بخشی از مقاله
چکیده:
مسکن علاوه بر یک نیاز اساسی یک دارایی مهم به شمار می آید و سالهاست که بخش مهمی از داراییهای مهم خانوارها و همچنین بنگاه های اقتصادی را تشکیل داده است. بنابراین مانند سایر دارایی ها با نوسانات قیمت روبروست. اهمیت مسکن بیش از یک دارایی معمولی است زیرا مسکن یکی از مهمترین بخشهای اقتصادی است که سهم زیادی در تولید ناخالص داخلی و همچنین اشتغال دارد و با توجه به تأثیر پیشین-پسین مسکن با سایر بخشهای اقتصادی رونق و ثبات این بخش میتواند تأثیرات مثبتی بر تولید ناخالص داخلی داشته باشد.
با توجه به اهمیت نوسانات قیمت مسکن در این مطالعه عوامل موثر بر نوسانات قیمت مسکن بررسی شده است. به این منظور افزایش قیمت مسکن نسبت به روند بلندمدت آن به عنوان حباب در نظر گرفته شده و سپس با استفاده از رگرسیون پروبیت سهم عوامل مهم بر احتمال وقوع پیامد حباب آزمون میشود. در نهایت نتیجه میشود که افزایش متغیرهای رشد قیمت مسکن با یک دوره وقفه، رشد حجم پول و رشد تسهیلات به بخش مسکن افزایش احتمال وقوع حباب و افزایش متغیرهای بازده نرخ ارز با یک دوره وقفه و عرضهی حقیقی واحدهای مسکونی کاهش احتمال وقوع حباب را در پی دارد.
مقدمه:
حباب قیمت مسکن:
با هر نوع تقسیمبندی که از اقتصاد داشته باشیم، نقش بخش ساختمان در کمک به سایر بخشهای اقتصادی غیرقابل انکار است بخش مسکن از جمله بخشهای مهم اقتصادی بوده که رابطه تنگاتنگ و گستردهای با دیگر بخشهای اقتصادی دارد. این بخش هم به لحاظ سهم در بودجه خانوار و تولید ناخالص داخلی و نیز نقشی که در تغییرات شاخصهای کلان اقتصادی مانند رشد اقتصادی و اشتغال ایفا مینماید از اهمیت زیادی برخوردار است . مسکن کالایی غیر منقول است.
از این رو بخش مسکن، وابستگی کمتری نسبت به سایر کالاها به کالاها و خدمات وارداتی دارد و تکیهگاه بخش مسکن، بیشتر به مواد اولیه داخلی و نیروی کار بومی و کم تخصص - مهارت - می باشد. بنابراین میتوان گفت که رونق بخش مسکن میتواند اقتصاد را از رکود به در آورده و به سوی رونق اقتصادی، رهنمون شود. اما یکی ار نکات مهم در مطالعه بازار مسکن نوساناتی است که در بازار آن رخ می دهد. نوسانات قیمت جزء ذات بازار است، اما گاهی این نوسانات از شکل عادی خود خارج میشوند و جای خود را به صعودهای افسار گسیخته و سقوطهای ناگهانی میدهند و ضربات جبران ناپذیری به بازار مسکن وارد میکنند.
قیمت به عنوان اساسیترین متغیر بخش مسکن وظایف تخصیص منابع اقتصادی، اطلاع رسانی و ارائه علامت دهی لازم به سرمایهگذاران را بر عهده دارد. اما در صورتی وظایف خود را به طور صحیح انجام میدهد که دچار انحرافات متعدد نشود و بتواند بازار را به سمت تعادل مطلوب هدایت کند. انحرافات قیمت مسکن علاوه بر مشکلات این بخش اثرات زیانبار زیادی را بر دیگر بخشهای اقتصاد بر جای میگذارد بنابراین باید سیاستهای مناسب جهت کنترل آن تدوین شود
مبانی نظری
در یک بازار کارا، قیمت از طریق تلاقی عرضه فروشنده با تقاضای خریدار تعیین میشود. در واقع هیچ قاعده مشخصی وجود ندارد که بیان کننده رفتار قیمت باشد، ولی چند عامل مشخص که مؤثر بر تغییر قیمت به سمت بالا یا پایین هستند، وجود دارد. این عوامل در سه دسته کلی قرار میگیرند: متغیرهای بنیادی، متغیرهای تکنیکی و متغیرهای احساسی. کارشناسان مسائل اقتصادی با استناد به نظریهها و بررسی متغیرهای پایهای اقتصادی سعی میکنند پدیدههایی نظیر تحولات و نوسانهای بازار داراییها مانند سهام، ارز، طلا و مستغلات را تبیین کنند.
ابزار کار اقتصاددانان در تبیین رفتار بازار الگوهایی است که رفتار عرضه و تقاضا را در بازار داراییها توضیح میدهد. اما در شرایط خاصی، حرکت قیمت در بازار داراییها بر اساس انتظارات ذهنی و سوداگرانهی افراد و بدون توجه به متغیرهای پایهای است. در میان واژگان اقتصادی و مالی، اصطلاحاتی وجود دارد که نشان میدهد تحت شرایط ویژه، روند قیمت داراییها به نحوی است که با مفاهیم بنیادین اقتصادی قابل توضیح نیست. یکی از این اصلاحات حباب است
در ادبیات اقتصادی به انحراف قیمت کالا از قیمت تعادلی بلندمدت آن حباب گفته میشود. به عبارت دیگر اگر قیمت کالا از مقدار ارزش ذاتی خودش بالاتر باشد گفته میشود که حباب عقلایی وجود دارد - علیپور، - 1386 مفهوم حباب از اوایل قرن هفدهم وارد ادبیات اقتصاد شده است به طوری که واژهی جنون لالهای به شکل غیرمستقیم به وجود حباب در اقتصاد اشاره دارد.
این واژه از سال 1636 زمانی که تقاضا برای گل لاله در هلند به شکل زیادی افزایش یافت و قیمت یک شاخه از آن به بیش از چهار برابر درآمد سرانه رسید اطلاق میشود. از لحاظ علمی واژهی حباب نخستین بار در بحران بازار سهام ایالات متحده از اکتبر 1929 تا ژوئن 1932، مطرح شد
حباب قیمت کالا ممکن است به این دلیل پدید میآید که سفتهبازان غیر عقلایی، با افزایش ارزش یک کالا بر این باور باشند که چون قیمت آن کالا قبلاً رشد داشته، بنابراین افزایش قیمت آن در آینده هم ادامه خواهد داشت. این نوع پیشبینی نیز به افزایش تقاضا برای آن کالا منجر شده و در نتیجه به افزایش بیشتر قیمت آن کالا در آینده میانجامد. در این حالت، مردم تفاوت ارزش بازاری با ارزش ذاتی را تشخیص نمیدهند و به تشکیل حباب در بازار کمک خواهند کرد.
در حبابهای قیمتی غیر عقلایی، افراد درباره منافع آتی کالاها و قیمت آنها انتظارات عقلایی ندارند در این حالت سرمایهگذاری بر اساس اطلاعات ریسک و بازده صورت نگرفته و بازار به وسیله واکنش تصادفی و روانشناسانه هدایت خواهد شد - معدلت، - 1381 حبابمعمولاً با کاهش یکباره قیمتها روبرو میشود که به آن سقوط بازار گفته میشود. طرح واژه حباب از این روست که قیمتها همچون حباب صابون رشد کرده و سرانجام میترکد و با شدت سقوط میکند. حبابها اغلب با بروز پیشرفتهای حقیقی در سطح بهره وری و سوددهی اولیه یک بنگاه یا صنعت به وجود میآیند، اما تاریخ نشان داده است که در این وضعیت سرمایهگذاران در مورد تواناییهای اساسی این اقتصاد مبالغه میکنند
نقدینگی یکی از اجزاء مهم این سبد است که تغییرات آن میتواند تأثیر زیادی بر تقاضای سرمایهای سایر اجزاء داشته باشد. در شرایط فقدان الگوها و کانالهای متشکل و عدم جوابگویی بازار سایر داراییها ورود نقدینگی به بخش مسکن تدریج حالت هجمهای به خود میگیرد. فعالیتهای سوداگرانه تابع قانون بازده نزولی نیستند بنابراین سود در بخش مسکن بالا میماند تا زمانی که اضافه عرضه - شامل عرضه واحدهای نوساز و قدیمی - به یکباره انتظارات نسبت به سودآوری این بخش را تغییر دهد.
در این شرایط، منابع مالی از بخش مسکن خارج میشود و بخش مسکن و به تبع آن اقتصاد کشور با رکود مواجه خواهد. به دلیل اینکه بخش مسکن دارای بیشترین ارتباط پیشین با سایر فعالیتهای اقتصادی است با رکود این بخش مجموعه اقتصاد به سمت بحران پیش خواهد رفت
هنگام حباب، زیانهای متعدد مالی و اقتصادی به وجود میآید و وجود طولانی مدت تر حباب، آثار احتمالی بدتری خواهد داشت، زیرا عدم توازن در منابع مالی مانند بدهیها بزرگتر خواهد شد هنگامی که حباب فرو میپاشد و قیمت مسکن کاهش می یابد، خانوارها بدهی سنگینی خواهند داشت و پسانداز شرکتها افزایش خواهد یافت.
مصرف و سرمایه گذاری کاهش خواهد یافت و سود شرکتها پایین و در نتیجه تعداد ورشکستگیها افزایش و تقاضا کاهش خواهد یافت. بانکها زیان میبینند و ارزش وثیقهها برای وام کم میشود، سود بانکها کاهش مییابد و عرضهی وام را کاهش میدهد. در بدترین حالت، بانکهای مهم با یک بحران بانکی مواجه می شوند
پس به دنبال یک افزایش شدید قیمتها یک کاهش شدید هم اتفاق می افتدکه به سایر بخشهای اقتصادی تسری خواهد کردمخصوصاً باعث بحران وثیقهها در سیستم بانکی خواهد شد.
مطالعات پیشین
اصلانی و خسروی - 1391 - با استفاده از روش ARDL و ECM مدل پوتربا را برای بررسی وجود حباب قیمتی مسکن در تهران در بازه زمانی - 1371-1387 - به کار بردند. در این روش ابتدا قیمت بنیادی مسکن به کمک الگوی خودتوضیح با وقفههای توزیعی - ARDL - تخمین زده شده و پسماند مدل به عنوان مؤلفه حبابی در نظر گرفته شده است.
در مرحله بعد به منظور بررسی اثر عملکرد سایر بازارها و همچنین نوسانات نقدینگی بر ایجاد و یا تشدید حباب در بازار مسکن تهران ابتدا با استفاده از فیلتر هودریک- پرسکات نوسانات تصادفی این متغیرهاجداشده و مجدداً مدل ARDL برآورد شده است، به این صورت که مؤلفه حبابی - پسماند - مدل اول به عنوان متغیر وابسته و جزء سیکلی متغیرهای مؤثر بر حباب به عنوان متغیرهای مستقل وارد مدل شدهاند. دادههای مورد استفاده در این مدل عبارتند از قیمت واقعی مسکن، نرخ عمومی تورم، نرخ سود واقعی تسهیلات مسکن، اجاره بهای واقعی واحد مسکونی در تهران، موجودی مسکن در تهران، درآمد سالانه واقعی خانوار شهری در تهران و تعداد خانوارهای تهرانی.
یافتههای آنها حاکی از آن است که در دوره مورد بررسی نوسانات نقدینگی از مهمترین عوامل مؤثر در تشکیل حباب قیمت در بازار مسکن تهران به شمار میرود. متغیر جمعیتی این مدل هم که تعداد خانوار است پر کششترین متغیر بوده و سهم زیادی در تعیین قیمت بلندمدت مسکن داشته است. بر اساس نتایج این پژوهش در مقایسه بازار مسکن، سکه و سرمایه، سفته بازان تمایل و تمرکز بیشتری بر دو بازار سکه و مسکن داشته و بازار سرمایهعملاً به طور مستقل و منفعل عمل مینماید.
قلی زاده و کمیاب - 1390 - به بررسی عوامل تأثیرگذار بر حباب قیمت مسکن در ایران پرداختند. روش مورد استفاده در این مقاله روش ARDL بوده که برای دادههای فصلی ایران طی سالهای 1371 تا 1385 به کار رفته است. دادههای آماری استفاده شده در این تحقیق عبارتند از قیمت مسکن، اجارهی مسکن، نرخ بهره، نرخ رشد نقدینگی، شاخص قیمت سهام، نرخ ارز و هزینه ساخت و ساختمانهای شروع شده.
