مدت مازاد باطل است، به این علت کهمدت درآنمجهول یا معلق است. (خویی، ۱۳۹۷: ج ۲. ص ۹۱)
۲–۱-اجاره بدون مدت از دیدگاه حقوقدانان
در این خصوص ، برخی عقیده دارند که ماده۵۰۱ق.م استثنایی است بر آنچه مقنن به عنوان قاعده در موردمدت اجاره گفته است. ایشان معتقدند که «ملاحظه ماده۵۰۱ق.م. ماراقانع نمی کند که نوعی ذکر مدت درماده۵۰۱ق.م است؛ بهاین معنیکه مدت۱ ماه،۱سال با یک روز که از قرار آن مبلغی به عنوان اجاره بها ذکر می شود، مدتی نیست که منظور طرفین باشد.» (شهیدی،۸۱-۸۲ص۵۸)
منظور این نویسنده از استثنایی بودن ماده ۵۰۱ این است که اجاره بدون ذكر مدت به موجب این ماده پذیرفته شده است، البته نه به طور مطلق بلکه با یک فرم و صورت خاص تحت عنوان اجاره از قرار. از آنجایی که به زعم این حقوقدان ماده ۵۰۱ چهره استثنایی دارد لذا قابلیت ملاک گرفتن را ندارد. بنابراین باید گفت عقد اجاره بدون ذکر مدت باطل است مگر در مورد اجاره از قرار. (ماده۵۰۱ق.م)
برخی دیگر را عقیده بر این است که اجاره از قرار مانند اجاره هتل از قرار فلان مبلغ صحیح است ؛ به زعم ایشان دلیلی در دست نیست که مدت معلوم، عنصر عقد اجاره به طور عامودر همهاصناف اجاره باشد. بنابراین به موجب اصل صحت قراردادها و اصل حاکمیت اراده این نوع اجاره صحیح و در عرف و سیره هم شواهدی بر آن است. کما اینکه اراضی خراج را در قدیم دولتها بدین صورت اجاره می دادند. (لنگرودی،۱۳۷۸: ج۱،ص۱۱۹)
گروهی دیگر با عنایت به مواد ۵۰۱ و ۵۱۰ ق.م گفته اند: «نظر مقنن در مورد اجاره این نبوده است که عوضين من جميع الجهات معین باشد بلکه به معلومیت نسبی آن به طوری که رافع جهالت و غرر باشد،اكتفا نموده است؛ علاوه بر این ما اصل جواز،اصل صحتواصل عدم لزوم در وجودعلم تفصیلی را هم داریم. مقصوداز تعیین مدت این است که جلو گیری از اختلاف فيمابین نماید و امر منجر به جهالت مستلزم ضرر نشود واین غرض در صورت اعمال ماده ۵۰۱ ق.م هم تامین می شود.» (عبده بروجردی،۱۳۳۹: ص۱۱۹)
اینکه گروهی این ماده را استثناء می دانستند،ناشی از این مساله می باشد که مادهمذکور ، اجاره بدون ذكر مدت را معتبر شناخته است و این خلاف قواعد رایج در مورد مدت عقد اجاره است و مدتی که در اجاره موضوع ماده ۵۰۱ ق.م به عنوان مدت ذکر شدهاست (همان مدتی که از قرار آن اجاره بها مشخص شده است)، مدتبهمعنی واقعی کلمه یعنی مدت مقصود طرفین عقد نیست.
نگارنده بر این عقیده است که در صدرماده۵۰۱قانون مدنی یک نوع اجاره مدت دار حاکم است ومدت مذکور در این عقد، مقصود طرفین نیز بوده است زیرا همین که مستاجر از بین سال، ماه،روز یاساعتیکواحد زمانی را انتخاب میکند، این انتخاب نفی سایر واحدهاست و نمایانگر قصد وی به یکی از این واحدهاست لذا اگر طرفين اجاره بها را از قرار ماه تعیین کردند،یک ماه مقصود و منظور آنها می باشد و اجاره،مدت دار محسوب می شود. تفکیک دو قسمت صدر و ذیل ماده۵۰۱ق.م از سوی مقنن،خود گویاترین دلیل بر این است که مقنن صدر ماده را اجاره مدت دار دانسته و بدین لحاظ آن را از ذیل ماده جدا کرده و الا اگر مقنن صدر ماده را نیز اجارهبدونمدت قلمداد می کرد، تمام ماده را ذیل یک حکم می آورد. بنابراین قانونگذار مدت اجاره را روز،ماه یا سال فرض کرده است و از میزان منفعت به عنوان عوضی که در مقابل مال الاجاره قرار می گیرد،رفعجهالت کردهاست. البته نکته ای که نگارنده بر آن تاکید دارد این است که اجاره تلقی نمودن رابطه حقوقی موضوع صدر ماده ۵۰۱ قانون مدنی به معنی تبعیت از قواعد حاکمبر عقد اجاره نمی باشد؛ به عبارت دیگر،مدت مذکور در اجاره از قرار، مدت به مفهوم مقرر در عقد اجاره نیست. مدت منظور در این نوع اجاره،حداقل زمان مورد نیاز برای استیفاء منفعت است نه زمان کافی. حال آنکه مفهوم مدت درعقداجاره این است که زمان کافی برای استیفاء منفعتدرعقد ذکر گردد؛ به عبارت دیگر،لزوم ذكر مدت در جایی که تنها راه تعیین منفعت است در راستای تعیین موضوع معامله است و از آن جایی که مطابق ماده۲۱۹ق.م، موضوع معاملهنباید مبهم، مشکوک ومرددباشد لذا مدت منظوردراجاره از قرار،تحتحکومت قواعد حاکم بر عقد اجاره ناظر بر مدت نمی باشد. شکی نیست که تردید و تشکیک در مورد زمان لازم برای استیفاء منفعت، منجر به رواج این نوع از اجاره شده است وواضعين قانون مدنی نیز با علم به این موضوع، نسبت به گنجاندن این نوع از اجاره در قانون اقدام نموده اند.
در مجموع می توان گفت آنچه مهم تلقی می شود این است که شرایط یک قرارداد با هر نامی که باشد، منجر به ایجاد اختلاف بین طرفین نشود. اصل، استحکام روابط قراردادی و ثبات وضعیت اجتماعی و اقتصادی طرفین یک قرارداد است؛ مهم این است که یک قرارداد به نحوی منعقد نشود که باعث ضررو زیان یک طرف شود یا به هر طريق نظم حقوقی،اجتماعی یا اقتصادی را به هم بزند، هر آنچه این نتیجه را حاصل کند یا مانعی برای حدوث این نتیجه نباشد معتبر است. درمورداجاره موضوع ماده۵۰۱ق.م،می توان گفت با عنایت به استعمال آن در سایر کشورها وسابقه فقهی آنواینکه شکل و ماهیت آن ضرر و غرری را متوجه طرفین نمی کند، نهادی است مجزا از قواعد مربوط به عقد اجاره که نظر به شیوع و استعمال آن در عرف باید آن را صحیح انگاشت. اصل صحت قراردادها (خوانساری،۱۲۷۹: ص ۲۷۳) و اصل استحکام قراردادها همدر تایید این نهاد ما را یاری می کند.
حال اگر بخواهیم این نوع اجاره را بر مبنای قواعد کلی اجاره هم بررسی کنیم،باید اعتقاد بر اعتبار آن داشته باشیم زیرا این عقد از نظر عرفی،عقدی است واجد شرایط و عموم آیه «اوفوا بالعقود» و حديث المؤمنون عند شروطهم، هم آن را در بر می گیرد و هیچ گونه محذوری پیش نمی آید زیرا مقدار اجرت ومنفعتهر دومعلوم است. به صرفاینکه پایان اجاره معلوم نیست،بطلان آن لازم نمی آید و هر جهلی موجب بطلان و سبب زیان نمی گردد و عرف نسبت به این گونه موارد، تسامح و چشم پوشی می کند وبه علم نسبت به بخش معلومی از اجرت در برابر بخش معلومی از کارمنفعتبسنده می کند.
مثالهای مشابه این نوع اجاره بسیار است مثلا مالکی به اجیر می گوید این کیسه ها را برایم حمل کن و هر کیسه۱۰۰۰تومان بگیر،در این جا طرفین به تعداد کیسه هاومجموع اجرت در برابر کیسه ها علم و آگاهی ندارند.
در حقوق کشورهای خارجی از جمله فرانسه و مصر،صحت این نوع اجاره ترجیح داده شدهاست. درفرانسه مطابق مواد۱۷۰۸و۱۷۳۰،اجاره نسبت به مدتی که از قرار آن اجاره بها مشخص شده است،صحيح اما طرفین این حق را دارند تا زمانی که وارد مدت مازاد بر آن نشده اند،تقاضای فسخ اجاره را بکنند.
در حقوق مصر نسبت به مدتی که از قرار آن اجاره بها مشخص می شود،اجاره را صحيح انگاشتهوآنرا مدت دار قلمداد نمودهاند لذا اگر موعد پرداخت اجاره بها سالیانه باشد،همچنان که در مورد اراضی زراعی وجود دارد،مدت عقد اجاره ۱ سالاست و اگر مدت پرداخت اجاره بها ماهیانه باشد مثل اجاره محل های مسکونی،مدت عقد اجاره۱ماه محسوب می شود. درحقوق مصر همين اجاره های از قرار که در بین مردم معمولومتعارف است،خود ملاکی است برای صحیح گردانیدن اجاره های بدونذكر مدت. توضیح اینکه طبق حقوق مصر اگر در اجاره مدت ذکر نشود،اجاره باطل نمی شود و با مراجعه به عرف و قواعد تکمیلی،مدت مشخص می شود. بدین صورت کهبامراجعهبهعرف بررسی می شود کهدرمورداجاره، چهواحد زمانی برای پرداخت اجاره بها در نظر گرفته می شود،آن واحد زمانی مدت اجاره می شود.
در قانون مدنی عثمانی،که تحت عنوانالمجله معروف است،در ذیل ماده 469 صحت اجاره نسبت به مدتی که از قرار آن اجاره بها مشخص شده کاملا مشهود است اما این اعتبار در مورد مدت مازاد حاکم نیست.
۲-تبیین رابطه حقوقی پس از زوال مدتی که از قرار آن اجاره بها در نظر گرفته شده است
حال اگر مستاجر،عین مستاجره را بیش از مدتی که از قرار آن اجاره بها لحاظشدهاست در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم اعتراضی ننماید،رابطۀ حقوقی مذکور را چگونه و بر چه مبنایی می توان استوار کرد؟ این رابطه حقوقی در قالب قرارداد اجاره قرار می گیرد یا اینکه برای انتخاب عنوان آن باید قراردادهای دیگر را مورد بررسی قرار داد؟ در تلاش برای پاسخگویی،نخست به اقوال فقها و سپس به نظرات حقوقدانان در این خصوص پرداخته شده است.
۱–۲-رابطۀ حقوقی مدت مازاد از دیدگاه فقها
پیرامون رابطه حقوقی مذکور، برخی از فقهای امامیه اظهار نموده اند که طرفین تا زمانی که در مدت۱ماه یا۱سال می باشند،می توانند نسبت به فسخ مدت زائد اقدام کنند و اثر این فسخ ناظر بر آینده است اما همین که وارد ماه یا سال بعد شدند،قرارداد تا پایان ماه بعدی هم لازم می شود. ایشان معتقد است: «نکته قابل ذکر در این جا صرفنظر از اینکه نسبتبهماههابعداستحقاق اجرت المثل داشته باشدیا اجرت المسمی،این است کهبه محض واردشدن درماه بعد،عدم رضایت خود را به ادامه حضور مستاجر اعلام می نماید» (حسینی عاملی، 1411: ج ۷، ص ۱۱۳). مفهوم صدر سخن اینفقیه،به این معنا است که لزوم این رابطه حقوقی،از این بابت نیست که آناجاره جدید قلمداد می شود بلکه ممکن است که یک قرارداد بی نام توام با لزوم باشد.
دسته دیگری از فقها،ادامه تصرف مستاجر را از باب مراضات می دانند و بر این عقیده اند که ادامه تصرف مستاجر در صورتی که با سکوت موجر توام باشد، قراردادی است جایز. چون اصل عقد اجاره مشروط به تعیین مدت و اجرت است ولفظ شهر(1ماه) هم ذکرشده است، بنابراین اجاره یک ماهه حتما متصور است و لزوم هم دارد اما چون باقی مدت مشکوک است که آیا قصد آنها هم این است که آن هم متعلق اجاره باشد که باطل است ( به علت معلوم نبودن مدت)یا از باب مراضات باشد،یعنی مابعد آن به اختیار مستاجر گذاشته شود که هر قدر که منتفع شد، به همان نسبت از اجاره معينه۱ ماه از همان وجه المسمی بدهد؛ در این صورت این تراضی، موجب حلیت می شود لكن لزوم ندارد(میرزای قمی،بی تا: ص۲۹۹)
در بین فقهای عامه،برخی معتقدند اجاره نسبت به هر دومدت جایز است؛ به طوری که موجر و مستاجر هر وقت بخواهند ، می توانند اجاره را فسخ نمایند(سرخسی،1407: ص۲۱۸)؛ به عبارت دیگر،رابطۀ حقوقی بعد از مدت مذکور در قرارداد، یک اجاره جایز است.
نظر دیگر این است که اجاره در هر ماهی که مقداری از آن ماه استیفای منفعت صورت گرفته باشد، تا پایان آن ماه لازم می شود،به بیان دیگر، یک اجاره جدید با تمامی ارکان منعقد می گردد که تا پایان مدت لازم می باشد و مدت این اجاره جدید،همان مدتی است که از قرار آن اجاره بها مشخص شدهاست(جمال عبدالناصر،۱۲۸۷ق: ج۲،صص۲۱۰و۲۰۹)
۲ –۲-بررسی ماهیت حقوقی مدت مازاد از دیدگاه حقوقدانان
در این خصوص ، حقوقدانان قائل به سه نظر هستند. گروهی بر این عقیده اند که بعد از پایان مدت مذکور در عقد، هیچ رابطه ای بین طرفین عقد باقی نمی ماند؛ گروهدوم این رابطه را یک عقد اجاره می دانند و گروه سوم معتقدند که رابطه مذکور، تنها یک قرارداد خصوصی و بی نام است.

۱ - ۲ - ۲-عدم وقوع رابطه حقوقی
عبارت «اجرت مقرر» مندرج در ماده ۵۰۱ ق.م، نباید ما را به این توهم دچار کند که در فرض ماده۵۰۱،اجاره مجددا برقرار می گردد،به این دلایل؛ دلیل اول: در ماده۵۰۱ق.م. ،سکوت موجر وادامه تصرف مستأجر، منحصرا نشانه مراضات طرفين دانسته شده است نه قصد ایشان. دلیل دوم: مطابق محتوی ماده مذکور، سکوت موجر و ادامه تصرف مستأجر موجب تحقق عقد اجاره نیست زیرا علاوه بر اینکه موضوع رضایت طرفین،صرفا ادامه تصرف مستأجر در برابر میزان مقرر از اجرت است نه تشکیل عقد اجاره، قصد انشای عقد نیز ضروری است و صرفمراضات نمی تواند موجد عقد باشد؛ به علاوه مدت اجاره باید معلوم باشد، حال آنکه از ماده مذکور استنباط می شود که مراضات موجر تا هر زمان که تصرف مستأجر ادامه داشته باشد و موجر تخليه يد او را نخواهد، ثابت خواهد بود. بنابراین منظور از عبارت «اجرت مقرر» مندرج در این ماده،اجرت مقرر از حیث میزان و کمیت است نه از جهت ماهیت حقوقی،پس موجر برای بقیه مدت استحقاق اجرت المثل معادل اجرت المسمی را دارد. (شهیدی،۱۳۷۷: ج۱،ص۲۱۹)
نگارنده بر این عقیده است که اصطلاح مراضات مندرج در ماده۵۰۱ق.م، تراضی به معنای تفاهم و توافق است که در برگیرنده قصد ورضا است . از طرف دیگر،این درست که مراضات به تنهایی سبب وقوع قرارداد نمی شود ولی با چه مدرک و دلیلی می توان عدم وجود قصدرااثبات کرد. اگر گفته شود اصل بر عدم است،می گوییم برای اثبات وجود قصد دلیل داریم و آن این است کهقصدانشاء لزوما صریح نیست؛ به طوری که قصد انشاء گاه به طور ضمنی استنباط می شود و از ماده۱۹۱ق.م، لزوم صراحت درقصد انشاء فهمیده نمی شود؛ مضافا اینکه،هر جهلی موجب غرر نیستبلکه آن جهلی موجب غرر است که احتمال ضررهم درآنباشد، چون در این حالت احتمال ضرر نیست، بنابراین غرری هم وجود ندارد . (لنگرودی،تأثير اراده در حقوق مدنی۱۳۶۰: صص۱۳۲-۱۳۳)