بخشی از مقاله
چکیده
قرارداد پیش فروش ساختمان قراردادی است که در آن ساختمانی که قرار است در آینده ساخته یا تکمیل شود به فروش می رسد. بنابراین در این قرارداد منبع هنگام عقد وجود ندارد. به همین دلیل در اعتبار این قرارداد در حقوق ایران تردید وجود داشته و این قرارداد عقدی غرری محسوب می شد. اما بررسی متون فقهی و حقوقی نشان می دهد که فروش مال آینده همواره غرری نبوده بلکه توصیف مورد معامله و تعهد پیش فروشنده رافع غرر می باشد. در خصوص ماهیت این قرارداد بین حقوقدانان اختلاف بود که این امر در این مقاله مورد بررسی قرار گرفته و دو نظر قابل طرح است. آیا هر دو قابل پذیرش است؟
طبق یکی از این نظریه ها، این قرارداد بیع است و تعهد فروشنده به ساخت مقدمه تسلیم می باشد. اما عقدی که ماهیت این قرارداد را دقیق تر توصیف می کند عقد استصناع است. این عقد، عقدی مختلط می باشد که از جهت تملیکی بودن شبیه بیع بوده و از جهت تعهد ساخت شبیه اجاره ی اشخاص و مقاطعه است.
تعهد اصلی فروشنده تعهد به ساخت مبیع مطابق شرایط قراردادی و در موعد مقرر است که ضمانت اجرای اصلی نقض این تعهد دریافت خسارت تاخیر تسلیم است. حق اصلی خریدار در این قرارداد تملک مبیع بوده و تعهد اصلی او نیز پرداخت عوض قراردادی در اقساط معین می باشد. بموجب قانون پیش فروش ساختمان دادگاهها صلاحیت رسیدگی به این قرارداد را نداشته و اختلافات مربوط به این قرارداد باید از طریق صلح حل و فصل گردد.
بیان مسئله
قرارداد پیش فروش از قراردادهایی است که اعتبار آن در فقه امامیه محل تردید بوده است. در نتیجه ی تردید در اعتبار این قرارداد، ماهیت و آثار آن نیز چندان روشن نیست. یکی از انواع قرارداد پیش فروش قرارداد پیش فروش آپارتمان های ساخته نشده و در حال ساخت است. این قرارداد در فقه سابقه ندارد. زیرا این قرارداد در دوران گذشته موضوعیت نداشته و تنها در سالهای اخیر در نتیجه ی مقتضیات اجتماعی و اقتصادی قرن حاضر ابداع شده و به تدریج شایع گردید.
در دهه های گذشته قانون خاصی در خصوص قرارداد پیش فروش موجود نبود. به همین دلیل بحث پیرامون این قرارداد بیشتر متوجه اعتبار و ماهیت این قرارداد بوده است. حقوقدانان سعی می کردند در راستای برآورده کردن نیازهای عمومی، با مراجعه به منابع فقهی و سوابق عقد پیش فروش و دقت در قانون مدنی اعتبار این قرارداد را توجیه کرده و ماهیت آن را با در نظر گرفتن قصد طرفین روشن سازند. مهمترین مانعی که در خصوص اعتبار این قرارداد وجود دارد، غرری بودن این معامله به لحاظ معلوم نبودن مبیع می باشد. در خصوص ماهیت این قرارداد هم، عده ای آن را عقد بیع سلف دانستند با این توضیح که در حقوق موضوعه قبض ثمن در هنگام عقد جزء شرایط صحت عقد بیع سلف نمی باشد.
عده ای دیگر آن را بیع استصناع دانسته اند که مبیع به تدریج به ملکیت خریدار در می آید. عده ای نیز آن را بیع معدوم محسوب داشته اند که مبیع پس از تکمیل به ملکیت خریدار در می آید. در این پژوهش ها اگرچه راجع به زمان انتقال مالکیت بعنوان یکی از آثار این عقد بحث شده بود اما دیگر آثار این عقد مانند ضمانت اجرای تاخیر یا امنتاع در ساخت از سوی فروشنده و یا عدم پرداخت اقساط از سوی خریدار مسکوت مانده بود. بهمین دلیل در قراردادهای پیش فروش معمولا پیش فروشنده در راستای اصل حاکمیت اراده قراردادهای نمونه ای را ارائه می کرد که شرایط به نفع پیش فروشنده بوده و بر خریدار تحمیل می گردید.
سرانجام در سال 1389 نخستین قانون مربوط به قرارداد پیش فروش آپارتمانها به تصویب رسید. این قانون در ماده ی 1 قرارداد پیش فروش را تعریف می کند که عبارت است از »هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین - پیشفروشنده - متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور... ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد - پیشخریدار - درآید.
«بر این اساس قرارداد مذکور عقدی تملیکی دانسته شده که زمان انتقال مالکیت بسته به توافق طرفین تعیین می گردد. با این وجود، در ماده ی 13 آمده است که »پیشخریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیشفروششده میگردد.« این قانون ضمن روشن ساختن ماهیت قرارداد پیش فروش شرایط شکلی خاصی مانند سند رسمی را برای انعقاد این قرارداد معین می کند که آثار عدم رعایت شرایط مسکوت مانده است. قانون مذکور آثار این قرارداد را به طور مفصل مورد بحث قرار می دهد.
ضمانت اجرای عدم تکمیل بموقع و حتی تکمیل ناقص را قانونگذار مشخص کرده که بسته به مورد برای خریدار حق خسارت و فسخ را قائل می شود. از جمله نوآوری این قانون این است که در برخی موارد که پیش فروشنده از تکمیل ساخت قصور می ورزد خود پیش خریدار می تواند تکمیل ساختمان را تقبل کند. ضمانت اجرای عدم پرداخت بموقع اقساط از سوی پیش خریدار نیز فسخ از سوی پیش فروشنده است. البته پیش فروشنده برای فسخ می بایست نخست اخطاری را به پیش خریدار از طریق دفترخانه ی اسناد رسمی ارسال کند.
در این مقاله قصد داریم تا شرایط اعتبار، ماهیت و آثار قرارداد پیش فروش آپارتمان با لحاظ قانون جدیدالتصویب مورد بحث و بررسی قرار دهیم. در کنار این امر سعی خواهیم کرد تا نواقص این قانون را هم مطرح کرده و راه حل های لازم را ارئه دهیم.
تعریف قرارداد پیش فروش ساختمان
در دکترین حقوقی و اندیشه های حقوقدانان ایران کمتر تعریف و تبیین قرارداد پیش فروش آپارتمان برخورد می شود. حقوقدانان ترجیح داده اند همچنان به تعریف عقودی همچون بیع سلف، بیع مال کلی و یا بیع اثمار بپردازند. در این میان برخی حقوقدانان فروش آپارتمانی که در آینده باید ساخته شود را تعریف کرده اند.
اصولاً خرید و فروش آپارتمان ممکن است به دو صورت انجام شود:
.1 فروش آپارتمان ساخته، که ممکن است از سوی مالک تمام ساختمان یا آپارتمان انجام شود. در این فرض بیع نسبت به مال موجود انجام می شود و بنابراین تابع قواعد عام عقد بیع در حقوق مدنی است.
.2 فروش آپارتمانی که در آینده ساخته خواهد شد. در این فرض فروشنده مال موجود را نمی فروشد؛ بلکه به طور معمول، موقعیت و مشخصه های آپارتمان در نقشه ی ساختمان معین می شود و فروشنده تعهد می کند ظرف مهلت معین بسازد و تحویل خریدار بدهد و بهای آن را خریدار به اقساط می پردازد. در حقیقت با همین اقساط خریداران است که ساختمان بنا می شود.
در این قرارداد مبیع عین معین است. دکتر اسداالله لطفی نیز در توضیح قرارداد فروش آپارتمانی که ساخته می شود با بیان تعریف ارائه شده از سوی دکتر کاتوزیان معتقد است که پیش فروش آپارتمان تعهد به فروش است یا قراردادی است در خصوص بیع که فروشنده ملتزم می شود که ساختمان را مطابق شرایط ذکر شده بسازد و به طرف مقابل بفروشد. در نتیجه پیش از فروش ساختمان و انتقال آن خریدار هیچ حق عینی ندارد و بلکه صرفاٌ از فروشنده طلبکار است.
یکی دیگر از نویسندگان قرارداد پیش فروش آپارتمان را قراردادی می دانند که به موجب آن فروشنده - سازنده - تعهد می کند آپارتمانی را مطابق نقشه ی ساختمانی و اوصاف قراردادی، ساخته و پس از تکمیل در موعد مقرر در ازای دریافت مبلغ قراردادی به خریدار - متقاضی - تحویل نماید.3برخی دیگر قرارداد پیش فروش ساختمان را عبارت از قراردادی می دانند که در آن یکی از طرفین با پرداخت مبلغی دفعتاً و یا متناوباً طرف دیگر عقد را ملزم به تحویل ساختمانی در تاریخ معینی در آینده می نماید
برخی دیگراز نویسندگان با توجه شرایط و ویژگی های این قرارداد، پیش فروش آپارتمان را عبارت ازقراردادی می دانند که بموجب آن فروشنده تعهد می کند آپارتمانی رامطابق نقشه ی ساختمانی و اوصاف قراردادی یسازد و پس از تکمیل آن، در موعد مقرر و در ازای دریافت مبلغی تحویل دهد.
رویه ی قضایی هنوز فرصت کافی برای ارائه ی تعریفی در خصوص قرارداد مذکور نداشته و بیشتر مسایل مطروحه در دادگاه در مورد اعتبار قرارداد به لحاظ موجود نبودن آپارتمان و امکان درخواست الزام به تسلیم سند رسمی بوده است.
ماده ی 1 قانون پیش فروش ساختمان در تعیین قلمروی حاکمیت قانون مذکور بیان می کند: »هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین که واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربردی از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساخت به مالکیت طرف دیگر قرارداد درآید از نظر مقررات این قانون »قرارداد پیش فروش ساختمان« محسوب می شود.« در توضیح این ماده توجه به چند نکته لازم به نظر می رسد:
حقوق و تعهدات پیش فروشنده و ضمانت اجرای نقض تعهدات مذکور
قرارداد پیش فروش عقدی است معوض. بنابراین هر یک از طرفین حقوق کسب کرده و تعهداتی را برعهده می گیرند. در این گفتار حقوق و تعهدات پیش فروشنده را مورد مطالعه قرار می دهیم.
حقوق پیش فروشنده
قصد اصلی پیش فروشنده در انعقاد قرارداد پیش فروش، بدست آوردن عوض قراردادی - ثمن - می باشد. دقت در قانون پیش فروش، نشان می دهد که شاید تنها حقی که قانون برای پیش فروشنده بیان می کند، حق بر دریافت عوض قراردادی به موجب شرایط مندرج در قرارداد است. با این وجود با بررسی قراردادهای نمونه ی پیش فروش، روشن می شود که معمولاً پیش فروشندگان حقوقی را براساس اصل حاکمیت اراده برای خود مقرر می دارند که بررسی آنها ضروری به نظر می رسد.
