بخشی از مقاله
ممیزی مکانیزه املاک شهر تهران
چکیده هدف این مقاله بررسی تجربیات ستاد ممیزی املاک شهر تهران به عنوان یکی از طرحهای جامع و کلی برای تکمیل و ارتقاء بانک اطلاعات املاک شهر در شهرداری تهران میباشد. بدین منظور با بهرهگیری از دانش و تجربه قبلی که در این طرح مورد استفاده قرار گرفت ( ممیزی مراحل قبل)، ستاد ممیزی املاک شهر تهران تشکیل گردید و شرح وظایف و دستورالعمل های آن تهیه گردید و در چارچوب آن تعاملات ستاد ممیزی با واحدهای درون سازمانی شامل: سازمان زیبا سازی، سازمان فناوری اطلاعات و ارتباطات، مترو و.... واحدهای برون سازمانی اعم از شرکت پست ج.ا.ا، وزارت بازرگانی ، سازمان ثبت اسناد واملاک و... به انجام رسید که در نتیجه اطلاعات آماری دقیق و جامع از املاک شهر تهران با اتکاء به فناوری اطلاعات پیشرفته در چارچوب طرحهای کلان اقتصاد شهری بدست امد. در نهایت مدلی به منظور بکارگیری این تجربیات در سایر سازمانها و ادارات آورده میشود.
واژگان کلیدی: ستاد ممیزی املاک شهر تهران، واحدهای درون سازمانی، واحدهای برون سازمانی، سازمان های یادگیرنده
مقدمه با گسترش شهر تهران از نظر وسعت و کثرت جمعیت ارائه و توزیع خدمات شهری به امری تخصصی و پیچیده تبدیل شده که نیازمند برنامه ریزی های فنی و اصولی است و در این راستا مهمترین ابزار مورد نیاز در اختیار داشتن اطلاعات جامع شهر و امکان دسترسی سریع به آمارهای اطلاعاتی است بدین لحاظ لزوم انجام ممیزی شهر تهران در چارچوب تشکیل بانک اطلاعات شهر که می بایست پاسخگوی نیازهای مدیران : کارشناسان واحد های مختلف و مودیان در ابعاد مختلف باشد مورد تصویب مدیریت شهرداری تهران قرار گرفت تا در مقیاس کلی استفاده از این اطلاعات را جهت برنامه ریزیهای اصولی شهر موضوعیت بخشد بطوری که ضمن ارتباط سیستماتیک اطلاعات املاک و معابر با سیستم نقشه های نوین ، اطلاعات ممیزی یکی از پایه های نخستین و اساسی طرح را فراهم خواهد نمود. لذا در سال ۱۳۸۶ با گذشت ۵ سال از ممیزی مرحله قبل پیشنهاد ممیزی از طرف اداره کل تشخیص و وصول درآمد به شهرداری تهران ارائه گردید که پس از گذشت یک سال در مورد نحوه انجام، عملیات ممیزی از سال ۱۳۸۷ بطور همزمان در ۲۲ منطقه شهر تهران در قالب فرمهای بازدید یکپارچه وبا امتیازات ذیل نسبت به ممیزی دوره های قبل آغاز گردید
۱- اجرای همزمان و یکپارچه در سطح شهر تهران
۲- استفاده از آخرین تکنولوژی روز دنیا در برداشت اطلاعات ((کامپیوتر پرتابل و مترلیزری))
۳- قابلیت بهره برداری سریع اطلاعات برداشت شده
۴- اتمام عملیات میدانی برداشت اطلاعات در مدت زمان کوتاه
۵-تعامل با شرکتها و سازمانهای وابسته و مستقل شهرداری
۶- همکاری و تعامل با شرکت پست جمهوری اسلامی ، سازمان ثبت اسناد و املاک
بیان مساله
با توجه به مشکلات و نقاط مبهم که شهرداری تهران در تصمیم گیری های مدیریت شهری با آن مواجه بود ضرورت ارتقاء بانک اطلاعات املاک شهر از سوی اداره کل تشخیص و وصول درآمد به مدیریت ارشد شهر تهران اعلام و مقرر گردید با آخرین روشهای نوین برداشت اطلاعات ( متر لیزری و تبلت پی سی ) نسبت به ارتقاء و تکمیل این بانک اطلاعاتی اقدام گردد. براین اساس با توجه به تدابیر سنوات گذشته در خصوص جمع آوری اطلاعات شهری در زمان طولانی برآن شدیم تا نسبت به کوتاه کردن زمان برداشت و بهره برداری چاره اندیشی کرده تا در هنگام بهره برداری ، اطلاعات بروز در اختیار داشته باشیم.
لذا با توجه به گستردگی شهر تهران، مشکلات موجود در سطح شهر، فن آوری قابل استفاده، تامین منابع انسانی و مالی، پیش بینی انجام ممیزی یکساله با محوریت فن آوری اطلاعات در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران به ستاد عالی ممیزی شهر تهران ارائه و از اسفند ۸۶ اقدامات اولیه در این خصوص به اجرا درآمد.
دراین طرح تجربیات در شش مرحله بصورت گام به گام توضیح داده می شود.
۱- بهره گیری از دانش و تجربه قبلی: شهرداری تهران در سال ۱۲۸۳ بمنظور حفظ منافع شهر و ایفای نیازهای شهرنشینی با نام بلدیه آغاز بکار کرد. در این مجموعه کلیه فعالیتهائی که مربوط به کسب درامد و چگونگی آن می باشد مربوط به اداره کل تشخیص و وصول درآمد می باشد. در این راستا جهت چگونگی درآمد زا بودن این اداره کل نیاز به وجود اطلاعات اساسی از کلیه املاک و واحدهای سطح شهر می باشد که ستاد ممیزی به این مهم می پردازد. در دوره های قبلی ( چهار مرحله قبلی ) کار در قالب فرم های دستی انجام می گرفته است که علاوه بر زمان بر بودن هزینه های بسیاری را به سازمان تحمیل میکرده است که در نهایت ستاد ممیزی با عنایت به تجربیات قبلی در مرحله پنجم به صورت کاملاً مکانیزه انجام گرفته است.
۲- تدوین دانش نظری و عملی جدید: این ستاد مسئولیت جمع آوری اطلاعات املاک شهر تهران و بروز رسانی اطلاعات را بصورت مکانیزه به عهده دارد و در واقع بازوی اجرائی شهر تهران می باشد. اهداف ممیزی املاک شهر تهران در مرحله پنجم به شرح زیر می باشد:
۱- بروز رسانی پایگاه اطلاعات املاک شهرداری در جهت پیش بینی ها و برنامه ریزیهای کلان شهر تهران
۲- شناسائی املاک و کاربردهای وضع موجود آنها
۳- شناسائی املاک فاقد مجوز و فعالیت های غیر مسکونی
۴- شناسائی تراکم، بافت ساختمانی، مصالح بکار رفته در ساختمان و نمای آن جهت استفاده در مدیریت بحران و برنامه ریزی های
۵- کسب اطلاعات اولیه و پایه برای انجام مناقصات خدمات شهری
۶- بروز رسانی اطلاعات نقشه های ۱/۲۰۰۰ و ۱/۱۰۰۰ شهر تهران
۷- بستر سازی جهت ارائه خدمات رسانی سریع و دقیق و ارزان به شهروندان از طریق مکانیزه بودن کلیه فعالیت ها ۸- اجرای طرح هر یک ملک یک پرونده
تدوین و شرح وظایف و دستورالعمل های اجرایی بانک اطلاعاتی املاک شهر :
دستورالعمل های برداشت اطلاعات املاک در این طرح بر مبنای تجمیع روش های بازدید شهرسازی و نوسازی مورد بازنگری و اصلاحات قرار گرفتتا از متن آن یک مجموعه قواعد یکپارچه جهت برداشت اطلاعات املاک در دو واحد سازمانی شکل گیرد.
تعاملات سازمانی: در این طرح تعاملاتی در سازمانها انجام گرفته است که به شرح ذیل انجام پذیرفت: الف) تعاملات درون سازمانی:
- سازمان فن آوری اطلاعات: سخت افزار و نرم افزارهای مورد نیاز طرح فوق توسط سازمان فن آوری اطلاعات تامین گردید، که در این خصوص تعداد ۷۰۰ دستگاه تبلت پی سی (رایانه همراه)، ۲۰۰ دستگاه رایانه شخصی ، ۵۰۰ دستگاه متر لیزری ، نرم افزارهای ممیزی، نظارت و بازبینی و نرم افزارهای جانبی گزارش گیری و مدیریت، تهیه و تامین گردید. با وجود نرم افزارهای فوق این قابلیت برای ستاد ممیزی مرکزی بوجود آمد که همزمان با برداشت اطلاعات، عملیات کنترل، نظارت، گزارش گیری و مغایرت گیری از این اطلاعات صورت پذیرد.
- شهرسازی: از آنجائی که عملیات برداشت اطلاعات املاک به منزله بازدید از ملک می باشد، لزوماً می بایست مفاهیم برداشت اطلاعات در سازمانهای مربوطه یکسان سازی می شد. دراین راستا با برگزاری جلسات متعدد فیمابین کارشناسان معاونت نوسازی اداره کلی تشخیص و وصول درآمد و معاونت شهرسازی و معماری برگزار و کلیه مفاهیم در این دو معاونت یکسان سازی شد. با عنایت به لزوم جمع آوری اطلاعات مربوط به دو معاونت فوق و انتقال این اطلاعات به فیلدهای مربوط به هر کدام، پرونده های کاغذی و کامپیوتری موجود در هر دو معاونت مقابله و در ازاء هر شماره پرونده شهرسازی یک پرونده نوسازی شناسائی و کدهای آنها بصورت یک کد واحد درآمد.
- زیباسازی: ستاد ممیزی و سازمان زیباسازی و اداره کل روابط عمومی و بین الملل طی توافق نامهای ضمن شناسائی معابر فاقد نام و پلاک آبی املاک نسبت به ساماندهی پلاک آبی کلیه املاک در سطح شهر تهران و نامگذاری و نصب پلاک معابر فاقد نام ظرف مدت شش ماه اقدام نمودند.
- شرکت پردازش و برنامه ریزی شهری: از آنجا که در تصمیم گیری ها و اجرای طرح های عمرانی مهمترین مساله وجود نقشه های بلوک بندی شده سطح شهر می باشد، ستاد ممیزی طی تعامل با شرکت پردازش همزمان با برداشت اطلاعات شهر کلیه نقشه های بلوک بندی با مقیاس ۱/۲۰۰۰ و نقشه های با جانمائی املاک با مقیاس ۱/۱۰۰۰ بروز رسانی نموده و نقشه های اصلاح جهت تبدیل به فایلهای رایانهای در اختیار شرکت پردازش قرار گرفت.
- اداره کل املاک و مستغلات: ستاد ممیزی ضمن برداشت اطلاعات املاک طی تعامل با اداره کل املاک و مستغلات شهرداری تهران مقرر نمود، املاک تملکی و تصرفی شهرداری را شناسائی و به آن اداره کل اعلام نماید.
- اداره کل تشکیلات و آموزش شهرداری: طرح ممیزی املاک شهر در این دوره به واسطه زیر بنای فنی و اطلاعاتی و همچنین حجم گسترده برداشت اطلاعات تخصصی نیاز به نیروی انسانی انبوه و کارآزموده دارد، از این رو در مراحل اولیه شروع طرح طی هشت مرحله با هماهنگی شرکت خدمات اداری شهر(شرکت پیمانکار متولی امور پرسنلی) اقدام به جذب نیرو کرده و همچنین با هماهنگی اداره کل تشکیلات و آموزش، موجبات آموزش آنان را فراهم آورده است. ستاد ممیزی تعداد ۱۲۰۰ نفر را آموزش تخصصی داده است که محتوای آموزشی آنها شامل سه عنوان می باشد.
جایگاه و وظایف قانونی شهرداری ها به مدت ۱۷ ساعت
کاربرد رایانه در ممیزی املاک به مدت ۴۱ ساعت
روش ممیزی و بازدید املاک به مدت ۵۱ ساعت
آموزش تخصصی نیروهای ممیزی به نحوی به انجام رسیده است که پس از اجرای طرح، نیروهای کارآمد جهت تامین نیازهای واحدهای مرتبط، معرفی گردند. تا بدین وسیله سطح تخصص و کارآئی پرسنلی داخل سازمان نیز ارتقاء یابد.
- شرکت عرف ایران: همانگونه که گفته شد ستاد ممیزی در تعامل با معاونت شهر سازی مکلف به اعلام یک شماره شناسائی برای هر واحد ملکی، آپارتمانی و تجاری گردید و برای مشخص شدن آن در طرح ساماندهی پلاک های آبی محلی بر روی پلاک آبی مشخص شد، جهت الصاق این شماره ها بصورت برچسبهای شبرنگ طی تعامل با شرکتی بنام عرف ایران مقرر گردید بر چسب های مذکور با مشخصات فنی خاص تهیه و نصب گردد.
- شرکت راه آهن شهری (مترو): با توجه به وجود ایستگاههای متعدد در سطح شهر و تعریف یک ملک برای هر کدام نیاز به داشتن اطلاعات فنی و ساختمانی از هر ایستگاه بوده که طی تعاملاتی با شرکت مترو این اطلاعات به انضمام نقشه ایستگاه مربوطه جهت تکمیل فرم ملک مرتبط دریافت گردید.
ب) تعاملات برون سازمانی: - شرکت پست جمهوری اسلامی ایران: در خصوص تدقیق کد پستی ۱۰ رقمی املاک و کد پستی ۵ رقمی بلوک، ستاد ممیزی طی تفاهم نامه ای با شرکت پست و با برگزاری جلسات متعدد کارشناسی شرح چگونگی برداشت و اصلاح این کدها را تعریف و در سر فصل امور اجرائی ممیزی قرارداد. همچنین با عنایت به اجرائی شدن طرح کلان یک پرونده یک ملک و دستورالعمل هیئت دولت مبنی بر بکارگیری کد پستی ۱۰ رقمی و شماره ملی افراد در کلیه مکاتبات و مراوات اداری ملزم گردید، کدهای یونیک را بعنوان کلید و ورودی به بانک اطلاعاتی املاک به اجرا درآورده تا با سرعت بخشی به پاسخگوئی شهروندان به اهداف طرح تکریم ارباب رجوع دست یابد. در نهایت مقرر گردید پس از کنترل مغایرتها و انجام کار ممیزی، بانکهای اطلاعاتی املاک شهر و شرکت پست با یکدیگر لینک گردند تا همواره یک حلقه پیوند مستمر میان دو سازمان بر قرار باشد. در این طرح کدینگ، امکان اتصال کدهای پستی با کدهای نوسازی املاک شهر برقرار شده و به تبع آن ردیابی اطلاعات فردی با اطلاعات ملکی میسر خواهد شد. - سازمان ثبت اسناد و املاکا: با توجه به برداشت اطلاعات سندی ( مالک، مشخصات ثبتی ، حدود ملک و مساحت ملک ) پیشنهاد انعقاد قرارداد فیمابین شهرداری و سازمان ثبت مطرح گردید تا تعاملی در خصوص کنترل اطلاعات جمع آوری شده و بروز رساندن بانک اطلاعاتی سازمان ثبت صورت پذیرد که بدلیل تقارن این موضوع و تفاهم نامه معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران با ثبت ، در خصوصی نقشه های ساختمانی و چگونگی صدور گواهی پایانکار شهرداری و سند آپارتمانی توسط ثبت، پیشنهادات فوق در قالب تفاهم نامه اخیر گنجانیده شد. براساس آن مامورین ممیزی موظف به برداشت شماره زرکوب سند، شماره دفتر صفحه و ردیف ثبت علاوه بر پلاک ثبتی اصلی و فرعی و قطعه تفکیکی و مساحت و حدود اربعه ملک گردیند. - وزارت بازرگانی: نظر به برداشت اطلاعات واحدهای کسبی و تجاری و اداری در طرح ممیزی ، جهت انعقاد قرارداد تفاهم نامه با سازمان بازرگانی استان تهران پیگیری هائی صورت پذیرفت که در نهایت با توجه به وجود بانک اطلاعاتی وزارت بازرگانی و کدهای یونیک ISIC، طرفین به این نتیجه رسیدند که با وضع موجود نیازی به برقراری این تفاهم نامه و لینک دو بانک اطلاعاتی شهرداری و بازرگانی نیست.
