تحقیق در مورد آثار تعدّی و تفریط مستأجر نسبت به عین مستأجره (ضمان مستأجر)

word قابل ویرایش
28 صفحه
8700 تومان
87,000 ریال – خرید و دانلود

مقدمه :
بدون شک همواره در هر علمی و نه تنها در علم حقوق، اختلاف نظر در بین علما و صاحب نظران آن علم وجود دارد و البته این امر در علم حقوق و فروعات آن بیش از هر علم دیگری به چشم می‌خورد.

همانطور که می‌دانیم در این علم همواره موضوعاتی مورد بحث و بررسی واقع می‌شود که محل بحث بسیاری از حقوقدانان و فقها بوده است و البته این امر همچنان نیز ادامه دارد.
آنجا که در گذشته فقهای اسلامی مسائل مربوط به امور اجتماعی مردم و خصوصاً مسائل حقوقی آنها را با قدرت استنباط خود از قرآن و احادیث استخراج می‌کردند، اختلاف آرا در این موضوعات امری بدیهی به نظر می‌رسد و البته از آنجا که قانونگذاران کشور ما نیز در بسیاری از موضوعات از فقه اسلامی پیروی کرده‌اند، لذا حقوق موضوعه کشور ما نیز از این موضوع بی‌نصیب نمانده است و در بسیاری از این موضوعات قانونگذاران که به نظر خود نیز از اختلافات فقهی در میان فقها مطلع بوده‌اند، یا سکوت اختیار کرده‌اند و یا بسیار مبهم، به نحوی که هیچکدام از نظرات را صریحاً نقض یا قبول نمی‌کند، بیان حکم کرده‌اند

 

این ابهامات و شبهات در برخی از مواد قانونی، حقوقدانان را بر آن داشته است که با استفاده از قواعد عمومی و اصول حقوقی، مسائل را موشکافی کرده تا شاید این روش، طریقی برای رسیدن به تفاسیر صحیح و نتیجه‌گیری منطقی در این مسائل گردد.

یکی از مسائلی که از دیرباز محل بحث‌های متعددی در میان فقها و حقوقدانان بوده است، «شرط ضمان مستأجر» نسبت به عین مورد اجاره می‌باشد. چنانچه می‌دانیم مستأجر نسبت به عین مستاجره در حکم امین است و ید او نسبت به مورد اجاره ید امانی محسوب می‌شود. یعنی اگر عین تلف گردد، مستأجر ضامن تلف نیست مگر اینکه تعدی یا تفریط کرده باشد. این موضوع در ماده ۴۹۳ ق.م نیز پیش‌بینی شده است و قانونگذار در این ماده نیز مستأجر را نسبت به عین مستأجره امین می‌داند مگر اینکه تعدی یا تفریط کرده باشد، که در این صورت ضامن هر عیب و نقصی خواهد بود ولو اینکه تلف مستند به فعل او نباشد.

اما آنچه محل نزاع واقع شده است، صحت شرط ضمان مستأجر در ضمن عقد اجاره است، بدین معنا که مستأجر در هر صورت ضامن عین مستأجره است و مسئولیت هرگونه عیب و نقص به عهده اوست ولو اینکه از حدود متعارف برای انتفاع از عین مستأجره تجاوز نکند و بعباره‌الاخری در صورت عدم تعدی و تفریط نیز ضامن است.
از آنجا که ثبت اجاره‌نامه‌ها در دفاتر اسناد رسمی از دیرباز متداول بوده است و همچنان نیز ادامه دارد، تحقیق در صحت و یا احیاناً فساد چنین شرطی و بررسی ادله هر یک از دو نظریه توسط سردفتران و دفتریاران خالی از وجه نخواهد بود، مضافاً به اینکه این شرط عموماً در ضمن تنظیم اجاره‌نامه‌ها ملحوظ می‌گردد .

با اندکی بررسی و تأمل در کتب فقهی به این نکته دست می‌یابیم که مشهور فقها به بطلان چنین شرطی فتوا داده‌اند. معهذا در میان پیروان نظریه فساد نیز اختلافاتی وجود دارد، بدین نحو که برخی چنین شرطی را باطل می‌دانند، لیکن آن را مبطل عقد نمی‌دانند و در مقابل برخی دیگر پا فراتر نهاده و چنین شرطی را خلاف مقتضای ذات عقد اجاره بر می‌شمارند و لذا معتقدند مبطل عقد نیز می‌باشد.

اگرچه مشهور فقها عموماً بر فساد چنین شرطی اجماع کرده‌اند، لیکن پذیرفتن مطلق این نظریه، خصوصاً بدون توجه به ادله نظریه صحت منطقی به نظر نمی‌رسد.
در عصری که اصل حاکمیت اراده از مهمترین اصول حقوقی برشمرده می‌شود و وضع ماده ۱۰ ق.م ماهیت قانونی نیز به آن بخشیده است، پذیرفتن فساد و عدم صحت قراردادی که طرفین بر آن تراضی کرده‌اند، بدون بررسی و تأمل دقیق امری بس مشکل و دشوار است.

لذا در این مقاله به بررسی هر یک از این نظریات و دلائل مربوط به هر یک و انطباق آن با اصول حقوقی می‌پردازیم و پس از بررسی دلائل و فروعات هر یک از دو نظریه صحت و فساد در خاتمه نیز به نتیجه‌گیری از دو مبحث مزبور و اینکه کدامیک از نظریات قابل انطباق با حقوق موضوعه و رویه قضایی عصر حاضر است، خواهیم پرداخت که امید است مورد توجه واقع گردد.

الف ) بررسی و تحلیل نظریه فساد:
همانطور که گفته شد اکثر فقها علاوه بر اینکه مستأجر را نسبت به عین مستأجره امین می‌دانند، شرط ضمان آن را بدون تعدی و تفریط صحیح نمی‌دانند به طوری که شهید در لمعه می‌گوید:

«و لا یضمن المستأجر العین الا بالتعدی او التفریط، ولو شرط ضمانها فسد العقد»
قسمت اخیر عبارت شهید در لمعه حکایت از آن دارد که وی علاوه بر فساد شرط ضمان، آن را مفسد عقد نیز می‌دانند. لذا همانطور که از نظرتان گذشت باید در مورد فساد چنین شرطی در دو مورد قائل به تمایز شویم:

۱ ـ شرط ضمان مستأجر خلاف مقضای ذات عقد اجاره است: قبل از هرچیز باید با مفهوم شرط خلاف مقتضای عقد و دلایل بطلان عقد در صورت اندراج چنین شرطی آشنا شویم. مقتضای عقد یعنی اثری که طرفین عقد به منظور ایجاد آن عقد را منعقد می‌کنند. مثلاً در عقد بیع تملیک و تملک مقتضای ذات عقد بیع می‌باشد، و به همین نحو می‌توان تملیک منافع را مقتضای ذات عقد اجاره دانست، چرا که ماده ۴۶۶ ق.م در تعریف عقد اجاره آن را عقد تملیکی معرفی می‌کند که به موجب انعقاد آن فیمابین موجر و مستأجر، مالکیت منافع برای مدت محدودی به مستأجر منتقل می‌شود.

پس هر عقدی دارای مقتضایی است و مقتضی این مقتضا نیز عقد مزبور است. در عقد بیع تملیک و تملک مقتضای عقد است و عقد بیع نیز مقتضی این مقتضاست.
مستنداً به ماده ۲۳۳ ق.م شرط خلاف مقتضای عقد نه تنها خود باطل است بلکه مبطل عقد نیز می‌باشد و دلیل این امر نیز تعارض بین شرط و مقتضای عقد است. از آنجا که رابطه شرط و عقد، رابطه فرع و اصل است و شرط از عقد تبعیت می‌کند، لذا اگر عقد باطل باشد، به تبع آن شرط مندرج در ضمن آن نیز باطل است و مسلماً عکس این مطلب غالباً موجب بطلان عقد نمی‌شود. لیکن هرگاه شرط باطل به نحوی باشد که موجب تزلزل ارکان عقد نیز بشود، بدون شک موجب فروپاشی ارکان عقد نیز می‌شود و لذا مبطل عقد نیز می‌باشد.
در جایی که شرط برخلاف مقتضای عقد درج شده است، بدون تردید ارکان معامله موجب تزلزل می‌شود و این تزلزل نیز به سبب وجود تعارض بین عقد و شرط حادث می‌گردد (اذا تعارضا تساقطا) و البته این تعارض بین عقد و شرط در دو مورد متفاوت است:

اول اینکه تعارض بین شرط و عقد حادث و این تعارض مستلزم تساقط است و دوم اینکه تعارض بین آن دو مستلزم تساقط نباشد.

اگر شرط درج شده در عقد برخلاف تمام آثار مقتضای عقد باشد، یعنی اینکه مانع تمام تصرفات مادی و حقوقی گردد، مثل اینکه در ضمن عقد بیعی درج شود «مالکیت مبیع به خریدار منتقل نگردد»، این تعارض مستلزم تساقط است و همچنین است در موردی که شرط مندرج عمده آثار مقتضای عقد را منع کند. اگرچه این تعارض کامل نیست لیکن آن باقیمانده نوعاً و عرفاً مؤثر نمی‌باشد، لذا در این مورد نیز تعارض موجب تساقط می‌شود.

لهذا اگر شرط مندرج برخلاف بعضی از آثار مقتضای عقد باشد، ولی عمده آثار آن را منع نکند اگرچه تعارض حادث است، لیکن تعارض ایجاد شده را نمی‌توان مستلزم تساقط دانست.
یکی از دلایلی که پیروان نظریه فساد ارائه داده‌اند . تعارض چنین شرطی با مقتضای عقد اجاره است و آنهایی که شرط ضمان مستأجر را مخالف با مقتضای عقد اجاره می‌دانند، معتقدند که عقد اجاره دلالت بر تسلط مستأجر بر عین مستأجره دارد، و لازمه این تسلط نیز امین بودن مستأجر در عین مستأجره است، زیرا اگر مفهوم و مدلول عقد اجاره را تملیک

منفعت به مستأجر بدانیم، این تملیک موجب تسلیط وی بر مورد اجاره است و لذا امین بودن مستأجر در مورد اجاره از تسلط او بر عین مستاجره به دلالت التزامی مشهود است و بنابراین شرط ضمان مستأجر با مدلول التزامی عقد متعارض است و همانطور که می‌دانیم تعارض مدلول عقد و شرط موجب تزلزل ارکان معامله شده و موجب فساد عقد و شرط می‌شود.
۲ ـ شرط ضمان مستأجر برخلاف مشروع است: اما یکی از دلایل دیگری که پیروان نظریه فساد بیان نموده‌اند، نامشروع بودن شرط ضمان است . همانطور که می‌دانیم مستنداً به ماده ۲۳۳ ق.م شرطی که نامشروع باشد باطل است. لیکن بطلان آن از آنجایی که موجب تزلزل ارکان معامله نمی‌گردد، مفسد عقد نیست.

اقتضای اصل حاکمیت اراده این است که آنچه مورد توافق و تراضی طرفین واقع می‌شود و قصد مشترک طرفین حکایت از لزوم آن می‌کند، الزام‌آور برشمرده شود. لیکن بر این اصل استثنائاتی وارد است و اجلی استثنا آن نامشروع بودن عقد است.

شروط ضمن عقد را نیز که به نوعی عقدی تبعی محسوب می‌شوند از این قاعده کلی مستثنی نمی‌باشد، لذا حکم شرط نامشروع نیز بطلان آن شرط است.
آنهایی که شرط ضمان مستأجر را نامشروع می‌دانند به احادیثی دال بر عدم ضمان امین استناد می‌کنند و از آنجا که فتاوی فقها حکایت از امین بودن مستأجر در عین مستأجره دارد، شرط ضمان مستأجر را که ید او نسبت به عین مستأجره امانی است، نامشروع دانسته و باطل می‌دانند. شیخ انصاری در رابطه با «شرط نامشروع» می‌فرماید:

«تعلق احکام شرع به موضوعاتشان بر دو گونه است گاهی حکم به موضوعی با قطع نظر از عوارضی که ممکن است بر آن وارد شود تعلق گرفته است و به تعبیر دیگر اطلاق در مورد وضع حکم لحاظ نشده است که در اصطلاح فقهی به چنین حکمی حکم ذاتی می‌گویند. و اینگونه موارد عروض حکم دیگری بر آن موضوع به لحاظ عروض عنوانی دیگر بر آن منافی با حکم ذاتی آن موضوع محسوب نمی‌گردد و گاهی حکم شرع با توجه به تمام عوارضی که ممکن است برموضوع وارد شود تعلق گرفته است، مگر در موارد اضطرار و حرج و… که در چنین وضعی عروض حکم دیگری بر آن موضوع به ناچار با آن حکم شرعی منافی خواهد بود .

پس با تحلیل فوق بین موضوعاتی که متعلق احکام شرعی واقع می‌شوند باید در دو مورد قائل به تمایز شد:
اولاً ) احکامی که حکم مقرر در آن باب، مقتضی الزام آن بوده است (خواه وجوب و خواه حرمت) مانند حرمت شراب و یا وجوب خمس. مسلماً شرط خلاف چنین احکامی که شارع نظر به الزام آنها داشته است صحیح نبوده و حکم چنین شرطی را بطلان آن شرط می‌دانیم.

ثانیاً ) احکامی که حکم مقرر در آن موضوع مقتضی الزام آن نبوده است و شارع نظر به الزام آن اثباتاً یا نفیاًَ نداشته است، لذا شرط خلاف این احکام را نمی‌توان باطل دانست زیرا اگرچه شارع به ظاهر حکم بر الزام آن مقرر داشته است، لیکن وضع آن حکم از باب الزام نبوده است و این مورد همانند مورد اول قدرت حکومت بر اصل حاکمیت اراده را نخواهد داشت. از آنجا که مهمترین ادله پیروان نظریه فساد خارج از موضوعات مذکور نمی‌باشد، لذا آنهایی که به صحت چنین شرطی نظر دارند به ادله مزبور اینچنین پاسخ می‌دهند:
اولاً ) شرط ضمان مستأجر را نمی‌توان مخالف مقتضای عقد اجاره دانست و شرط ضمان مستأجر هیچ‌گونه منافاتی با مقتضای عقد اجاره ندارد، زیرا مقتضای عقد اجاره را نمی‌توان عدم ضمان مستأجر دانست، بلکه قدر متیقن این است که عقد اجاره مقتضی ضمان مستأجر نمی‌باشد.

پس نمی‌توان مقتضای عقد اجاره را امین بودن مستأجر دانست، زیرا اگر به خاطر بیاورید علت امین بودن مستأجر را نسبت به عین مستأجره به واسطه تسلیط وی بر مورد اجاره دانستیم، لزوم این تسلیط نیز به دلیل حصول تدریجی منفعت از عین مستأجره است.

ضعف این استدلال در جایی آشکار می‌گردد که دریابیم اساساً در همه اقسام اجاره، تصرف مورد اجاره برای استیفای منفعت ضرورتی ندارد. مثال بارز این ادعا نیز در اجاره حیوان برای حمل بار متصور است که معمولاً مالک حیوان مسئولیت حمل آن را برعهده می‌گیرد.

علاوه بر پاسخ مزبور ذکر این نکته نیز ضروری است که در فرض اینکه امین بودن مستأجر را مقتضای عقد اجاره بدانیم، اگرچه شرط ضمان مستأجر در این فرض با مقتضای عقد منافات دارد، لیکن این تعارض را نمی‌توان مسلتزم تساقط دانست زیرا همانطور که گفته شد، تعارضی موجب تساقط است که با علت تامه عقد متعارض باشد و یا به عبارت دیگر مانع تمامی یا عمده تصرفات مادی و حقوقی باشد.

لیکن به نظر امین بودن مستأجر را نمی‌توان علت تامه عقد دانست، زیرا همانطور که می‌دانیم عقد اجاره تملیک منفعت به عوض معلوم است و مسلماً علت تامه این عقد را باید انتقال مالکیت منافع به مستأجر در برابر انتقال مالکیت مال‌الاجاره به موجر دانست.

لذا در این صورت شرط ضمان مستأجر در زمره علل فرعی عقد واقع می‌شود و در حقیقت اقتضای اطلاق عقد می‌باشد و عقد در صورت اطلاق مقتضی امین بودن مستأجر است، پس با این تفاسیر شرط ضمان مستأجر شرط خلاف مقتضای اطلاق عقد است و نه مخالف مقتضای ذات عقد. ثانیاً شرط ضمان مستأجر را نمی‌توان نامشروع دانست زیرا همانطور که گفته شد موضوعاتی که متعلق احکام شرعی واقع می‌شوند دو دسته‌اند:

اول موضوعاتی که حکم مقرر در آن موضوع، مقتضی الزام آن بوده است و دوم موضوعاتی که حکم مقرر در آن موضوع، مقتضی الزام آن نبوده است. زیرا برخلاف ید غاصب که اقتضای ضمان آن می‌باشد، عدم ضمان امین در ید امانی اینگونه نیست. زیرا طبق قاعده ید (علی‌الید ما اخذت حتی تودیه) هرکسی که مال غیر را در تصرف خود دارد، مادامی که آن را به صاحبش رد نکند ضامن است. اینکه ید امانی از قاعده ید مستثنی می‌باشد، به دو شکل متصور است که آیا این امر به واسطه تخصیص بوده است یا تخصص؟
توضیح اینکه قاعده ید، قاعده‌ای عام است و خروج هر موضوعی از آن ممکن است به واسطه دلیلی صورت گیرد که این دلیل را مخصص می‌گویند و موجب تخصیص آن موضوع از قاعده عام می‌گردد. در مقابل ممکن است موضوعاتی خروج تخصصی از قاعده عام داشته باشند به این معنا که علت حکم عام خارج از موضوع مزبور بوده و اساساً شامل موضوع مانحن فیه نمی‌گردد.

برای مثال در موضوع خروج ید امین از قاعده ید، برخی خروج آن را تخصیصی می‌دانند و مخصص آن را نیز ادله ضمان مانند روایت «الامین لا یضمن» معرفی می‌کنند و لذا معتقدند قاعده ید نسبت به هر متصرفی که در مال غیرتصرف دارد جاری می‌گردد، لیکن دلایلی مانند حدیث مزبور موجب تخصیص آن شده و مثلاً در مورد امین آن را از قاعده مزبور مستثنی می‌کند.
اما نکته قابل توجه که موجب گرایش به نظر تخصصی بودن خروج ید امین از قاعده ید می‌کند این است که حدیث علی‌الید حدیثی است نبوی، و از آنجا که عمده احادیث نبوی مسبوق به اختلاف یا مسأله‌ای میان مسلمین بوده است لذا این موضوع به ذهن متبادر می‌شود که بیان قاعده ید از جانب ایشان نیز مسبوق به طرح مسأله یا مشکلی میان مسلمین بوده است.

حال تردید است که آیا این مسأله شامل ید امانی بوده یا خیر؟ پس در این مورد تردید ایجاد شده است و از آنجا که در این موارد باید به قدر متیقن اکتفا کرد، لذا منطق حکم می‌کند که قاعده ید را تنها شامل ایادی عدوانی نظیر غاصب بدانیم .
تا اینجا تنها ادله نظریه فساد را مورد بررسی و تحلیل قراردادیم، لیکن علاوه بر پاسخ‌هایی که موجب نقض این ادله می‌شوند، دلایل و استدلال‌هایی نیز در جهت صحت این شرط ارائه داده‌اند که در مبحث بعد آنها را مورد بحث و بررسی قرار می‌دهیم.
ب) بررسی و تحلیل نظریه صحت:

برخلاف نظر مشهور فقها که دلالت بر بطلان شرط ضمان دارد، گروهی دیگر به صحت چنین شرطی اعتقاد دارند. در بین ادله و استدلال‌های آن دسته از فقها و حقوقدانان که اعتقاد به صحت چنین شرطی دارند، باید در بین دو مورد قائل به تفاوت شویم: دسته اول ادله و استدلال‌هایی در راستای نقض دلایل نظریه فساد است و دسته دوم ادله و استدلال‌هایی است که اساساً بر طبق اصول حقوقی و فقهی ما را به پذیرش صحت چنین شرطی رهنمون می‌کنند، که ما مهمترین آنها را مورد بررسی قرار می‌دهیم.

۱ ـ اصل حاکمیت اراده:
همانطور که می‌دانیم اصل حاکمیت اراده یا اصل آزادی اراده در حقوق ما در ماده ۱۰ ق.م پیش‌بینی شده است. بر طبق این ماده قراردادهای خصوصی افراد در صورتی که «خلاف صریح قانون» نباشد، نافذ و لازم‌الوفا است. اگر بخواهیم اصل حاکمیت اراده و در حقیقت محتوای بنیادین این ماده را ظهوری جدید در حقوق بدانیم، بدون تردید ادعایی بیهوده و گزاف کرده‌ایم و آیات قرآن و روایات و ادله فقهی که از دیرباز در راستای این اصل بیان شده است نیز شاهد بر این مدعا می‌باشند.

این فقط قسمتی از متن مقاله است . جهت دریافت کل متن مقاله ، لطفا آن را خریداری نمایید
word قابل ویرایش - قیمت 8700 تومان در 28 صفحه
87,000 ریال – خرید و دانلود
سایر مقالات موجود در این موضوع
دیدگاه خود را مطرح فرمایید . وظیفه ماست که به سوالات شما پاسخ دهیم

پاسخ دیدگاه شما ایمیل خواهد شد