بخشی از مقاله
چکیده
بخش مسکن سهم بزرگی از اقتصاد هر کشوري را تشکیل میدهد و رابطه وسیع و تنگاتنگی با سایر بخشهاي اقتصادي دارد. زمین و مسکن به عنوان یک کالاي سرمایهاي، به شدت تحت تاثیر خصوصیات اقتصادي یک شهر میباشد و اثرات عوامل مختلف تاثیرگذار بر اقتصاد شهر، در قیمت زمین و مسکن انعکاس مییابد.
عوامل موثر بر قیمت مسکن در دو دسته مهم قابل تقسیم بندي هستند. نخست عوامل بنیادي که توسط نیروهاي عرضه و تقاضاي بازار کنترل میشوند و دسته دوم عوامل غیر بنیادي که مربوط به عملکرد اقتصاد مسکن نیستند بلکه شامل نیروهایی هستند که خارج از عملکرد بخش مسکن، بر قیمت مسکن تاثیر میگذارند. مسئله تراکمهاي ساختمانی و وابستگی زیاد درآمد شهرداريها به عوارض ساخت و ساز و عواید ناشی از بخش زمین و مسکن به گونهاي که در سالهاي اخیر، به ویژه در شهرهاي بزرگ کشور، رخ داده است را میتوان به عنوان یک عامل غیر مستقیم و بیرونی موثر بر قیمت مسکن قلمداد کرد.
از طرفی بهاي زمین در قیمت تمام شده مسکن و به عبارت دیگر در هزینهي تولید واحدهاي مسکونی، به دلیل مالکیت خصوصی زمینها، بسیار دخیل میباشد و سهم بالایی از این هزینه را به خود اختصاص میدهد. هم راستا با این مورد، افزایش قیمت ناگهانی مواد و مصالح ساختمانی در نتیجه افزایش شدید تورم منجر به افزایش بهاي تمام شده مسکن گردیده است. عوامل بسیار دیگري نیز بر این پدیده اثرگذار بودهاند.
در این مقاله عوامل موثر بر قیمت مسکن در محله بهارستان واقع در منطقه 12 شهر تهران طی دوره پنج ساله 1387 تا 1392 تحلیل شده است. این بررسیها با استفاده از دادههاي مربوط به قیمت مسکن در سطح شهر تهران و اطلاعات گرفته شده از شهرداري تهران و از طریق مصاحبهها و بررسی مقالات مختلف صورت گرفته است و به شناسایی 3 شاخص کلیدي اثر گذار بر قیمت مسکن منتهی شده است.
این شاخص عبارتند از، قیمت زمین، هزینه ساخت و ساز، عوارض ساخت و ساز. در نهایت این اصل دریافت میگردد که مهمترین عاملی که هزینههاي تمام شده ساختمان را تحت تاثیر قرار میدهد، قیمت زمین است. هرچه میزان تقاضا بالاتر رود و خریداران قیمتهاي بالاتري را بپذیرند، قیمت یک واحد ساخته شده نیز به همان میزان رشد مییابد.
یکی از راهکارهاي اساسی این معضل انبوه سازي و افزایش تراکم است که سبب کاهش قیمت مسکن میگردد. اهداف تحقیق شامل : شناخت عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن و میزان تاثیرگذاري هریک از آنها، بیان معیارها و ضوابط متناسب و قابل قبول در زمینه کاهش قیمت مسکن، دستیابی به راهکارهایی که می تواند نسبت به کاهش قیمت مسکن تاثیر گذار باشد. روش تحقیق تحلیلی- توصیفی میباشد که حاصل برداشتهاي کتابخانهاي و مطالعات اسنادي بوده و از فیش برداري، جداول، نقشه، مصاحبات و بانک هاي اطلاعاتی استفاده شده و تحلیل ها با استفاده از نرم افزار exell ، spss می باشد.
-1 مقدمه
مسکن مانند خوراك و پوشاك، یکی از احتیاجات اساسی و اولیه انسان است و سهم بالایی را در سبد هزینه خانوار دارد و لذا امروزه مسکن سرپناه نیست، بلکه واحدهاي مسکونی ایجاد شده میکوشد که هرچه بیشتر و بهتر جوابگوي احتیاجات خانوار ها باشد.در تمامی دوران حیات بشر به خصوص در قرن اخیر که شهر نشینی با سرعت زیادي افزایش یافته است، مسکن از مسائل مهم اقتصادي و اجتماعی جوامع مختلف محسوب می شده و دولت ها تلاش می کنند تا با مدیریت برنامهریزي و سیاستگذاري، راه حل هایی براي پاسخگویی و حل معضلات بیابند.
دسترسی به مسکن بعنوان یکی از هدفهاي اجتماعی همواره در هر جامعه مطرح بوده است. در گذشته فقدان آگاهی از ابعاد پیچیده مسکن و ارتباط تنگاتنگ آن با هدفهاي توسعه موجب می شد که مسکن نه تنها بعنوان یک کالاي مصرفی با دوام ، بلکه نوعی سرمایهگذاري با بازده بالا تعریف شود. اهمیت توجه به بازار مسکن از بازارهاي ارز، طلا و سکه و کالاهاي بادوام بیشتر بوده و با بروز رکود و نوسان در این بازار مجموعه اقتصاد، شرایط بحرانی را تجربه خواهد نمود و موج تلاطم با چند دوره تاخیر به سایر بازارهاي هدف سرمایهگذاري نیز خواهد رسید.
از این رو می توان یکی از نکاتی که موجب افزایش نگرش به مسکن به عنوان دارایی می شود را رشد قیمت این کالا در برابر تورم بیان کرد.مسئله مسکن در ایران مانند اغلب جوامع دنیا، مخصوصا در جوامعی که رشد شهر نشینی آنها در دو دهه اخیر زیاد بوده، از اهمیت خاصی بر خوردار است.
مشکل مسکن در ایران را می توان بالا رفتن سریع قیمت واحدهاي مسکونی و اجاره بهاي آنها دانست. توجه به مسکن و حل مشکل آن مختص کشورهاي جهان سوم نیست، اما ابعاد این مشکل در کشورهاي در حال توسعه وسیعتر میباشد. کشور ما نیز با معضلات و مشکلات خاص مربوط به آن روبهرو میباشد، به طوریکه در 15 سال گذشته، بازار مسکن یکی از پر نوسانترین بخش هاي اقتصادي و تحت تاثیر عوامل کلان اقتصادي بوده است. علاوه بر این اهمیت و تاثیر سرمایهگذاري در بخش مسکن بر سایر بخشهاي اقتصادي بیانگر ضرورت تحقیق و مطالعه در مورد سرمایهگذاري مسکن و عوامل موثر بر آن است که متاسفانه کمتر به آن توجه شده است.
افزایش روزافزون تقاضا براي مسکن نیز به موضوع افزایش عرضه و تقویت تقاضاي موثر آن به منظور تامین مسکن نیازمندان اهمیت خاصی است. در قانون اساسی جمهوري اسلامی ایران نیز بر تامین مسکن مناسب براي همه افراد جامعه به عنوان ضابطهاي براي تامین استقلال اقتصادي جامعه و ریشه کن کردن فقر تاکید شده است. علی رغم تلاشهاي فراوانی که جهت تامین این نیاز پس پیروزي انقلاب اسلامی صورت گرفته است، مشکل کمبود مسکن هنوز از مشکلات مبتلا به جامعه ما بوده که ریشه در کمبود سرمایه عرضه کنندگان و ضعف توان خرید متقاضیان دارد. لذا صحیح آن است که در ابتدا به بررسی عوامل موثر بر قیمت مسکن پرداخته و در نهایت به ارائه راهکاري موثر و کارآمد پرداخت.
-2 پیشینه تحقیق:
1-2 مطالعات داخلی
اسد سنگابی فرد در سال 1369، با استفاده از اطلاعات سال 1364 تقاضاي مسکن شهري را در 22 استان کشور برآورد کرده و نتیجه گرفته که تقاضا براي واحدهاي مسکونی بر حسب سطح زیر بنا در مقایسه با تقاضا براي واحدهاي مسکونی بر حسب تعداد ساختمانها نسبت به تغییرات قیمت و درآمد حساس است و با افزایش قیمت، افراد تقاضاي خود را به سوي واحدهاي مسکونی با زیربناي کمتر منتقل میکنند.
عیان بد در سال 1374 با استفاده از اطلاعات مربوط به سالهاي 1348 تا 1368 سعی در پیشبینی تقاضاي موثر مسکن در طی دهه 70 با استفاده از متغیرهاي شاخص هزینه سالیانه مسکن یک خانوار در کل کشور، شاخص هزینه زندگی سالیانه یک خانوار در کل کشور، شاخص هزینههاي خوراکی و دخانی سالانه یک خانوار در کل کشور، شاخص بهاي مسکن و متوسط بعد خانوار در کل کشور کرده است.
شیرین بخش در سال 1375 در قالب طرحی به نام "ارتباط بخش مسکن با سایر بخش هاي اقتصادي" به طراحی مدلی براي تخمین تقاضا، به عرضه و سرمایهگذاري مسکن میپردازد، اما تاکید اصلی وي، بر تقاضاي موثر مسکن است.
یزدانی در سال 1382 با استفاده از اطلاعات سالهاي 1350 تا 1376 تابع مخارج مسکن و تابع تقاضاي مسکن در بخش شهري را برآورد کرده است.از عمده نتایج این تحقیق آن است که کشش مخارج واقعی مسکن خانوار نسبت به قیمت مسکن حدود -0/28 است.
2-2 مطالعات خارجی
بارتون اسمیت - - smith,1981، مدلی را براي بررسی حساسیت عرضه مسکن نسبت به تغییرات قیمت ارائه کرد. در این مدل، کمیت و کیفیت مسکن به شکل همزمان مورد بررسی قرار گرفته است. از آنجا که هدف اسمیت برآورد حساسیت قیمت عرضه مسکن می باشد، وي به تصریح مدل خاصی براي عرضه و یا سرمایه گذاري مسکن نپرداخته، بلکه شیوه اي را عرضه نموده است که از آن طریق بتواند حساسیت قیمتی عرضه مسکن از جنبه کمی را محاسبه کند.
مدل دي پاسکال و ویتون - - Dipasquale &Wheaton, 1994، بر پایه ساز و کار تعدیل تدریجی قیمت و در واقع این مدل ترکیبی از مدل جریان موجودي و ساز و کار تعدیل قیمت است.
زئو تساتسارونیس - Zhu Tsatsaronis,2004 - ، در مطالعه خود اطلاعات مربوط به 17 کشور صنعتی در دوره زمانی 1970 تا 2003 را جمع آوري و براي توضیح عوامل موثر بر قیمت مسکن، از پنج متغیر:
-1 نرخ رشد تولید ناخالص داخلی که معیاري از وضعیت سیکل تجاري و درآمد خانوار است
-2 نرخ تورم بر اساس شاخص قیمت مصرف کننده،
-3 نرخ بهره حقیقی کوتاه مدت،
– 4 حاشیه سود به عنوان تفاوت بازده اوراق قرضه بلند مدت و کوتاه مدت دولتی،
-5 نرخ رشد اعتبارات بانکی، استفاده نموده و تخمین صورت گرفته با استفاده از روش رگرسیون خود توضیح برداري، مهمترین عامل موثر بر قیمت مسکن را نرخ تورم شناخته و این عامل به طور متوسط نیمی از تغییرات قیمت مسکن را در کشورهاي مختلف توضیح داده و در کوتاه مدت، تاثیر این متغیر بیشتر و تا حدود 90 درصد بوده است. از سایر عوامل موثر به ترتیب می توان به اعتبارات بانکی، نرخ بهره کوتاه مدت و حاشیه سود اشاره کرد.
داویدف - Davidoff, 2005 - ، مدلی براي بر آورد قیمت زمین و مسکن شهري ارائه داد. وي قیمت مسکن را تابعی از متغییرهایی چون شاخص قیمت سهام، شاخص قیمت زمین و سرمایه گذاري جدید در بخش مسکن میداند.
-3 عوامل موثر بر قیمت مسکن
1-3متغیرهاي تعیین کننده قیمت مسکن
بخش مسکن متشکل از زیربخشهایی است که هر یک مستقلاً ویژگیها و مسائل خاص خود را دارند. عدم هماهنگی بین آنها و وجود اشکال و نقص در هر یک از عناصر بوجود آورندة مسکن باعث میشود که کل بخش هماهنگی و انسجام خود را از دست داده و عملکرد آن کاهش یابد، از جمله می توان به موارد زیر اشاره کرد : زمین ، مصالح ساختمانی ، منابع اعتباري و مالی ، نیروي انسانی ، فنآوري ساخت ، مدیریت و اجرا
2-3 عوامل موثر بر تقاضاي مسکن
عوامل زیادي بر تقاضا ي مسکن موثر می باشد من جمله عوامل جمعیت شناختی ، عوامل اقتصادي ، عوامل فرهنگی ، سیاستهاي دولت؛ همچنین شرایط اعطاي وام و دیگر تسهیلات اعتباري؛ شامل حوادث طبیعی - مانند سیل و زلزله - ، نرخ تخریب ساختمانهاي مسکونی، مشخصات بازار مسکن و کیفیت عرصه آن، آثار نوسازي شهري و سرعت نوسازیها از دیگر عوامل موثر بر تقاضاي مسکن است.
3-3 عوامل موثر بر عرضه مسکن
عوامل موثر بر عرضه مسکن را میتوان ، زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد کارگران ساختمانی، زیر ساختها و امور زیربنایی، اعتبارات ساختمانی، قیمت مسکن، هزینه ساخت، قوانین و مقررات ساختمانی، وضعیت تقاضا براي مسکن رد بازار، موجودي مسکن، مالیاتها و عوارض، سیاستهاي دولت دانست.
