بخشی از مقاله
چکیده:
هدف از مقاله حاضر ارائه و تحلیل سیستم حدنگار املاک و اراضی مبتنی بر قانون جامع حدنگار کشور برای مدیریت شهری و اجرایی ساختن سند آمایش سرزمین در ایران میباشد. این تحقیق از نوع کاربردی بوده و از روش بررسی، توصیف و تحلیل متون و جمعبندی تعاریف پیرامون موضوع مورد مطالعه استفاده شده است. حدنگار فهرست مرتب شده اطلاعات مربوط به قطعه زمین است که بیانکننده موقعیت هندسی و اطلاعات توصیفی هر یک از قطعه زمینها در یک منطقه میباشد.
نتایج حاصل از پژوهش نشان داد حدنگار نقش مهمی در پیادهسازی اهداف مدیریت زمین و اراضی دارد چراکه با بهرهگیری از آن میتوان پاسخ مناسبی به مشکلات ناشی از موضوع عدم مدیریت صحیح زمین و املاک دهد و بستر را برای اخذ سیاستهای کلان جامعه جهت نیل به سوی توسعه پایدار و افزایش درآمد ناشی از زمین و املاک و همچنین توسعه اقتصاد زمین به عنوان عامل مهم کسب ثروت برای مملکت فراهم سازد.
.1 مقدمه
حدنگار - کاداستر - 3 فهرست مرتب شده اطلاعات مربوط به قطعات زمین4 است که مشخصههای زمین مانند اندازه، کاربری، مشخصات رقومی، ثبتی و یا حقوقی به نقشه بزرگ مقیاس اضافه شده است
نقشه های ثبتی یا حدنگاری یکسری موجودیهای نظامیافته قانونمند از اطلاعات، درباره املاک و داراییهای غیرمنقول در هر کشور یا منطقه است که پایه و اساس آن را نقشهها تشکیل میدهند
بر اساس آخرین گزارش سرشماری مرکز آمار ایران، نرخ رشد جمعیت طی بیست سال اخیر در مناطق شهری نسبت به مناطق روستایی بیشتر شده است، این مسئله بیانگر توسعه شهرنشینی و افزایش ساختوساز در شهرهای بزرگ ایران است. همچنین افزایش ساختوساز موجب کمبود زمین برای ساختمانسازی در شهرها شده و به دنبال آن، افزایش سریع قیمت زمین و آپارتمان را در پی داشته است
به عقیده برخی از صاحبنظران مانند فیلیپ لامور5، موضوع اساسی که آمایش سرزمین را معرفی میکند مدیریت کشور است و برخی نیز آمایش سرزمین را نوعی برنامهریزی بلندمدت برای توزیع بهتر جمعیت، امکانات و فعالیتهای مختلف بهمنظور افزایش رفاه، آسایش و هماهنگی جامعه میدانند
در دنیای امروز نیاز به اطلاعات زمینی6 به عنوان پایه و اساس توسعه هر کشور محسوب میشود و بسیاری از تصمیمگیریهای مدیران و برنامه ریزان اجرایی در هر کشوری مربوط به زمین و استفاده از منابع آن میباشد و در هر طرح توسعه و سازندگی از هر نوع که باشد، سخن از زمین یا همان فضای فیزیکی در میان خواهد بود که در این مسئله زمین و املاک در شهرها با توجه به روند رو به رشد قیمت آنها و مهاجرت به شهرها، از اهمیت اساسی برخوردار است
.2 سؤالات و ضرورت پژوهش
پژوهشگر در این مقاله درصدد است تا یک مفهوم نظاممند از ضرورت پیادهسازی سیستم حدنگار در کشور با در نظر گرفتن ارتباط مستقیم آن در مدیریت توسعه شهر و آمایش سرزمین ارائه دهد، به همین منظور پرسشهای زیر را مطرح نموده و در ادامه برای آنها پاسخ منطقی را جستجو میکند.
.1.2 جنبههای مختلف سیستم حدنگار چیست؟ و پیادهسازی آن، چه ضرورتی در کشور ایران دارد؟
.2.2 اهمیت حدنگاری در مدیریت شهری و بهطور خاص در مدیریت املاک و اراضی چیست؟
.3.2 نقش حدنگاری املاک و اراضی در مدیریت توسعه شهری و آمایش سرزمین به چه صورت است؟
.3 مبانی نظری و پیشینه تحقیق
با تصویب قانون جامع کاداستر کشور با نام حدنگار در سال 1393 ، در این مقاله نیز ما از واژه مصطلح فارسی یعنی "حدنگار" به جای کاداستر استفاده مینماییم. بر همین اساس حدنگاری به معنای سلسله فعالیتهایی مربوط به تهیه نقشههای بزرگ مقیاس مبتنی بر تصاویر هوایی، زمینی، دریایی، ماهوارهای، عملیات نقشهبرداری جهت ویرایش و تکمیل زمینی نقشهها برای پی بردن به وضعیت موجود املاک و زمینها و تلفیق نمودن با اطلاعات ثبتی، حقوقی و توصیفی و ارزیابی نهایی جهت بهروزرسانی آن صورت میگیرد. که در نهایت به تولید سند مالکیت حدنگار بر اساس حدنگاری املاک و زمین و تحت نظام جامع تهیه میشود. منظور از نظام جامع همان اطلاعات املاک و حدنگار کشور و سامانه اطلاعات رایانهای مکان محور است که کلیه اطلاعات حدنگاری از جمله اطلاعات نقشهها و اسناد مالکیت حدنگار و سایر اطلاعات ثبتی، حقوقی و توصیفی کلیه املاک و عارضههای طبیعی کشور در آن ثبت میشود
با ارائه این تعاریف پیرامون موضوع حدنگاری میتوان گفت هدف حدنگار در واقع ایجاد یک سیستم سازمانیافته برای مدیریت هرچه بهتر املاک و زمینها به عنوان اجزای پایهای توسعه شهرها میباشد. گستردگی و پیچیدگی مسائل شهری و رشد و توسعه روزافزون شهرها، مدیریت امور شهر را به وظیفهای دشوار تبدیل نموده است. چراکه شهر بهعنوان یک منبع توسعه مطرح است و جایگاه مدیریت شهری در روند توسعه شهر و پایداری و بهبود سکونتگاههای شهری نقش بسیار مهم و تعیینکننده دارد.
اگر شهر همچون سازمانی در نظر گرفته شود، لازم است که در رأس آن عنصری برای برنامهریزی آینده و اداره امور کنونی قرار گیرد. این عنصر را میتوان "مدیریت شهر" نامید
یکی از ارکان اساسی توسعه پایدار، اسکان پایدار است و توسعه شهری پایدار را در همین چارچوب می توان مطرح نمودو به نظر می رسد درک مفهوم توسعه شهری پایدار - به طور خاص - و پی بردن به نقش برنامه ریزی شهری در ارتباط با آن، مستلزم توجه به اصول و ارکان توسعه پایدار - به طور عام - می باشد
همچنین آمایش سرزمین به عنوان یک سند مدیریت توسعه، تصویر سازمان فضایی مرحله توسعهیافتگی سرزمین است. این سند تجسم نظریه پایه توسعه ملی در فضای کشور است و چشمانداز کلی توزیع جغرافیایی جمعیت و ترکیب مناسب فعالیتهای ناظر بر بهرهبرداری از سرزمین و تأمین نیازهای جمعیت و فعالیتهای اقتصادی و اجتماعی را در قلمرو سرزمین مشخص میکند. آمایش سرزمین از منظر برنامهریزی، در اصل نوعی برنامهریزی فضایی است، ولی هر برنامهریزی فضایی که یک یا چند ویژگی یاد شده را نداشته باشد، آمایشی نخواهد بود
ساختار مدیریت شهری در ایران به منظور گذر از نظام متمرکز و حرکت به سمت نظام غیرمتمرکز و بیرون رفت از چالشها رخ داده، لاجرم باید ایجاد تحول در نظام برنامهریزی و مدیریت توسعه شهری را به عنوان یک راهحل اساسی پذیرا باشد
به عنوان جمعبندی این قسمت، حدنگاری میتوان طیف قابلتوجهی از مشکلات مربوط به اجرای برنامههای توسعه را هموار میسازد و با ارائه نقشهها و مدلهای کارآمد حدنگار میتوان برای مدیران و مسئولان درک عمیق و مفهومی را فراهم سازد تا منابع شهری، شناسایی و مورد ارزیابی قرار گیرند.
الف - پژوهشهای خارجی
کومار1 و همکاران - 2006 - در مقالهای با عنوان "سیستم اطلاعات زمین: چارچوبی مناسب برای مدلسازی سطح زمین با وضوح بالا " پرداخته است. در این مقاله سیستم اطلاعات زمین را به عنوان یک چارچوب نرمافزاری معرفی نموده است که استفاده از دادههای مشاهدات ماهوارهای و زمینی را به هم پیوند میدهد و همراه با مدلهای پیشرفته سطح زمین و ابزار محاسباتی برای تعیین دقیق وضعیتهای سطح زمین و مدیریت آن عمل میکند. راهحل پیشنهادی آن برای پیادهسازی چنین سیستمی بهرهگیری از محاسبات مقیاسپذیر، محاسبات با کارایی بالا و فناوریهای مدیریت داده برای مقابله با چالشهای محاسباتی مدلسازی سطح زمین با وضوح بالا میباشد. همچنین به اجزای سیستم مدیریت زمین به عنوان یک سیستم تعاملی نیز نگاه میکند و از اصول برنامهنویسی شی گرا و انعطافپذیر و قابلیت همکاری این سیستم در استاندارهای مدلسازی زمین بهره میگیرد.
بیتنر - 2001 - 2 در کتابی با عنوان "ایجاد یک مدل واقعی بر مبنای سیستم کاداستر" به بررسی و ارائه یک مدل ریاضی جهت نمایش مفهومی یک سیستم کاداستر ملکی مبتنی بر زبان برنامهنویسی هسکل3 پرداخته است. نتایج این تحقیق نشان داد تا مدل شبیهسازی شده مفهومی بهواسطه رهیافت انتخابی برای دو نمونه آزمایشی در کشور اتریش مفید بوده است و توانسته است تا با این راهکار گام مهمی در مدیریت املاک بردارد.
جنکینز - 2000 - 4 در مقالهای با عنوان "برنامهریزی و مدیریت زمین در شهر ماپوتو" بهمرور شیوههای مدیریت گسترده شهری و نقش آژانسهای بینالمللی در شهر ماپوتو پایتخت کشور موزامبیک پرداخته است. در این تحقیق به رشد روزافزون جمعیت و توسعه شهرنشینی و مشکلات ناشی از آن مانند فقر و کمبود امکانات اشاره داشته و مدیریت زمین به عنوان بستر پایدار توسعه شهری معرفی میکند.
ب - پژوهشهای داخلی
تقوایی و همکاران - 1396 - در مقالهای با عنوان "تحلیل موانع و عوامل مؤثر در اجرای طرحها و برنامهریزی آمایشی استان تهران" به سابقه آمایش سرزمین در ایران پرداخته و از اجرایی نشدن این طرح و عدم وجود اراده جدی برای پیادهسازی آن خبر داده است. نتایج این تحقیق گویای این موضوع است که عوامل مؤثر در رویکرد اجرای طرح آمایشی استان تهران شامل توجه به قطبیت سیاسی منطقه، قطب رشد بودن شهر تهران در این استان، و قرارگیری در کریدورهای شرق به غرب و شمال به جنوب، و لزوم تعامل استان با مناطق همجوار است.
خوشبرش ماسوله و همکاران - 1395 - در مقالهای با عنوان "به سوی کاداستر سه و چهار بعدی در ایران" به بررسی نقاط ضعف و قوت پیادهسازی یک سیستم حدنگار چند بعدی در ایران پرداخته است. او در مقاله خود به سیر تحول قوانین حدنگار کشور با ذکر اهداف پیادهسازی آنها اشاره داشته است
