بخشی از مقاله
چکیده عقد اجاره یکی از مهم ترین عقود کاربردی در تنظیم روابط اجتماعی انسان ها است. لذا تحقیق حاضر بر آن است تا عیب مورد اجاره و آثار آن در عقد را در سه فصل به صورت: شرایط کلی مورد نیاز برای اعمال حق فسخ و یا بطلان عقد اجاره، نظرات مختلف فقهی در خصوص عیب مورد اجاره و تأثیر آن در عقد و عيب مورد اجاره و تأثیر آن در قانون مورد بررسی قرار دهد. قانون روابط موجر و مستأجر فعلی قانون سال 76در خصوص عیب مورد اجاره ساکت است. لذا براساس ماده (1) این قانون، این موارد تابع قانون مدنی خواهد بود.
واژگان کلیدی: اجاره - عيب - فسخ - بطلان - انفساخ
مقدمه
عقد اجاره یکی از مهم ترین عقود کاربردی در تنظیم روابط اجتماعی انسانها است، اهمیت عقد اجاره امروزه بیش از پیش است چرا که گسترش نیازها از طرفی و گران بودن خرید کالاها، از جمله مسکن و خودرو، از طرف دیگر موجب گردیده مردم برای حل مشکل خود به اجاره روی آورند و بنابراین بجاست که قانون گذار با تصویب قوانین دقیق و روشن کیفیت و کمیت عین مستأجره و حقوق و تکالیف موجر و مستأجر را بیان نماید. در این تحقیق بر آن هستیم تا از منظر کیفی عیوب موجود در مورد اجاره و تأثیر آن در عقد اجاره از حیث تحقق فسخ، بطلان انفساخ، را به شرح ذیل بررسی کنیم. موضوع بحث در سه فصل مورد بررسی قرار می گیرد.
فصل اول در شرایط کلی مورد نیاز برای اعمال حق فسخ و یا بطلان عقد اجاره، فصل دوم در نظرات مختلف فقهی در خصوص عیب مورد اجاره و تأثیر آن در عقد اجاره، به عنوان منبع اصلی قانون مدنی ایران، و فصل سوم نیز در ابتدا نظر قانون مدنی در خصوص موضوع و سپس قوانین روابط موجر و مستأجر سالهای ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶، جهت تکمیل بحث، می باشد.
فصل اول: شرایط کلی
در این فصل از شرایطی بحث می گردد که موجب می گردند تا برای طرفین عقد اجاره در صورت حدوث عيب در عین مستأجره، حق فسخ ایجاد شود. به عبارت دیگر باید در بحث روشن شود که آیا هر عیبی که در عین مستأجره ایجاد می شود موجب ایجاد حق فسخ می شود یا باید عیب مذکور واجد ویژگی خاصی باشد؟ مطلب دیگر این است که آیا هر عیبی که در عین مستأجرهای ایجاد شود، موجب حق فسخ یا بطلان می شود یا فقط عیب باید در عین مستأجرهای معین، ایجاد گردد، لذا برای اینکه این شرایط، در فصول بعد تکرار نشود سعی گردید به عنوان شرایط کلی در فصلی جداگانه بررسی گردد این فصل شامل دو گفتار است:
گفتار اول: ویژگی عیب
عیبی که موجب پیدایش خیار فسخ است به اعتبار مورد معامله سنجیده می شود.
بدین جهت موجب خیار عیب در بیع، هر زیادی و نقصانی است در مبیع، که عرف زمان و محل آن را عيب بداند خواه در منافع مال تأثیر داشته باشد و موجب نقصان آن یا صعوبت انتفاع گردد و با تأثیر نداشته باشد و فقط از زیبایی و رغبت آن بکاهد چرا که در بیع عین مال منتقل می شود و خود مال موضوعیت دارد ولی عیبی که موجب پیدایش خیار فسخ در اجاره می شود طبق ماده ۴۷۹ قانون مدنی عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.
زیرا موضوع حقیقی عقد اجاره منفعت است و به اعتبار ارزش آن اجرت و عوض تعیین می گردد. لذا عیبی که به این هدف استفاده از منفعت) لطمه وارد نکند بر عقد اجاره ضرری نمی رساند مثلا اگر شخصی ماشینی را برای مسافرت اجاره کند و بعد معلوم شود قسمتی از گل گیرش فرورفتگی پیدا کرده، این عیب باعث ایجاد حق فسخ برای مستأجر نمی شود اما اگر همین اتومبیل مبيع واقع می گردید خریدار می توانست به استناد خیار عیب معامله را فسخ کند. نقص یا زیادی، در عین مستأجره، که موجب کمی رغبت و تمایل نسبت به آن گردد اگرچه سبب نقصان منفعت و صعوبت در انتفاع نباشد، ایجاد حق فسخ برای مستأجر می نماید. چنانچه شخصی ماشینی را برای بردن عروس اجاره کنند و بعدا معلوم شود یکی از درب های ماشین سواری در اثر تصادف فرو رفته و رنگ دیگری به آن زده اند موجب خیار فسخ برای مستأجر می باشد هر چند نقصان منفعت و صعوبت در انتفاع نباشد. چرا که عرفا ماشینی را برای بردن عروس استفاده می کنند که تمیز و نو باشد.
گفتار دوم: ویژگی عین مستأجره
عین مستأجره یا معین است با کلی. مستأجر زمانی حق دارد براساس ماده ۴۸۷ و ۴۸۰ قانون مدنی به حق فسخ و یا ۴۸۱ و ۴۸۳ قانون مدنی بر بطلان اجاره استناد کند که عین مستأجره، عین معین باشد والا طبق ماده ۴۸۲ قانون مدنی «اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب در آید مستأجر حق فسخ ندارد و می تواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید و اگر تبدیل ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت. زیرا در فرض مزبور آنچه مورد تعهد در عقد اجاره است، تملیک فرد سالم از منفعت کلی می باشد که باید موجر به وسیله تسلیم آن به مستأجر، انجام دهد و پس از کشف وجود عیب در فردی که تسليم مستأجر شده، معلوم می گردد که موجر تعهد خود را که تسلیم فرد سالم می باشد انجام نداده است. بنابراین مستأجر می تواند فرد معیوب را رد نموده و فرد سالمی را از موجر بخواهد و می تواند فرد معیوب را به جای فرد سالم بپذیرد و اگر تبدیل آن ممکن نباشد، در صورتی مستأجر حق فسخ خواهد داشت که فرد دیگری از کلی یافت نشود، مانند آنکه کسی اتومبیل مدل مخصوصی را با گنجایش معین برای یک ماه اجاره کند و فردی را که موجر به قبض مستأجر می دهد معیوب باشد و فرد دیگری با آن خصوصیات در محل بافت نشود در این صورت برای رفع ضرر متوجه مستأجر، طریقی جز فسخ نمی توان اندیشید.
فصل دوم - عيب مورد اجاره و تأثیر آن در فقه
نظراتی که در خصوص تأثير عیب مورد اجاره در عقد اجاره، وجود دارد عموما تفاوت چندانی با هم ندارند. یعنی تفاوت نظرات آن چنان زیاد نیست تا با انتخاب یک نظر نتایج و آثار آن به کلی متفاوت با نظرات دیگر باشد. اما با این حال، نظرات به طور کامل هم یکسان نیستند. لذا بحث طی دو گفتار ادامه یافته و در گفتار اول عيوب و مواردی مورد مطالعه قرار می گیرد که طرفین در آن حق فسخ دارند و در گفتار دوم مواردی بررسی می شود که موجب بطلان یا انفساخ عقد اجاره می شود.
گفتار اول: فسخ اجاره
اگر در منفعت عیبی ظاهر شود که این عیب قبل از عقد موجود بوده ولی مستأجر از آن اطلاع نداشته است در این صورت مستأجر به واسطه خیار عیب می تواند عقد اجاره را فسخ کند و دلیل آن این است که اول اینکه به سبب وجود عيب، مقداری از ارزش مالی منفعت از بین رفته است که به وسیله حقى خیار فسخ ضرر ناشی از آن رفع و یا جبران می گردد دوم اینکه، اگر مستأجر بخواهد بر عیب صبر کند ضرری است
که شرعا به موجب «لاضرر و لاضراره نفی شده است. در صورتی که مستأجر بقای اجاره را برگزیند درباره گرفتن ارش به جهت حدوث عيب دو فرض متصور است.
اول: عقد اجاره بر مجموع و تمامیت یک شی واقع شده است که هنوز هم باقی است پس مستأجر با اجاره را فسخ می کند و یا به تمامی آن به هینت حاضر راضی می شود. دوم: چون جزء و یا وصف از دست رفته مقصود مستأجر بوده است که حاصل نگردیده است و عدم حصول آن مستلزم نقص منفعتی است که یکی از دو عوض در عقد اجاره می باشد، نقص آن به وسیله ارش جبران می گردد. شهيد ثانی فرض دوم را برمی گزیند. یعنی در صورتی که مستأجر بر عقد باقی بماند و فسخ نکنند حق دارد که ازش بگیرد. در صورتی که مستأجر عقد را فسخ کند اگر از عین مستأجره منتفع نشده باشد هیچ اجرتی بر مستأجر واجب نیست و اگر از عين مستأجره استفاده کرده باشد بر مبنای اجرت المسمی به نسبت زمان استفاده میزان اجرت محاسبه می شود؟
هرگاه عیب پس از عقد حادث شود حکم مسأله قبلی را دارد یعنی مستأجر می تواند حق فسخ داشته باشد، اگر چه ایجاد عیب، پس از استیفای مقداری از منفعت بوده باشد. محقق حلی در شرایع الاسلام در این خصوص بدون اینکه حدوث عيب را به قبل و بعد از عقد تقسیم کند به طور کلی می گوید: «هرگاه مستأجر در عین مستأجره عیبی بیابد اختیار دارد که فسخ نماید، یا بدون گرفتن ارش به عقد اجاره راضی شود هرچند آن عیب باعث از بین رفتن بعضی از منفعت باشد.۴
از نظر محقق حلی چنین استنباط می شود که در هر زمان معلوم شود که عین مستأجره دارای عیب است مستأجر حق دارد که یا اجاره را فسخ کند یا با همان شرایط قبول کند و بر خلاف نظر شهید ثانی، به نظر می رسد که مستأجر حق گرفتن ارش ندارد. علامه حلی نیز در تبصره در این مورد می گوید: «ولوانهدم المسكن من غير تفريط فسخ المستأجر و رجع نسبته المتخلف من الاجره، اولزم المالك بالعماره... اگر مسکنی که به اجاره داده اند بدون افراط و تفریط ویران گردد مستأجر اختیار فسخ دارد و می تواند اجاره را فسخ کرده و به نسبت مدتی که باقی مانده از مال الاجاره نپردازد یا اینکه اجاره را فسخ نکند بلکه مالك را به تعمیر منزل مجبور سازد. همچنان که ملاحظه می شود علامه بیشتر به اصالة الملزوم معتقد بوده و حتی در صورت ویران شدن مورد اجاره نیز اجاره را منفسخ یا باطل نمی داند.
نظر صاحب عروة الوثقی نیز در خصوص عیوب مورد اجاره مبنی بر این است که اگر مستأجر در عین عیبی بیابد که پیش از عقد حادث شده بوده و در وقت اجاره جاهل به آن بوده اگر منفعت آن به سبب عيب کمتر باشد بدون تردید مستأجر خیار فسخ دارد که می تواند اجاره را به هم زند یا باقی گذارد و ظاهر آن است که نمی تواند مطالبه ارش کند. بلی اگر عیب مثل خراب بودن بعضی قسمت ها و یا منافع خانه باشد، ظاهر آن است که اجرت تقسیط بر آن شود و بالنسبه زمان عدم امکان استفاده از آن کم کند. در این صورت مستأجر به جهت تبعض صفقه اختیار فسخ دارد و اگر عیب در مورد اجاره موجب تفاوت منفعت نباشد مثل آنکه معلوم شود که حیوانی را که اجاره کرده گوش بریده یا دم بریده است هرچند در ثبوت خیار برای مستأجر اشكال شده، لكن اقوى ثبوت آن است در صورتی که رغبت عقلا به اجاره معیوب با غیر آن متفاوت باشد و اجرت معیوب کمتر باشد. به عبارت دیگر در نظر صاحب عروة الوثقی عیبی که باعث نقصان منفعت برای مستأجر نشود، در صورتی برای مستأجر حق فسخ ایجاد می کند که دو شرط داشته باشد: ۱- رغبت عقلا به اجاره معیوب کمتر باشد. ۲- اجرت عين مستأجره معیوب در نظر عرف کمتر از فرد سالم آن باشد. اگر موجر در مال الاجاره عیبی بیابد و معلوم شود که سابقا بوده و نمی دانسته، خیار فسخ دارد و می تواند بهم بزند یا به همان معیوب راضی شود و آیا در صورت رضا می تواند مطالبه ارش کند، به نظر می رسد که بتواند ' ارش مطالبه کند. هرگاه در
خانه به نحوی خرابی ایجاد شود که انتفاع از آن ممکن است خیار برای مستأجر ثابت است و اگر فسخ کند حکم بر استرداد تمام اجرت المسمی به نحو اطلاق و رجوع به اجرت المثل زمان گذشته قوت دارد و اگر بعض مرافق خانه خراب شود اجاره نسبت به باقی مانده خانه صحیح است و برای مستأجر خیار تبعض صفقه ثابت است و اگر موجر فورا خرابی را تعمیر کند که انتفاعی از مستأجر فوت نشود خیار فسخ نیز ندارد )بنابر قوی(
گفتار دوم: بطلان اجاره
اگر عین مستأجره پس از خرابی نه قابل انتفاع باشد و نه قابل اصلاح اجاره باطل می گردد و نوبت به فسخ نمی رسد. حال اگر موجر خانه ویران شده را به سرعت به حال اول برگرداند به گونه ای که مقدار قابل توجهی از منفعت فوت نشود دو احتمال هست. احتمال اول اینکه حق خیار ساقط می شود، زیرا مانع، که خرابی بود برطرف گردید و دیگر ضرری به مستأجر وارد نمی شود. احتمال دوم: حق خيار ثابت است، زیرا حق خیار به سبب ویران شدن خانه ثابت گردیده و اکنون که در سقوط این حق شک داریم، استصحاب می شود. شهید ثانی احتمال دوم را بر می گزیند. نظر صاحب عروة الوثقی در خصوص بطلان عقد اجاره چنین است: هرگاه کسی خانه را اجاره دهد و خراب شود، پس هرگاه بالمره از قابلیت انتفاع بیفتد اجاره باطل می شود.
پس اگر خرابی قبل از قبض یا بعد از آن و پیش از سكنای در آن باشد تمام اجرت بر می گردد والا نسبت به باقی مانده مدت اجاره بها محاسبه خواهد شد، احتمالا در این مورد نظر به استرداد تمام اجاره بها باشد. و اجرت المثل زمان گذشته را ضامن است که امری بعید است. به نظر می رسد نظر صاحب عروة الوثقی نیز بطلان به معنای اخص کلمه (عقد از ابتدا بی اثر تلقی شود) نیست. حضرت امام خمینی (ره) نیز در تحریرالوسیله می نویسند: در صورتی که عدم امکان استفاده از عین مستأجره ناشی از عذر عمومی باشد مثل اینکه مستأجر خانه ای را اجاره کند برای سکونت و ناگهان آن محله جبهه جنگ قرار گیرد و یا باغ وحش شود و امثال این گونه عذرها، اجاره باطل است و اگر در اثنای مدت اجاره، این عذرها حادث شود، اجاره نسبت به بقیه مدت باطل منفسخ است. اگر خانه ای را اجاره کند و خانه منهدم شود در صورتی که آن استفاده ای که به خاطر آن اجاره شده به طور کلی از بین برود اجاره باطل می گردد حال اگر این انهدام قبل از تحویل دادن خانه و یا بعد از آن بلافاصله و قبل از آنکه در آن سکونت کند باشد تمامی اجرت برمی گردد و گرنه به نسبت و به همان حسابی که گذشت بر می گردد. به نظر می رسد نظر حضرت امام (ره) «باطل» اصطلاحی نیست یعنی همان انفساخ است چرا که در غیر این صورت، در صورت سكونت مستأجر باید اجاره از ابتدا باطل و مستأجر اجرت المثل می داد. اگر بعضی از اتاق های خانه منهدم شود در صورتی که مالك مبادرت در تعمیر آن کند به طوری که چیزی از منافع مستأجر فوت نشود مستأجر بنابر اقوى حق فسخ ندارد و اجاره خود به خود هم منفسخ نمی شود و اگر مبادرت نکند اجاره نسبت به آنچه ویران شده باطل و نسبت به اجرتی که در مقابل آن واقع شود باقی است ولی مستأجر به خاطر تبعض صفقه خیار دارد.
فصل سوم: عیب مورد اجاره و تأثیر آن در قانون
در فصل پیش نظرات فقهای عظام در خصوص عیب مورد اجاره و تأثیر آن در عقد اجاره مورد بررسی قرار گرفت در این فصل ابتدا عيب مورد اجاره را در قانون مدنی، بررسی سپس این موضوع را در قانون روابط موجر و مستأجر سال های ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ تحت بررسی قرار می گیرد. این فصل شامل سه گفتار است که در گفتار اول موارد فسخ ناشی از عیوب مورد اجاره از نظر می گذرد و در گفتار دوم نیز علل پیدایش بطلان عقد ناشی از عیب مورد اجاره مورد مداقه قرار داده می شود و در گفتار سوم نیز این دو مورد (فسخ و بطلان)
