پاورپوینت سیاست های بهینه ی عرضه ی زمین

بخشی از پاورپوینت

اسلاید 1 :

بهنام خدا
سياست هاي بهينه ی عرضه ی زمین

اسلاید 2 :

سیاستگذاری در زمین شهری
سیاستگذاری «زمین شهری» مجموعهی سیاستهایی است که دولتهای مرکزی و محلی در سه بُعد «مالکیت»، «ارزش» و «کاربری» زمین اتخاذ میکنند تا بهرهبرداری بهینه از این منبع کمیاب اجتماعی محقق شود. تعیین انواع مالکیت زمین اعم از ملکی و استیجاری، جلوگیری از افزایش ارزش زمین، جلوگیری از بروز سوداگری در زمین و حفظ تعادل بین عرضه و تقاضا از طریق ابزارهای مختلفِ مداخلهی دولت مانند وضع انواع مالیاتها بر زمین، تعیین نوع و میزان  کاربریها و مانند آنها، همگی مسائلی است که در حیطهی سیاست زمین قرار میگیرد.

اسلاید 3 :

با شكلگيري «سازمان ملي زمين،» چه تغييراتي در مديريت زمين در ايران بايد داده شود.
مدير سازمان ملي زمين:
مدير منابع زمين شهري در سطح ملي است؛ مسؤول است چگونه زمين در شهرها بايد به كار گرفته شود تا بيشترين منافع براي مردمي كه در اين جغرافيا زندگي ميكنند، بدون كاهش امكانات براي نسلهاي بعدي فراهم آيد.

اسلاید 4 :

توسعهی پایدار با سیاست زمین مناسب شروع میشود
شهرها و مناطق را میتوان به شیوههایی توسعه داد که به اقتصاد و کیفیت زندگی بهتر بینجامد، و یا تسلیم گستردگی نامنظم، بنبست ترافیکی و آلودگی شوند.
وقتی توسعهی شهری و سرمایهگذاری عمومی (دولتی) ارزش زمین را ارتقاء میدهد، شهرها ممکن است این منابع را برای زیرساختهای عمومی یا مسکن اقشار ضعیف به کار بگیرند، یا اجازه دهند این ارزشها ثروت بادآوردهای برای مالکان خصوصی شود، و اوضاع نابرابری را وخیمتر کند.

اسلاید 5 :

شهرهای بزرگ و کوچک موتور رشد و توسعهی اقتصادی و اجتماعی تعریف شده اند.
متأسفانه، آنها در عین حال موتور گسترش محلات پست و کثیف و بافتهای حاشیهای و افزایش فقراند.

اسلاید 6 :

مدير زمين جمهوري اسلامي ايران ميداند كه
تا آن زمان كه ساختارهاي تصميمگيري مربوط به مديريت اراضي برعهدهي افرادي است كه صرفاً روي منافع خاص خودشان اخذ تصميم ميكنند، منابع مشترك زمين در جغرافياي ايران به نرخ غيرقابل پايداري مورداستفاده قرار خواهد گرفت.
کنترل بازار زمین و کاهش سهم زمین در قیمت نهایی مسکن، کالا و خدمات، به تقویت قدرت خرید خانوارها منجر میشود. افزایش قیمت زمین شهری به افزایش هزینههای ایجاد و توسعهی خدمات شهری منجر میشود (و هزینههای تملک).

اسلاید 7 :

مسیر شکلدادن به سیاستهای ملی زمیندر افریقا (تانزانیا)
برنامهی ملی زمین را به دو جزء تقسیم میکند:
شهری
روستایی
برنامهی ملی زمین شهری را به دو جزء تقسیم میکند:
زمین شهری – عمومی
زمین شهری – اقشار آسیبپذیر
تهیهی دو نوع کد ساختمانی
یکی برای نواحی عمومی و دیگری
برای زمین در استطاعت اقشار ضعیف
کنترل بازارهای زمین در مناطقی که برای اقشار ضعیف کنار گذاشته شد.

اسلاید 8 :

صدور مجوز و تنظیم مقررات برای فعالیتهای شهری خلاف عرف برای توانمندسازی کسب درآمد و سطح زندگی مناسب توسط اقشار ضعیف. مثلاً صدور مجوز کشاورزی به آنان در شهرهای کوچک.
جلوگیری از گسترش بیرویهی شهرها که در شهرهای کوچک باعث تجاوز به حریم اراضی روستایی میشود و زارعان فقیر روستایی را از حقوقشان بر زمین محروم میکند.
جلوگیری از تشکیل مناطق پست و کثیف (حاشیهنشینی) جدید از طریق عرضهی به موقع، کافی در استطاعت، برنامهریزیشده قطعات اراضی و اعمال کنترلهای لازم برای توسعه
مسیر شکلدادن به سیاستهای ملی زمیندر افریقا (تانزانیا)- ادامه

اسلاید 9 :

استقرار نهادهای مدیریت زمین کارآمد برای حمایت و تقویت حقوق مالکیت بر زمین، بهویژه برای اقشار ضعیف.
ارائهی برنامههای آموزشی برای تسهیل مشارکت شهروندان در طرحهای ارتقای کیفیت محلات شلوغ و کثیف و شهرکهای حاشیهای.
اتخاذ تدابیر لازم برای امنیت قراردادهای زمین به نفع طبقات فرودست (سیستم انعطافپذیر اجارهداری زمین).
قانونیکردن زیستگاههای غیررسمی از طریق نظامهای ساده و سریع تعریف محدودهی اراضی، صدور رأی، نقشهبرداری، ثبت و ضبط منافع مالکیت روی اراضی در زیستگاههای غیررسمی به منظور حفظ منافع مالکان و دولت.
مسیر شکلدادن به سیاستهای ملی زمیندر افریقا (تانزانیا) –ادامه

اسلاید 10 :

عدم تمرکز و تفویض وظایف سازمان ملی زمین به سطوح پایین به منظور ارتقای حکمرانی خوب.
ارجحیتبخشیدن به ظرفیتسازی انسانی به مثابهی استراتژی دستیابی به افراد با دانش و کاردانی که سیاستهای به نفع اقشار ضعیف را توسعه داده و به اجرا درآورند.
استفادهی گسترده از فناوری جدید برای تسریع در تحویل زمین و خدمات مربوط به زمین.
تزریق تدریجی و آرام معیارهای اخلاقی مثلاَ از طریق جوامع حرفهای به منظور تلاش برای ریشهکنی عملکردهای غلط و سوءمدیریت در ادارهی زمین.
مسیر شکلدادن به سیاستهای ملی زمیندر افریقا (تانزانیا) –ادامه

اسلاید 11 :

مشکلات بازار زمین
عدمسیاستگذاری صحیح در بازار زمین، به افزایش قیمت آن منجر میشود. کاهش تقاضای سوداگرانه در بازار زمین شهری میباید از اهداف سیاستگذار باشد. این افزایش به تناسب در گروههای سهگانهی مسکن، کالا و خدمات اثر گذاشته و به افزایش شاخص قیمت در آن گروهها منجر میشود. افزایش قیمت زمین به افزایش قیمت املاک با کاربری تجاری و خدماتی نیز منجر میشود. این افزایش به نوبهی خود به افزایش هزینههای خدمات، بهداشت و مانند آن در سبد هزینهی خانوار منجر میشود. برای مثال، سهم هزینهی ساختمان در هزینههای بهداشت و درمان در بخش خصوصی بالاست.

اسلاید 12 :

مشکلات بازار زمین
هجوم سرمایه به سمت بازار زمین، توازن بازارها را به نفع زمین تغییر داده و سرمایه را در زمین انباشت و بلوکه میکنند. این پدیده باعث از دست رفتن فرصتهای سرمایهگذاری در بخشهای مولد و اشتغالزای اقتصاد کشور میشود و سرعت گردش پول در اقتصاد کشور را کاهش میدهد. رانت موجود در زمین شهری نیز یکی از موضوعات اصلی در اقتصاد شهری است.
بنگاههای اقتصادی به جای اینکه با افزایش بهرهوری و بهبود فرایند تولید به دنبال تولید بیشتر و سود بالاتر بروند، به سوداگرانی تبدیل میشوند که میخواهند با تملک زمین و بهرهمندی از افزایش قیمت پلکانی آن، هزینههای عدم افزایش بهرهوری را جبران کنند.
سیاستهای ملی زمین اگر خوب تدوین شده باشند، زمینهی تسکین و درمان این مشکلات است.

اسلاید 13 :

اهداف سياستهاي زمين شهري
عرصهي كافي زمين براي مسكن، براي فعاليتهاي اجتماعي و تفريحي، و براي فعاليتهاي توليدي از جمله تأمين خدمات شهري پايه.
الگوهاي فضايي شهري منسجم براي به حداقلرساندن استفاده از منابع متناسب با منافع اقتصادي و اجتماعي.
توزيع بهتر ثروت و درآمد، از جمله دسترسي خانوارهاي كمبضاعت به سرپناه.
توزيع فضايي جمعيت و فعاليتها در سطح منطقهاي و ملي متناسب با اولويتهاي عمومي ملي
روي هم افتادن اهداف
نبود اولويتهاي عملياتي

اسلاید 14 :

اراضي موروثي آزاد (Freehold)
در اين طراحي
اراضي اجارهاي يا وقفي (Leasehold)
غيرمنقول بودن زمين، دوام آن، ارزش و موقعيت انحصاري هر محل، زمين را براي
دارايي پايهاي اخذ ماليات
دارايي مناسب توثيقي
جذاب ميكند.
در كشورهاي در حال توسعه، انتخاب زمين براي پروژهها از داراييهاي دولتي اولويت دارد.
ارزشيابي سودو زياني زمين براي اجراي پروژهها

اسلاید 15 :

نظريهي سنتي (قرن 18)
زمين از نهادههاي توليد است، مثل كار و سرمايه چارچوب توليد محور براي كاركرد اقتصاد
در اين مفهوم، زمين مفهوم اقتصادي محدودي دارد.
اينجا، رشد دائمي اقتصاد به معناي استهلاك تا حد ممكن زمين است و زمين هنوز فاقد محدوديتهاي زيستبومي (ecosystem) تلقي ميشود.

اسلاید 16 :

روند سريع شهرنشينشدن جمعيت (بين 1950 تا 2000 – اراضي شهري در امريكا 4 برابر شده است.)
تضاد بين شهرنشينشدن و ابزار موجود براي آن: نياز به مسكن، محل كار، مدرسه، جاده، منابع آبي، وسايط نقليه، و ديگر الزامات زندگي شهري.
مشكلات كاربرد زمين شهري بهويژه در جهان سوم كه سرعت شهرنشينشدن بالابوده (در سال 2005، گزارش شد هر روز 000ر3 هكتار از مزارع در امريكا صرف مصارف شهري ميشود.)
سيستمهاي خدماترساني، توسعه و تخصيص زمين شهري و قدرت انطباق آنها با وضعيت كشورها.
افزايش شديد قيمتهاي زمين شهري.
مالكيت عمومي زمين شهري كنترل دقيق تخصيص زمين شهري لزوماً به الگوهاي عادلانه و كارآمد توسعهي زمين شهري نيجاميده است.
راهحلهاي ساده وجود ندارد. پيچيدگيهاي در نظريه و عمل: وابستگي متقابل كاربريهاي زمين با ويژگيهاي اجتماع محلي
روندهاي گذشته

اسلاید 17 :

در ديدگاه مدرن
مدير زمين در سطح ملي براي پروژههاي توسعهي زمين ميبايد چارچوبي سه لايهاي را برگزيند:
1. ظرفيتهاي فيزيكي و بيولوژيكي.
2. امكانسنجي فنآوري و اقتصادي.
3. پذيرش نهادي شامل قانون، مقررات، و پذيرش عامه (چارچوبهاي فرهنگي و .).
زمين نقش بنيادين در كارآفريني، انباشت سرمايه و تشكيل ثروت دارد
رفاه و خوشبختي بلندمدت جوامع در گرو مديريت درست اين منبع است
در مديريت زمين توجه به همهي خصوصيات فيزيكي زمين از خاك سطحي تا مواد معدني، تا آنچه زيرزمين نهفته است، آب، اتمسفر، گياهان و جانوران.

اسلاید 18 :

اقتصاد مدرن
زمين ارزش توسعهاي دارد، اگر در موقعيت طبيعي خود بماند
در اين ديدگاه، زمين (Land)، طبيعت (Nature) و محيطزيست (Environment) مفاهيم بسيار وابسته و گاه مترادفاند.
در اين ديدگاه، مسؤوليت حفظ توانهاي محيطزيست براي خلق جريان دائمي بيننسلي براي همهي آحاد جامعه مدنظر است.
حركت به سمت چارچوب سيستماتيك خلق ارزش
مكانسازي (Placemaking) به مثابهي ابزار توسعهي اقتصادي

اسلاید 19 :

مكانسازي (Placemaking)
رويكرد چندوجهي برنامهريزي، طراحي و مديريت فضاهاي عمومي.
آيا فضاهاي عمومي كه ساخته ميشود، مورد استفادهي مردم قرار ميگيرد؟ آيا فضاها قابليت تبديلشدن به مكان (Placeability) را دارد؟
آيا فضاهاي عمومي توانايي ارائهي خدمات به همهي مليتها و فرهنگها را دارد؟
مكانسازي روي داراييهاي محلي، آرزوها و قابليتها سرمايهگذاري ميكند تا مكانهاي عمومياي بسازد كه سلامت مردم، خوشبختي و رفاه آنان را ارتقاء دهد.
خلق ارزش از طريق ايجاد مكان و تبديل هزينههاي حفاظت از آنها به داراييهاي ملموس.
بدينترتيب مسؤوليت مدير زمين در سطح ملي شامل تعيين چارچوبها و مقررات درونشهرها (حوزهي عمل شوراهاي شهر) نيز ميشود و به علاوه سياست زمين در نواحي كشاورزي و روستايي در ارتباط نزديك با سياست نواحي شهري قرار ميگيرد (ديدگاه بين رشتهاي و كلينگر holistic).
در ديدگاه كلي نگر هماهنگي بزرگي در سياست زمين (اعم از زمين كشاورزي، جنگلي، چراگاهي، مسكن روستايي، زمين صنعتي و شهركهاي صنعتي، شهرهاي جديد، زمين شهري، زمين خدماتي، .) ضرورت دارد.

اسلاید 20 :

Aldo Leopold (1949)
ما از زمين سوءاستفاده ميكنيم، چون آن را كالايي متعلق به خود ميدانيم. اگر به زمين به مثابهي كالايي بنگريم كه ما به آن تعلق داريم، آنگاه احتمالا با عشق و احترام از آن استفاده ميكنيم. . اينكه زمين كالا است برداشتي ساده از زيستبوم است، اما اينكه بايد زمين را دوست داشت و بدآن احترام كرد از اخلاق سرچشمه ميگيرد. .
اخلاق زمين صرفاً مرزهاي زمين كالايي را گسترش ميدهد تا شامل خاك، آب، گياهان و جانوران شود، و يا به روي هم زمين نقش انسان را از فاتح اجتماعي زمين تغيير ميدهد و در جاي عضو سادهي شهروند زمين مينشاند.