بخشی از مقاله
چکیده
آنچه که باعث شد تا اقدام به نوشتن مقاله حاضر نماییم، معرفی اهمیت ایجاد سیستم کاداستر و نیز مشخص کردن وضعیت آن در ایران و جهان بود. همانطوریکه مستحضرید ” کاداستر“ از زمان قدیم به شکلهای مختلف در نقاط مختلف جهان رایج بوده که البته جنبه ملکی و مالی آن بیشتر در طول تاریخ نمود پیدا کرده است. اما از بنیادی بودن این سیستم جامع و فراگیر در کلیه امورات زندگی، پروژه های عمرانی، برنامه ریزیهای هدفمند سازمانهای مختلف نظیر مسکن و شهرسازی، آموزش و پرورش، محیط زیست، اقتصاد، بهداشت و ... نباید غافل شد.
یکی از ارکان کاداستر فنی بودن است که در این مورد نقش علوم ژئوماتیک در تهیه اطلاعات مبنایی کاداستر بسیار مهم و ضروری است. در انواع کاداستر ” قطعه زمین“ یا “ parcel ” بعنوان مبنای اطلاعات و مشاهدات در نظر گرفته می شود. بدیهی است که سر وسامان دادن به این حجم وسیع از اطلاعات جمع آوری شده نیاز به سیستم اطلاعات قوی، کارآمد و جامعی دارد که به راحتی بتوان به کمک آن به اطلاعات دسترسی پیدا کرد، به آسانی Up to date نمود و ... که در این بین سیستمهای اطلاعاتی GIS و LIS از کارآمدترین این ابزارها می باشند. که البته تمامی مطالب مذکور تنها در سایه مدیریت و برنامه ریزی هدفمند و صحیح به ثمر خواهد نشست.
- 1مقدمه
انسان در طول تاریخ همواره سعی کرده تا زمین و هرچه در آن است را تحت اختیار خود در آورد همانگونه که اخیرا فضا را نیز تسخیر کرده است. اما در مورد زمین این کره پر از نعمت خدادادی که منبع زیست و تغذیه هزاران موجود زنده دیگر می باشد، بیش از هر چیز برای او مساله ساز بوده است و از قضا بیش از هر جای دیگری مورد بی توجهی و بی مهری انسان قرار گرفته است.
زمین از زمانهای بسیار کهن بعنوان یکی از با ارزشترین و موثرترین منابع برای انسان بوده است بطوریکه استفاده از آن به عناوین مختلف و اداره کردن و ارتباط آن با صاحبانش، سابقه طولانی داشته است. مثلاً از حدود دو هزار سال قبل از میلاد مسیح توسط مصریها و بابلیها مساله اداره زمین ومالکیت درکرانه های رود نیل بصورت شبه کاداستر مطرح بوده است. بعدها به مرور زمان و بر اثر افزایش روز افزون جمعیت و مصرفی شدن جوامع، ارزش زمین نیز بیشتر شده و انسان برای استفاده بهینه از زمین متوسل به اتخاذ تصمیماتی در این مورد گردید و در نتیجه مرزبندی زمینهای زراعی، پلاکها ی مسکونی وتجاری ارزش بیشتر وحساسیت بالاتری پیداکرد. در این زمان بودکه ثبت مالکیتها مطرح گردید و افراد ملزم به ثبت املاک خود شدند.
لازم بذکر است که تا قبل از آن مالکان مجبور به ثبت املاک خود نبودند که این البته گام موثری در جهت کاهش مشاجرات ملکی و بهبود روابط همسایگی بود. اما به هیچ وجه این اقدام در دراز مدت جوابگو نبود چرا که اولاً همانطور که پیش ازاین نیز اشاره شد، با افزایش جمعیت حساسیت درمورد مالکیتها بیشتر می گردید و از طرف دیگر نظام دقیقی برای اندازه گیری، ثبت و نگهداری و بالاخره ارائه اطلاعات راجع به مدارک وجود نداشت لذا سیستم کاملتری بنامً سیستم کاداسترً به کمک ثبت املاک آمد. ریشه اصلی کاداستر یک لغت یونانی بنام""Capitastrum به معنی دفتر ثبت واحدهای مشمول مالیات زمین بوده، اما فرهنگنامه های جدید واژه کاداستر را بر گرفته از لغت یونانی Katatikhon میدانند که در لغت به معنای خط به خط است و در معنا به یک ثبات مالیات گفته می شود.
کاداستر نظامی است که برای تعیین محدوده ها بکار می رود. منظور از نظام به مجموعه ای از ابزار، تجهیزات و پرسنلی اطلاق میشود که با هماهنگی هدف خاصی را دنبال می کنند و منظور از تعیین محدوده ها یعنی مشخص کردن موقعیت جغرافیایی املاک یا قطعه زمین که بسته به نوع استفاده از آن، نوع کاداستر نیز فرق می کند.
هر چه از عمر زمین می گذرد بدلیل افزایش جمعیت و استفاده بی رویه از منابع زمینی و نیز با توجه به عدم تجدید بسیاری از این منابع به اهمیت و ارزش آن نزد بشر افزوده می شود و او به این فکر می افتد که بتواند استفاده بهتری از قطعه زمینی که در اختیار دارد، ببرد. کاداستر در واقع در استفاده بهینه از زمینها و مالکیت خصوصی آنها و کاهش مشاجرات ملکی تاثیر بسیاری دارد. قطعه زمین در کاداستر همانطوریکه قبلاً نیز اشاره گردید، واحد ثبت اطلاعات است و این برای تمام انواع کاداستر صادق است. در تمام ممالک در حال پیشرفت وحتی بعضی دولتهای پیشرفته تامین و نگهداری یک سیستم کاداستر همراه با سیستم ثبت حقوقی آن همواره از الویت بالائی برخوردار بوده است.
کاربرد سیستم کاداستر در هر زمینه ای اگر کامل و دقیق باشد، می تواند مفید واقع گردد. لازم به یادآوری است که منظور از کاداستر فقط کاداستر مناطق شهری وزراعی نیست که هم اکنون زیر نظر سازمان ثبت اسناد وا ملاک کشور در حال اجراء است بلکه حتی درختان نیز در بعضی کشورها نظیر فنلاند و... کاداستر شده اند. اما آنچه بین همه انواع کاداستر مشترک است و از کاربردها و مزایای کلی این سیستم محسوب میشود اصلاح وضع اطلاع رسانی وتشکیل یک سیستم اطلاعاتی قوی است.
در اینجا آنچه بعنوان کاربردها و فوائد سیستم کاداستر بیان می گردد بیشترمنظور همان سیستم کاداستر شهری و زراعی می باشد. از آنجائی که اساس کاداستر تهیه نقشه های پوششی بزرگ مقیاس - 1/500 - از املاک است لذا این نقشه ها می تواند مورد استفاده بسیاری از سازمانهای دولتی وخصوصی قرار گیرد، نظیر سازمان زمین شهری، شهرداری ها، اداره آب و فاصلاب، گاز رسانی و.... از طرفی با ایجاد یک سیستم اطلاعات کامل می توان سیستم ورود اطلاعات و دستیابی به آنها را آسان نمود، که این به نوبه خود می تواند در بسیاری از سازمانها و مراکز اطلاع رسانی مورد استفاده قرارگیرد.
ذیلاً پاره ای از فوائد ایجاد سیستم کاداستر به تفکیک کاربران بیان می گردد:
الف- فوائد سیستم کاداستر برای افراد حقیقی و منفرد :
- تضمین ملکی با توجه به موقعیت خاص حقوقی املاک افزایش داده شده وخطرات در این زمینه کاهش پیدا می کند.
- ایجاد اعتبارات بلند مدت و ارزان و نیز افزایش تولیدات و درآمدها از زمین.
- کار با زمین بطور عام آسانتر، ارزانتر، سریعتر و مطمئن ترخواهد بود که پیامد آن دسترسی بهتر به زمین می باشد. درضمن انتقالات زمینهای ثبت نشده بسیار گران و نامطمئن است.
- افزایش تضمین حقوقی زمینها و در نتیجه کاهش مشاجرات ملکی و دیگر دعاوی مطرح در دادگاهها و دادگستریها یکی دیگر از فوائد نظام کاداستر است که هم برای ملت از نظر بهبود روابط همسایگی وحقوق ملکی و هم برای دولت از نظر کاهش هزینه های دادگستری مفید می باشد.
ب- فوائد سیستم کاداستر برای دولت
- دریافت صحیح مالیات از مردم و هزینه شدن این درآمدها بطورمنطقه ای، بصورتی که مردم پولی که بابت مالیات به دولت پرداخت می نمایند اولاًبراساس سرمایه ای که دارند - اعم از زمین، ملک تجاری، اداری، مسکونی، زراعی و... - درست مالیات بندی گردد ثانیاً این پول در همان شهر یا استان خودشان صرف ساخت پروژه های عمرانی گردد.
- برای فعالیت هایی چون اصلاح اراضی - Land reform - و یکپارچه سازی - Land consolidation - وتعدیل تقسیمات زمین که مربوط به توسعه زمینی هستند، از اطلاعات ثبت زمینی یا کاداستر می توان استفاده کرد.
- سیستم کاداستر دولت را در مورد انتقالات ملکی و نیازهایی که در این انتقالات دارند، مانند: طراحی، تقسیم اراضی، محدودیت در مالکیت اراضی - مثل نداشتن حق خرید توسط خارجیها - یاری می دهد، از طرفی نوع کاربری زمینها از نظر دولتی، تجاری، خصوصی و ... مشخص می گردد.
- تشکیل سیستم ثبت زمینی بر اساس قطعه های زمینی که دارای نقشه های کاداستر نیز می باشند.
- سیستم ثبت زمینی فرصتی برای دولت است تا پراکندگی جمعیت یا حتی سطح سواد و توان مالی افراد را در مناطق مختلف برر سی کند و در صورت لزوم امکانات مختلفی به آنها ارائه نماید - توزیع عادلانه امکانات و بودجه بر اساس نیاز واقعی مناطق - .
- سیستم ثبت زمینی به دولت برای برنامه ریزی جهت برطرف نمودن نیازهای کشاورزی کمک شایانی می نماید بدین نحو دولت با علم به اینکه چه مقدار زمین و با چه خصوصیاتی در مناطق مختلف کشور وجود دارد و با توجه به نیازهای موجود برنامه ریزی صحیحی برای کشت محصولات مختلف ارائه خواهد نمود.
