پاورپوینت درس هایی از سیاستها و برنامه های ساخت مسکن در کره جنوبی

بخشی از پاورپوینت

اسلاید 1 :

درس هایی از سیاستها و برنامه های ساخت
مسکن در کره جنوبی

اسلاید 2 :

کره جنوبی یک داستان رشد اقتصادی آموزنده ای دارد.یکی از کشورهایی است که در طی سه دهه از یک کشور با فقرمنابع؛ملتی کم درآمد به یک اقتصاد با درآمد بالا دست یافت.
جنبه های کلیدی تحول اقتصادی موفقیت آمیز کره جنوبی را می توان؛تعقیب مستمر و با پشتکار رشد صادرات گرا، سرمایه گذاری در خدمات پایه و مسکن،رکورد قابل توجه در توسعه سرمایه انسانی و مهارت آموزی،سیاست های توسعه منطقه ای،قدرت بالا در برنامه ریزی و اجرا،مراقبت ها و دغدغه برای موضوعات اجتماعی نظیر رشد عادلانه.
از سوی دیگر کره جنوبی دارای چالش هایی هم هست از جمله ؛نگرانی های جمعیتی؛افزایش بدهی ها و کاهش پس اندازهای خانوارها؛موضوعات مرتبط با سیاست انرژی؛وضعیت نامناسب توزیع درآمد و ثروت و نیاز به احیا سازمانی.
مقدمه:

اسلاید 3 :

سیاست های مسکن در دهه های 60 و70میلادی:
1-در دهه 1960 سیاست های مسکن در چارچوب برنامه های پنج ساله توسعه اقتصادی که در سال 1962 آغاز شده بود مورد پیگیری قرار می گرفت.
2- وزارت ساختمان که بعدا به وزارت زمین،زیرساخت و حمل و نقل-مولیت- تغییرنام داد مسئول سیاست های مسکن در کره بانک مسکن کره در سال 1969 ایجاد شد.
3- برخی از قوانین و مقررات نظیر قانون بانک مسکن،اقدامات فوری برای توقف سفته بازی در املاک و مستغلات در سال 1967 به تصویب رسیدند.دهه 60 میلادی دهه نهادسازی در حوزه سیاستگذاری مسکن بوده است.
4- بزرگترین چالش سیاست های مسکن ؛حل مساله کمبود مسکن که در دهه 1970 بود که از پاسخگویی به نیازهای مردم به دلیل رشد اقتصادی و افزایش درآمد ناتوان ماند.
5- دولت یک برنامه ده ساله به منظور ساخت مسکن برای افزایش میزان عرضه و ثبات قیمت ها تهیه نمود.

اسلاید 4 :

6- دسته ای ازقوانین توسعه زمین و ساختمان
در این ارتباط مهم بودند:
سیاست های مسکن در دهه های 60 و70میلادی:
قوانین توسعه
زمین و ساختمان
تاسیس شرکت توسعه زمین کره 1979
تاسیس شرکت ملی مسکن کره در سال 1973

اسلاید 5 :

7- قدرت بالای شرکت ملی مسکن کره و شرکت توسعه زمین کره باعث گردید این دو نقش مهمی در تولید مسکن و توسعه زمین ایفا نمایند.این دو بایکدیگر در سال 2009 ادغام شدند و شرکت زمین و مسکن کره جنوبی را شکل دادند(ال اچ)
8- فقدان مسکن خوب و با کیفیت در طول یک دوره رشد اقتصادی، روی هم انباشت شد و سبب افزایش سریع قیمت مسکن درسراسر شهرهای بزرگ در اواخر دهه 1980 گردید.
9- متعاقب موج مردمسالاری ،فشار سیاسی بر دولت دراین دهه افزایش یافت و دولت تصمیم به ساخت 2 میلیون واحد مسکونی بین سالهای 1988 تا 1992 از طریق ساخت 5 شهرجدید در اطراف سئول گرفت.
10- به منظور اجرای طرح ،دولت زمین های قابل توسعه و ساخت را از طریق دو شرکت مسکن ملی کره و شرکت توسعه زمین فراهم نمود و وام مسکن را از طریق صندوق مسکن ملی افزایش داد.
سیاست های مسکن در دهه های 60 و70میلادی:

اسلاید 6 :

سیاست های مسکن در دهه های 60 و70میلادی:
11- برنامه تولید 2 میلیون مسکن یک اقدام برجسته در حوزه مسکن بود. به دلیل اینکه یک پرش بزرگی در میزان ساخت سالیانه مسکن بود.
12- این برنامه همچنین اولین تلاش برای اختصاص واحدهای مسکونی به گروه های درآمدی بر پایه توان پرداخت بود:
تنوع واحدهای مسکونی
مسکونی بزرگ برای فروش به طبقه متوسط و بالاتر به قیمت بازار
اجاره ای دائمی برای خانوارهای کم درآمد
اجاره برای گروه های با درآمد کم و متوسط
مسکونی کوچک برای فروش

اسلاید 7 :

اهداف و دستاوردهای برنامه ساخت 2 میلیون واحد مسکونی هزار واحد
Edit Text
دستاوردها
جمع
هدفگذاری
92-1988
1988
1989
1990
1991
جمع
نسبت%
بخش دولتی
واحدهای اجاره ای
دائمی
مسکن برای طبقه
کارگر
واحد های اجاره ای
طولانی مدت
واحدهای مسکونی
کوچک برای فروش
بخش خصوصی

اسلاید 8 :

بحران مالی آسیا و سیاست مسکن در کره
بحران مالی آسیا در سال 98-1997نقطه عطفی در سیاست مسکن سازی کره جنوبی بود و چندین پیامد برای بازار مسکن در کره جنوبی داست:
افزایش تعدادآپارتمان های فروش نرفته
کاهش شدید قیمت مسکن
ورشکستگی سازندگان مسکن
کاهش تعداد عرضه مسکن جدید در طول سالهای 1998- 2001

دولت از طریق صندوق مسکن ملی تلاش نمود مداخله و تقاضا را تحریک نماید ومالیات تملک موقتا کاهش یافت.
کاهش تعداد عرضه مسکن جدید در طول سالهای 1998- 2001 و افزایش وام خرید مسکن باعث افزایش قیمت مسکن در سئول و نواحی پیرامون درسال 2002 گردید.

اسلاید 9 :

ابزارهای سیاستی برای کنترل افزایش قیمت مسکن در سال 2002

اسلاید 10 :

بحران مالی جهانی در سال 2007
قیمت مسکن تا سال 2007 در بالاترین سطح خود قرارداشت و در یک سطح ثابت ماند تا اینکه اثرات واقعی بحران مالی جهانی به بخش واقعی اقتصاد کره جنوبی رسید.بازار مسکن بشدت سقوط کرد و با گسترش ناامیدی درباره آینده مسکن، این بازار بدتر شد.
در پاسخ به این شرایط دولت سعی کرد اقدامات زیر را به منظور تحریک بازار به انجام رساند :
مقررات زدایی و سهل گیری در مالیات
وضع مقررات احتیاطی کلان که توسط دولت قبل وضع گردید.
ساخت مجموعه های مسکونی و خدماتی در فضاهای خالی موجود در داخل ها شهرها که از آن به عنوان ساخت شهر در شهر یاد کردند.
قواعد و محدویت های حاکم بر بازتوسعه برخی از پروژه های برداشته شدند.
در فضاهای پیرامونی شهرها ،زمین های پیش بینی شده برای کمربند سبز شهر به ساخت مسکن عمومی اختصاص یافت که به خانه های شیرین sweet Homesمعروف هستند.
دولت وارث که در سال 2013 قدرت را در دست گرفت بر روی عادی سازی بازار مسکن و افزایش مسکن های رفاهی تمرکز کرد.
این دولت مجموعه بسته هایی را شامل مقررات زدایی و اصلاح قوانین مالیاتی اجرا نمود تا عرضه مسکن جدید را تشویق نماید و خرید خانه را تسهیل نماید.
این دولت همچنین برند جدیدی در مسکن عمومی که به خانه های شادی Happy Homes معرف است برای نسل جوان عرضه نموده است.

اسلاید 11 :

شرکت زمین و ساختمان کره جنوبی
Korea Land and Housing Corporation(LH)
هدف از تاسیس:
مشارکت در توسعه اقتصادی
بهبود کیفیت زندگی مردم
استفاده کارآمد از زمین از طریق تملک،توسعه،تشکیل بانک زمین،عرضه زمین،نگهداری و توسعه شهر،ساخت ،عرضه و مدیریت مسکن

تاسیس:2009
ارزش دارایی ها :170میلیارد دلار
تعداد کارکنان:6000 نفر

اسلاید 12 :

اقدامات مهم شرکت زمین و مسکن کره جنوب
1- بخش مسکن رفاهی
- مسکن شادی
- تامین و مدیریت مسکن اجاره ای
- بهسازی شهری
2-بخش محیط شهری
-پروژه شهر جدید
-توسعه زمین وشهر
3- بخش مسکن عمومی
-ساخت مسکن برای فروش
-ساخت مسکن اجاره ای

اسلاید 13 :

4- بخش پروژه های ملی
-شهر سیجونگ و شهرهای نوآوری
-مجموعه های لوجستیکی و صنعتی و مناطق آزاد اقتصادی
-بانک زمین،پروژه های خارج از کشور،توسعه رقابت پذیری در کشور

اسلاید 14 :

بخش مسکن رفاهی
خانه های شادی، نسل جوان بین گروههای سنی 20 الی 30 سال را هدف گذاری می کند و عموما این پروژه ها در نزدیک سیستم های حمل و نقل همگانی و نزدیک محل های کار و دانشگاهها واقع می شوند.تا سال 2017 قریب 150 هزار واحد مسکونی شادی ساخته شد.
ال اچ مسکن های اجاره ای با قیمت مناسب نسبت به مناطق مشابه در اختیار مستاجران قرار می دهد و آنها می توانند از میان گزینه های مختلف با دوره های زمانی 5 و 10 و 50 سال اجاره و نرخ های متناسب با وسع مالی خود انتخاب نمایند.
(Studio- type House)برای مجردها و خانوارهای دونفره،خانه های رهنی برای دانشجویان،خانه های اجاره ای برای زوج های جوان و یا شاغلان جوان از گونه های مختلف واحد های مسکونی هستند.
ال چ؛مسکن های رهنی در مرکز شهر را اجاره می کند و یا می خرد تا دوباره با هزینه پایین تر به خانوارهای آسیب پذیر اجاره دهد و از این طریق ال اچ در ارتقای تور ایمنی خانوارها مشارکت می نماید.همچنین در جهت بهبود کیفیت زندگی مستاجران؛ خانه های اجاره ای افراد کهنسال را تعمیر می نماید.
ال اچ از طریق تعمیر واحدهای مسکونی فرسوده و توسعه زیرساخت ها در بخش قدیمی شهر، محیط شهری را بهبود بخشیده و بافت های فرسوده شهرهای کمترتوسعه یافته را احیا می کند.

اسلاید 15 :

بخش محیط شهری
ال اچ از طریق توسعه سیستماتیک و برنامه ریزی شده شهرهای جدید ؛ زمین و نواحی شهری، رفاه عمومی را را ارتقا می بخشد.
ماموریت دیگرال اچ حل فقدان زمین در مراکز شهرها،ایجاد محیط دلپذیر در نواحی شهری؛عرضه سایت مسکن بزرگ مقیاس به منظور پایداری عرضه مسکن در بازار است.
برای حل فوری فقدان مسکن در نواحی شهری ال اچ مسکن و زمین به منظور ثبات قیمت به مردم در اختیار مردم قرار می دهد.
از زمان تاسیس شرکت مسکن ملی کره در سال 1962 تا پایان سال 2014 تعداد 2.52 میلیون مسکن( 1.19 میلیون مسکن برای فروش و 1.33 مسکن برای اجاره) ساخته شد و این تقریبا 13.9 درصد همه مساکن در کره جنوبی را شامل می شود.
ال اچ 804هزار مسکن در مالکیت خود دارد که 47 درصد کل مسکن های اجاره ای در کره را شامل می شود(1.7 میلیون واحد مسکونی اجاره ای در کره جنوبی وجود دارد).ال اچ در نظر دارد سهم مسکن اجاره ای را تا رسیدن به کشورهای توسعه ادامه دهد و در پایداری مسکن در کشور را تامین نماید.

اسلاید 16 :

بخش مسکن عمومی
-برپایه منبع تامین مالی، شرایط اجاره، ویژگی متقاضیان،(درآمد،تعداد اعضای خانواده)،اندازه مسکن و دیگر موارد،ال اچ انواع متنوعی از مسکن های اجاره ای به افراد فاقد مسکن از قبیل اجاره دایمی،مسکن اجاره ملی (برای افراد تحت پوشش نهادهای حمایتی )، مسکن اجاره ای عمومی (به عموم مردم نیازمند برای مدت های 5 و 10 و 50 سال بر حسب درجه نیازمندی که می توانند پس از پایان مدت اجاره خریدار مسکن هم باشند)اجاره طولانی مدت رهنی و اجاره به صورت اقساطی در اختیار مردم قرار می دهد.
-ال اچ نقش راهبری در توسعه زمین و فناوری ساخت مسکن ایفا می کند .در پاسخ به تغییرات اقتصادی و اجتماعی از قبیل تغییرات اندازه خانوار و تعداد جمعیت،ال اچ بسیار تلاش می کند تا ساختمان هایی با فناوری پیشرفته بسازد و استاندارهای جدیدی را پایه گذاری نماید.ال اچ مدل های متنوعی از ساختمان از قبیل؛شهر دوستدار محیط زیست،U-City(شهرآینده گرا قرن 21 خدمات و کارکردهایی از قبیل ؛خدمات مدیریت وان استاپ ؛حمل و نقل اتوماتیک،سیستم جلوگیری از جرم،اطفا حریق،شبکه خانگی مکان های مسکونی که متصل به زیرساخت های با فناوری بالا به یکدیگر و اطلاعات فراگیردر همه نواحی شهری، در دسترس است).

اسلاید 17 :

-ال اچ متعهد به جلوگیری از هدر رفت بودجه از طریق برنامه ریزی بهینه و افزایش کیفیت مسکن و تو سعه شهری است.
ال اچ ،به صورت جامع؛ همه فرآیندهای ساخت تحت یک نظام مدیریت فراگیر و استاندارهای سخت گیرانه از آغاز ساخت،کیفیت،کنترل فرآیندها،ایمنی،زیست محیطی،مصالح،برون سپاری،مدیریت اطلاعا ساخت،بازرسی؛حسابرسی و اتمام ساخت نظارت کامل دارد.
-ال اج از طریق ارزیابی و برآورد هزینه ساخت از مشتریان خود حمایت می کند.ال اچ از طریق نظام رقابتی و مناقصه کار ساخت و ساز را انجام می دهد.ال اچ به منظور اطمینان از کارایی اقتصادی و امکان پذیری طراحی و برنامه ریزی،خدمات طراحی و برنامه ریزی مهندسی ارزش برای پروژه ها انجام می دهد.
بخش مسکن عمومی

اسلاید 18 :

بخش پروژه های ملی
شهر سجونگ ،یک مرکز اداری چندکارکردی است و نقش کلیدی در توسعه متوازن ملی دارد و رقابت پذیری ملی را افزایش خواهد داد.وزارتخانه ها و آژانس ها در آنجا اسقرار می یایند و دیگر تسهیلات مهم برای تبادل فرهنگی و بین المللی ،مدیریت شهری،دانشگاهها و مراکز تحقیق،مراکز پزشکی و رفاهی و مراکز مرزهای دانش ایجاد خواهد شد.
-به منظور رسیدگی به کمبود عرضه مسکن و پایداری بازار مسکن،پروژه شهرهای جدید، سایت های مسکن بزرگ مقیاس اطراف کلان شهرها تهیه می نمایند.برنامه ریزی نقطه کلیدی در پروژه شهرهای جدید است.ال اچ تلاش خود را به عمل می آورد تا از توسعه از هم گسیخته و پراکنده ممانعت نماید.هدف ال اچ توسعه کارآمد زمین و حل مشکل جمعیت مازاد در نواحی کلان شهرها است.
-نسل اول و دوم شهرهای جدید بوسیله ال اچ ساخته شدند و حمل و نقل عمومی با دسترسی عالی،شرایط زندگی دلپذیر و خود اتکایی برای آنها پیش بینی گردید.این شهرها در حل مساله جمعیت مازاد در نواحی کلان شهرها و افزایش پایداری مسکن ایفای نقش کردند.در حال حاضر در 11 بخش و ناحیه ساخت شهرجدید در دست انجام است.
ال اچ از طریق توسعه بسترها و پایه های صنعتی کشور،تشویق رقابت ملی ازطریق سرمایه گذاری خارجی و ایجاد شغل از طریق پروژه های اقتصاد پایه، در توسعه اقتصادی کشورایفای نقش می کند.

اسلاید 19 :

بخش پروژه های ملی
-ال اچ از سیاست های دولت حمایت می کند و در انتخاب سایت،تملک،توسعه و عرضه زمین برای مجموعه های دولتی و غیر دولتی مشارکت دارد.در حال حاضر 13 پروژه در دست انجام دارد.
-تامین زمین لازم برای مجموعه ها لوجستیکی؛مناطق آزاد اقتصادی؛شهر بین المللی(شهر تجاری فراگیر که تمرکز اصلی آن برتوریسم و تجارت بین الملل است)؛شهر آسمان(لوجستیک هوایی؛مجموعه صنعتی؛و شهر گردشگری و تفریحی)،
نظام مدیریت زمین برای استفاده بهینه از زمین از طریق ایجاد سایت بانک زمین:
بانک زمین؛ یک نظام کنترل عرضه زمین در سراسر کشور است که به صورت انحصاری زمین خریداری و رزرو می کند .بانک زمین نقش کلیدی در حوزه های گوناگون مرتبط با رزرو زمین شامل تحقیق در باره تقاضا و عرضه زمین،برنامه ریزی برای زمین های دولتی دارد.
-ال اچ با تاسیس سیستم اطلاعات زمین و مسکن در تلاش است استفاده از آنها را بهینه سازد.

اسلاید 20 :

نکته آخر
علی رغم موفقیت آشکار در افزایش تعداد کمی و کیفیت مسکن در نیم قرن گذشته ،نیاز بخشی از جمعیت کشور بویژه جوانان هنوز پاسخ داده نشده است.
کره جنوبی در حال از سر گذراندن برخی تغییرات بنیادین هست که بر سیاستگذاری حوزه مسکن آن اثر گذار است ، این تغییرات شامل ،کندی رشد اقتصادی؛پایین بودن نرخ باروری؛پیری جمعیت و نابرابری درآمدی گسترده است.
دولت برنامه هایی برای پاسخ گویی به چالش های مذکور برای گروههای متفاوت درآمدی و سنی در دستور کار دارد.