مقاله در مورد مالیات بر درامد اجاره و املاک

word قابل ویرایش
21 صفحه
8700 تومان
87,000 ریال – خرید و دانلود

مالیات بر درامد اجاره و املاک

مقدمه
در چند دهه گذشته، گسترش تکنیک‌های جدید حسابداری در تمامی رشته‌ها و کاربرد آن،‌ نوآوری و دگرگونی‌های بسیاری را در زمینه‌های اقتصادی و بازرگانی پدید آورده است.
جدیدترین رابطه دولت با حسابدرای از رابطه بین حسابداری و مالیات و به طور مشخص مالیات بر درآمد و حساباری نتیجه می‌شود. تکنیک‌های حسابداری در هر کشوری با اصول و قوانین مالیاتی آن کشور ارتباط نزدیک دارد و بدون آگاهی از قوانین و مقررات مالیاتی نمی‌توان بنیان حسابداری و مالی یک دستگاه را بنا نهاد. به عنوان مثال، دفاتر قانونی و نحوه تنظیم آنها، تهیه اظهارنامه مالیاتی و

نحوه محاسبه و تعیین مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی و موضوعات عدیده دیگر از جمله مطالبی که بدون آگاهی از آنها انجام وظایف حسابداری به طور موثر در یک دستگاه میسر نمی‌باشد. در کشور ما به علت نقش اساسی مالیات در فعالیت‌های بازرگانی داخلی و خارجی و برای رسیدگی و تاثیر آن سود و زیان اشخاص و موسسات و نحوه محاسبات مالیات و چگونگی پرداخت آن به دولت، مقررات بخشنامه‌ها و دستورالعمل‌های مالیاتی مشخصی برای مدیران ارشد سازمان‌ها و مدیران ملی و حسابداران وجود دارد.

از بدو تاریخ پیدایش حکومت‌ها در زندگانی بشر، همواره تعاریف و توصیه‌هایی از مالیات توسط اشخاص و صاحب‌نظران به عمل‌ آمده است که نمونه‌هایی از آنها ذیلاً عنوان می‌شود:
• مالیات مبلغی است که دولت از اشخاص، شرکت‌ها و موسسات بر اساس قانون برای تقویت عمومی حکومت و تامین مخارج دریافت می‌دارد.

• مالیات عبارت است از قسمتی از دارایی یا درآمد افراد که به منظور پرداخت هزینه‌های عمومی و حفظ منافع اقتصادی اجتماعی و سیاسی کشور به موجب قانون بوسیله دولت وصول می‌شود. از این تعریف چند مطلب استفاده می‌شود:
الف) مالیات ممکن است از دارایی افراد از هر نوع که باشد و یا درآمد آنها از هر منبعی که تحصیل شده باشد.
ب) منظور از دریافت مالیات، تامین هزینه‌های عمومی است و اختصاص به یک خدمت معین و یا منطقه معین از کشور ندارد.
ج) پرداخت مالیات برای تمام کسانی که موجب قانون مشمول مالیات می‌شوند، اجباری است و مشمولان نمی‌توانند به عنوان عدم استفاده مستقیم از خدمات عمومی و یا عناوین دیگر از پرداخت مالیات یا عناوین دیگر از پرداخت مالیات مقرر خودداری نمایند.

د) منظور از برقراری مالیات ممکن است اصولاً ارتباطی با هیچ نوع خدمات یا تهیه کالایی برای مصرف و استفاده افراد کشور نداشته و صرفاً به منظور حفظ منافع اقتصادی، سیاسی و یا اجتماعی کشور می‌باشد.
• مالیات سهمی است که به موجب تعاون ملی و بر وفق مقررات هر یک از سکنه کشور موظف هستند از ثروت و درآمد خود به منظور تامین هزینه‌های عمومی و حفظ منافع اقتصادی، سیاسی و یا اجتماعی کشور به قدر قدرت و توانایی خود به دولت پرداخت نمایند.

نظر منتسکیو ـ نویسنده و فیلسوف فرانسوی ـ درباره مالیات:
عواید دولت را حاصل مالیات دانسته و می‌گوید: عواید دولت عبارت است از سهمی که هر کس از دارایی خود می‌پردازد تا بقیه دارایی او تحت حراست هیات حاکمه در امان باشد و بتوانند از آن به طرز مطلوبی برخوردار شوند.

بر حسب تعریف متعارف از دیدگاه دولت، مالیات عبارت است از توزیع هزینه‌های مصوب و قانونی مندرج در بودجه عمومی دولت بین مردم و بنگاه‌های اقتصادی بر حسب توانایی پرداخت آنها. این تعریف دارای سه ویژگی است:
۱) اول اینکه هزینه‌های مصوب و در نتیجه مشروع دولت را علت برقراری مالیات تعیین می‌نماید. پرداخت مالیات جنبه الزامی و اجباری دارد، ولی سنگینی مالیات، بر حسب وضع مودی و توانایی وی که آن را تحمل می‌کند، تعیین می‌گردد.
۲) دوم اینکه موضوع «عدالت اجتماعی» را مطرح می‌کنند، رعایت عدالت مالیاتی با مفهوم برابری و تساوی در پرداخت مالیات مغایرت دارد، زیرا که توزیع مخارج دولت بین مردم را به طور یکسان تجویز نمی‌کند، بلکه پرداخت مالیات را بر حسب توانایی مودیان مالیاتی و در چارچوب قانون قرار می‌دهد.
۳) سوم اینکه نظام مالیاتی را تابع مقررات و قوانین بودجه قرار می‌دهد. بدین معنی که اخذ

مالیات‌ها تنها مبتنی بر کسب مجوزهای قبلی و وضع قوانین توسط نمایندگان مردم در مجلس مشروعیت می‌یابد و حسب واحد زمان که معمولاً یکسان است، از مودیان اخذ می‌گردد.

انواع مالیات
مالیات در هر کشوری به دو بخش مستقیم و غیرمستقیم تقسیم می‌شود:
مالیات‌های مستقیم: مالیات‌هایی هستند که مستقیماً بر منبع درآمد وضع می‌شود. این نوع از مالیات‌ها مستقیماً و متناسب با درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی وصول می‌شود که شامل مالیات دارایی (مالیات بر نقل و انتقال و مالیات بر ارث)‌ و مالیات بر درآمد (مالیات بر درآمد املاک).

مالیات‌های غیرمستقیم: مالیات‌هایی هستند که به طور مقطوع بر کالاها و خدمات که مورد مصرف عمومی است برقرار و این نوع مالیات بر درآمد پرداخت کننده ندارد که شامل: مالیات بر واردات (حقوق گمرکی، سود بازرگانی، اتومبیل‌های وارداتی و …) مالیات بر مصرف و فروش‌ (مالیات بر فرآوردهای نفتی، مالیات بر نوشابه‌های غیرالکلی، مالیات بر فروش سیگار و …).
اشخاصی که مشمول مالیات می‌باشند:

به استناد ماده یک قانون مالیات‌های مستقیم، اشخاص زیر مشمول مالیات می‌باشند:
• کلیه مالکین اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی نسبت به اموال املاک خود واقع در ایران طبق مقررات مربوطه؛
• هر شخص حقیقی ایرانی مقیم ایران نسبت به کلیه درآمدهایی که در ایران یا خارج از ایران تحصیل می‌نمایند؛
• هر شخص حقوقی یارانی نسبت به کلیه درآمدهایی که در ایران تحصیل می‌نماید؛
• هر شخص غیرایرانی نسبت به درآمدهایی که در ایران تحصیل می‌نمایند.

اشخاصی که مشمول مالیات نمی‌باشند:

به استناد ماده ۲ قانون مالیات‌های مستقیم، اشخاص زیر مشمول پرداخت نمی‌باشند:
• وزارتخانه‌ها و موسسات دولتی؛
• دستگاه‌هایی که از بودجه عمومی کشور استفاده می‌نماید؛
• شهرداری‌ها.
مالیات بر درآمد اجاره املاک
مالیات بر درآمد اجاره املاک (مستغلات) جزء مالیات‌های تکلیفی محسوب می‌شود. مالیات‌های تکلیفی، به فعالیت‌هایی گفته می‌شود که پرداخت کنندگان وجوه، طبق قانون مالیات‌های مستقیم مکلف به کسر پرداخت آن مالیات‌ها در موارد قانونی تعیین شده می‌باشند.
درآمد مشمول مالیات
درآمد مشمول مالیات که به اجاره واگذار می‌گردد، عبارت است از کل مال‌الاجاره اعم از نقدی و غیرنقدی.
اگر شخصی ملک خود را به اجازه واگذار نماید، موظف به پرداخت مالیات می‌باشد؛ یعنی کل مال‌الاجاره پس از کسر ۲۵% معافیت که در واقع بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به ملک مورد اجاره می‌باشد، مشمول مالیات می‌گردد. باید توجه داشت که درآمد مشمول مالیات در مورد اجاره املاک مورد وقف به این صورت محاسبه نخواهد شد،‌ اما املاکی که در در رهن تصرف قرار دارد، مشمول این قوانین خواهند بود.

 

اگر موجر مالک نباشد، از مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره مشمول مالیات می‌باشد، اما این مطلب در مورد خانه‌های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی که مالیات آنها طبق دفاتر قانونی تشخیص داده شد، نخواهد بود (تبصره ۳ ماده ۵۳).
در مورد املاکی که با اثاثیه یا ماشین‌آلات به اجاره واگذار می‌شود، درآمد حاصل از اجاره اثاثیه و ماشین‌آلات نیز خود جزو درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات می‌گردد (تبصره ۴ ماده ۵۳).
مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستاجر در عین مستاجر به نفع موجود ایجاد می‌شود، بر اساس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر تقدیم و ۵۰% آن جزء درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحویل محسوب می‌گردد‌ (تبصره ۵ ماده ۵۳).

هزینه‌هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستاجر انجام می‌شود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستاجر تقبل شده، در صورتی که عرفاً به عهده مالک باشد، به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال‌الاجاره غیرنقدی به جمع اجاره بهای سال انجام هزینه اضافه می‌شود (تبصره ۶ ماده ۵۳).
در صورتی که مالک اعیان احداث شده در موسسه استجیاری ملک را کلاً یا جزئاً واگذار نماید، مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مال‌الاجاره دریافتی کسر و مازاد طبق مقررات این ماده مشمول مالیات خواهد بود (تبصره ۷ ماده ۵۳).

ماخذ تعیین درآمد اجاره مالک
در واقع مال‌الاجاره از روی سند رسمی تعیین می‌شود و در صورتی که اجاره‌نامه رسمی وجود نداشته باشد و یا موجر علاوه بر اجاره بها‌ء وجهی به عنوان ودیعه از مستاجر دریافت کرده باشد، میزان اجاره بهاء بر اساس ملاک مشابه تعیین خواهد شد. چنانچه بعداً اسناد و مدارک بدست آید که معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که ماخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته، مالیات مابه‌التفاوت طبق مقررات قابل مطالبه خواهد بود.

ارزش جاری ملک در مواردی که باید بر اساس اجاره بهای املاک ارائه گردد، بوسیله اداره امور مالیاتی که ملک در محدوده آن واقع است، تعیین خواهد شد. ماخذ محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره املاک را بر اساس هر مترمربع تعیین خواهد شد.
چگونگی پرداخت مالیات بر درآمد اجاره املاک
وزارتخانه‌ها، موسسات و شرکت‌های دولتی و دستگاه‌هایی که تمام یا قسمتی از بودجه آنان بوسیله دولت تامین می‌شود، نهادهای انقلاب اسلامی، شهرداری‌ها، شرکت‌ها و موسسات وابسته به آنها همچنین سایر اشخاص حقیقی مکلف‌اند مالیات را از مال‌الاجاره‌هایی که پرداخت می‌کنند، کسر و ظرف ده روز به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نماید.

واحدهای مسکونی متعلق به شرکت‌های سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبته به موجب قرارداد واگذار می‌گردد، تا زمانی که در تصرف خریدار می‌باشد، در مدت مذکور اجاره تلقی نمی‌شود و از لحاظ مالیاتی با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد، مشروط بر اینکه مالیات نقل و انتقال قطعی به ماخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد.

معافیت‌های مالیات بر درآمد اجاره املاک
مالکان مجتمع‌های مسکونی و اداری بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به استعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می‌شود، در طول مدت اجاره از ۱۰۰% مالیات بر درآمد اجاری معاف می‌باشد، در غیراینصورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع ۱۵۰ مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع ۲۰۰ مترمربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می‌باشند.

محل سکونت پدر و مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاره‌ای تلقی نمی‌شود، مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود. در صورتی که چند واحد مسکونی محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد، یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور به انتخاب مالک از مشمول مالیات معاف خواهد بود.

هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی آن را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره نماید یا از خانه سازمانی که کارفرما در اختیار او می‌گذارد، استفاده کند، در احتساب درآمد مشمول مالیات میزان مال‌الاجاره‌ای که به موجب قرار داده می‌پردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر و یا برای محاسبه مالیات حقوق تقدیم می‌گردد. از کل مال‌الاجاره دریافتی او کسر خواهد شد (ماده ۵۵).
در مورد شخص حقیقی که هیچگونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت‌های مالیاتی درآمد حقوق (موضوع ماده ۸۴ ) این قانون از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات می‌باشد. مشمولان این ماده باید اظهارنامه مخصوصی طبق نمونه‌ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه خواهد شد، به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و اعلام نمایند که هیچگونه درآمدی دیگری ندارند. اداره امور مالیاتی مربوطه باید خلاصه مندرجات اظهارنامه مودی را به اداره امور مالیاتی محل سکونت مودی ارسال دارد و در صورتی که ثابت شود اظهارنامه مودی خلاف واقع است، مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن به عنوان جریمه وصول خواهد شد.

در اجرای حکم این ماده حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده‌های بانکی، درآمد تلقی نخواهد شد (ماده ۵۷). در صورتی که سایر درآمدهای مشمول مالیات ماهانه موادی کمتر از مبلغ مذکور در این ماده باشد، آن مقدار از درآمدها مشمول مالیات اجاره املاک که با سایر درآمدهای مودی بالغ بر مبلغ فوق باشد، معاف و مازاد طبق مقررات مشمول مالیات خواهد بود (تبصره ۲ ماده ۵۷).
نرخ محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک
به استناد مفاد قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۳/۲/۶۶ و اصلاحیه ۲۷/۱۱/۸۲، نرخ محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک بر اساس نرخ‌های مقرر در ماده ۱۳۱ قانون مزبور صورت خواهد گرفت.
نرخ‌های مذکور در این ماده به شرح زیر آمده است:

حد نصاب نرخ مالیات مالیات جمع شونده (ریال)
تا میزان ۳۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال درآمد مشمول مالیات سالانه ۱۵% ۴٫۵۰۰٫۰۰۰
تا میزان ۱۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال درآمد مشمول مالیات سالانه نسبت به مازاد ۳۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ۲۰% ۱۸٫۵۰۰٫۰۰۰
تا میزان ۲۵۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال درآمد مشمول مالیات سالانه نسبت به مازاد ۱۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ۲۵% ۵۶٫۰۰۰٫۰۰۰
تا میزان ۱٫۰۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال درآمد مشمول مالیات سالانه نسبت به مازاد ۲۵۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ۳۰% ۲۸۱٫۰۰۰٫۰۰۰
نسبت به مازاد ۱٫۰۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ۳۵% –


سایر نکات قابل توجه در محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک:
اگر تعداد مالکان دو نفر یا بیشتر باشند، ابتدا درآمد اجاره به نسبت میزان مالکیت بین مالکان تقسیم و سپس بر اساس سهم هر یک از مالکان، مالیات مربوطه محاسبه و کسر می‌گردد.
از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک هر واحد آپارتمان یک مستقل محسوب می‌شود (تبصره ۳ ماده ۵۳).
مسائل مالیات بر درآمد اجاره املاک
۱) شخصی دارای دو ملک می‌باشد که یکی از آنها محل سکونت خود و دیگری را از اول تیرماه ۱۳۸۳ به قرار ماهی ۹۸۰۰۰۰۰ ریال به اجاره واگذار می‌کند. مالیات بر عملکرد اجاره نامبرده در سال ۱۳۸۳ چقدر است؟
از اول تیرماه تا آخر اسفندماه  ۹ ماه
اجاره دریافتی ۸۸۲۰۰۰۰۰ = ۹ × ۹۸۰۰۰۰۰
معافیت بابت هزینه‌ها و استهلاک ۲۲۰۵۰۰۰۰ = ۲۵% × ۸۸۲۰۰۰۰۰
درآمد مشمول مالیات ۶۶۱۵۰۰۰۰ = ۲۲۰۵۰۰۰۰ – ۸۸۲۰۰۰۰۰
۴۵۰۰۰۰۰ = ۱۵% × ۳۰۰۰۰۰۰۰
۳۶۱۵۰۰۰۰ = ۳۰۰۰۰۰۰۰ – ۶۶۱۵۰۰۰۰
۷۲۳۰۰۰۰ = ۲۰% × ۳۶۱۵۰۰۰۰
مالیات پرداختی مالک ۱۱۷۳۰۰۰۰ = ۷۲۳۰۰۰۰ + ۴۵۰۰۰۰۰
۲) آقای احمدی در سال ۱۳۸۲ ساختمان خود را به مبلغ ۹۸۰۰۰۰۰ ریال ماهانه به اجاره واگذار نموده است. آقای احمدی اظهارنامه‌ای تهیه کرده و به اداره امور مالیاتی ارسال داشته است که در آن قید شده است که آقای احمدی دارای هیچگونه درآمدی نمی‌باشد. اداره امور مالیاتی در مورد اظهارات آقای احمدی تحقیقاتی را انجام داده است. مالیات آقای احمدی را در هر یک از مفروضات زیر تعیین نمایید.
الف) اظهارات آقای احمدی صحت داشته باشد.
ب) اظهارات آقای احمدی خلاف واقع باشد.

الف)
معافیت ماده ۸۴ ۸۲۰۰۰۰۰ = ۱۶۰۰۰۰۰ – ۹۸۰۰۰۰۰
۹۸۴۰۰۰۰۰ = ۱۲ × ۸۲۰۰۰۰۰
معافیت بابت هزینه‌ها و استهلاک ۲۴۶۰۰۰۰۰ = ۲۵% × ۹۸۴۰۰۰۰۰
درآمد مشمول مالیات در حالت اول ۷۳۸۰۰۰۰۰ = ۲۴۶۰۰۰۰۰ – ۹۸۴۰۰۰۰۰
۴۵۰۰۰۰۰ = ۱۵% × ۳۰۰۰۰۰۰۰
۴۳۸۰۰۰۰۰ = ۳۰۰۰۰۰۰۰ – ۳۸۰۰۰۰۰

۸۷۶۰۰۰۰ = ۲۰%‌ × ۴۳۸۰۰۰۰۰
مالیات پرداختی آقای احمدی در حالت اول ۱۳۲۶۰۰۰۰ = ۸۷۶۰۰۰۰ + ۴۵۰۰۰۰۰
ب)
۱۱۷۶۰۰۰۰۰ = ۱۲ × ۹۸۰۰۰۰۰
معافیت بابت هزینه‌ها و استهلاک ۲۹۴۰۰۰۰۰ = ۲۵% × ۱۱۷۶۰۰۰۰۰
درآمد مشمول مالیات در حالت دوم ۸۸۲۰۰۰۰۰ = ۲۹۴۰۰۰۰۰ – ۱۱۷۶۰۰۰۰۰

این فقط قسمتی از متن مقاله است . جهت دریافت کل متن مقاله ، لطفا آن را خریداری نمایید
word قابل ویرایش - قیمت 8700 تومان در 21 صفحه
87,000 ریال – خرید و دانلود
سایر مقالات موجود در این موضوع
دیدگاه خود را مطرح فرمایید . وظیفه ماست که به سوالات شما پاسخ دهیم

پاسخ دیدگاه شما ایمیل خواهد شد