بخشی از مقاله
نقش کاداستر شهري به عنوان يکي از زيرمجموعه هاي GIS در مديريت املاک در شهرها
چکيده :
با توجه به روند رو به رشدوسعت شهرها و پيچيدگيهاي اطلاعات مکاني و توصيفي مرتبط ،ساماندهي اين اطلاعات درسيستم هاي مديريت اطلاعات يکي از نيازهاي اساسي و ضروري ميباشد. در اين تحقيق به اهميت کاداستر و اطلاعات مکاني و توصيفي مرتبط ،در ارتباط با املاک پرداخته شده است . اطلاعات توصيفي که در اين تحقيق براي عوارض مکاني آورده شده است اکثرااطلاعاتي هستند که از دفاتر ثبت اسناد قابل استخراج هستند.نکته مهم اين است که اين اطلاعات به شکلي که به توان آن ها را در يک پايگاه داده ذخيره نمود و قابليت اتصال به اطلاعات مکاني را داشته باشند درآمده اند. در اين تحقيق اطلاعات مکاني در نرم افزار Arc View و اطلاعات توصيفي در نرم افزار Sql Server ذخيره شده اند و از طريق کد منحصربه فرد براي هر Parcel به همديگر متصل شده اند.با توجه به محيط کاربرپسند Visual Basic از قابليت هاي اين نرم افزار به همراه نرم افزار Map Object در انجام برخي از آناليزها بر روي هر دو نوع اطلاعات توصيفي و مکاني استفاده شده است .
کليد واژه ها:GIS-کاداستر-اطلاعات توصيفي -پايگاه داده
١-مقدمه
هرگونه سازمان يافته از جوامع بشري بايد نگران مسائل مربوط به زميني که بر روي آن زندگي مي کند،باشد. در اين بين با توجه به رشد روزافزون جمعيت ،قطعا در حال حاضر مسأله زمين و املاک به عنوان يک مسأله مهم مطرح مي باشد.داشتن اطلاعات کامل از وضعيت املاک چه از لحاظ حقوقي و چه از لحاظ موقعيتي ميتواند مديران و تصميم گيران را براي استفاده بهينه و درست از املاک ياري نمايد.
يکي از وظايف اصلي سازمان ثبت اسناد و املاک در ايران تسلط کامل برحدود واقعي املاک، مستحدثات و اراضي در کشور است تا بتواند پايه و اساس تثبيت و استقرار مالکيت مشروع صاحبان املاک را فراهم و ميزان اراضي باير و موات شهري و موقوفات را تعيين نمايد .رسيدن به چنين هدفي نيازمند نظامي است که اطلاعات هندسي جامع از محدوده يکليه املاک کشور را همراه با شماره ي هر ملک ، مشخصات مالک و حدود و حقوق مالک در ملک را به طور کامل به نحوي در اختيار داشته باشد که امکان بازنگري پيوسته مجموعه اطلاعات ميسر باشد تا بتواند وظايف خود را با دقت و سرعت و صحت کامل انجام دهد.
هنوز هم در بخش عمده اي از کشور، نحوه ي ثبت مالکيت به صورت تقريري وتشريحي بوده يعني مشخصات توجيهي ملک از نظر موقعيت و ابعاد در سند به صورت نوشته بوده و غالبا موقعيت ملک از طريق شماره قطعات ملکي مجاور تثبيت مي شود ضمن اينکه ابعاد ذکر شده در سند اکثرا با اندازه واقعي آن تطبيق ندارند. تازه اين اشکالات براي املاکي است که داراي سند رسمي هستند و براي آن بخش از املاک کشور که داراي سند نيستند ابهامات به مراتب بيشتر است .
با توجه به روند رو به گسترش شهرها و بالا رفتن قيمت اراضي در کشور، ابهامات و تقريبي بودن اطلاعات امور املاک در تعيين محدوده ها دامنه ي برخوردهاي حقوقي و تعارضات ملکي را بيشتر نموده و بر حجم دعاوي مطروحه در دادگاهها افزوده است . از طرف ديگر براي صاحبان املاک در جهت اخذ مجوزهاي قانوني مربوط به خريد و فروش ، تغييرات و تعميرات املاک، تشريفات پيچيده با تضعيع وقت زياد به وجود آمده است .
هم چنين محدوده هاي اراضي شهري که در ثبت تقريري، اغلب به عوارضي نظير مسيل ، رودخانه ، ديوار باغ و مستحدثات ديگرکه زماني وجود داشته اند متکي است ، به علت از بين رفتن يا جابجا شدن آن نشانه ها به مرور زمان پياده کردن مجدد محدوده هاي جديد بر اساس تثبت تقريري بسيار غيردقيق و بحث برانگيز است و اغلب تعارضات با ملک مجاور به وجود مي آيد.
نکته يمهم ديگري که بايد به آن توجه نمود اين است که منبع وصول انواع ماليات بر امور املاک، نظير تعاون ملي، ماليات خريد و فروش ، ماليات نوسازي و غيره ، فعلا بر اساس داده ها و اطلاعات مبهم و تقريبي ثبت توصيفي گذشته است و ضرر و زياني که از اين بابت به اقتصاد کشور وارد ميشود ابعاد گسترده اي دارد بنابراين با توجه به موارد بالا بايد اطلاعات ثبتي مربوط به املاک به اطلاعات مکاني متصل شود و مجموعه ي اين دو در يک محيط پيوسته شامل يک سيستم مديريت پايگاه داده ويک سيستم اطلاعات جغرافيايي (GIS)يکپارچه گردند تا بتوان آناليزهاي موردنياز را بر روي هر دو نوع اطلاعات انجام داد.در اين مقاله به بررسي قابليت هاي GIS در انجام آناليز بر روي دو نوع اطلاعات مکاني و توصيفي مربوط به قطعات ملکي پرداخته شده است .
٢-جايگاه سيستم اطلاعات کاداستر در بين سيستم هاي اطلاعاتي :
کاداستر به مفهوم محدود وسخت افزاري ونرم افزاري آن ، يک سيستم اطلاعات زميني مبتني بر قطعه زمين (parcel) مي باشد. به عبارت ديگر قطعه زمين واحد مبنايي در کاداستر ميباشد که اطلاعات توصيفي به آن متصل ميشوند. تعاريف متعددي براي parcel وجود دارد که به مهم ترين آن اشاره مي کنيم :
يک قطعه زمين کاداستر (parcel)، قطعه اي پيوسته از زمين است که در آن حقوق و بهره گيري ملکي منحصربه فرد آن بصورت واحد ويکپارچه شناخته شده باشد. يک قطعه زمين کاداستر بايد يک ناحيه به هم پيوسته از زمين باشد که يک نوع بهره گيري ملکي از زمين را دربرگيرد. بر روي نقشه يک قطعه کاداستري توسط خطي شکل ميگيرد که نقشه را احاطه کرده و داراي هويت کاملامنحصربه فرد ميباشد (١٩٨٦ ,Henssen, Mclaughlin).
در کاداسترهاي مختلف اعم از کاداستر حقوقي، مالياتي، زراعي و ...واحد اصلي همان قطعه ي کاداستري (parcel)مي باشد. شکل ١ارتباط کاداستر را با سيستم هاي اطلاعاتي نشان مي دهد.
٣-ايجاد پايگاه اطلاعات توصيفي و مکاني :
به منظور داشتن اطلاعات جامع و کامل از قطعات املاک ميبايست اطلاعات مکاني مربوطه که همان نقشه هاي بزرگ مقياس مي باشند(معمولا در مقياس ١:٢٠٠٠)و هم چنين اطلاعات توصيفي مربوطه مانند نام مالک ،کاربري و... را جمع آوري نمود. در کشور ما جمع آوري اين اطلاعات در طرح کاداستر کشور ديده شده است که خوشبختانه بخش اعظم تهيه ي نقشه هايبزرگ مقياس به اتمام رسيده است اما بعد تهيه اطلاعات توصيفي و انتساب آن ها به اطلاعات مکاني پيشرفت چنداني نداشته است .
٣-١:پايگاه اطلاعات مکاني:
اين پايگاه شامل نقشه هاي بزرگ مقياس از محدوده ي املاک در شهرها ميباشد که پس از آماده نمودن در يک محيط نرم
افزاري مانند اتوکد يا مايکرواستيشن و واردنمودن آن ها در يک محيط نرم افزاري GIS مانند Arc Viewامکان آناليز بر روي هر دو نوع اطلاعات مکاني و توصيفي وجود دارد. در اين تحقيق اطلاعات مکاني به صورت نمونه شامل چندين پلاک زمين مي باشد. (شکل ٢). هر پلاک زمين ميتواند شامل چندين ساختمان و هرساختمان شامل چندين طبقه و هرطبقه شامل چندواحد باشد.بنابراين مهم ترين اطلاعات مکاني شامل پلاکزمين ،ساختمان ،طبقه و واحدآپارتماني مي باشد.
شکل ١: جايگاه سيستم اطلاعات کاداستر در بين سيستم هاي اطلاعاتي (١٩٨٨ ,Peter dale)
روابط توپولوژيک عوارض طبق نمودار زير مي باشد:
