بخشی از مقاله
چکیده
امروزه از عمدهترین معضلات مسکن کشور و راکد بودن سرمایههای هنگفت در آن ،وجود واحدهای آپارتمانی خالی نوساز و آماده فروش بسیارزیاد و عدم تقاضا و استقبال از آن است که از مهمترین عوامل ایجاد آن مدیریت ناصحیح در صنعت آپارتمان بوده که از علل آن میتوان به عدم توجه به عوامل ومعیارهای موثر در انتخاب و تقاضای خریداران آپارتمانها اشاره نمود. هدف پژوهش حاضر شناسایی عوامل و شاخصهای موثر در تقاضا و رضایت مشتریان آپارتمانها،با درنظر گرفتن میزان درآمد ماهیانه شهروندان برای اقشار کم درآمد میباشد.
نوع تحقیق، کاربردی و روش تحقیق تحلیلی-پیمایشی و ابزار جمعآوری اطلاعات شامل مطالعه اسنادی و میدانی ازطریق مصاحبه و پرسشنامه میباشد.جامعه آماری پژوهش شهر مراغه و حجم نمونه براساس فرمول کوکران 382 نفر برآورد گردید که برای دقت بیشتر به 390 نفر افزایش یافت.در ابتدا جامعه آماری را بر مبنای میزان درآمد ماهیانه در سه طبقه یا قشر کم درآمد،با درآمد متوسط و پردرآمد درنظر گرفتیم.
برای بدست آوردن عوامل موثر در تقاضا و پر کردن استخر دادهها و استخراج پرسشنامه از آن ،با انجام مصاحبه اختصاصی،حضوری سازمان یافته از سه گروه اشخاص شامل سازندگان یا سرمایهگذاران مجتمعهای آپارتمانی،مشتریان یا ساکنین آپارتمانها و کارشناسان مسکن ،در سه طبقه اقتصادی شهر - از هر گروه و طبقه 5 نفر - جمعا 45 نفر مصاحبه بعمل آمد..تعداد 24 عامل که بیشترین تکرار را در استخر دادهها داشتهاند بعنوان گویههای پرسشنامه با طیف لیکرت انتخاب شد.
با دستهبندی شاخصهای مشابه 8 سرشاخص مشخص گردید.پساز سنجش روایی و پایایی پرسشنامه از روش تحلیل عاملی اکتشافی و آلفای کرونباخ و اطمینان از آن، تعداد 131 پرسشنامه در منطقهای با شهروندان کم درآمد ،و جهت انجام مقایسه و تحلیل تعداد 126 پرسشنامه در منطقهای با شهروندان با درآمد متوسط و 133 پرسشنامه در منطقهای با درآمد بالا ،بصورت تصادفی تکمیل گردید.
دادههای جمعآوریشده با استفاده از نرمافزارSPSS 20 و روشهای آماری آزمون t تک نمونهای ،آزمون فریدمن ، ضریب همبستگی پیرسون ، و تحلیل واریانس یکطرفه مورد تجزیه وتحلیل قرار گرفت.در بخش نتایج 24 شاخص یا فاکتور و 8 سرشاخص از نظر شهروندان کم درآمد مورد بحث قرار گرفته ومیزان اهمیت هر فاکتور و حساسیت این قشر نسبت به فاکتورها وهمبستگی سطح درآمد با فاکتورها مشخص گردیده وبا نگرش شهروندان با درآمد متوسط و بالا مقایسه شدهاست.درصورت اجرای نتایج و پیشنهادات توسط سازندگان، سرمایهگذاران، کارفرمایان،مشاوران و پیمانکاران مسکن ،و در مجموع مدیریت علمی صنعت آپارتمان ،از مشکلات عرصه مسکن کاسته خواهدشد.
مقدمه
رشد مستمر و بیرویه جوامع شهری و بروز بحران مسکن ،داشتن سودآوری مناسب و ورود افراد غیرمتخصص در بخش صنعت آپارتمان ، درگیر و ذینفع بودن اقشار زیادی از شهروندان در رابطه با مسکن آپارتمانی از جمله : -1خریداران یا متقاضیان آپارتمان 2 -سازندگان یا کارشناسان مسکن - پیمانکاران،مشاوران و معماران - -3سرمایهگذاران در مجتمعهای مسکونی -4شاغلان در حرفه ساختمان و مشاغل مرتبط ، اهمیت مبحث مسکن آپارتمانی را مشخص میسازد به نظرمیرسد درشهرهای بزرگ مثل تهران با ناهمگنیهای بسیار زیاد درمناطق مختلف ،تحلیل کلی درمورد قیمت مشخص برای کل شهر، مشکلات اساسی داشته باشد.
زیرا به علت وجود ناهمگنیهای فراوان درامکانات مختلف شهری و وضیعت درآمدی ساکنان آن مناطق مشاهده میشود که برخی امکانات مثل استخر،سونا وسالن ورزشی درمناطقی درشمال شهرها واقعا دارای اثرات تعیین کنندهای درقیمت واحد مسکونی آن منطقه میباشد.ولی درمناطق جنوبی شهرها ،این امکانات تاثیری درقیمت واحد مسکونی ودرنتیجه درتقاضای آن ، نداشته وافراد ، متقاضی این امکانات نیستند.
ازسویی درمناطق شمالی شهرها، واحدهای مسکونی با اندازه یا متراژ کوچک متقاضی ندارد ولی درعوض واحدهای بزرگ دارای تقاضای بیشتری هستند.درمورد پارکینگ نیز مسئله به همین صورت است به طوری که متقاضای واحدهای مسکونی درمناطق شمالی شهر، برخلاف مناطق جنوبی شهر، خواهان تعداد بیشتری پارکینگ هستند .
ازطرفی، ازآنجا که واحدهای مسکونی یاآپارتمانهای مسکونی،کالاهای همگن نیستند وبه دلیل تفاوت در ویژگیهایی نظیر اندازه یامساحت زیربنای هرواحد،عمر یا قدمت بنای ساختمان،داشتن امکانات ویژهای مثل استخر ،سونا ،سالن ورزشی ،لابی یا سالن اجتماعات، شوتینگ زباله، سیستم گرمایش وسرمایش مرکزی وتعداد پارکینگ ،ازیکدیگر متفاوت ومتمایز می گردند. بکاربردن توابع تقاضای معمول برای مسکن،انتزاعی به نظرمی رسد وبه همین دلیل دراین مطالعه برای تخمین تابع تقاضا ازروش خاصی استفاده می شود.
تاچندسال پیش،یکی از سرمایهگذاریهای مطمئن ،بابرگشت زود هنگام سرمایه درصد سودآوری بالا، سرمایهگذاری دربخش آپارتمان بلندمرتبه سازی بوده که با اشتغالزایی فراوان هم همراه بود، ولی اخیرا این روش سرمایه گذاری واشتغال دچار رکود گردیده است واکثر سازندگان صنعت آپارتمان بامشکل راکت ماندن سرمایه ،ازبین رفتن سود پیش بینی شده وحتی ضرر وزیان شدهاند.این قضیه درمورد سازندگانی که فاقد پشتوانه مالی کافی بوده اند مشکلات عدیده ای بوجود اورده است.
ازطرف دیگر خریداران بعضی از آپارتمانها که همان مشتریان یا خانوادههای ساکن درمسکن مذکور هستند پس از مدتی سکونت درواحدهای خود،اظهار نارضایتی کمی وکیفی،ازبرخی فاکتورهای مجتمع مسکونی واپارتمان خود می شوند که در مواقعی مجبور به تعویض آپارتمان،همراه باضرر وزیان بوده که نتیجتا باعث نارضایتی مشتریان آپارتمانهای مسکونی ویاتجاری میگردد.درمجموع عواملی، باعث نارضایتی سازندگان یا سرمایهگذاران ازیک طرف،ومشتریان یاساکنین آپارتمانها ازطرف دیگر می شود که دراین تحقیق سعی در بدست آوردن عوامل موثر دراین نارضایتیها و تعیین سطوح آن پارامترها هستیم.
دراین پژوهش با دو طبقه ازافراد جامعه مواجه هستیم یک سری بنام شرکتهای ساختمانی وسازندگان آپارتمانها یا سرمایهگذاران دربلندمرتبه سازی بنام عرضه کننده محصول یا خدمات ،که طرف اول این پژوهش می باشندو طرف دوم مشتریان یاخریداران آپارتمانها بنام تقاضاکننده محصول یاخدمات دراین طرح میباشند.که در مورد هر دو دسته مشکلات ومعضلاتی وجوددارد.
نگرش نسبت به آپارتمان نشینی زمانی به عنوان یک موضوع ومسئله اجتماعی مورد بررسی قرارمی گیرد که به اهداف وانگیزههای ساکنین آپارتمان یامجتمع توجه شود. وقتی گروهی ازساکنین باانواع مشکلات،کمبودها و محرومیتهای مختلف رو به رو می شوند به ارزیابی امکانات وتسهیلات مسکن های عمودی پرداخته ودرصورت بهتر تشخیص دادن انها نسبت به مسکن سابق ویامشکلات وتبعات مستاجری آن مجتمع هارا انتخاب می کند. پدیده آپارتمانسازی باشیوه امروزی که نوعی انبوه سازی است درحدود نیمه قرن است که به تقلید ازشهرهای بزرگ جهان درایران بکارگرفته شده است.
ازاواخر دهه1340 انبوه سازی مسکن درقالب آپارتمان سازیآاغاز شد.هرچند ساخت بناهای بلند درایران ،درابتدا زاییده نیاز کارکردی ، فرهنگی واجتماعی وتوسعهای نبوده وصرفا دردهههای اخیر براحداث این گونه بناها با کاربری مسکونی ،جهت کمک به حل مشکل مسکن دربرنامه سوم توسعه کشور موردتوجه قرارگرفته است.لیکن عدم شناخت صحیح از مقوله آپارتمان نشینی ونبود آگاهیهای عمومی دراین خصوص،ضعف قوانین ومقررات وعدم رعایت همین قوانین ضیعف توسط سازندگان ونبود فرهنگ زیستی دراین گونه ساختمان ها،ازچالش های پیش رو دراین خصوص است. - عرب بلاغی، - 1382
برخی ازساکنین آپارتمان ها به دلیل ناراضی بودن ازمجتمع مسکونی وشرایط وامکانات مربوطه باتحمل ضرروزیان،مجبور به تعویض آپارتمان خود میشوند.که علت اصلی آن نااشنا بودن به فاکتورها وعوامل موثر ومهم دریک انتخاب یک آپارتمان می باشد.دراین مطالعه سعی بران است که فاکتورها موثر درانتخاب یک آپارتمان که باعث رضایت خریدار آپارتمان وآسایش و آرامش ساکنین آن خواهد شد مشخص گردد ودر نهایت این عوامل اولویت بندی گردند.
ازطرف دیگر ،بعضی ازشرکتهای سرمایه گذاری دربخش مسکن وصنعت آپارتمان ،ویا سازندگان مجتمعهای مسکونی وبلندمرتبه ،دچار رکود سرمایه،بوجود آمدن ضرر و زیان وحتی به علت فروش نرفتن واحدهای آپارتمانی خود ،با سیلی ازطلب کاران مواجه شده وبه مشکلات زیادی برخوردکردهاند. آشنایی بافاکتورهایی که در تقاضای خریداران ومشتریان آپارتمان ها موثراست می توانست ازمشکلات مذکور جلوگیری نماید.دراین پژوهش سعی دربدست اوردن این عوامل وفاکتورها هستیم.
یکی دیگر از موارد اهمیت این تحقیق آنست که دیدگاه تحقیقات انجام شده تحت عناوین رضایت از محیطهای مسکونی ویا همانند آن ،تفاوت اساسی با تحقیق حاضر دارند و آن اینکه تحقیقات انجام شده به میزان و عوامل موثر در رضایت ،بعد از سکونت در مجتمع یا آپارتمان میباشد ولی پژوهش حاضر به عوامل موثر در تقاضا و رضایت مشتریان آپارتمانها قبل از سکونت در آن می باشد و بدیهی است که اهمیت بررسی عواملی که باعث رضایت ساکنین خواهدشد قبل از سکونت مهمتر خواهد بود چراکه بعداز خرید و سکونت ، بود یا نبود رضایت برای آن ساکنین ،نتایج زیادی نخواهد داشت.
لازم بذکر است که پژوهشی در مورد عوامل موثر در رضایت ساکنین آپارتمانها قبل از مرحله خرید ،برطبق جستجوی بعمل آمده که سایت ایرانداک هم به آن اشاره نموده ،چنین تحقیقی انجام نشده است.مدل مفهومی تحقیق در نمودار - - 1 نشان داده شدهاست. اکثرتحقیقاتی که در موضوع آپارتمانها درایران و حتی خارج ازکشور صورت گرفته در مورد روابط اجتماعی ومسایل فرهنگی در آپارتماننشینی صرفه جویی در مصرف انرژی،عایق های صوتی و حرارتی در آپارتمان ،مبحث خانه سبز در آپارتمانها ونگرش خانواده ها به آپارتمان و آپارتماننشینی بوده است.
ضمنا دیدگاه تحقیقات انجام شده تحت عناوین رضایت از محیطهای مسکونی ویا همانند آن ،تفاوت اساسی با تحقیق حاضر دارند و آن اینکه تحقیقات انجام شده به میزان و عوامل موثر در رضایت ،بعد از سکونت در مجتمع یا آپارتمان میباشد ولی پژوهش حاضر به عوامل موثر در تقاضا و رضایت مشتریان آپارتمانها قبل از سکونت در آن میباشد و بدیهی است که اهمیت بررسی عواملی که باعث رضایت ساکنین خواهدشد قبل از سکونت مهمتر خواهد بود چراکه بعداز خرید و سکونت ، بود یا نبود.
