گزارش کار اموزی اداره کل دارایی

بخشی از مقاله

چكيده :
نظر به اينكه اينجانب در اداره ثبت اسناد و املاك استان كردستان مشغول فعاليت كارآموزي بوده ام و در اين اداره بخشهاي مختلفي از فعاليتهاي مربوط به حسابداري وجود دارد و من نيز در قسمت حسابداري مشغول فعاليت بوده ام به صورت كلي و چكيده در حسابداري ثبت اسناد وهزينه هاي زير محاسبه مي گردد .

1. حق ثبت ملك .
2. هزينه تفكيك ماده 150 اصلاحي قانون تجارت .
3. هزينه هاي مربوط به اجراي مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت مصوب سال 1365 و اصلاحي آن مصوب شهريور ماه 1370 .
4. هزينه مربوط به اسناد مالكيت موضوع ماده 104 مكرر آئين نامه قانون ثبت .
5. هزينه مربوط به اسناد فسق هاي زراعتي قانون اصلاحات ارضي .
6. هزينه رو نوشت نقشه املاك و گواهي مالكيت .
7. هزينه فروش اوراق بهادار .

مقدمه :
كار كلي قسمت حسابداري در ثبت اسناد رسيدگي به حسابهاي ارسال شده توسط اداره هاي ثبت اسناد توابع و زير مجموعه استان و همچنين دفتر هاي ثبت اسناد و املاك در سطح شهر سنندج مي باشد و از كارهاي ديگر اين قسمت محاسبه حقوق ودستمزد كاركنان ثبت اسناد و همچنين محاسبه هزينه ثبت شركتها براي مراجعين و دريافت وجه آن يا تهيه كردن فيش بانكي براي بانك جهت پرداخت وجه مراجعين حساب ثبت اسناد مي باشد و همچنين با توجه تقاضاي افراد در اين قسمت اوراقهاي بهادار ( نيم برگي و دفترها ويك برگي و...) صادر و در اختيار دفتهاي ثبت ازدواجها نيز قرار مي گيرد و همچنين در اين قسمت براي زمين و خانه هاي مسكوني سند مالكيت تهيه و تسليم مراجعين مي گردد و همچنين اوراقي مانند شركتنامه شركتهاي سهامي خاص وسهامي عام و تقاضانامه ثبت شركت و اظهار نامه مالياتي و چك و.....نيز صادر مي شود و در سيستم كامپيوتر دريافتها و پرداختها در قسمت حسابداري ثبت مي شود .
توجه به اينكه سازمان ثبت اسناد و املاك كشور كه به اقتضای طبع كارش با مجموعه ای از قوانين و مقررات و آئين نامه و بخشنامه های مربوط به خود در زمينه های مختلف از قبيل امور املاك و اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و ثبت شركتها و مالكيت صنعتی و دفاتر اسناد رسمی و

ازدواج و طلاق همچنين به لحاظ گستردگی طيف وظايفش با قوانين و مقررات جاريه و مصوبه ساير دستگاه های اجرايی و قضائی كشور سر و كار مدام و مستمر دارد لزوم بازنگری در قوانين ومقررات آن كه اغلب مصوب سالهای 1310 و بعد از آن می باشد از هر دستگاه ديگری ضروری تر به نظر می رسد. ولی به علت كمبود نيروی انسانی كارشناس و متخصص در اين دستگاه و با باز نشسته

شدن تعدادقابل توجهی از كاركنان با تجربه و متبحر آن در سالهای اخير و افزايش حجم كارها در سازمان و عدم استخدام پرسنل جديد نه تنها توان تخصصی اين سازمان كاهش يافته بلكه توفيق چندانی هم برای انجام كارهای حاصل نگرديده است .
اكنون بعد از گذشت 12 سال از پيروزی انقلاب اسلامی و استقرار نظام مقدس جمهوری اسلامی كه بپاس و حرمت خون شهيدان و ايثار و مجاهدات رزمندگان و صبر آزادگان و دعای خير امام راحل

و شب زنده داران صالح روز به روز بر اعتلا و عظمت آن افزوده می شود بر آن شديم تا بحول و قوه

الهی با برداشتن گامهائی مؤثر درصدد ايجاد تحولی اساسی در ساختار نظام اداری و تشكيلاتی

ثبت برآمده و ضمن تهيه كتاب و نمودار مراحل عملی كارهای تخصصی ثبت كه در ان از روشهای

انجام بعنوان مكمل ان به حاصل تلاش و زحمات عده ای از مديران و كارشناسان متعهد و متخصص دستگاه می باشد در فرصت زمانی كوتاه با هدف آموزش مقدماتی روشهای عملی كار در مشاغل تخصصی ثبت برای استفاده كاركنان جديدالاستخدام و سايرين تدوين گرديده ارئه می شود تا با مطالعه دقيق آن آشنايی های اوليه را فرا گرفته و با كار عملی تجربه لازم را تحصيل نمایند.

از آنجائيكه طبع كار ثبت اسناد و املاك فنی و حقوقی و تخصصی و امور مختلف آن دارای ابعاد و حالات و اشكال متفاوتی می باشد طبيعی است كتاب حاضر با عنايت به اینكه اولين تجربه تحقيقی عده ای از دست اندركاران ثبت است كه با استفاده از تجربيات سالهای طولانی خدمت و اندوخته های علمی وتجارب عملی خود آن را تدوين نموده اند وجود نقايص و نارسايی در آن دور از انتظار نيست. لذا از عموم كاركنان ثبت و صاحبنظران دعوت می شود پيشنهادات و نظرات خود را به دفتر تشكيلات و بودجه و آموزش و آمار سازمان ثبت اسناد و املاك كشور ارسال دارند.

قبل از مشاهده اطلاعات اين بخش اطلاع از موارد زير ضروری است:

1-گرچه در موردهر يك از صورتمجلس های مختلفی كه طی عمليات اجرايی نياز به تنظيم آن است شرح كافی داده شده ولی بمنظور آشنایی بيشتر همكاران جوان نمونه ای از صورتمجلس های يا

د شده و نمونه فرمهای چاپی و دفاتری كه عمليات اجرايی در آنها منعكس می شود در پايان اين جزوه آمده است.
2-در اين جزوه هر جا كه عبارت "آئين نامه اجرا" اشاره شده منظور " آئين نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب سال 1300 می باشد."

3-برای جلوگيری از طول كلام و تكرار مطالب و همچنين عدم نياز به آن از تكرار عملياتی كه در هر يك از عمليات اجرايی اسناد رسمی لازم الاجرا مشترك بوده خودداری گرديده است
((‌ كارهائي كه بر اساس پرس و جو و استفاده از اطلاعات كاركنان به دست آمده است . ))
حسابداري :
حسابداري ثبت املاك شامل حقوق ثبتي وصولي ذيل ميباشد :
حق الثبت ملك _ تا قبل از سال 74 حق الثبت ملك به دو قسمت تقسيم و وصول مي گردد كه شامل حق الثبت و هزينه مقدماتي بود ( پس از تصويب قانون وصول برخي در آمدهاي دولت و مصرف آن در مواردمعين ) در سال 76 با تصويب ماده واحده اي حذف گرديد. هزينه مقدماتي در حق الثبت ادغام وتنها يك قلم به عنوان حق الثبت و به ميزان معين بر اساس تعرفه وصول مي گردد .
هزينه تفكيك ( ماده 150 اصلاحي قانون تجارت )
هزينه هاي مربوط به اجراي مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت مصوب سال 65 و اصلاحي آن مصوب شهريور ماه سال 70 .
هزينه مربوط به اسناد فسق هاي زراعتي (قانون اصلاحات ارضي )
هزينه مربوط به اسناد وام مالكيت مربوط به ماده 104 مكرر آئين نامه قانون ثبت و هزينه كارشناسي وخبرگان ثبتي .
هزينه رونوشت نقشه املاك و گواهي مالكيت .
هزينه فروش اوراق بهادار .

حسابداري ثبت اسناد :
حق الثبت اسناد رسمي اعم از قطعي منقول ، قطعي غير منقول ، رهني ، شرطي ، صلح نامه ، شركت نامه ، اجاره نامه (انتقال منافع ) واسناد متفرقه از قبيل وكالتنامه ، اقرارنامه ، تقسيم نا

مه ، هبه نامه ، وقف نامه ، وصيت نامه و.....( موضوع ماده 123 ق.ت )
حق الاجرا ( نيم عشر اجرائي ، حق حراج ، حق الحفاظه و ساير هزينه هاي اجرايي – هزينه موضوع ماده 34 اصلاحي و 34 مكرر ق . ت .
بهاي اوراق بهادار .
حق الثبت شركتها و موئسسات دولتي .

1 _ شرح حق الثبت ملك :
نظر به اينكه بها و ارزش املاك برواتي ودر موقع تنظيم اظهار نامه ثبتي و پذيرش درخواست ثبت و متعاقب آن بعد از ادغام عمليات ثبتي و صدور سند مالكيت وصول مي شود به عنوان حقوق دولتي ( حق الثبت ملك وصول و ايصال مي گردد ) لذادر موقع تنظيم اظهارنامه يك نفر ارزياب ثبت در معين نماينده به محل اعزام و قيمت ملك را تعيين مي نمايد لكن با توجه به اينكه طبق ماده 18 آئين نامه ق . ت ارزيابي املاك براي وصول حق الثبت طبق قيمت منطقه بندي ارزش معاملاتي كه در قانون بر اساس ماده 64 قانون مالياتها مصوب 1367 معين خواهد شد نماينده ثبت نيز مي تواند با توجه به جداول مندرج در دفترچه ارزش معاملاتي هر سال خود نسبت به تعيين ارزش ملك اقدام نمايد و در نقاطي كه قيمت منطقه بندي تعيين نگرديده است طبق شرايط محل وقوع ملك تعيين و مشخص مي نمايد همچنين سابق بر اين براي تشويق و ترغيب مردم و مالكين در خصوص تقاضاي ثبت املاك نماينده ثبت به اظهار متقاضي قيمت ملك را در اظهار نامه قيد مي نمود و حق الثبت بر همان ميزان وصول مي گرديد سپس در موقع تنظيم سند رسمي در دفتر اسناد رسمي و نهايتا در موقع صدور سند مالكيت نسبت به ارزيابي بر اساس ارزش معاملاتي اقلام و حق الثبت وصول مي گردد .
پس از ثبت ملك در دفتراملاك و تا موقع تسليم سند مالكيت ممكن است بنا به عمل سالهاي متوالي براي اخذ سند مالكيت مراجعه كنند . چنانچه بعد از سالها مراجعه نمودند بر اساس آخرين قيمت منطقه بندي حق الثبت ملك وصول خواهد شد . و همچنين ممكن است قبل از ثبت ملك در دفتر املاك اين نوع املاك مورد نقل و انتقال واقع گردد . لذا ثبت محل مكلف است در موقع پاسخ

استعلام ميزان حق الثبت وصول را اعلام و در دفتر اسناد رسمي نيز موظف است بر اساس ارزش معاملاتي مابه تفاوت حق الثبت ملك را وصول و به ادارهثبت ارسال نمايد .
همانگونه كه قبلا بيان شد تا سال 1373 به ازاي هر 10000ريال ارزش ملك 554 ريال وصول مي گرديد كه اين مبلغ شامل حق الثبت و هزينه مقدماتي بود و پس از تصويب قانون وصول برخي از در آمدهاي دولت و مصرف آن در مواقع مين مصوب اسفند ماه 73 مبلغ حق الثبت به ميزان هر100م اظهارنامه ثبتي 5000000 ريال در اظهارنامه قيد شده باشد نحوه وصول حق الثبت بدين شرح

است :

1000 * 5000000
------------------------------------- = 500000
10000
حال چنانچه ملك مورد درخواست پس از مدتي مثلا 5 سال بعد مورد معامله قرار گيرد دفتر اسناد رسمي تنظيم كننده سند بر اساس قيمت تقويمي اداري ( منطقه بندي ) ملك را مورد معامله قرار مي دهد . مثلا اگر در مقع معامله اخير ملك مذبور 120 ميليون ريال تقويم شده باشد دفر اسناد رسمي بر اساس ما به تفاوت قيمت اعلام شده حق الثبت را وصول و به اداره ثبت ارسال مي دارد 5 سال بعد :
1000 * 115000000
11500000 = -------------------------------
10000
115000000 = 5000000 – 120000000 
به همين ترتيب تا زمان خاتمه جريان مقدماتي ثبت ملك وصدور سند مالكيت هر بار ملك مذبورمورد معامله واقع شود نسبت به ما به تفاوت ارزش ملك حق الثبت وصول مي گردد . و چنانچه ارزش ملك تغيير نيابد بيش از حق الثبت وصولي حقوق ديگري به ملك تعلق نمي گيرد .
- چنانچه ملكي دوبار از تحديدحدود به عللي خارج شود مشمول دو بار حق الثبت خواهد بود .

2 _‌ هزينه تفكيك :
براساس ماده 150 اصلاحي قانون ثبت در موقع تفكيك هر ملكي حقوق دولتي وصول خواهد شد اين هزينه نيز مانند حق الثبت ملك بر مبناي ارزش معاملاتي زمان تفكيك تعيين مي گردد .
چنانچه مسئول اداره ثبت اقدامات انجام شده نسبت به تفكيك را كافي تشخيص دهد صورتجلس

ه تفكيك جهت گواهي عدم بازداشت و اخذ هزينه تفكيك به ترتيب به دفتر بازداشتي و حسابداري ارجاع ميدهد پس ازگواهي دفتربازداشتي مبني برعدم باز داشت پرونده به حسابداري ارسال و مسئول حسابداري هزينه هاي تفكيك را طبق بهاي مندرج در برگ ارزيابي كه به وسيله ارزياب تليم مي دارد . متقاضي پس از واريز هزينه تفكيك فسخ لازم را به ثبت مربوط اعاده تا ضميمه پرونده شود . مسئول حسابداري پس از ضميمه نمودن قبض گواهي وصول آن قبض پرونده را جهت ادام

ه عمليات تفكيك نزد مسئول اداره ارسال و هزينه تفكيك بر اساس هر 10000 ريال 200 ريال وصول مي گردد.

200 * 500000000
10000000 = --------------------------
10000
هزينه افراض :
مانند وصول هزينه تفكيك به همان طريقي كه در ماده 150 اصلاحي قانون ثبت آمده و بر اساس ماده 3 قانون افراض املاك مشاع و پس از صدور تصميم رئيس ثبت برابر برگ ارزيابي و به ميزان مقرر در تفكيك وصول خواهد شد . در اينجا تفاوت زمان وصول هزينه تفكيك و هزينه افراض مشخص مي گردد بدين ترتيب كه هزينه تفكيك قبل از امضاء در تخمين تفكيك و تصميم رئيس ثبت وصول مي گردد.
تفكيك يعني جدا كردن يك قسمت از ملك مي باشد در تفكيك ممكن است يك نفر مالك شش دانگ بوده و آن را به قطعاتي تفكيك نمايد و يا چند نفر مالك مشاعي سهام خود راجدا نمايند اما افراد هم جداكردن سهم مشاعي شريك يا شركا درملك معين است يعني اگر چند نفر و هر كدام مقدار مشاعي از ملك را مالك باشند بخواهند سهم خود را جدا نمايند تا مستقيمااز ملك خود بهره برداري نمايند در تفكيك لزوم مشاغي بودن در ملك نيست ام در افراض الزاماملك بايد مشاع باشد .
هزينه افراض بوسيله چه كسي پرداخت مي شود ؟ در اين خصوص در واحدهاي ثبتي اختلاف نظر وجود دارد كه چنانچه فقط متقاضي افراض براي اجراي حكم در مورد قطعه افرازي خود به اداره ثبت مراجعه كند مسئول پرداخت هزينه افراز كل ملك مورد افراز بوده يا نسبت به قطعه ( حصه )‌ خودبايد هزينه پرداخت كند . در اينجا بايد گفت متقاضي مسئول پرداخت هزينه افراز سهم خود مي باشد وديگران هر زمان براي اجراي حكم يا تصميم افراز نسبت به سهم خود مراجعه نمايند . هزينه افراز سهم آنها وصول خواهد شد .

معافيت ها از حق الثبت املاك :
ماده 109 قانون شهرداريها مصوب سال 1345 . شهرداريها از پرداخت حق الثبت املاك و ماليات معاف مي باشند .
ماده 1 قانون معافيت دستگاههاي دولتي : دولت از پرداخت حق الثبت املاك معاف هستند .
ماده 30 قانون ثبت : مخارج ثبت موقوفات از عايدات آن پرداخت خواهد شد : - مساجد ، اماكن متبركه ، مدارس قديمه ، تكايا و آب انبارهاي عمومي ، كاروانسراهاي عباسي و رباط ها از پرداخت حق الثبت معاف مي باشند . چنانچه موضوعات وجوهي بابت عايدات نداشته باشند مانند مجهول المصرف از پرداخت حق الثبت معاف اند .
ماده 29 ق . ت املاكي كه درآمد نداشته باشند از پرداخت حق الثبت معاف اند مانند كليساها ، معابد و اموال غير مسلم .
بنياد علوي : ( پهلوي سابق ) از كليه هزينه هاي ثبتي معاف مي باشند منظور از هزينه هاي ثبتي كليه حقوق ثبتي است مانند حق الثبت ، هزينه تفكيك ، حق الثبت تنظيم اسناد ، حق الاجرا و هزينه هاي دولتي موضوع مواد 147و148
به موجب تبصره 3 ماده يك قانون الحاق 8 ماده به آئين نامه قانون اصلاحات ارضي سازمان امور اراضي بابت ثبت اراضي ازپرداخت حق الثبت معاف اند.
ماده 29 قانون حفاظت و بهره برداري از جنگلها و مراتع كشور و سازمان جنگلباني از پردخت حق الثبت معاف اند .

ماده 20 سازمان مسكن : زمينهاي انتقالي به سازمان مسكن از پرداخت حق الثبت معاف اند . همچنين به موجب مصوبه سال 58 شوراي اسلامي جمهوري اسلامي بنياد مسكن و بنياد جانبازان از پرداخت هر گونه حق الثبت نقل و انتقال معاف اند .
به موجب قانون مصوب 38 نمايندگي هاي سياسي و كنسولي دولت بيگانه در مورد محلهاي مسكوني نمايندگي هاي سياسي و كنسولي و يا اقامت رئيس ماموريت از پرداخت حق الثبت معاف اند .
سازمان بيمه هاي اجتماعي روستائيان كه از پرداخت نيم عشر اجرايي معاف اند .
سازمان برق ( وزارت نيرو )از حق الثبت شركتها معاف اند .
كليه دانشجويان بورسيه واعضاي هيات علمي كه جهت تحصيلات عالي به خارج
سازمان حج و اوقاف و امور خيريه و موقوفات عالم ، بقاع متبركه ، اماكن مذهبي اسلامي ، مدارس علوم ديني ، موئسسات و بنيادهاي خيريه از پرداخت مخارج و هزينه هاي دادرسي و ثبتي و اجرائي معاف مي باشند ( تبصره ماده 9 قانون اوقاف ) نسبت به وجه التزام ، وجه الضمان ، خواه راسا موضوع سند باشد و يا در ضمن معامله و عقد ديگري شرط شده باشد و براي تامين آن هم مالي به وثيقه گرفته نشده باشد حق الثبت وصول نخواهد شد همچنين هر نوع انتقال بلاعوض ، وقف ، حبس و وصيت كه به نفع موئسسات مذهبي و خيريه و سازمانهاي فرهنگي و بهداشتي مطرح در مواد مربوط به قانون مالياتها صورت مي گيرد از پرداخت حق الثبت معاف اند .

3 _ اجراي قانون اصلاح مواد و حذف بعضي مواد ديگر :
در اجراي قانون اصلاح موادي از قانون ثبت مواد 1و2و3 و قانون حذف و اصلاح موادي از قانون ثبت مواد 147 و 148 هزينه هايي از جمله هزينه تشكيلا پرونده ثبت وصول خواهد شد . طبق آخرين اصلاح كه در تاريخ 22/8/81 به تصويب رياست محترم قوه قضائيه رسيده بابت هر پرونده به شرح ذيل وصول كه بر عهده متقاضي مي باشد :
الف_ مبناي وصول هزينه هاي اين ماده بابت هر پرونده 2% ارزش منطقه اي ملك مي باشد كه در هر صورت از 150000 ريال كمتر نخواهد بود .
ب_ از متقاضيان مقرر در ماده 10 قانون و متقاضياني كه برابر گواهي صادره زير پوشش كميته امداد امام خميني و سازمان بهزيستي مي باشند به ميزان هزينه هاي مندرج در ماده 39 آئين نامه اخذ مي گردد.
حق الحضور و حق الزحمه هريك از اعضاي هيات هاي حل اختلاف براي هر پرونده12000 ريال مي باشد .
حق الحضور و حق الزحمه هريك از اعضاي هيات هاي حل اختلاف براي پرونده هاي موضوع ماده 21 آئين نامه 10 ريال مي باشد .
حق الزحمه دبير هيات حل اختلاف براي هر پرونده 6000 ريال مي باشد و براي هر پرونده موضوع قسمت اخير ماده ماده 21 آئين نامه 500 ريال مي باشد .

حق الزحمه ساير كاركنان و مستخدمين كه تا صدور سند مالكيت متقاضيان مشمول وظايفي را عهده دار هستند مبلغ 30000 ريال مي باشد كه مطابق دستورالعمل موضوع تبصره ماده 39 تقسيم و پرداخت مي گردد .
حق الزحمه كاركنان اداره كل امور املاك و ساير ادارات ستادي كه در ارتباط با اجراي اين قانون و آئين نامه آن وظايفي را عهده دار هستند مطابق دستورالعمل سازمان ثبت اسناد و املاك كشور پرداخت مي گردد.

4_ هزينه كارشناسي يا هيات كارشناسي و خبرنگاران ثبتي :
بر عهده متقاضيان است كه بايد قبل از انجام كارشناسي و پس از محاسبه آن بر مبناي
زير به حساب سپرده ثبت محل واريز و قبض آن تحويل اداره ثبت گردد تا ضميمه پرونده شود .
الف_ دستمزد كارشناسي ساختمانها و تاسيسات مربوط مطابق ارزش معاملاتي نسبت به عرصه و اعيان به شرح ذيل وصول مي گردد :
تا 5000000 ريال ارزش معاملاتي مقطوع 60000 ريال .
نسبت به مازاد هر 5000000 ريال بر اساس ارزش معاملاتي 002/0
ب_ دستمزد كارشناسي اراضي كشاورزي و نسق هاي زراعتي اعم از شهري و غير شهري :
تا يك هكتار به طور مقطوع 75000 ريال .
از يك هكتار و يك متر تا 5 هكتار كلا به طور مقطوع 85000 ريال .

از5 هكتار و يك متر تا 10 هكتار كلا به طور مقطوع 95000 ريال .
از هر 10 هكتاربه بالا به ازاي هر هكتار 10000 ريال اضافه گردد .
ج_ دستمزد كارشناسي باغات اعم از شهري و غير شهري به ميزان 20% مبالغ بند ب و رديفهاي ذيل آن اضافه مي گردد
دستمزدهاي مذكور به سويه بين كارشناسان تقسيم مي گردد .
15% از دستمزد كارشناسي موضوع بندهاي الف وب در اختيار رئيس ثبت قرار مي گي

رد تا به تشخيص وي به ساير كاركنان درهمان واحد ثبتي درامر تسهيل كارشناسي .
از هر يك از متقاضيان استفاده از مقررات اين قانون به هنگام صدور و تسليم سند
مالكيت علاوه بر بهاي دفترچه و هزينه هاي مر بوط به هيات ها و كارشناسي معادل 50 در 1000 بر مبناي ارزش منطقه اي و در نقاطي كه ارزش منطقه اي معين نشده بر مبناي برگه ارزيابي اخذ و به حساب دولت واريز مي شود .