پاورپوینت نمونه ای از برنامه ریزی برای اراضی شهری بدون مالکیت (استیجاری)

بخشی از پاورپوینت

اسلاید 1 :

مبحث شانزدهم

نمونه اي از برنامه ريزي براي اراضي شهري بدون مالكيت (استيجاري)

اسلاید 2 :

دو بي توجهي در برنامه ريزي مسكن

در طرح مشكل مسكن در ايران به دو امر مهم كمتر توجه ميشود و در نتيجه اين بيتوجهيست كه "برنامههاي حل مشكل مسكن" اغلب با شكست مواجه ميگردند.

اسلاید 3 :

اول: كمبود عرضه نسبت به تقاضا

اول- مشكل مسكن اغلب از زاويه كمبود تعداد واحدهاي مسكوني نسبت به خانوار، مطرح ميشود و اين عامل (كه تقريباً بهطور ثابت حدود 2/1 ميليون واحد است)، گراني مسكن عنوان ميگردد و در واقع علت گراني مسكن را كمبود عرضه نسبت به تقاضا ميداند. به دلايل زيادي، اين نظريه كاملاً غلط ميباشد:
يك- تقريباً هيچ متقاضي وجود ندارد، كه به علت عدم وجود مسكن در بازار، نتوانسته باشد نسبت به خريد مسكن اقدام نمايد.
دو- علت اصلي تفاوت تعداد خا نوار با تعداد مسكن، اتفاقاً به علت كمي تقاضاي مؤثر است و نه عرضه كمتر.
سه- آنچه افراد را از دستيافتن به مسكن باز ميدارد نه عدم عرضه كافي، بلكه عدم امكان خريد متناسب با درآمد و توان مالي خانوارهاست.

اسلاید 4 :

دوم: جایگزینی مسکن ملکی، به جای وظیفه تأمین مسکن

دوم- موضوع دوم، نقشهاي ديگريست كه "مسكن ملكي" به جز "تأمين سكونتگاه" در جامعه ايفاء مينمايد، كه اهم آنها عبارتند از:
يك- مسكن به نوعي نقش "بيمههاي اجتماعي" را ايفاء مينمايد و در واقع كاهش درآمد ناشي از بازنشستگي در ايران را جبران ميكند. بهگونهاي كه در سالهاي اخير بسياري از بازنشستگان از طريق اجاره واحدهاي خود در شهرهاي بزرگتر و كوچ به شهرهاي كوچكتر و يا حومهها، اين اختلاف درآمد را جبران مينمايند.
دو- تملك واحد مسكوني به نوعي حفاظت از ثروت خانوار در مقابل تورم است.
باتوجه به اين سه مبحث، اگر در جستجوي راهحلهاي تحققپذير باشيم، بايد به مشكل مسكن از زواياي ديگري به جز سه مورد فوق بپردازيم، كه مهمترين آنها را ميتوان، در دو گروه دستهبندي نمود.

اسلاید 5 :

مقايسه هزينه ملكي و استيجاري براي مصرف كننده

در دو جدول صفحات آتي، نسبت اجارهبها به درآمد خانوار و تبديل ارزش بالقوه مسكن ملكي به پرداخت ماهيانه، نسبت به درآمد خانوار در شهرهاي عمده ايران و مناطق تهران برآورد شده است.
براي اينكه بتوانيم اجارهبها را با ارزش بالقوه مسكن ملكي مقايسه كنيم، ارزش ملك را با سه نرخ بهره، تبديل به "ارزش معادل ريالي" ماهيانه نمودهايم.

اسلاید 6 :

ارقام به هزار ريال مي باشد.
برآورد نسبت هزينه فرصت ارزش هاي ملكي و اجاره­بهاي مسكن به درآمد ساليانه خانوار در شهرهاي منتخب

اسلاید 7 :

ارقام به هزار ريال مي باشد.

اسلاید 8 :

تفاوت هزينه تأمين مسكن استيجاري و ملكي

همانطور كه مشاهده ميشود نسبت "معادل ارزشي" مسكن ملكي حتي با احتساب كمترين نرخ بهره بيش از سه برابر نرخ اجارهبها ميباشد. به معناي ديگر اگر الگوي سكونتي از مسكن ملكي به مسكن استيجاري تغيير يابد با اختصاص بودجه ثابت تا سه برابر ميتوان به عرضه مسكن افزود و يا با يكسوم قيمتهاي حاضر خانوارها قادر به تأمين سرپناه براي خود خواهند بود.

اسلاید 9 :

شكست راه حل هاي مبتني بر مالكيت


در عمل و در طول تاريخ، فعاليتهاي مسكن و شهرسازي اثبات كرده است كه راهحلهائي كه بخواهد مشكل مسكن را از طريق مالكيت آن حل كند، حتي در صورت افزايش نسبت وام به قيمت واحد مسكوني، چون بخش اعظم خانوارها قدرت بازپرداخت وام را ندارند، قابل حصول نيستند. زيرا همانطور كه گفته شد، هزينه مسكن تملكي حدوداً سه برابر سكونت يافتن بدون مالكيت است.

اسلاید 10 :

شكست برنامه، اجاره به شرط تمليك، به جاي مسكن استيجاري

البته در برنامه دوم اين راه حل ارائه شده و احداث واحدهاي استيجاري اصولاً در همين راستا در برنامه قرار گرفت، ولي با تبديل آن به "اجاره به شرط تمليك" دوباره همان خصلت ارائه مسكن ملكي را يافته است.

اسلاید 11 :

مسكن استيجاري و گروه هاي كم درآمد

قابل توجه است كه در كشورهاي سرمايهداري هم، تنها راه حل مشكل مسكن كمدرآمد و دارندگان درآمد متوسط پائين تأمين مسكن استيجاري به جاي ملكي است، بهگونهاي كه در اغلب اين كشورها اكثريت سكونتگاههاي اين گروهها، مسكن استيجاري است (براي مثال در آلمان اين رقم 65درصد است).
به علاوه مسكن استيجاري بخش عمومي و دولت هم در اين كشورها (به نشانه حمايت شديد دولت از اين امر) وجود دارد. مثلاً در فنلاند 22 درصد مردم مستأجر دولت هستند. در آلمان 7 درصد مستأجر شهرداريها ميباشند و حتي در آمريكا 1 درصد مسكن استيجاري را دولت تأمين ميكند.

اسلاید 12 :

مزاياي مسكن استيجاري


1- كاهش بار هزينه مسكن به حدود 30%
2- امكان جابجائي و ارتقاء مرحله اي مسكن به خصوص براي خانوارهاي جوان

اسلاید 13 :

طرح ريزي مسكن در اراضي استيجاري

روش ديگري كه در شرايط حاضر رخ نموده و نه تنها بسياري از مباحث مسكن استيجاري را حل ميكند، بلكه راه حلهاي مناسبي براي طرحهاي شهري نيز ميگشايد، مسكن در اراضي استيجاريست، كه در مبحث آتي به فرصتهاي ناشي از آن اشاره ميشود.

اسلاید 14 :

چشم انداز

سؤال: آيا احداث بنا در اراضي استيجاري مي تواند رهگشاي مشكلات و يا تعدادي از مشكلات موجود باشد؟
سؤال: و آيا اراضي استيجاري مي تواند درهاي جديد براي استقبال از مسكن استيجاري ارزان بگشايد؟

اسلاید 15 :

شباهت تملك در اراضي استيجاري به مالكيت فعلي

1- احتمالاً چون مالكيت آپارتمان در واقع مالكيت اعيان است (به خصوص در واحدهاي پرتعداد) و از نظر ذهني اين امر با آن مشابهت دارد، به احتمال قوي بسيار مسكن استيجاري مقبول مي افتد.

اسلاید 16 :

چگونگي واگذاري زمين استيجاري

در شرايط حاضر آماده سازي اراضي استيجاري با كمي كمك دولت (يك ميليون تومان در هر واحد) انجام مي شود. كه البته خود اين امر روش صحيحي نيست و مشابه آماده سازي هاي معمول مي­شود كه هزينه آماده سازي از ساكنين اخذ مي شود با يك كمك يك ميليون توماني.
در صورتي كه اگر اراضي اجاره ايست، دولت بايد تمام هزينه آماده سازي را خود تقبل نموده و بعد آن را به قيمت مناسب براي هر گروه، به آنها اجاره دهد. (و ساليانه اجاره اخذ نمايد).

اسلاید 17 :

مباني برنامه ريزي در اراضي استيجاري

اسلاید 18 :

روند معمول برنامه ریزی

1- اختصاص 40 تا 60 درصد اراضی به بخش خصوصی ( مسکونی و کاربری های خصوصی )
2- کاهش فضای سبز به فضای سبز عمومی در مواردیکه حیاط های واحد های مسکونی از حد معین کوچکتر است و یا بدون فضای سبز بوده و یا اگر دارای فضای سبز است مقدار آن اندک و غیر موثر است .
3- اختصاص حدود 10 تا 12 درصد اراضی به معابر دسترسی به واحدهای مسکونی که با کوچکتر شدن فطعات افزایش می یابد.
4- ضرورت پیروی بسیاری از عملکردهای عمومی و تاسیسات شهری از مسیر معابر.

اسلاید 19 :

نگاهی به روند طرح ریزی شهری در شرایط ایده آل

در اسلایدهای بعدی، مشاهده می شود که چنانچه در طراحی شهری برای استقرار تاسیسات مختلف ، بطور آزاد فکر شود ،چه اتفاقی می افتد.

اسلاید 20 :

شبکه معابر، منطبق با توپوگرافی زمین