دانلود مقاله روابط موجر و مستأجر

بخشی از مقاله

مقدمه:
عصر ما عصر دقت و محاسبه است عصري كه در آن تصميم گرفته نمي شود مگر بر اساس تحقيق كامل. داستان روابط موجر و مستأجر، قصه اي تقريبا قديمي است. از دير زمان موجران در پي آن بوده اند كه با تخليه ملكشان آن را به قيمت بيشتر اجاره دهند و مستأجران نيز هميشه مي خواسته اند كه اجاره بهاي كمتري بپردازند و در جاي خود باقي بمانند.

ماجراي اجاره محلهاي كسب و كار پيچيدگي دو چندان داشته است. چيزي به اسم سر قفلي و پديده اي به نام «حق كسب و پيشه و تجارت» در رابطه موجر و مستأجر محل كسب وجود داشته(و دارد) كه عمق اختلافات اين دو را بيشتر مي كرده (ومي‌كند).

اصل در عقد اجاره اين است كه مستأجر با پايان يافتن مدت اجاره محل را تخليه كند و به موجر تحويل دهد. اما تا آنجا كه مي دانيم هرگز قضيه به اين سادگي نبوده است. هميشه دولتها ناچار بوده اند در ميان اين دو نقش«تعديل كننده» و داور را بازي كنند. اينكه چرا چنين شده، مي تواند موضوع يك بررسي اقتصادي- اجتماعي جدي باشد. شايد ساختار طبقات اجتماعي در كشور ما و نحوه تقسيم ثروت همواره تقاضاي مسكن و محل كار استيجاري را نسبت به عرضه آن

ايجاب مي كرده و شايد لا اقل در شهرهاي بزرگ و متوسط بيشتر مردم در شرايطي از جهت مالي قرار نداشته اند كه مالك محل سكونت يا كسب خود باشند. به هر حال سياستگذاري هاي دولتها در اين زمينه از سياست تحديد حقوق مالكين شروع شده و به تدريج به آزاد سازي روابط و تبعيت از اقتصاد بازار آزاد گرايش يافته است. توصيه اكثر حقوقدانان به مردم اين است كه پيش از برقراري رابطه استيجاري- به ويژه در محلهاي كسب و كار حتما با وكيل خود مشورت كنند، خواه موجر باشند و خواه مستأجر چون چه بسا ضرر احتمالي غيرقابل جبران باشد و در اين جا قابل ذكر است كه وجدان تنها محكمه اي است كه احتياج به قاضي و دادگاه ندارد.

1-تعريف اجاره
اجر به معني مزد، ثواب و پاداش كه در مقابل عمل نيك به انسان مي رسد، اجير كسي است كه در مقابل مزد كار مي كند. استيجار بابت استفعاي و به معناي مزد گرفتن است و در لغت اجاره به معناي كرايه دادن، در اختيار گذاشتن، پناه دادن، امان دادن و رهانيدن آمده است و اجاره بها مالي است كه مستأجر به موجر مي دهد و اصطلاحا عقدي است براي واگذاري منافع در مقابل عوض معين.

اجاره يعني چه؟
ماده 466 قانون مدني مي گويد:
» اجاره عقدي است كه به موجب آن مستأجر مالك منافع عين مستأجره مي شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره كننده را مستأجر و مورد اجاره را عين مستأجره گويند.«

در حقوق مدني نيز چنين تعريف شده كه اجاره عبارت است از تملك منفعت بعوض معلوم. اجاره مانند بيع از عقد (تملكي معرض مي باشند با اين فرق كه مورد بيع عين ممكن است و مورد اجاره منفعت. ممكن است گفته شود اجاره در حيقيقت تسليط مستأجر است بر عين براي انتفاع از آن بعوض معلوم. تملكي بودن عقد اجاره در صورتيست كه مورد آن، منفعت عين خارجي باشد، زيرا در اين صورت است كه به وسيله عقد، منفعت بملكيت مستأجر انتقال مي يابد و الا هرگاه مورد اجاره، منفعت كلي باشد.

اجاره مانند بيع يكي از عقود معينه است و علاوه بر شرايط اساسي براي صحت معامله كه قانون در ماده »190« بيان نموده داراي شرايط مختصه است كه با اجتماع آنها عقد اجاره محقق مي شود.

عقد عبارت است از اينكه يك يا چند نفر در مقابل يك يا چند نفر ديگر تعهد بر امري نمايند و مورد قبول آنها باشد. (ماده 238 ق.م) (منفعت) عبارت از فايده و حاصل هر چيز پس منفعت خانه(زمين و بناي روي آن) آن است كه در آن سكونت و زندگي كنند.
اجاره عقد است و طبق ماده (191) ق.م عقد محقق مي شود توجيه انشاء بشرط مقرون بودن به چيزيكه دلالت بر قصد كند و آن چيز نوعا لفظ است. عقد مزبور بوسيله ايجاب از طرف موجر و قبول از طرف مستأجر محقق مي شود. ممكن است اجاره به وسيله داد وستد نيز محقق شود كه آنرا اجاره معاطاتي گويند.
قانون مدني پس از تعريف عقد در سه مبحث با عناوين » اجاره اشياء، اجاره حيوانات و اجاره اشخاص مقرراتي را تدوين كرده به همين جهت نيز در ماده 467 ق.م آمده :» مورد اجاره ممكن است اشياء، حيوان يا انسان باشد«

در كتاب شريف شرح دوعه عقد اجاره را چنين تعريف نموده كه:» الاجاره، هي العقد علي تملك المنفعه المعلومه بعوض معلوم« يعني اجاره عبارت است از عقدي كه متعلقش، تملك منفعت معلوم در مقابل عوض معلوم باشد.

در كلام فقهاء مشابه تعريف فوق آمده كه :» الاجاره عقد علي المنافع بعوض« يعني اجاره در شرع مقدس عبارت است از تملك منفعت خاص به عوض معلوم و ماهيت آن نقل منافع است با بقاء اصل مال.
عقد اجاره اشياء عبارت است از عقدي كه به موجب آن مؤجر ملتزم مي شود لنتفاع مستأجر را نسبت به مورد اجاره براي مدت معين با اجاره بهاي معين فراهم نمايد.

اجاره مانند بيع از عقود تملكي معوض است با اين فرق كه موضوع عقد بيع عين مال است ولي موضوع عقد اجاره، مافع مال استبه همبن جهت برخي از شارعين قانون مدني مبادرت به تعريف عقد اجاره نموده اند مانند » اجاره عقدي است كه به موجب آن احد طرفين منافع عين مستأجره را در مقابل عوض معلوم و براي مدت معيني به
طرف ديگر تمليك مي كند.

2- خصوصيات ويژگيهاي عقد اجاره:
1 معاوضي بودن عقد اجاره
اجاره عقدي است معوض، زيرا موجر در قبال انتفاع و استفاده مستأجر از مورد اجاره عوض معيني را دريافت مي كند و در تعريف اجاره نيز گفتيم تمليك در برابر عوض معين براي مدت مشخصي است، عوض كه اجاره بها ناميده مي شود در حقيقت، از عناصر اصلي عقد اجاره است. وجه تمايز عقد اجاره با عقد عاريه در اين مطلب است هر چند هر دو تمليك منفعت است، ولي اجاره تمليك منفعت است با عوض، عاريه، تمليك منفعت بدون عوض است. يعني در واقع، اصل در اجاره معوض بودن است و اصل در عاريه، بر غير معوض و تبرعي بودن است، البته در عقد عاريه نيز مي تواند شرط عوض نمود، همچنين وجه تمايز عقد اجاره با عقد هبه منافع نيز در همين ويژگي است. به هر حال، عدم تعيين اجاره يا تراضي مبني بر اينكه در عقد اجاره، اجاره بها نباشد يا بدون عوض بوده باشد موجب

بطلان عقد اجاره است. البته لازم نيست اجاره بها حتما مقداري وجه يا پول باشد، ممكن است منفعت مال يا وجود حق و يا دين بوده باشد. معهذا، عوضي را كه طرفين در باره اجاره اشياء نسبت به آن توافق و تراضي مي نمايند در اصطلاح اجرت المسمي يا اجاره بها گويند و در خصوص اجاره اشخاص به آن اجرت اطلاق مي شود، در واقع اجرت المسمي رشد قراردادي دارد ليكن اگر شخص بدون اذن و انعقاد قرارداد از ملك ديگري استفاده نمايد يا منافع آنرا از بين ببرد مي بايست اجرت المثل، يعني اجاره امثال و نظاير آنرا پرداخت كند. كه بعنوان بدل استنفاء يا تقويت منافع خواهد بود.

2-تمليكي بودن عقد اجاره:
اجاره تمليك منفعت است، يعني مستأجر به محض انعقاد صحيح عقد اجاره مالك منافع عين مستأجره در مدت اجاره مي گردد. تفاوت بين حق انتفاع در همين معناست كه در حق انتفاع، صاحب حق انتفاع، مالك موضوع حق انتفاع نمي گردد و اثر حق انتفاع انتزاع و جدا كردن منفعت از عين نيست و صاحب حق انتفاع فقط حق بهره برداري و استفاده ار منافع آنرا داراست، حال آنكه مستأجر در عقد اجاره مالك منافع مورد اجاره مي گردد و به محض انعقاد عقد اجاره، منافع از ملكيت مالك عين خارج و به ملكيت مستأجر در مي آيد و در حقيقت در اين دو حالت مالك پيدا مي كند: يكي مالك عين و ديگري، مالك منافع.
3-رضائي بودن عقد اجاره:

عقود را به دو دسته كلي رضائي و عيني تقسيم مي كنند. عقود عيني، آن دسته از عقودي است كه به صرف ايجاب و قبول واقع نمي شود بلكه احتياج به امر ديگري دارد، به عبارت ديگر براي انعقاد و صحت آن محتاج به شكل مخصوص يا شرط خاصي است. عقودي را كه علاوه بر ايجاب و قبول نيازمند به قبض نيز مي باشد ، را عقد عيني گويند و عقود رضايي آن دسته از عقودي است كه به صرف ايجاب و قبول محقق مي گردد و قبض و اقباض و تسليم و تسلم از شرايط صحت آن نيست بلكه از الزامات و تعهدات ناشي از عقد است. اصل در فقه اماميه و حقوق مدني بر رضائي بودن عقود است و عيني بودن بر خلاف اصل است، به

همين جهت قانونگذار عقود عيني را بر شمرده كه عبارتند از رهن، هبه، بيع صرف، حبس اعم از عمري و رقبتي و سكني و بنا بر نظر غير مشهور، وقف از عقود عيني محسوب است و ساير عقود از جمله عقود رضائي اند به همين جهت در ماده 47 ق.م آمده است:» در حبس اعم از عمري و غيره قبض شرط است يا در ماده 798 ق.م آمده است:» هبه واقع نمي شود مگر با قبول و قبض كسي كه به وي هبه شده است يا در ماده 772 ق. م در خصوص رهن مقرر داشته:» مال مرهون بايد به قبض مرتهن يا به تصرف كسي كه بين طرفين معين مي گردد، داده شود ولي استمرار قبض شرط صحت معامله نيست.

بنابراين، با التفات بر اينكه شكل يا شرط خاصي را جهت اجاره از قبيل قبض و اقباض را شرط صحت عقد اجاره ندانسته، لذا عقد جزء عقود رضايي محسوب و به صرف ايجاب و قبول محقق مي گردد و تسليم مورد اجاره به مستأجر و پرداخت اجاره بها از تعهدات حاصل و ناشي از عقود اجاره محسوب است نه از شرايط تحقق و صحت آن.

4-لازم بودن عقد اجاره:
عقد اجاره همانند عقد بيع جزء عقود لازم است، يعني هيچ يك از طرفين عقد حق بر هم زدن و مسخ آنرا ندارد مگر در موارد معينه، از عقد اجاره به فوت يا جنون يكي از طرفين عقد منفسخ نمي گردد در مدت اجاره هيچ يك از مؤجر و مستأجر نمي‌تواند آنرا يك جانبه بر هم بزند يا مسخ كند، البته در اقاله يا تفاسخ، يعني بر هم زدن عقد با توافق و تراضي يكديگر نيست.

5-موقتي بودن عقد اجاره:
منظور از موقتي بودن عقد اجاره اين است كه تملك منافع محدود به مدت معين است به همبن مناسبت در ماده 468 ق.م آمده است كه » در اجاره اشياء به مدت اجاره بايد معين شود و الا اجاره باطل است«

تعيين مدت اجاره از اين جهت اهميت دارد كه هرگاه منفعت مال بطور دائم به ديگري واگذار شود ديگر مالكيت عين مصداق و ظهور خارجي پيدا نمي كند. بلكه ديگر اينكه تعيين مدت اجاره هميشه به وسيله طول مدت زمان نيست ممكن است به واسطه تعيين مسافت يا مقصد و هدفي بوده باشد.
البته در مواقعي قانونگذار حتي پس از انقضاء اجاره، استمرار و ادامه رابطه استيجاري را پيش بيني كرده است: يكي در خصوص اعمال عسر و حرج و ديگر در خصوص اماكن تجاري و محل كسب است كه حتي پس از انقضاء مدت اجاره تخليه اين اماكن تابع شرايط و تشريفات خاص مانند اينكه اگر مالك بخواهد تخليه كند بايد نياز شخصي خود را ثابت كند يا در مواردي با اثبات تخلفات مستأجر امكان تخليه است مانند انتقال مورد اجاره به غير يا تغيير شغل يا عدم پرداخت اجور و يا تعدي و تفريط كه بطور عمده، اين مقررات مبتني بر احكام ثانويه است.

6-ايجابي بودن تعهد حاصل از عقد اجاره:
عقود از حيث ماهيت ممكن ايجابي و يا سلبي و يا اينكه گاه ايجابي و گاه سلبي باشند. مقصود از عقود ايجابي، عقود هستند كه تأثير آنها بر حسب انشاء ايجاد تعهد متقابل يا ايجاد التزام متقابل نمايد خواه مبادله هم در آن باشد مانند بيع و اجاره خواه نباشد مانند نكاح كه زوجين در مقابل هم فقط تعهداتي دارند. به عبارت ديگر از عقد اجاره از جانب موجر تعهد ايجابي حاصل مي شوند نه سلبي.

7-تدريجي بودن عقد اجاره:
عقد تدريجي در مقابل عقد غير تدريجي يا عقد فوري استعمال مي شود. عقد فوري عقدي كه نتيجه آن بلافاصله پس از ايجاب و قبول حاصل مي گردد و تعهد طرفين به اجزاء زمان بستگي ندارد. مانند عقد بيع كه مالكيت بايع نسبت به ثمن و مالكيت مشتري نسبت به مبيع بي درنگ از انعقاد عقد تحقق مي يابد ولي در عقد اجاره چنين نيست و تعهدات ناشي از آن به اجزاء زمان بستگي دارد به همين جهت عقد اجاره را عقد مستمر گويند.

8-شخصي بودن تعهد حاصل از عقد اجاره:
عقد اجاره بر خلاف عقد بيع ايجاد التزام و تعهد شخصي بين مؤجر و مستأجر ايجاد مي كند كه متعلق آن منافع عين معيني است بر خلاف بيع كه حق عيني ايجاد مي كند يا به عبارت ديگر، حق حاصل از عقد اجاره تا انقضاي مدت پا بر جاست ولي حق حاصل از بيع بلافاصله پس از تحقق تمام مي شود كه منظور از شخصي بودن در مقابل عيني بودن است يا به عبارت ديگر بيان آخري حق ديني در مقابل حق عيني است زيرا تمليك حاصل از عقد اجاره ظهور خارجي تملك حاصل از عقد بيع ندارد به همين جهت عقد اجاره را عقد تعاهدي گويند.

3-طرفين عقد اجاره:
اجاره عقدي است معوض و داراي دو طرف و دو مورد مي باشد كه عوضين هستند: 1-طرفين عقد-طبق ماده 466 ق.م در اجاره اشياء و حيوان، اجاره دهنده را موجر و اجاره كننده را مستأجر گويند و در اجاره اشخاص كسي كه منافع خود را اجاره مي دهد اجير و كسيكه اجاره مي كند اجاره اشياء و حيوان، مستءجر مي نامند.
طرفين عقد بايد داراي اهليت براي مفامله يعني بالغ ، عاقل يا رشيد باشند، زيرا اهليت طبق ماده 190ق.م شرط اساسي براي صحت هر معامله است طبق ماده 212 ق.م » معامله با اشخاصي كه بالغ يا عاقل نيستند بواسطه عدم اهليت باطل است« و محجور نمي تواند در اموال خود تصرفاتي بنمايد همچنينكه نمي تواند تعهد كند و عقد اجاره موجب انتقال منفعت و يا تعهد است. سفيه( غير رشيد) اگر چه طبق ماده (1214) معاملات و تصرفات او در اموال خود نافذ نمي باشد ولي مي تواند اجير خاص شود، زيرا انسان از اموال او بشمار نمي رود و مخصوصا هر گاه كارگر عادي و معمولي نباشد.
مفلس ورشكسته مي تواند مستأجر واقع شود همچانكه مي تواند قرض بنمايد زيرا مال الاجاره را او بعهده مي گيرد و موجر براي مطالبه آن در رديف غرماء واقع نمي‌شود تا افلاس و ورشكستگي مانع باشد و چنانكه در مورد غير رشيد گذشت مفلس و ورشكسته مي تواند اجير شود زيرا منفعت انسان از اموال او نمي باشد و متعلق حق طلبكاران قرار نگرفته است.

در انعقاد اجاره بوسيله نماينده موجر
همچنانكه عقد اجاره بوسيله شخص موجر يا مستأجر منعقد مي گردد ممكن است
به وسيله نماينده او واقع شود-نماينده خواه قانوني باشد مانند ولي يا قيم و خواه قراردادي مانند وكيل در حدود اختياراتي كه دارد مي تواند ملكي را با اجاره واگذار نمايد و چنانكه از حدود اختيارات خود تجاوز كند اجاره صحيح نخواهد بود، زيرا نمايندگي آنان در حدود اختياراتي است كه از طرف موكل به آنان داده شده است ماده 499 ق.م مي گويد: » هرگاه متولي با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد او اجاره باطل نمي شود.«

و در صورتيكه متولي صرفه و صلاح موقوفه را از حيث مدت و مقدار مال الاجاره و شرايط ديگر رعايت ننمايد عقد اجاره باطل خواهد بود و هر يك از موقوف عليهم يا ناظر و متولي كه اجاره داده است مي تواند با اثبات اين امر از دادگاه اعلام بطلان اجاره را بخواهد و همچنين است در وكالت هرگاه وكيل در اجاره دادن مال موكل از حدود احتيارات خود تجاوز نمايد چنانكه كمتر از اجرت المثل اجاره دهد موكل و وارث او مي تواند با اثبات اين امر از دادگاه درخواست بطلان اجاره را بنمايد.

همين جهت است كه ولي و قيم هرگاه ملك مولي عليه را اجاره دهد اجاره مزبور تا زمان رشد مولي عليه صحيح مي باشد و پس از آن و منوط به اجازه اوست اگر چه ولي و قيم رعايت مولي عليه را نيز نموده باشد زيرا اختيارات قانوني ولي و قيم فقط تا زمان رشد مولي عليه ادامه دارد، مورد مزبور را نمي تواند با متولي قياس نموده زيرا در مورد ولايت و قيوميت مقام نمايندگي قانوني در اثر رشد زايل مي گردد بخلاف مقام توليت كه تابع وجود موقوفه است و متولي در اثر فوت تغيير مي نمايد و توليت متولي بعدي ادامه توليت متولي قبلي است همچنانكه ممكن است قيم در مدت محجوريت تغيير كند.

2-عوضين يا دو مورد عقد
عقد اجاره مانند بيع، معوض و داراي دو مورد است كه يكي مورد اجاره و ديگري عوض منافع مي باشد:
اول-مورد اجاره-مورد اجاره كه موضوع عقد قرار مي گيرد بر دو قسم است. الف)منفعت-چنانكه كسي خانه خود را براي شش ماه به ديگري اجاره مي دهد و يا اتومبيل سواري براي مسافرت كرايه نمايد و چون منفعت در وجود تابع عين مي‌باشد، مالي كه منفعت آن مورد اجاره قرار مي گيرد عين مستأجره مي گويند.
منفعت عبارت است از وضعيتي كه در عين مال نهفته است و مي تواند به اين اعتبار، مورد عقد و انتقال قرار گيرد. منافع تدريجي الحصول مي باشد و آنات آن، گاه پيدايش يافته و بلافاصله معدوم مي گردد چنانكه پيدايش آنات بعد مترتب بر نيستي آنات قبل است و اثري از خود باقي نمي گذارد مانند سكونت خانه، سواري اسب و گاه ديگر آنات متراكم شده مجسم مي گردد و در خارج بصورت عين ظاهر مي شود مانند ميوه درخت در اجاره باغ و يا صورت بنا در اجاره اجير و كارگر.

ب-عمل-چنانچه كسي ساختمان خانه خود را طبق نقشه تريسمي به ديگري مقاطعه دهد خواه مباشرت اجير را عقد يا شرط كند و يا مطلق گذارد در مورد مزبور اجاره عقدي است عهدي و اجير تعهد مي نمايد كه عمل معين رل براي مستأجر انجام دهد.

4-انواع اجاره:
اجاره در قانون مدني ايران به اعتبار موضوع به سه دسته تقسيم شده است:
الف.اشياء ب.اشخاص ج.حيوانات
در عمل اجاره اشخاص و حيوانات از شمول قواعد اجاره خارج شده است، مع ذلك گاه ممكن است قراردادي مخلوطي از اجاره اشياء و اشخاص واقع شود، به نحوي كه تشحيص قواعد حاكم بر آن مشكل مي گردد مانند استفاده از امتياز تلفن و برق و گاز و غيره امروزه آنچه تحت عنوان اجاره مطرح مي گردد اختصاص به اجاره اشياء دارد كه خود داراي انواعي است:

الف- اجاره اماكن مسكوني
ب-اجاره اماكن تجاري
ج-اجاره اماكن اداري
د-اجاره اماكن سازماني

ه-اجاره دكه هاي روزنامه فروشي ها و دكه هاي موجود در فروشگاههاي بزرگ و ترمينال ها.
اجاره اشياء از جهت موضوع و شيء مورد اجاره( عين مستأجره) نيز به اقسامي تقسيم مي شود كه عبارتند از:
الف-اجاره غير منقول

ب-اجاره منقول
ج-اجاره حقوق عيني
د-اجاره حقوق ديني
ه-اجاره حقوق معنوي

و-اجاره حقوقي كه حق ملكيت بر آن مشتمل مي گردد.
5-وظايف طرفين قرارداد اجاره به شرط تملك:
هريك از طرفين عقد چه در حقوق ايران و چه در حقوق انگليس داراي وظايفي هستند كه قانون بر عهده آنها گذاشته است تا اين عقد به نحو صحت واقع شود و منظوري كه قانونگذار از ايجاد اين قرارداد داشته است حاصل شود و همچنين حقوق طرفين قراداد و اشخاص ثالث به نحو مطلوبي تضمين شود، و الا طرفين با گذاشتن شروطي باعث جلوگيري از حصول اين اهداف مي شوند.

5-وظايف مالك در حقوق ايران
در حقوق ايران مالك(موجر) در برابر مستأجر داراي تعهداتي است كه بايد آنها را انجام دهد تا عقد اجاره و به شرط تمليك به نحو صحيح انجام شده باشد و گرنه ممكن است به هيچ وجه نتوانيم به هدفي كه قانونگذار بوده است دست پيدا كنيم.
بعضي از اين تعهدات عبارتند از:
1-تسليم مستأجره: پس از وقع عقد چون منافع به ملك مستأجر در مي آيد براي استفاده كردن از منافع بايد عين هم در اختيار او گذاشته شود. اگر طرفين توافق كنند كه مال در اختيار مستأجر قرار نگيرد به نظر مي رسد كه اين شرط خلاف مقتضاي عقد اجاره به شرط تمليك باشد زيرا اين قراداد در درجه اول و ماهيتا يك عقد اجاره است كه مقدمه بيع قرار گرفته است و در اجاره نيز فراهم آوردن امكان انتفاع مستأجر مالك به شمار مي رود.
2-موجر براي مسأجر نبايد ايجاد مزاحمت كند: پس از آنكه عقد منعقد شد بانك حق ندارد كه به هر دليل امكان منتفع شدن مستأجر را از او بگيرد و مزاحم فعاليتهاي او شود، در خيلي موارد كه اينگونه قراداد، را منعقد مي كنند براي مدت زماني داراي برنامه خاصي هستند كه اگر مالك بتواند به راحتي مزاحم فعاليتهاي اقتصادي يا تجاري آنها شود، ممكن است ضررهاي زيادي به آنها وارد شود و به نظر مي رسد كه در مرحله اجراي قرارداد بانك بايد براي پايان دادن به تخلفات مستأجر به دادگاه مراجعه كند و خود نمي تواند مستقيما مال را از تصرف مستأجر خارج كند.
3-انتقال مالكيت اموال به مستأجر در صورت درخواست او: در عقد اجاره به شرط تمليك چون هدف نهايي مالك شدن مستأجر است پس در صورتي كه مستأجر تمايل داشته باشد كه مال را با شرايطي كه قانون بيان كرده و يا در قرارداد گنجانده شده تملك نمايد حق انتقال مالكيت به غير به محض انعقاد قرارداد اجاره به شرط تمليك از مالك سلب خواهد شد.

وظايف مستأجر در عقد اجاره به شرط تمليك در حقوق ايران:
در حقوق ايران تقريبا وظايف مستأجر در قرارداد اجاره به شرط تمليك همان مواردي است كه در ذيل عقد اجاره هم بيان مي شود، مانند استفاده متعارف از عين مستأجره و خودداري از تعدي و تفريط، استفاده از عين مستأجره براي مقصودي كه طرفين معين كرده اند، پرداخت اجاره بها توسط مستأجره انجام تعميرات اعم‌از اساسي

و غير اساسي مگر خلافش تصريح شده باشد.
وظايف مستأجر در عقد اجاره به شرط تمليك، غالبا در قرارداد و يا در دستورالعملهاي اجرايي قيد مي شود:
1-مستأجر شخصا بايد از اموال مورد اجاره بهره برداري نمايد و حق واگذاري منافع را به هيچ شخص حقيقي يا حقوقي تحت هيچ يك از عناوين قانوني ندارد، زيرا در غير اين صورت خلاف منظور بانك مي باشد كه هدف او فقط ارائه تسهيلات به مستأجر است تا بتواند به طور اختصاصي از آن استفاده كند و حق واگذاري به غير را ندارد.

2-مستأجر مكلف است از عين مستأجره به خوبي محافظت نموده و در استفاده از آن عرف و متعهدات مربوط به استفاده از اموال را رعايت كند، طبق اين وظيفه مستأجر نه تنها نبايد تعدي و تفريط كند، بلكه بايد همانند اميني دلسوز در نگهداري و حفاظت از اموال موضوع اجاره كوشا باشد زيرا او امين مالك است و بايد وظايفي كه براي امين مقرر است رعايت كند.

3-هرگونه هزينه اي كه براي تعميرات لازم است به عهده مستأجر است، تفاوتي نمي كند كه هزينه ها مربوط به تعميرات اساسي باشد يا تعميرات جزئي يا تعميراتي كه در جهت تكميل و بهره برداري بهتر از اموال صورت گيرد، در اين مورد مستأجر بايد شخصا هزينه ها را بپردازد و نمي تواند از اين بابت چيزي از بانك مطالبه كند- مگر خلاف آن شرط شده باشد.

4-مستأجر حق ندارد محل اموال در صورتي كه منقول باشند تغيير دهد و يا تغييراتي در شكل يا ماهيت اموال به وجود آورد و در صورتي كه ساختمان يا بنا باشد نمي تواند در شكل يا ظاهر يا نماي آن تغيير دهد.

5-مستأجر بايد پرداخت كليه مالياتها و عوارض متعلق به ملك تعهد كند.
6-مستأجر بايد تعهد كند كه دستورها و راهنمايي بانك را در زمينه چگونگي نگهداري و حفاظت از اموال مورد اجاره و بهره برداري از آن رعايت كند.

فصل اول

اركان عقد اجاره

1-قصد و رضاي طرفين (تراضي)
عقد اجاره يكي از قراردادهاي معين است كه در قانون مدني شرايط و اركان و آثار منعقد ذكر شده است و بطور كلي، تابع شرايط كلي قراردادها است. در اين عقد نيز مانند ساير عقود، طرفين بايد قصد و رضا (اراده) جدي بر انجام معامله باشند بند يك ماده 190 ق.م ايران اولين شرط اساسي بر صحت معاملات را قصد و رضاي طرفين دانسته است و بر اين اساس براي انعقاد هر پيمان وجود چهار مقدمه ضروري است:
1-وجود ارادتين
2-اعلام ارادتين(اعلام و بيان اراده)
3-انطباق ارادتين(اتطباق دو اراده)
4-سلامت ارادتين