بخشی از مقاله
چکیده
با ایجاد پایگاه داده کاداستر مبتنی بر اطلاعات توصیفی با انجام فرآیند داده آمایی اطلاعات - شامل مالکیت، حدود اربعه، اسناد قطعی، حقوق ارتفاقی و غیره - و مکانی - نقشه های UTM در مقیاس بزرگ - و با بهره گیری از شبکه دائمی GNSS1 بصورت بر خط - RTK - می توان بسیاری از عملیاتهای ثبتی - ازجمله تحدید حدود، تجمیع و تفکیک عرصه املاک - را در سیستمی واحد اجرا نمود. مزیت این روش جلوگیربی از معضلاتی مانند تداخل، تعارض، جابجایی عرصه و در عملیات یکپارچه سازی موقعیت املاک، جهت بهره برداری بعدی مانند پروژه های عمرانی میتوان استفاده نمود. تمامی فرآیندها در اتصال به بانک اطلاعاتی کاداستر تثبیت عرصه و ذخیره سازی می گردد. درگامهای بعدی می توان نسبت به برداشت و یا پیاده سازی عرصه املاک اقدام نمود.
-1 مقدمه
در فرآیند کاداستر دو عملیات اصلی جهت تثبیت عرصه املاک صورت میگیرد. ابتدا نقشه عرصه املاک در مقیاسهای بزرگ و در سیستم تصویر UTM تهیه و در گام بعدی اطلاعات حقوقی منتسب به آن داده آمایی می گردد. با توجه به اینکه بسیاری از اسناد مالکیت صادر شده بخصوص در بافتهای قدیمی مانند منطقه مرکزی و بازار تهران و یا بافتهای خارج از محدوده شهری فاقد طول و مساحت می باشد و در برخی از موارد بدلیل اینکه حد فاصلها به طور مشخص بر روی زمین جانمایی نشده است و اسناد نقشه ای مضبوطی آنها به صورت کروکی می باشد، در قدم اول بایستی نسبت به پیاده سازی و تعیین موقعیت عرصه ملک طبق سند مالکیت اقدام گردد. همچنین اسناد مالکیت صادر شده ای وجود دارد که دارای طول و مساحت می باشند ولی اسناد نقشه ای مضبوطی آن در ادارات ثبت اسناد و املاک، اکثرا به صورت کاغذی و بدون مقیاس می باشند. در هر دو حالت نقشه ها به صورت کروکی و بدون مختصات است. پس نحوه اقدام در خصوص بروز رسانی نقشه ها و مختصات دار کردن آنها در سیستم تصویر UTM متفاوت خواهد بود. بهترین مرجع تهیه نقشه وجود شبکه دائمی GNSS می باشد تا در خصوص ژئورفرنس نمودن - زمین مرجع نمودن - نقشه های ثبتی و کنترل ابعاد موجود در سند مالکیت و یا مختصات دار نمودن نقشه های فاقد طول و مساحت، موقعیت ملک در محل سندی خود تثبیت گردد. در پروژه صورت گرفته با تلفیق اطلاعات اولیه بانک کاداستر و با بهره گیری از سیستم RTKDGPS و نرم افزارهای واسط کاداستر - مانند Upparcel و Upbuild و سیستم جامع املاک - نسبت به تثبیت عرصه ملک در محل واقعی خود اقدام گردیده است.
-2 تطبیق اسناد مالکیت با مجاورین
در ابتدا لازم است بر اساس سوابق ثبتی موجود در پرونده ثبتی - نقشه ثبتی ، نقشه تفکیک عرصه، صورت مجلس تحدید حدود - پلاک عرصه مورد نظر به کمک این اطلاعات در وضعیت محلی خود و با بررسی حد فاصلها و ابعاد با مجاورین کنترل گردد. چنانچه اسناد مالکیت به صورت تک برگی صادر شده باشند، اطلاعات نقشه در بانک کاداستر موجود و تثبیت شده است در غیر اینصورت لازم است که با مراجعه به محل عرصه مورد اقدام با مجاورین کنترل گردد. در حالت دوم چنانچه عرصه مورد اقدام فاقد طول و مساحت باشد بایستی نسبت به تعیین ابعاد آن اقدام نمود. در این خصوص با بهره گیری از شبکه RTKDGPS می توان با دقت سانتیمتر نسبت به تهیه نقشه ملک در سیستم تصویر UTM - شکل - 1 و تنظیم صورتجلسه تعیین طول و مساحت ملک با حضور مالک و مجاورین و کارشناسان ثبت اقدام قانونی را بعمل آورد - شکل . - 2 در اسناد فاقد طول و مساحت بایستی حد فاصلها و مجاورین طبق سند اولیه کنترل و در صورت اصلاح به نحویکه تضییع حقوق مجاورین صورت نگیرد، نسبت به تعیین ابعاد و مساحت اقدام گردد. چنانچه پلاک عرصه مورد اقدام دارای ابعاد و مساحت می باشد، کنترل و بررسی وضعیت محلی عرصه ملک و مختصات دار نمودن آن با بهره گیری از شبکه RTKDGPS صورت میگیرد.
شکل .1 نقشه موقعیت محلی - تهیه شده در شبکه - RTK و نقشه سندی - فاقد طول و مساحت -
شکل .2 صورتجلسه تعیین طول و مساحت عرصه ملک فاقد طول و مساحت
-3 برداشت وضعیت موجود عرصه ملک
با استفاده از سیستم RTKDGPS3 عرصه ملک در محل مطابق با وضعیت تصرفی موجود برداشت میگردد - شکل. - 3 در این فرآیند میدانی انطباق عرصه بر اساس نقشه ثبتی - شکل - 4 و اطلاعات ثبتی - پرونده ثبتی و اسناد مالکیت عرصه مورد نظر و مجاورین آن - با حضور مجاورین و کارشناس ثبت صورت میگیرد. نکته حائز اهمیت در عملیات میدانی تصرف عرصه املاک و داشتن حریم تصرفی شامل دیوارکشی و یا پی کنی می باشد. همانطور که در شکل - - 4 مشاهده میگردد در بسیاری از موارد نقشه های ثبتی فاقد مقیاس طولی می باشد و حدود اربعه آن - شمالا.... و شرقا...... و جنوبا...... و غربا..... - با جهت شمال جغرافیایی اختلاف دارد. با بهره گیری از سیستم RTKDGPS و مختصات دار نمودن نقشه ثبتی عرصه ملک، موضوع مقیاس و جهت شمال جغرافیایی نقشه های ثبتی مرتفع و به نوعی عرصه ملک در بانک کاداستر قابل پیاده سازی می باشد و چنانچه نقشه پایه - بزرگ مقیاس و دارای دقت کافی باشد - سابقا در بانک کاداستر قرار گرفته باشد می توان عرصه ملک را کنترل نمود. نکته حائز اهمیتی که بایستی در عملیات میدانی مد نظر قرار گیرد عبارت است از تطابق عرصه ملک با مجاورین و رعایت حدفاصلها و حقوق ارتفاقی می باشد.
