بخشی از مقاله
چکیده
دسترسی به مسکن مناسب، کافی و ارزان قیمت به عنوان اولین گام مورد نیاز رشد و توسعه شهری، دغدغه مشترک همه کشورها به ویژه کشورهای جهان سوم است. قیمت به عنوان اساسی ترین متغیر بخش زمین و مسکن تابع عوامل و شرایط مختلفی می باشد؛ از این رو در زمانها و مکان های مختلف، قیمت ها متفاوت می شوند و در سطح یک شهر قیمت زمین و مسکن از یک منطقه به منطقه دیگر ، براساس مشخصات محلی و اجتماعی-اقتصادی متفاوت است.
در همین راستا هدف این پژوهش شناسی و بررسی عوامل موثر بر قیمت گذاری مسکن می باشد که دو محله شاخص در منطقه 9 شهرداری مشهد به عنوان نمونه موردی مورد ارزیابی قرارگرفت. به منظور شناسایی عوامل موثر بر قیمت گذاری زمین و مسکن از روش مشاهده میدانی و مصاحبه حضوری استفاده گردید، همچنین به منظور بدست آوردن سیر تحول قیمت در محدوده از اطلاعات بنگاه های املاک و نیازمندی های روزنامه های معتبر طی سال های 85 تا 90 استفاده گردید و با در کنار هم قرار دادن اطلاعات بدست آمده و استفاده از نرم افزار Gis روابط آشکاری میان عوامل و اتفاقات روی داده در محدوده و افزایش یا کاهش قیمت بدست آمد.
در نهایت شاخص های اقتصادی، فرهنگی- اجتماعی، کالبدی، خدماتی و دسترسی به عنوان شاخص های اصلی موثر بر قیمت مسکن شناسایی گردید و زیر شاخص ها بر هر یک بیان شد که از میان آن ها عواملی همچون درآمد بالای ساکنین، سطح سواد، سرانه های مناسب خدماتی، دسترسی مناسب و به طور خاص ساخت برج های مسکونی به عنوان عوامل اصلی موثر بر قیمت گذاری مسکن معرفی گردید.
.1مقدمه
از حدود دهه 1950 میلادی، رشد فوق العاده شهرها و افزایش جمعیت شهری، باعث تحول الگو و نظام سکونتگاه ها و اسکان بشر شده است .این تحول در کشورهای جهان، آهنگ و کیفیت متفاوتی ادامه دارد . - Muhallab Taha, 2001:12 - دسترسی به زمین مناسب، کافی و ارزان قیمت به عنوان اولین گام مورد نیاز رشد و توسعه شهری، دغدغه مشترک همه کشورها به ویژه کشورهای جهان سوم است
زمین عنصر اساسی در شکل گیری توسعه و گسترش شهرهاست - . - Vander Molen, 2002: 364بنابراین کمیت و کیفیت عرضه زمین برای توسعه و گسترش شهر، نقش بسزایی در توسعه هنجارها یا ناهنجاری های شهری دارد - هادیلی و مهرزاد، 175:1388 - . محدودیت عرضه ی زمین از یک سو و تقاضای روز افزون برای آن از طرف دیگر سبب شد که مسئله زمین به یکی از ضروریات برنامه ریزی در شهرها تبدیل گردد
این محدودیت عرضه، در مقابل تقاضای روزافزون جمعیت شهری باعث می شود قیمت آن به سرعت افزایش یابد و تهیه آن برای ساکنان شهر و نیز اجرای طرحهای شهری مشکل ساز شود. - زنگنه ،. - 218:1388 قیمت به عنوان اساسی ترین متغیر بخش زمین و مسکن است که وظایف تخصیص منابع اقتصادی، اطلاع رسانی و ارائه علامت های لازم به سرمایه گذاران را به عهده دارد
قیمت زمین و مسکن تابع عوامل و شرایط مختلفی می باشد؛ از این رو در زمانها و مکان های مختلف، قیمت ها متفاوت می شوند - قلی زاده، - 107:1387 در سطح یک شهر قیمت زمین و مسکن از یک منطقه به منطقه دیگر ، براساس مشخصات محلی و اجتماعی-اقتصادی متفاوت است .درگذر زمان گسترش سریع و تحول درساختارهای اجتماعی-اقتصادی و محیط فیزیکی، منجر به ظهور نیروهای جدید می شود که باعث تغییر ساختار درونی شهر و تغییر در قیمت زمین و مسکن می گرددبنابراین قیمت زمین یکی از این عوامل مؤثر در تعیین نوع کاربری و تغییر آن است .تغییر در قیمت یکی از مشهودترین بازتاب های اقتصادی مداخله در بافت کالبدی شهرها است
.2 بیان مسئله:
اقتصاد بیمارگونه کشورهای در حال توسعه، از جمله ایران و مسئله تورم در این جوامع، سرمایه گذاری در امر زمین را به یکی از سودآورترین کسب و کارها تبدیل کرده است .بدیهی است این سرمایه گذاران و متقاضیان زمین، دامنه تقاضایشان بیشتر در مناطقی است که قیمت زمین رو به رشد دارد و تورم بالاست
رشد سریع جمعیت و تحول در نظام سکونتی و به دنبال آن رشد سرسام آور شهرها، باعث می شود که شهرها بیمارگونه گرفتار مسائلی از قبیل گسترش بی رویه افقی، قیمت بالای زمین و مسکن، بورس بازی، احتکار زمین و عدم برخورداری بسیاری از مناطق شهری از خدمات شهری - عدم دسترسی های مناسب - ، عدم تبعیت وجود عدالت اجتماعی - عدم دستیابی طبقات پایین و متوسط جامعه شهری به مسکن مناسب - ، عدم تبعیت توسعه شهری از طر حهای توسعه، اسکان غیررسمی و در کل گرفتار خصلت بی برنامگی می شو د .این ویژگی ها وقتی در مقابل تقاضای روزافزون جمعیت شهری قرار می گیرد، قیمت آن به سرعت افزایش می یابد و تهیه آن را برای ساکنان شهر و اجرای طرح های شهری مشکل می سازد
در شهرهای بزرگ کشور از جمله شهر مشهد، دومین شهر کشور با 2772287نفر جمعیت در سال 1390 - مرکز آمار ایران، 1390 - مردم با مسائل مختلفی همچون تمرکز بسیار بالای جمعیت ، گرانی قیمت زمین و مسکن و افزایش اجاره بها در برخی از مناطق شهری روبه رو می باشند که نه تنها برای تأمین مسکن اقشار میانی و کم درآمد جامعه مشکل ایجاد کرده، بلکه در ساخت و سازهای جدید در زمین ها ی داخل و خارج شهر و در توسعه و رشد کالبدی -فضایی شهر به طور چشمگیر تأثیرگذار شده اند .طی چند سال گذشته، رشد فزاینده جمعیت و بازار زمین و مسکن، ساختار فضایی شهر مشهد را به شدت تغییر داده است. ساختمان ها ی مسکونی با طبقات بالا ، عمدتا در فضاهایی از شهر متراکم شده اند که قیمت زمین و مسکن در آن منطقه بیشتر بوده است .
در مجموع عوامل بسیاری در تعیین قیمت زمین و مسکن در شهرها نقش دارند که هدف اصلی این تحقیق شناسایی عوامل مؤثر بر قیمت زمین و مسکن شهری - در دو محلهه از منطقه نه شهر مشهد - است .بنابراین پژوهش مورد نظر می تواند متضمن دستیابی به این سؤال باشد که چه عواملی در تعیین قیمت زمین و مسکن شهری در این منطقه شهری نقش دارند؟ بنابراین سوالات اصلی تحقیق عبارتند از:
- چه عواملی در تعیین قیمت زمین و مسکن شهری در محلات کوثر و هنرستان نقش دارند؟
- آیا بین عوامل مؤثر بر قیمت زمین و مسکن در محلات کوثر و هنرستان رابطه وجود دارد؟
.3 مفاهیم و مبانی نظری تحقیق
شهر از نظر واسطه ها جایی است که با بورس بازی زمین و رانت خواری ها و انحصار اطلاعات، امکان دست یابی به حداکثر سود، حداقل ریس ک پذیری سرمایه ، در کمترین زمان و فعالیت حاصل گردد .آن ها به ارزش مبادلاتی زمین و مسکن توجه دارند و اختلاف طبقاتی در شهر را امری طبیعی و جزء لاینفک توسعه شهری می دانند
اقتصاد شهری یکی از رشته های تخصصی اقتصاد است که در آن به بررسی و ارزیابی مسائل و مشکلات مناطق شهری با استفاده از ابزارهای اقتصادی پرداخته می شود - شاکری روش و دیگران، . - 9:1389 همچنین اقتصاد شهری، مطالعه انتخاب مکانی بنگا ه ها و خانوارها می باشد
نقطه شروع هرگونه توسعه شهری، زمین است .عرضه محدود وتقریباً ثابت زمین در مقابل تقاضای زیاد، باعث افزایش بی رویه قیمت آن می گرد د .مردم برای سکونت، اشتغال و استفاده از خدمات در نقاط مختلف شهر به زمین نیازمندند و بازار مسکن نیز وابسته به بازار زمین است
در شهرمعمولاً زمین از محل آماده سازی اراضی بایر، دایر وبعضاً اراضی کشاورزی و باغات اطراف و یا احداث شهر جدید با فاصله از شهرهای مادر تأمین می شود .اگر هزینه های تبدیل اراضی خام به اراضی شهری مورد محاسبه قرار گیرد، گران بودن و با ارزش بودن کالایی به نام زمین شهری به خوبی مشخص و روشن می شود
زمین شهری برای کاربری های غیرکشاورزی مورد استفاده قرار میگیرد و در ارتباط با زیرساخت، حمل و نقل و تأسیسات شهری مشخص شده است .به طور کلی زمین شهری برای کاربری های مسکونی، تجاری، صنعتی، بازرگانی، حمل و نقل، کاربری های خدماتی و... مورد استفاده قرار می گیرد.
دسترسی عادلانه به زمین و استفاده بهینه از آن، یکی ازمؤلّف ههای اساسی توسعه پایدار محسوب می شود - مهدی زاده، . - 70:1379 از نظر این دیدگاه زمین یک ثروت همگانی است و بستری مناسب برای فعالیت های شهروندان و ابزاری برایتحقّق خواست ها و آرزوهای انسانی است بنابراین توسعه پایدار زمین، نوعی استفاده از زمین است که نیازهای نسل حاضر را تأمین می کند، ولی در عین حال فرصت ها را برای تأمین نیازهای نسل آینده حفظ می کند، به طوری که این امکان، به نسلهای آینده داده شود که حداقل وضع آنها از نسل فعلی بدتر نباشد
عوامل مؤثر در عرضه و تقاضا و تعیین قیمت زمین تا حد زیادی به ویژگی های منحصر به فرد آن به عنوان یک کالای خصوصی و عمومی مربوط می شو د. این ویژگی دوگانه زمین و میل به تصرف و استفاده از زمین توسط افراد و بخش عمومی، مسئله مالکیت های متنوع و اشکال تصرف گوناگون را برای زمین مطرح می کند
در شهرها زمین منبع مهمی برای هرگونه توسعه شهری اعم از مسکن، صنعت، خدمات اجتماعی،ارتباطات و تأسیسات زیربنایی بوده ونهایتاً در ارتقاء سطح توسعه، دارای اهمیت فراوانی است . زمین به دلیل ویژگی انحصاری و استثنایی بودن بسیار ارزشمند است؛ در نتیجه هرکس بتواند زمین را کنترل کند در واقع امکان سودآوری آن را بدست آورده است
در افزایش ارزش زمین شهری سه عنصر را می توان تشخیص داد :یک عنصر از سرمایه گذاری انجام شده در زمان تغییر کاربری سرچشمه می گیرد که از جمله : هزینه های کار مقدماتی، هزینه های گوناگون تفکیک زمین، فراهم کردن خدمات شهر - عمومی یا خصوصی - و دیگر فعالیت ها مانند پاک سازی زمین و اسکان مجدد ساکنان اولیه زمین، عنصر دوم از تغییرات ایجاد شده در کاربردهای مجاز سرچشمه می گیرد
