بخشی از مقاله
چکيده :
با توجه به روند رو به رشدوسعت شهرها و پيچيدگيهاي اطلاعات مکاني و توصيفي مرتبط ،ساماندهي ايـن اطلاعات درسيستم هاي مديريت اطلاعات يکي از نيازهاي اساسي و ضروري مـيباشـد. در ايـن تحقيـق بـه اهميت کاداستر و اطلاعات مکاني و توصيفي مرتبط ،در ارتبـاط بـا امـلاک پرداختـه شـده اسـت . اطلاعـات توصيفي که در اين تحقيق براي عوارض مکاني آورده شده است اکثرااطلاعـاتي هسـتند کـه از دفـاتر ثبـت اسناد قابل استخراج هستند.نکته مهم اين است که اين اطلاعات به شکلي که به توان آن ها را در يک پايگاه داده ذخيره نمود و قابليت اتصال به اطلاعات مکاني را داشته باشند درآمـده انـد. در ايـن تحقيـق اطلاعـات مکاني در نرم افزار ArcView و اطلاعات توصيفي در نرم افزار SqlServer ذخيره شده انـد و از طريـق کـد منحصربه فرد براي هر Parcel به همديگر متصل شده اند.با توجـه بـه محـيط کاربرپسـند VisualBasic از قابليت هاي اين نرم افزار به همراه نرم افـزار MapObject در انجـام برخـي از آناليزهـا بـر روي هـر دو نـوع اطلاعات توصيفي و مکاني استفاده شده است .
کليد واژه ها:GIS-کاداستر-اطلاعات توصيفي-پايگاه داده
١-مقدمه
هرگونه سازمان يافته از جوامع بشري بايد نگران مسائل مربوط به زميني که بر روي آن زندگي ميکند،باشد. در اين بين بـا توجه به رشد روزافزون جمعيت ،قطعا در حال حاضر مسأله زمين و املاک به عنوان يک مسأله مهم مطرح ميباشد.داشتن اطلاعات کامل از وضعيت املاک چه از لحاظ حقوقي و چه از لحاظ مـوقعيتي مـيتوانـد مـديران و تصـميم گيـران را بـراي استفاده بهينه و درست از املاک ياري نمايد.
يکي از وظايف اصلي سازمان ثبت اسناد و املاک در ايران تسلط کامل برحدود واقعي املاک، مستحدثات و اراضي در کشور است تا بتواند پايه و اساس تثبيت و استقرار مالکيت مشروع صاحبان املاک را فراهم و ميزان اراضي باير و مـوات شـهري و موقوفات را تعيين نمايد .رسيدن به چنين هدفي نيازمند نظامي است که اطلاعات هندسي جامع از محدوده ي کليه امـلاک کشور را همراه با شماره ي هر ملک ، مشخصات مالک و حدود و حقوق مالک در ملک را به طور کامل بـه نحـوي در اختيـار داشته باشد که امکان بازنگري پيوسته مجموعه اطلاعات ميسر باشد تا بتواند وظـايف خـود را بـا دقـت و سـرعت و صـحت کامل انجام دهد.
هنوز هم در بخش عمده اي از کشور، نحوه ي ثبت مالکيت به صورت تقريري وتشريحي بوده يعني مشخصات توجيهي ملک از نظر موقعيت و ابعاد در سند به صورت نوشته بوده و غالبا موقعيت ملک از طريق شماره قطعات ملکي مجاور تثبيـت مـي شود ضمن اينکه ابعاد ذکر شده در سند اکثرا با اندازه واقعي آن تطبيق ندارند. تازه اين اشکالات بـراي املاکـي اسـت کـه داراي سند رسمي هستند و براي آن بخش از املاک کشور که داراي سند نيستند ابهامات به مراتب بيشتر است .
با توجه به روند رو به گسترش شهرها و بالا رفتن قيمت اراضي در کشور، ابهامات و تقريبي بودن اطلاعات امـور امـلاک در تعيين محدوده ها دامنه ي برخوردهاي حقوقي و تعارضات ملکي را بيشتر نموده و بـر حجـم دعـاوي مطروحـه در دادگاههـا افزوده است . از طرف ديگر براي صاحبان املاک در جهـت اخـذ مجوزهـاي قـانوني مربـوط بـه خريـد و فـروش ، تغييـرات و تعميرات املاک، تشريفات پيچيده با تضعيع وقت زياد به وجود آمده است .
هم چنين محدوده هاي اراضي شهري که در ثبت تقريري، اغلب به عوارضي نظير مسيل ، رودخانه ، ديـوار بـاغ و مسـتحدثات ديگرکه زماني وجود داشته اند متکي است ، به علت از بين رفتن يا جابجا شدن آن نشانه ها به مرور زمان پياده کـردن مجـدد محدوده هاي جديد بر اساس تثبت تقريري بسيار غيردقيق و بحث برانگيز است و اغلب تعارضات با ملک مجاور به وجود مي آيد.
نکته ي مهم ديگري که بايد به آن توجه نمود اين است که منبع وصول انواع ماليات بر امور املاک، نظير تعاون ملي، ماليات خريد و فروش ، ماليات نوسازي و غيره ، فعلا بر اساس داده ها و اطلاعات مبهم و تقريبي ثبت توصيفي گذشته است و ضرر و زياني که از اين بابت به اقتصاد کشور وارد ميشود ابعاد گسترده اي دارد
بنابراين با توجه به موارد بالا بايد اطلاعات ثبتي مربوط به املاک به اطلاعات مکاني متصل شود و مجموعه ي اين دو در يک محيط پيوسته شامل يک سيستم مديريت پايگاه داده ويک سيستم اطلاعات جغرافيايي (GIS)يکپارچه گردند تا بتوان آناليزهاي موردنياز را بر روي هر دو نوع اطلاعات انجام داد.در اين مقاله به بررسي قابليت هاي GIS در انجام آناليز بر روي دو نوع اطلاعات مکاني و توصيفي مربوط به قطعات ملکي پرداخته شده است .
٢-جايگاه سيستم اطلاعات کاداستر در بين سيستم هاي اطلاعاتي :
کاداستر به مفهوم محدود وسخت افزاري ونرم افزاري آن ، يک سيستم اطلاعات زميني مبتني بر قطعه زمين (parcel) مـي باشد. به عبارت ديگر قطعه زمين واحد مبنايي در کاداستر ميباشد که اطلاعات توصيفي به آن متصـل مـيشـوند. تعـاريف
متعددي براي parcel وجود دارد که به مهم ترين آن اشاره ميکنيم :
يک قطعه زمين کاداستر (parcel)، قطعه اي پيوسته از زمين است که در آن حقوق و بهره گيري ملکـي منحصـربه فـرد آن بصورت واحد ويکپارچه شناخته شده باشد. يک قطعه زمين کاداستر بايد يک ناحيه به هم پيوسته از زمين باشـد کـه يـک نوع بهره گيري ملکي از زمين را دربرگيرد. بر روي نقشه يک قطعه کاداستري توسط خطي شکل ميگيرد که نقشه را احاطه کرده و داراي هويت کاملامنحصربه فرد ميباشد
(١٩٨٦ ,Henssen, Mclaughlin).
در کاداسترهاي مختلف اعم از کاداستر حقوقي، مالياتي، زراعي و ...واحد اصلي همان قطعه ي کاداسـتري (parcel)مـي باشد. شکل ١ارتباط کاداستر را با سيستم هاي اطلاعاتي نشان ميدهد.
٣-ايجاد پايگاه اطلاعات توصيفي و مکاني :
به منظور داشتن اطلاعات جامع و کامل از قطعات املاک ميبايست اطلاعات مکاني مربوطـه کـه همـان نقشـه هـاي بـزرگ مقياس ميباشند(معمولا در مقياس ١:٢٠٠٠)و هم چنين اطلاعات توصيفي مربوطه ماننـد نـام مالک ،کـاربري و... را جمـع آوري نمود. در کشور ما جمع آوري اين اطلاعات در طرح کاداستر کشور ديده شده است که خوشبختانه بخش اعظم تهيه ي نقشه هايبزرگ مقياس به اتمام رسيده است اما بعد تهيه اطلاعات توصيفي و انتساب آن هـا بـه اطلاعـات مکـاني پيشـرفت چنداني نداشته است .
٣-١:پايگاه اطلاعات مکاني:
اين پايگاه شامل نقشه هايبزرگ مقياس از محدوده ي املاک در شهرها ميباشد که پس از آمـاده نمـودن در يـک محـيط نـرم افزاري مانند اتوکد يا مايکرواستيشن و واردنمودن آن ها در يک محيط نرم افزاري GIS مانند Arc Viewامکان آناليز بـر روي هر دو نوع اطلاعات مکاني و توصيفي وجود دارد. در اين تحقيق اطلاعات مکاني به صورت نمونه شامل چنـدين پـلاک زمين ميباشد. (شکل ٢). هر پلاک زمين ميتواند شامل چندين ساختمان و هرساختمان شامل چنـدين طبقـه و هـرطبقـه شامل چندواحد باشد.بنابراين مهم ترين اطلاعات مکاني شامل پلاکزمين ،ساختمان ،طبقه و واحدآپارتماني ميباشد.
شکل ١: جايگاه سيستم اطلاعات کاداستر در بين سيستم هاي اطلاعاتي(١٩٨٨ ,Peter dale)
