بخشی از مقاله
چکیده
از تصویب قانون تملک آپارتمانها که وظیفه تنظیم و تنسیق روابط اجتماعی ساکنین این ساختمانها را دارد بیش از نیم قرن میگذرد و همچنین آخرین الحاقات و اصلاحات آن نیز به سال 1376 باز میگردد. امروزه بدلیل تنوع، تعدد و پیچیدگی مدیریت مجتمع های تجاری، اداری، مسکونی، نیازمند آموزش و فرهنگ سازی و افزایش میزان آگاهی ساکنین و همچنین قوانینی متناسب با تغییرات و پاسخگو و کارآمد میباشیم. فرهنگ و سنت رایج در تعبیر و تفسیر از آپارتمان به عنوان خانه مستقل، عدم پذیرش برخی محدودیت های لازم توسط ساکنان و ابهام و اجمال موجود و نارسایی و فرسودگی قانون، عوامل اصلی مشکلات و اختلاف نظرهایی است که باعث بروز تنش و درگیری بین مالکین آپارتمانها و برهم زدن نظم و آرامش مجتمع های آپارتمانی شده است و به علت طرح دعاوی متعدد، بار سنگینی بر سیستم قضایی کشور تحمیل می نماید. یکی از مهمترین ابهامات و چالشها، مسائل مربوط به پارکینگ میباشد.
در این مقاله محقق برخی از این نابسامانی و ابهامات را مطرح نموده و با مطالعه در قوانین موجود به نقد و بررسی و واکاوی آنها پرداخته است و پس از تجزیه و تحلیل و ارائه پاسخی مناسب به هر ابهام، نتایج را با دیدگاه و نظرات خبرگان این حوزه شامل حقوقدانان، کارشناسان رسمی دادگستری، مدیران مجتمع ساختمانی، مشاوران املاک و انبوه سازان اعتبارسنجی نموده است و پیشنهادات روشنی در اصلاح مواد و تبصره های مربوط به پارکینگ در قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن ارائه نموده است.
مقدمه
آپارتمان زاییده رشد جمعیت و توسعه شهرنشینی است که بعنوان یک پدیده نوظهور پا به عرصه زندگی امروز و همچنین کشور ما نهاده است.
اداره قسمتهای مشترک، محاسبه هزینههای آپارتمان، تعمیرات و نگهداری ساختمان نیازمند چارچوب و مقررات خاصی است. قانونگذار حدود نیم قرن پیش قانون تملک آپارتمانها را برای پاسخ به این نیاز به تصویب رساند ولی به دلیل عدم جامعیت و وجود ابهامات بارها مورد بازنگری و اصلاح قرارگرفت و از آخرین اصلاحات نیز حدود دو دهه میگذرد.
فرهنگ و سنت رایج در جوامع شرقی مخصوصاً در خانه های مستقل ایرانیان با فرهنگ آپارتماننشینی بدلیل بعضی محدودیتهایی که لازمه زندگی و روابط فیمابین ساکنان آن است مغایرتهایی دارد و به صورت صحیح آن رواج نیافته است و به مصداق ضربالمثل چهاردیواری اختیاری برای برخی از مالکین قابل پذیرش نمی باشد
قرار دادن اسباب و اثاثیه در محوطه پارکینگ و جاکفشی در فضای پاگرد پله و پهن کردن لباس در منظر نمای ساختمان و ...همگی از مصادیق تجاوز به حریم مشاع هستند و عدم آموزش صحیح ساکنان آپارتمان میباشد و مبین اینست که هنوز خیلی از افراد نتوانستند خودشان را با شرایط آپارتماننشینی وقف دهند و نتوانستهاند بپذیرند که نباید آزادیهای خود را تمام و کمال وارد حیطه آپارتمانها کنند. برخورد و تضاد خرده فرهنگها و شیوههای مختلف زندگی باعث بروز نابسامانی در آپارتمانها میشود
در قانون تملک آپارتمان این موضوع قید شده است مجموعهای که ساخته میشود باید دارای پارکینگ باشد. اما متأسفانه شاهد این موضوع هستیم که با پرداختن پول کسری پارکینگ به شهرداری، مکانی که باید تبدیل به پارکینگ شود، تبدیل به واحد تجاری میشود. این یک نوع معامله با حق مردم است و بایستی قانونگذار برای اینگونه جرائم، مجازاتی را تعیین کند تا نقش ضمانت اجرایی برای قانون داشته باشد
پذیرش پارکینگ مزاحم از سوی شهرداری و صدور گواهی پایانکار برای این ساختمانها از دیگر معضلاتی است که باعث بروز مشکلات و سلب آسایش ساکنان میگردد و نیاز به چاره اندیشی دارد. بیشترین چالش ها و اختلافات در خصوص قسمتهای مشاعی و اشتراکی و بویژه پارکینگ بروز و ظهور میکند. اختلافات مذکور ناشی از دو عامل اصلی فرهنگ و ابهام در قوانین و دستورالعملها است. در مورد عامل اول بایستی کارهای فرهنگی و آموزشهای لازم توسط ارگانهای ذیربط اعمال گردد و در مورد عامل دوم با توجه به تحولات و تغییرات مستمر بایستی هر چند سال یکبار تجدیدنظر در قوانین، مقررات و بخشنامهها صورت پذیرد.
به هر حال قانون تملک آپارتمان ها که وظیفه نظارت بر کلیه روابط فیمابین ساکنان و مالکان و مدیریت مجتمع را دارد بایستی به صورت جامع و کامل و بدون هر گونه ابهامی پاسخگوی نیاز بهرهبرداران و کارشناسان این حوزه باشد.
-2مروری بر قوانین موجود:
سلسله مراتب قوانین و مقررات مربوط به حقوق مالکین آپارتمانها را میتوان به قرار زیر الویت بندی نمود و کارشناسان و مجریان قانون و مدیران و ساکنان آپارتمانها بایستی درک و شناخت کافی نسبت به مراتب و الویت های مذکور داشته باشند:
قانون اساسی قانون تملک آپارتمانها- قانون مدنی- قانون روابط موجر و مستاجر
آییننامه اجرایی و دستور العملها قرارداد یا اساسنامه ساختمان مصوبات مجمع عمومی
تصمیمات هیئت مدیره تصمیمات مدیر
-1-2قانون تملک آپارتمان و آیین نامه اجرایی آن:
قانون تملک آپارتمانها شامل 15 ماده و تبصره و مبنای اداره امور مجتمع ساختمانی، تقسیم هزینهها، اختیارات مدیران ساختمان و تنظیم و تنسیق روابط آپارتماننشینان میباشد و آیین نامه اجرایی آن نیز شامل 27 ماده و تبصره به شرح و بسط بخشهای مذکور میپردازد. شایان ذکر است به منظور وحدت رویه در سال 1382 توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور دستورالعمل تفکیک آپارتمانها مورد تصویب قرارگرفت و پاسخگوی برخی نیازها و ابهامات مجریان قانون و کارشناسان میباشد.
-1-1-2ضوابط و مقررات مربوط به پارکینگ در قانون:
ماده - 2 قسمتهای مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق میگیرد. به طور کلی قسمتهایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتهای مشترک محسوب میشود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
ماده - 3 حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمتهای مشترک غیرقابلتفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.
ماده - 4 حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکین قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان، به جز هزینههایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا این که مالکین ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیشبینی کرده باشد.
پرداخت هزینههای مشترک اعم از این که ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.
ماده - 6 چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمتهای مشترک به اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند.
ماده - 10 هر کس آپارتمانی را خریداری مینماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یاختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم می گردد مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد. مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تأسیسات آن اقتضا دارد یک جا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک به ترتیبی که در آییننامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرفنظر نماید
