بخشی از مقاله
چکیده:
با عنایت به اینکه مدیریت زمین شهر یکی از عرصه ها کلید جهت پیشبرد توسعه پایدار در کشورهاست. دولت ها برا رسیدن به اهداف توسعه پایدار ناگزیرند سیاست هایی خاص متناسب با شرایط کشور و جامعه خود اتخاذ نمایند. در این نوشته بیش از ۰۰۲ منبع درخصوص مطالعات مدیریت زمین شهر با استفاده از روش تئور ساز داده بنیاد به عنوان یکی از روشها تحقیقات کیفی - بابهره گیر از نرم افزار Atlas.ti - موردبررسی قرار گرفت و بر اساس نظریه نهادگرایی و ظرفیت سازنهادو با بهره گیراز روش کدبند اطلاعات،نتایج به دست آمده حاکی از آن است که دولت هاکشورهادرحال توسعه در حوزه مدیریت زمین شهر باچالش هاذیل روبروست. نبود چشم انداز مشخص، تصمیم گیربسیار متمرکز و غیر مشارکتی، سیاست هاناهماهنگ و بعضا متناقض و متنازع، نهادها ناهماهنگ. و نبود ظرفیت نهاد لازم برا ایفا وظایف محوله.
واﮊگان کلیدی: چالش؛ مدیریت، زمین شهر ، کشورها،در حال توسعه
۱- مقدمه - طرح مسأله - :
با عنایت به اهمیتی که موضوع زمین و مسکن در عرصه بین المللی دارد. سازمان ملل متحد در دستور کار محلی ۱۲ در حوزه سرپناه٣ اهداف: برابر در دسترسی به زمین؛ امنیت تصد ؛ حق مسکن مناسب؛ برابر در دسترسی به اعتبار؛ دسترسی به خدمات اساسی را مورد تاکید قرار داده است و باتوجه به اینکه کیفیت عرضه زمین برا توسعه و گسترش شهر نقش بسزایی در توسعه هنجارها و ناهنجار ها شهر دارد...از این رو نحوه دسترسی به آن، مالکیت، تخصیص مجدد و بطور کلی کمیت و کیفیت آن تحت تأثیر ساختار اقتصاد واجتماعی هر جامعه قرار می گیرد - گیلبرت و گاگلر، به نقل از غلامحسینی - .
برا همین منظور دولت ها درسراسر جهان اهداف سیاست هازمین شهررا دنبال می نمایند - اهدافی چون حفظ محیط شهرو طبیعی،آماده کردن سرمایه گذار زیر ساخت، توسعه، حفظ و ارتقا ارزش املاک؛ ...کمک به فقرا برارسیدن به زمین، کنترل احتکار و تورم زمین - و آنها برارسیدن به این اهداف بر طیف وسیعی از ابزارها و نهادهاسیاست تکیه می کنند - . - UMP7,Summary, Paragraph 1,p:5 علی رغم این موضوع، کشورها در حال توسعه در عرصه مدیریت زمین شهربا چالش هابسیارروبروست از جمله: رویکردهاجامع که خودشان برفرایندها تکنوکراتیک، زمان بر و سفت و سخت مبتنی
بودند بخاطر بسیار از دلائل شکست خورد١، از دیگر مشکلات مدیریت زمین شهرکشورهادر حال نبودکاداستر، ثبت نظام تصرف کارآمد است٢.
از سویی دیگر در شهرهایی با رشد سریع، تامین زیرساخت به طور مداوم از تقاضا عقب مانده است که اثرات بهداشتی غم انگیز را بر میلیون ها خانوار ... تحمیل می کند. حتی وقتی منابع برا سرمایه گذار زیر ساخت موجود است، هماهنگی ضعیف ممکن است مانع از توسعه زمین شود. به طورکل در جهان کمتر توسعه یافته، نیاز به زمین از رشد جمعیت و رشد شهر سریع، منابع
محدود براتأمین مسکن و دیگر خدمات، عملکرد ناقص بازارها، سطح پایین درآمد همچنین سطح پایین فنون برنامه ریزبرا رشد آتی شهرها، متأثر است٣ - Morsi El Araby, 2003 430 - . با این حال مسئله اکثرکشورها در حال توسعه کمبود زمین قابل توسعه نیست بلکه سازوکار ها ناکارآمد و اغلب تاریخ مصرف گذشته است که آنها برا تضمین عرضه کافی زمین مناسب برا رشد شهر به کار می گیرند - UMP,. - no 4, David E. Dowall, 105, Abstract همین امر موجب شده است تا در اکثر شهرها آسیایی، قیمت زمین به طور قابل ملاحظه ا سریع تر از شاخص قیمت مصرف، افزایش یافته است.
که این امر زمین رابراگروه ها کم درآمد غیر قابل دسترس می سازد - Municipal Land Management in.Asia:A Comparative Study,p: 52 - از دیگر مسائل مدیریت زمین شهر عدم کنترل هوشمندانه ارزش افزوده زمین در راستاتوسعه شهر است چرا که زمین … از منابع و ابزارهامهم اعمال قدرت و حاکمیت به شمار می آید… تفاوت قیمت میان اراضی داخل و خارج محدوده را می توان انگیزه و سازوکار اصلی گرایش به تبدیل کاربرزمین ها حاشیه ا و وارد ساختن آنها در درون محدوده ها رسمی شهرها دانست١. عملی شدن این تمایل بدون شک از یک سو نیازمند اعمال قدرت یا نفوذ از طرف مالکان، بورس بازان، ساخت و سازگران و گروه ها مردمی متقاضی اسکان در این محدوده ها و از دیگر سو مستلزم نفوذ پذیر سازمان ها رسمی مسئول و وابسته است - کاظمیان، ۳۸۳۱، ۸۴۲ - .
شکل فوق تغییرات در ارزش زمین در طی فرایند توسعه زمین را نشان می دهد.... به لحاظ تئوریک این افزایش مورد انتظار نمی تواند اتفاق بیافتد اگر مالیات بر سود سرمایه یا مالیات بر سود باد آورده وجود داشته باشد. مالیات مرغوبیت شارﮊ است که به مالکان زمین جهت پوشش هزینه ها توسعه زیر ساخت تحمیل می شود. اما در کشورها در حال توسعه عدم موفقیت در جمع آور مالیات مرغوبیت به تنهایی موجب سود باد آورده - افزایش ها مورد انتظار - می شود.
