بخشی از مقاله
ماليات بر املاك:
پيش از آنكه نحوه احتساب و تعيين ماليات بر درآمد اجاره و ساير در آمدهاي املاك را بيا كنيم، ابتدا به معرفي در آمدهاي مختلف ناشي از املاك مي پردازيم اهم مواردي كه موجب كسب در آمد از املاك مي شوند، عبارتند از:
1- اجاره 2- حق واگذاري (سرقفلي) 3-انتقال قطعي(از طريق فروش يا معاوضه يا صلح يا هبه معوض) 4- حق رضايت مالك (در مواردي كه مستأجر و صاحب سرقفلي براي انتقال محل به غير، لازم است در قبال پرداخت وجهي رضايت مالك را جلب نمايد 5- حق ارتقاي به ملك غير (ارتفاق حقي است براي شخص در ملك ديگري مانند داشتن مجراي آب در ملك ديگري يا حق عبور از ملك غير) 6- بهره مالكانه معادن معدني كه در زمين كسي واقع شده باشد ملك صاحب زمين است و استخراج آن تابع قوانين مربوط به استخراج معادن است، اما به هر حال اگر از اين بابت وجهي به صاحب ملك پرداخت شود، در آمد وي محسوب و مشمول ماليات خواهد شد.علاوه بر موارد فوق بايد توجه داشت كه ملك ممكن است مورد بهره برداري براي كشاورزي نيز واقع شود، اما در طبقه بندي در آمدها، در آمد كشاورزي خود به طور جداگانه شناسايي و مد نظر قرار مي گيرد. 7- در موارد فروش ملك و دادن مهلت با ذكر اين مقدمه نسبت به نحوه احتساب ماليات موارد مهم مي پردازيم:
ماليات اجاره:
براي محاسبه ماليات اجاره ابتدا بايد ميزان مال الاجاره مشخصي گردد در قانون مالياتهاي مستقيم دو طريق براي تعيين اجاره بها پيش بيني شده است.اگر بين موجر و مستأجر سند اجاره رسمي تنظيم گرديده باشد و ضمنا مستأجر به غير از مال الاجاره وجه ديگري به عنوان وديعه و يا عناوين ديگر مثلا به صورتي كه در افواه عامه رهن و اجاره گفته مي شود و به صاحب ملك نپرداخته باشد مال الاجاره از روي همان سند رسمي تعيين خواهد شد و چنانچه واگذاري ملك بدون سند رسمي صورت گرفته و يا در صورت وجود سند از ارائه آن خوداري گردد و يا علاوه بر اجاره وجه ديگري هم نزد مالك سپرده شده يا ملك به رهن تصرف واگذار شده باشد، مال الاجاره از طريق ارزيابي و بر اساس مقايسه با املاك مشابه معين مي گردد.
پس از مشخص شدن اجاره كه معمولا به طور ماهانه منظور مي شود ميزان براي هر سال شمسي محاسبه مي گردد، حال اگر در تمام طول سال ملك در اجاره نبوده باشد، فقط مال الاجاره همان مدت از سال در اجاره بوده است منظور مي شود آنگاه بيست وپنج درصد (يك چهارم) مال الاجاره مذكور بابت هزينه ها و استهلاكات و تعهدات مالك نسبت به مورد اجاره كسر و سه چهارم باقيمانده به عنوان در آمد مشمول ماليات تلقي مي گردد.در آمد مشمول ماليات اخير مورد اعمال نرخ مالياتي كه طبق ماده 131 قانون مالياتهاي مستقيم تصاعدي مي باشد(به ترتيب 15 درصد تا 35 درصد)قرار گرفته ماليات متعلق به آن محاسبه مي شود.به عنوان مثال،اگر ملكي در سال 1381 فقط به مدت سه ماه به قرار ماهي 000/000/1 ريال (با سند يا از طريق ارزيابي) در اجاره بوده و ملك متعلق به يك نفر باشد ماليات مربوط به دوره عمل سال 1381 از بابت اجاره ملك مذكور به طريق زير محاسبه خواهد شد.
مال الاجاره سه ماهه در سال 81 000/000/3=3*000/000/1
با كسر 25 درصد مال الاجاره در آمد 000/250/2=75%*000/000/3 مشمول ماليات بدست مي آيد.
ماليات 500/337=15% نرخ ماده 131*000/250/2
در صورتيكه ملك به اجاره واگذار شده متعلق به اشخاص حقوقي باشد،نرخ ماده 131 به در آمد مشمول ماليات اجاره اعمال نمي شود و از نرخ مقرر در ماده 105 به ميزان 25 ردصد خواهد شد.
در خصوص املاك مشاع بايد دقت شود كه سهم مال الاجاره و در آمد مشمول ماليات مربوط به هر شريك جداگانه تعيين و سپس مورد اعمال نرخ مالياتي قرا ر مي گيرد كه طبعا در اين صورت ماليات با لنسبه كمتري تعلق خواهد گرفت در اجاره دست دوم، مابه التفاوت در يافتي و پرداختي مشمول ماليات به نرخ ماده 131 مي باشد يكي از اختلافات بارز بين موديان محترم و اداره امور مالياتي در خيلي از موارد بر سر اجاري بودن يا نبودن ملك است.ممكن است ماموران مالياتي ضمن واحديابي و تحقيقات محلي ملكي را به عنوان اجاره استفاده از ملك توسط اقوام،واگذاري به طور به طور مجاني و بد حسابي مستأجر و عدم پرداخت تمام يا قسمتي از مال الاجاره نسبت به مطالبه ماليات اعتراض نمايد.در اين راستا ياد آوري مي شود كه بطور كلي ملك مورد استفاده غير مالك اجاري تلقي مي گردد اما در عين حال قانون مالياتهاي مستقيم تسهيلات و معافيتهاي را در اين ماده قائل شده است كه اگر موديان اطلاع به حداقل كاهش خواهد يافت.
مهمترين اين موارد معافيت و تسهيلات قانوني به قرار زير مي باشد:
1. محل سكونت پدر يا مادر يا همسر يا فرزند يا اجداد و افراد تحت تكلف مالك اجاري تلقي نمي شود،مگر آنكه به موجب اسناد و مدارك ثابت گردد كه اجاره پرداخت مي گردد.
2. املاكي كه مجانا در اختيار سازمانهاي موضوع ماده 2 اين قانون قرار مي گيرند غير اجاري تلقي مي شوند.
3. چنانچه مالك ملك مسكوني خود را به اجاره واگذار و محل ديگري براي سكونت خويش اجاره نمايد،مال الاجاره پرداختي از مال الاجاره دريافتي كسر و بقيه طبق مقررات مشمول ماليات خواهد شد.
4. در مورد شخص حقيقي كه هيچ گونه در آمدي ديگر ندارد در سال 1381 مبلغ 000/400/17 ريال در آمد مشمول ماليات سالانه مستغلات از ماليات معاف و مازاد طبق مقررات اين فصل مشمول ماليات مي باشد به شرط اينكه اينگونه افراد به تسليم اظهارنامه خاصي كه مربوط به اين موضوع است اقدام نمايند.
5. در موارد فروش ملك محل سكونت و دادن مهلت تخليه بدون اجاره بها،ملك مزبور تا شش ماه به شرط ذكر آن در سند غير اجاري و معاف از ماليات شناخته مي شود.
6. مالكان مجتمعهاي مسكوني داراي بيش از سه واحد استيجاري كه با رعايت الگوي مصرف مسكن بنا به اعلام وزارت مسكن و شهر سازي ساخته شده يا مي شوند در طول مدت اجاره از صددرصد(100%) ماليات بر درآمد معاف مي باشد در غير اينصورت در آمد هر شخصي ناشي از اجاره واحد يا واحدهاي مسكوني در تهران تا مجموع يكصدوپنجاه متر مربع زير بناي مفيد و در ساير نقاط تا مجموع دويست متر مربع زير بناي مفيد از ماليات ناشي از اجاره املاك معاف مي باشد.
ياد آوري:
1. اگر كسي ادعا نمايد كه ملك خود را به طور مجاني در اختيار شخصي غير گذاشته است و اين ادعا را شخص اخير نيز تاييد نمايد، در اينصورت مالك معاف اما از شخص كه از ملك استفاده مي نمايد ماليات بر درآمد اتفاقي كه ميزان آن بيش از ماليات اجاره خواهد بود، مطالبه مي گردد.
2. باتوجه به توضيحات فوق موديان محترم در اعتراض به ماليات مستغلات بايد محدوده مقررات قانون انتظار تعديل ماليات را داشته باشند.
تكاليف موديان
صاحبان در آمد اجاره مكلفند براي هر سال شمسي تا آخر تيرماه سال بعد اظهارنامه مالياتي كه فرم را ادارات امور مالياتي در اختيار مي گذارند،تنظيم و به اداره مالياتي محل وقوع ملك تسليم و ماليات متعلق را پرداخت نمايند.حال آنكه خودداري از تسليم اظهارنامه و پرداخت ماليات در موعد مقرر سبب مطالبه ماليات و وصول جرايم خواهد شد.
ماليات بر نقل و انتقال املاك و سر قفلي:
وقتي ملكي به فروش برسد و يا از طريق عقد ديگري مانند صلح معوض منتقل شود انتقال دهنده نسبت به ارزش معاملاتي آن ملك (كه بعضا به اصطلاح قديمي آن را قيمت منطقه اي مي گويند)به نرخ پنج درصد (5%) مشمول ماليات مي گردد و اگر ملك داراي سرقفلي هم منتقل گردد،خواه دريافت كننده سر قفلي مالك باشد يا مستأجر، مطالبه ماليات از صاحب در آمد فقط بابت بهاي سر قفلي با نرخ دو درصد(2%) به عمل مي آيد لازم به ذكر است كه اگر در سند انتقال ملك شرط فسخ آورده شود اين شرط مانع از وصول ماليات نقل و انتقال قطعي نخواهد بود ياد آور مي شود بهاي ملك يا عين معامله به هر ميزان كه در سند انتقال ذكر گردد در احتساب ماليات نقل و انتقال قطعي موثر نخواهد بود و ماليات به همان ماخذ ارزش معاملاتي محاسبه و وصول خواهد شد مگر آنكه انتقال گيرنده دولت يا شهرداريها يا مؤسسات وابسته به آنها بوده و يا ملك بوسيله اجراي ثبت و يا ساير ادارات دولتي به قائم مقامي مالك انتقال داده شود.كه در اين موارد چنانچه بهاي مندرج در سند كمتر از ارزش معاملاتي باشد،بهاي مندرج در سند (به نفع مودي)بجاي ارزش معاملاتي ملاك احتساب ماليات قرار خواهد گرفت.براي روشن شدن موضوع توجه خوانندگان محترم را به مثال عددي زير معطوف مي دارد:
ملكي كه مشتمل بر دو واحد آپارتمان مسكوني و يك باب محل كسب مي باشد جمعا در قبال 00/000/300 ريال مورد معامله واقع شده است عرصه (زمين)ملك 300متر مربع و اعيان(زيربنا)آن دويست متر مربع مي باشد با توجه محل وقوع ملك ارزش معاملاتي زمين آن به قرار متر مربعي 000/100 ريال و با توجه به نوع مصالح به كار رفته در ساختمان و قدمت آن،ارزش معاملاتي اعيان ملك هر متر مربع 000/150 ريال است.حق واگذاري(سرقفلي)محل كسب هم جداگانه به مبلغ 000/000/40 ريال بين طرفين معامله تعيين شده است.ماليات نقل و انتقال قطعي ملك و سرقفلي به شرح زير مي باشد:
