بخشی از مقاله
خلاصه
شهر مجموعهای از ترکیب عوامل طبیعی، اجتماعی و محیط های ساخته شده توسط انسان است که به عنوان مکانی برای سکونت شهروندان تاثیر بسزایی در کیفیت زندگی افراد دارد .امروزه مسائل و مشکلات زیست محیطی از جمله آلودگی هوا از مهمترین موضوعات قابل توجه در شهرهای بزرگ همچون کلانشهر تبریز است که یکی از آنها، تاثیرگذاری بر قیمت املاک و منازل مسکونی است .مسکن یک مقوله ذهنی، عینی و فعالیتی در فضا و زمان است که با یک هدف اجتماعی، اقتصادی و زیست محیطی همراه می باشد .
در همین راستا در تحقیق حاضر با بهره گیری از روش های ارزشگذاری غیر مستقیم با رویکرد هدانیک، به بررسی و تاثیر عوامل مختلف زیست محیطی بر ارزش منازل مسکونی در کلانشهر تبریز پرداخته شده است .در این پژوهش از روش ARDL، به صورت کوتاه مدت و بلند مدت برای دادهای مربوط به سال های 1386-1393استفاده شده است .متغیرهای مورد نظر شامل فاکتورهای آلودگی هوا - ذرات معلق هوا، مونواکسیدکربن، دی اکسیدگوگرد، مونواکسید نیتروژن - بوده است .بر اساس نتایج تحقیق، از میان فاکتورهای آلودگی هوا فقط ذرات معلق دارای اثر منفی بر روی قیمت مسکن می باشد.
1.مقدمه
امروزه با توجه به گسترش شهرها در دهه های اخیر، پرداختن به مشکلات و اثرات زیست محیطی در کلانشهرها و ارزیابی آنها، دانستن اهمیت انواع مختلف تخریب و تاثیر آنها بر سلامت انسان، اقتصاد و اکوسیستم ضروری است .لزوم اتخاذ تصمیماتی مناسب زیست محیطی در جهت جلوگیری و کاهش آلودگی هوا، ضایعات و خسارت های وارده بر محیط زیست امری ضروری است .از مهمترین چالش ها در سال های اخیر مسئله آلودگی هوای شهرهای بزرگ است .آلودگی هوا عبارت است از وجود هر نوع آلاینده اعم از جامد، مایع ، گاز یا تشعشع پرتوزا و غیر پرتوزا در هوا که در مدت زمانی کیفیت زندگی انسان و دیگر جانداران را به خطر می اندازد .مهمترین تاثیر آلودگی هوا به خطر انداختن سلامتی انسان و اختلال در رفاه و آسایش او و کاهش دید و اثرات آب و هوایی و ضرر به گیاهان است - .
یکی از مهمترین بخش های اقتصاد که اثرات زیست محیطی بر آن بسیار مشهود است بخش مسکن و شرایط سکونتگاهی به خصوص در کلانشهر هاست .چرا که در همه جوامع بخش بزرگی از ثروت و دارایی افراد را خانه و مسکن تشکیل می دهد و یک خانه و آپارتمان معمولا بزرگترین خریدی است که یک شخص در طول زندگیش انجام می دهد - مالین، مایلز، 2009 - .اهمیت و نقش مسکن در اقتصاد و تاثیر آن در توسعه کشورها، بحث شناخته شده ای است بطوری که مسکن کالایی است که قابلیت جابجایی و جانشینی نیز ندارد.
محیط زیست و هوا از جمله کالاهای عمومی به حساب می آیند که در بازار مبادله نمی شوند و مردم برای استفاده از آن ها هزینه ای پرداخت نمی کنند و از ارزش واقعی آن خبر ندارند .بنابراین برای ارزشگذاری آن ها از روش های غیر مستقیم استفاده می شود .برای مثال درست است که مردم یک شهر به طور مستقیم برای هوای تمیز پولی پرداخت نمی کنند اما به طور عموم زندگی در ناحیه ای از شهر را که دارای هوای تمیز تر است را ترجیح می دهند . این ترجیح در نهایت سبب افزایش تقاضای مسکن در آن ناحیه شده و قیمت مسکن را افزایش میدهد .بر این اساس می توان این طور تفسیر کرد که مردم با پرداخت هزینه بیشتر برای مسکن در عمل به طور غیر مستقیم برای هوای تمیز تر هزینه می کنند.
آلودگی کلانشهر تبریز در سالهای اخیر روند روبه افزایشی داشته است به گونه ای که در برخی زمان ها این میزان آلودگی از حد هشدار نیز تجاوز کرده است. قبل از تعیین میزان تاثیر آلودگی هوا بر قیمت مسکن بایستی منابع انتشار آلودگی ها در کلانشهر تبریز مورد مطالعه قرار بگیرد.
هدف اصلی این مطالعه تحلیل تاثیر انتشار فاکتورهای آلودگی ها بر قیمت مسکن در کلانشهر تبریز است .در واقع این مطالعه به دنبال پاسخ دادن به این سوال است که به چه میزان آلودگی هوا در سطح خرد بر قیمت مسکن تاثیر مثبت یا منفی دارد.
پیشینه پژوهش
پیشینه نظری مک دوگال - 1976 - تأثیر کالاها و خدمات همگانی بر قیمت املاک مسکونی منطقه متروپولیتن لوس آنجلس را بررسی کرد . این تحقیق با استفاده از آمار مقطعی 35ناحیه شهری و با دو مدل انجام شد .نتایج نشان داد که خدمات پلیس محلی و نیز آموزش وپرورش دارای بیشترین تأثیر بر قیمت هستند. موردوچ وتایر - 1988 - در پژوهشی با عنوان معادله قیمت هدانیک متغیر کیفیت هوای شهری به آزمون فرضیه اعتبار استفاده از میانگین های آلودگی هوا در مدل هدانیک در مقابل فرضیه مربوط به استفاده از احتمالات مربوط به سطوح آلودگی هوا پرداخته اند . کاتلر - 2000 - در رابطه با ویژگی های دوره عمر محصول، به استراتژی های قیمت گذاری در هر مرحله اشاره می کند .با این حال وی تنها به دو استراتژی قیمت گذاری اضافه بها و نفوذی برای دوره های معرفی و رشد محصول اشاره نموده و برای دو مرحله بلوغ و افول نیز استراتژی خاصی پیشنهاد نمی کند.
دوکمیکی، اوند، یاواس - 2003 - ، در پژوهش خود شهر استامبول را به 18منطقه تقسیم بندی نموده که 12منطقه اروپایی و 6منطقه آسیایی را شامل می شود .در این مطالعه از مدل هدانیک جهت تخمین تابع تقاضای مسکن استفاده شده است.
فریمن - 2003 - قیمت های مشاهده شده در شرایط تعادلی را نشان دهنده حداکثر مطلوبیت خریداران و حداکثر سود فروشندگان اعلام کرد .یعنی چنانچه قیمت ها به سرعت تعدیل شوند، ضریب برآورد شده باید ترجیحات خریداران فروشندگان را نشان دهد بنابراین، بررسی تاثیر یک عامل ناخوشایند زیست محیطی مانند آلودگی هوا در پایین آمدن ترجیحات خریداران از طریق پرسش در بازار امکان پذیر است .
پیشینه تجربی
اکبری و همکاران - 1383 - در مقاله ای تحت عنوان"بررسی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در شهر مشهد، رهیافت اقتصادسنجی فضایی در روش هدانیک"، به تعیین عوامل مؤثر بر مکانگزینی خانوارهای ساکن مشهد پرداخت .نتیجه یافته ها حاکی از این است که در کلیه واحدهای مسکونی شهر مشهد -اعم از ویلایی و آپارتمانی -عوامل فیزیکی ، بیشتر از عوامل مکانی - محیطی و دسترسی ، - قیمت واحدهای مسکونی را تحت تأثیر قرار داده اند. اعرابی و رضوانی - 1386 - از دو نقطه مرجع استراتژیک برای جانمایی مراحل مختلف چرخه کانون توجه و رقابت عمر محصول در ماتریس نقاط مرجع استراتژیک استفاده کردند .همچنین آن ها استراتژی های بازاریابی و سطح کسب و کار را برای مراحل مختلف عمر محصول و بر اساس همین نقاط استراتژیک نشان دادند.
امامی میبدی و همکاران - 1388 - ، در مطالعات خود با عنوان …بررسی عوامل زیست محیطی مؤثر بر قیمت منازل مسکونی تهران به روش هدانیک»، با یک رویکرد زیست محیطی، و با استفاده از روش قیمت گذاری هدانیک میزان تأثیرگذاری این عوامل - شامل متغیرهای زیست محیطی همچون میزان آلودگی هوا، و فضای سبز سرانه - بر قیمت منازل مسکونی تهران مورد بررسی قرار گرفته است برای انجام تحقیق از داده¬های مقطعی سال1383 ، مربوط به 17منطقه شهرداری تهران استفاده شده است .روش مورد استفاده روش حداقل مربعات معمولی و فرم تابع لگاریتمی است برای تفکیک تأثیر بعضی از متغیرهایی که برای واحدهای مسکونی، ویلایی و آپارتمانی متفاوتند از متغیرهای مجازی استفاده شده است.
حسن شاهی - 1381 - در پژوهشی با عنوان تخمینی از خسارت اقتصادی آلودگی هوا در شهر شیراز پرداخته است .در بخشی از این رساله که به روش هدانیک اختصاص یافته، کاهش ارزش منازل مسکونی ناشی از آلودگی هوا را مورد بررسی قرار داده است .در این پژوهش، کل خسارت وارد بر منازل این شهر به ازای یک در صد افزایش در میزان ذرات معلق در هوا سالانه در حدود 221 میلیارد تومان برآورد شده است.
صادقی و همکاران - 1387 - طی مطالعه ای تاثیر آلودگی هوا بر ارزش مسکن را در شهر تبریز با استفاده از تابع قیمت هدانیک بررسی کرده اند .نتیجه این پژوهش حاکی از آن است که مساحت زیر بنای واحد مسکونی، درآمد مستاجر و میان تحصیلات به عنوان سه متغیر مهم تاثیرگذار بر اجاره بهای واحد مسکونی بعد از آلاینده های هوا شناسایی شد . خوش اخلاق و همکاران - 1387 - در مطالعه ای تابع تقاضای مسکن شهری خمینی شهر با استفاده از مدل قیمت هدانیک با 190مشاهده و با روش حداقل مربعات معمولی برآورد کرده اند .نتایج نشان می دهد که ویژگیهای فیزیکی ، محیطی و همسایگی واحد مسکونی بر قیمت بیشترین تاثیر را دارند .
هالیچی اوغلو - - 2008، در یک مطالعه قتصادسنجی رابطه بین انتشار کربن، مصرف انرژی، درآمد و تجارت خارجی در ترکیه را طی دوره 2005- 1960بررسی کرد .وی با استفاده از آزمون همجمعی و مدل اقتصادسنجی ARDL، به بررسی رابطه متقابل میان این متغیرها پرداخت .نتایج به دست آمده در این مقاله، دو نوع رابطه بلندمدت میان متغیرها را تأیید کرد..در نوع اول، انتشار کربن توسط مصرف انرژی، درآمد و تجارت خارجی توضیح داده میشود و در نوع دوم، درآمد، توسط انتشار کربن، مصرف انرژی و تجارت خارجی تعیین میشود.
بویل و کیل - 2001 - با بررسی پژوهش های انجام شده برای دوازده شهر ایالت متحده به این نتیجه رسیدند که اثر منفی و اصلی آلودگی هوا بر ارزش املاک آشکار بوده و تمایل به پرداخت افراد برای بهبود کیفیت هوا بر این امر دلالت دارد. بولس و همکاران - 1997 - با انجام پژوهشی با عنوان زندگی در خیابان های شلوغ و خاک آلوده - راهبرد هایی برای ارزیابی محیط زیست - با استفاده از مدل هدانیک برای ارزشیابی مطلوبیت و لذت خاطر محیط زیست سالم و غیر سالم پرداختند .
