بخشی از مقاله
چکیده
دربرخی از کشورها مانند روسیه، هلند که داراي تراکم جمعیت بالایی میباشند، سازه هاي متفاوت در بالاي یکدیگر ساخته میشود . طیف گسترده کاربردها، نظیر توسعه شهري، حفاظت منابع طبیعی، طراحی و مدیریت خدمات عمومی و از همه مهمتر مدیریت املاك، نیازها براي کاداستر سه بعدي را به وضوح نشان میدهند. علی رغم کلیه تحقیقات و پیشرفتها، محدودیتهاي قانونی مهمترین مانع بر سر کاداستر سه بعدي است. در مقاله سعی بر آن داریم تا با استفاده از تجربیات کشورهاي پیش گام، نگاهی اجمالی به نیاز کشورمان، پیش نیازهاي قانونی، تغییرات قانونی و مطالعات لازمه دراین حوزه داشته و همچنین مختصراً به معرفی روشهاي نوین جمع آوري داده هاي کاداستر سه بعدي بپردازیم.
-1مقدمه
یکپارچگی کاداستر هاي آینده، منحصر به یکپارچگی داده هاي کاداستري نخواهد بود؛ کاداستر نه تنها قطعه زمینها، بلکه کلیه حقوق، محدودیتها و مسئولیتهایی را که بر زمین، بعنوان یک موضوع مستقل، تاثیر گذارند، مدیریت خواهد کرد.گسترش آپارتمان نشینی و حقوق و محدودیتهاي اضافه شده در شهرهاي بزرگ نیاز به کاداستر سه بعدي را مسلم کرده است. معهذا آنچه مورد استفاده قرار گرفته ، عمدتا راه حل هاي غیر مستقیم است؛ از این رو توسعه رویکردهاي دو بعدي به سه بعدي - ارتفاع - و چهار بعدي - زمان - یکی از شش عامل طرح کاداستر 2014 است که محسن کلانتري و عباس رجبی فرد به همراه همکارانشان در دانشگاه ملبورن استرالیا مطرح نموده اند - - 8؛ همان طور که در بسیاري از حوزه هاي قضایی نشان داده شده، عینیت یافتن این هدف شایسته، بسیار سخت خواهد بود.
در عین حال بسیاري از کشورهاي توسعه یافته براي دستیابی به این نوع سیستم تلاشهاي فراوانی کرده اند از سال 2000 تعدادي از کشورها مطالعاتی در خصوص مفید بودن کاداستر سه بعدي انجام دادند و آن را ارزیابی کرده و مدلی به عنوان نمونه ایجاد کردند.از سال 2001 کارگاه هایی در سطح بین المللی براي کاداستر سه بعدي برپا گردیده است - . - 12 مطالعات هلند در این زمینه به گونه اي بوده که سایر کشورها مانند روسیه - در روسیه کاداستر سه بعدي به صورت ازمایشی در منطقه Nizhny Novgorod به کمک اندیشمندان و اساتید دانشگاهی هلند در سال 2011 انجام گردید - - - 6 و کانادا - - 1 براي مطالعات این کشور را به عنوان پیش زمینه اي براي مطالعات خود قرار دادند و از آن براي مطالعات خود استفاده کرده اند .
این نوع کاداستر با توجه به انتظاراتی که از آن وجود دارد جوابگوي بسیاري از نیازها است، ولی تا کنون هیچ کشوري به چنین سیستمی دست نیافته است. درحال حاضر کشورها درحال بررسی قوانین مورد نیاز و تکنیک هاي راه اندازي سیستم کاداستر سه بعدي، اعم از جمع اوري داده هستند.از طرفی نیاز به ثبت بعد سوم در هر کشور در حال توسعه اي از جمله ایران براي تسریع فرایند مطالعات مفید به نظر می رسد.
-2 طراحی کاداستر سه بعدي
سیستمی که توانایی بازتاب موقعیتهاي زمینی را داراست، میتواند تعاریف حقوق پیچیده زمینی را پشتیبانی کند. مدیریت فضاي زیر و بالاي سطح زمین، زمانی پیشرفت خواهد کرد که اطلاعات عوارض مرتبط با جهان واقعی نگه داري شود. علاوه براین نمایش سه بعدي رقومی، اطلاعات با ارزش از موقعیتهاي حقوقی در دسترس قرار میدهد. از طرفی ساخت و طراحی یک سیستم ثبت سه بعدي مفید، نیازمند در نظر گرفتن احتیاجات واقعی و رفع نگرانی هاي مربوط به اماکن سه بعدي است. بدین منظور اجراي این سیستم باید در چند مرحله به صورت مدون پیگیري شود.
- انجام مطالعات لازمه.
- جمع آوري و آماده سازي داده ها.
- مدل سازي و ذخیره سازي داده هاي سه بعدي.
- بصري سازي داده ها - . - 3
این مراحل باید در یک منطقه آزمایشی اجرا شود تا اشکالات احتمالی آن شناسایی گردد - . - 9
-3 انجام مطالعات لازمه
در مرحله اول که مهمترین مرحله است، ابتدا باید درك درستی از اماکنی که ملزم به ثبت سه بعدي هستند، قوانین لازمه و همچنین هزینه هاي مورد نیاز اجراي طرح حاصل شود. ایده استفاده از داده هاي نقشه هاي پایه اي، براي شروع به ساخت کاداسترسه بعدي که در لهستان پیشنهاد شده است - - 5، در جهت توسعه، مناسب و با ارزش به نظرمیرسد - . - 4 در این مرحله آنچه باید مورد بررسی قرار گیرد و مطالعات لازمه بر روي آنها انجام شود به شرح زیر است:
- قانون گذاري منطقی مالکیتها.
- ایجاد ساختار فنی.
- پایگاه داده مربوط به اطلاعات ژئودتیکی.
- پایگاه داده مربوط به توپوگرافی اشیا.
اولین چیزي که در اجراي کاداستر سه بعدي به آن نیاز داریم چهارچوب قانونی است که اجازه ثبت املاکدر بعدسوم را میدهد. سیستم قانونی باید امکان تاسیس واحد کاداستر سه بعدي را ایجاد کند. به عنوان مثال - 10 - Valstad تغییراتی را که در سیستم قانونی نروژ باید اتفاق افتد تا سیستم کاداستر سه بعدي را پشتیبانی کند، بیان نموده است. ثبت موقعیتهاي قطعات در بعد سوم با موارد زیر در ارتباط است - . - 1
الف - حق مالکیت.
ب -محدوده حق مالکیت.
- حق ساختمان سازي؛ مثل حق ساخت ساختمان زیر یا بالاي زمین با مالکیت زمین توسط شخص ثالث.
- حق قراردادي؛ اگر شخص ثالثی مالک شد حق استفاده از قطعه را با به همراه فضاي بالا و زیر پارسل را بدست بیاورد.
- حق ارتفاقی؛ مثل اینکه یک شخص ثالثی حق استفاده از قطعه را براي اهداف محدودي بدست بیاورد.
- حقوق آپارتمانی.
- مالکیت مشترك مانند مالکیتهاي مربوط به پارکینگها. از طرفی ثبت محدوده ها با اجزاي سه بعدي، باید تعهدات زیر همراه باشد:
- ثبت تعهد مالک زمین جهت ساخت و اجرا اجزاي شهري، مانند لوله هاي آب،کابلهاي برق و لوله هاي مخابراتی
- سلب مالکیت مواد معدنی موجود در زمین از مالک زمین.
- ثبت به منظور حفاظت از آثار تاریخی.
- ثبت به منظور جلوگیري از آلودگی خاك.
در همه این موارد قطعات تحت تاثیر یک سري محدودیتها در حقوق مالکیت هستند - . - 3
-4 مناطق و اماکنی که نیاز به ثبت سه بعدي دارند
- ساختمانهایی که در داخل زمین و داخل کوهها ساخته شده اند؛ روستاي کندوان، روستایی تاریخی که هم اکنون هم مورد استفاده می باشد - شکل شماره .1ب - .
- ساختمانهایی که روي یکدیگر ساخته شده اند - - 3؛این حالتدر برخی روستاهاي قدیمی وجود دارد ؛ این روستاها در ایران با نام روستاهاي پلکانی شهرت یافته اند و مثالهایی از این روستاها در شمال و همچنین غرب کشور وجود دارد؛ مانند پالنگان در 45 کیلومتري شهر کامیاران، بوژان نیشابور، اشتبین آذربایجان شرقی، اورامان تخت کردستان، کنگ در دامنه کوههاي بینالود، سفیدان یا اسپیدان در خراسان شمالی، هجیج در کرمانشاه، رویین در 24 کیلومتري شمال اسفراین، سرآقاسیدکوهرنگ در فاصله 140 کیلومتري شهرکرد، زنوزق آذربایجان شرقی - شکل شماره .1الف - .
شکل.1 - ب - روستاي کندوان، - الف - و روستایسرآقاسیدکوهرنگ
- معادن که در زیر زمین قرار دارند.
- زیرساختهاي شهري که زیر یا روي سطح زمین قرار گرفته اند - مترو و تونل - .
- آپارتمانها.
