بخشی از مقاله
شرحي بر مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت مصوب 21/6/70
مقدمه :
بعد از استقرار مشروطيت به منظور سامان دادن به مساله مالكيت در اراضي و خاتمه دادن به دعاوي انبوه مربوط به اسناد تنظيمي راجع ملاك كه بعضاً معارض بوده و همواره به عنوان معضلي براي دولت مطرح بود در ارديبهشت ماه 1290 مجلس دوم قانون ثبت اسناد را در 139 ماده تصويب كرد پس از اندك زماني نارسايي قانون مزبور هويدا شده و انديشه ترميم نارساييهاي آن قوت گرفت. به همين منظور در فروردين ماه 1320 قانون ديگري تحت عنوان قانون ثبت اسناد و املاك در 126 ماده از تصويب مجلس چهارم گذشت. اين قانون اصطلاحاً به قانون ثبت اختياري نيز شهرت يافت. قانون مزبور در سالهاي 1306 و 1307 و 1308 اصلاح و تكميل گرديد و بعضي از مقررات آن نيز نسخ شد تا اينكه در 26 اسفند ماه 1310 قانون ثبت اسناد و املاك در 141 ماده تصويب و از اول سال 1311 به مورد اجرا گذاشته شد در قانون اخير كه تاكنون نيز مايه اصلي مقررات ثبت اسناد و املاك كشور مي باشد در خلال سالهاي بعد به مرور تغييراتي داده شد و موارد جديدي به آن الحاق و بعضي مواد نيز اصلاح يا تكميل و يا نسخ گرديده است . هدف از اين همه جرح و تعديلها ، كاستن از اختلافات ملكي وافزودن بر اعتبار اسناد مالكيت است.
با همه احوال گسترش جوامع شهري افزايش چشمگير مهاجرت روستاييان به شهرها كه موجب افزايش قيمت زمين و مطرح شدن آن به عنوان كالايي گران قيمتو كمياب بود باعث توجه خاص عده اي فرصب طلب به مسأله زمين و تصرف بخشي عمده اي از اراضي مستعد جهت احداث واحدهاي مسكوني در اطراف شهر ها توسط آنها شد. بروز اين دو عامل متضاد از يك طرف ووجود قوانين دست و پاگير كه هر كي به نحوي نقل و انتقالات اراضي را ممنوع مي ساخت از طرفديگرباعث ظهور مسائل جديد و ايجاد نابساماني بسياردر امور ثبتي و حقوقي و مراجعات فراوان متصرفين صاحبان اعياني و مالكين عرصه به مراجع قضايي و مطرح شدن دعاوين متنوع در امور املاك و بالاخره به هم ريختن نظم معاملات و امور جاري دفاتر اسناد رسمي مي گرديد:به نحوي كه راه حلهاي قانوني موجود به لحاظ محدوديت دايره شمول آنها به امور مبتلا به حامعه جوابگوي نياز هيا مورد اشاره نبود وپيش بيني راه حلهاي جديد و باز نگري جدي در ضوابط موجود را اقتضا مي كرد:
لذا ابتد در سال 1351 مقررات تازه اي در قالب مواد 142 تا 157 تحت عنوان مواد الحاقي به مجموعه قانوني ثبت 1311 اضافه گرديد و موقتاً مشكلات موجود مرتفع گرديد: اما ديري نپاييد كه به دليل تحولات مهم اجتماعي ناشي از انقلاب اسلامي و تغييرات اساسي در بافت شهري و روستايي كشور باز هم نارسايي اين مقررات آشكار شد . در نتيجه روند اصلاح و ترميم مقررات حاكم به همين جا متوقف نشد زيرا استفاده از مزاياي قانون محدود به چند منطقه معين ( مانند كرمان، شهر كرد . مازندران كه در قانون مصوب 1351 محدود به موارد خاص بود) و زمان محدود و متراژ اندك نبود بلكه در سطح مملكت و بر گستره ميليونها مترمربع در سراسر كشور اشاعه داشت. به همين جهت روز به روز لزوم تجديد نظر در قوانين بيشتر احساس مي شد تا آنجا كه دولت وقت را به فكر چاره اي انداخت. در نتيجه سالهاي 1375 و 1370 مقررات ديگري يه ترتيب تحت عناوين قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت و اسناد و املاك به تصويب رسيد و تا حدودي مشكلات موجود در جامعه ر ا مرتفع ساخت.اما در مقررات اخير التصويب كه مشتمل بر هشت ماده و 13 تبصره است علي رغم آيين نامه اجرايي مفصلي كه طي 42 ماده در تاريخ 21/2/70 به تصويب رياست محترم قوه قضاييه رسيده و به بيان روش اجراي مقررات قانون پرداخت و معذلك بسياري از احكام و يا موضوعات مندرج در متن قانون يا آيين نامه نياز هب تجزيه و تحليل داشت.بدين لحاظ براي حل مشكلاتي كه درباره اين قانون از حيث رسيدگي به انبوه پرونده ها موجود و مشهود بود مقررات مصوب تا آنجا كه مقدور بود مورد بررسي و تجزيه و تحليل قرار گرفت.
نويسندگان اين مقاله كوشيده اند تا با استفاده از تجربيات ذيقيمت كارشناسان حقوقي و ثبتي و قضات دادگستري كه سالهاي متمادي در هيأتهاي نظارت و يا حل اختلاف موضوع قوانين ثبت فعال بوده و همچنين با اتكا بر آراي مهم ديوان كشور و اداره حقوقي دادگستري و نظريات حقوقدانان برجسته قانون وآيين نامه آن را مورد تجزيه و تحليل قرار داده و گوشه هاي تاريك و مبهم مقررات مزبور را روشن كرده و براي مجريان محترم اين مقررات در سطح كشور موجبات اشراف كامل تر به ابعاد را فراهم نمايند.
اميد است اين خدمت ناچيز مورد قبول قرار گرفته و صاحبنظران حقوقي و ثبتي تهيه كنندگان اين مقاله را از نظريات خود بي بهره نسازند.
هدف از تصويب قانون.
با مقايسه اين قانون با قانون مصوب سال 1365 و مواد 146 و 147 و 148 و 148 مكرر قانون ثبت مصوب سالهاي 51و52 و ماده 4 قانون متمم ثبت مصوب سال 54 هدف از تصويب قانون مزبور عمدتاً موارد زير مي باشد.
1 - تعيين وضع ثبتي اعيان املاكي كه اشخاص تا تاريخ 1/1/70 بر روي زمينهايي ايجاد نموده اند كه به واسطه موانع قانوني تنظيم سند رسمي براي آنها ميسور نبوده است.
2 - تعيين وضع ثبتي املاك زير:
الف - اراضي كشاورزي:
ب - نسقهاي زراعيي؛
ج - باغات اعم از شهري و غير شهري؛:
د - اراضي خارجي از محدود شهر و حريم آن كه:
اولاً : اشخاص تا تاريخ 1/1/70 خريداري نموده اند.
ثانياً : مورد بهره برداري متصرفين باشد.
ثالثاً : به واسطه موانع قانوني تنظيم سند يا صدور سند مالكيت براي آنها ميسر نبوده است.
تفاوت بند 1و 2 فوق در اين است كه در بند 1 ملاك ايجاد اعياني قبل از 1/1/70 مي باشد و تارخي معامله اصولاً مورد نظر نيست. هدف اين بوده است كه وضعيت ثبتي اعيان املاكي كه تا تاريخ 1/1/70 ايجاد شده و به واسطه موانع قانوني تنظيم سند رسمي براي آنها ميسور نبوده است روشن گردد. در حالي كه در قسمت دوم ملاك عمل انجام معامله تا تاريخ 1/1/70 مي باشد.
3 - تعيين تكليف نسبت به انتقالاتي كه به نحو مشاع صورت گرفته اما تصرف به صورت مفروز مي باشد( بند 2 ماده 147)
4 - تعيين تكليف نسبت به املاكي كه مالكين عرصه و اعيان از يكديگر جدا بوده و در مورد معامله اكثراً اعيان ملك مي باشد.( بند 3 ماده 147)
5 - تعيين تكليف نسبت به اعيان احداث شده در اراضي موقوفه (تبصره 2 ماده 148)
6 - تعيين تكليف نسبت به اعيان ايجاد شده در اراضي دولت و شهرداري (تبصره 3 ماده 148)
7 - تعيين تكليف نسبت به املاكي كه سابقه ثبت نداشته باشد و متقاضي به عنوان مالك متصرف است ( تبصره 4 ماده 148)
بنا براين هدف از تصويب اين قانون و قوانين قبلي پذيرفتن واقعيتهاي خارجي موجود در جامعه و تعيين تكليف براي انبوهي از خانه ها باغات نسقهاي زراعي و ارضي خارج از محدوده شهرها بود كه فاقد سند رسمي بودند و نيز حل مشكلاتي كه دارندگان اين قبيل املاك با آن مواجه بودند.چه با اينكه اين قبيل مالكين ملكي را خريداري و در آن هزينه هايي نموده و مورد بهره برداري هم قرار مي دادند عملاً نمي توانستند از تمام مزاياي مالكيت خود استفاده نمايند، چرا كه قانون يا آنها را مالك نمي شناخت و يا تصرفات افرازي آنها را تأييد نمي نمود.
بررسي مراحل مختلف اجراي قانون
مبحث اول
مراحل مقدماتي
اول-انتشار آگهي
بر اساس تبصره 2 ماده 7 قانون ادارات ثبت مكلف شدند از تاريخ لاز م الاجرا شدن قانون (14/8/70) حداكثر ظرف مدت سه ماه از طريق راديوي استان ونشر آگهي در روزنامه كثير الانتشار محل يا نزديك به محل و الصاق آگهي در اماكن و مابر عمومي مراتب را به اطلاع مردم برسانند كه ظرف مدت يكسال در خواست خود را به ضميمه رو نوشت مصدق مدارك تسليم اداره ثبت محل وقوع ملك نمايند . اين مهلت به موجب تبصره 3 قانون تعيين تكليف پرونده هاي معترضي ثبتي كه فاقد سابقه بوده و يا اعتراض آنها در مراجع قضايي از بين رفته است مصوب 5/2/73 ،از تاريخ لازم الاجرا شدن آن (10/4/73) به مدت دو سال ديگر تمديد گرديد.
دوم - تسليم تقاضا
متقاضي يا قائم مقام قانوني وي بايد تقاضانامه را تكميل نموده و همراه با ساير مدارك و مستندات در فرجه قانوني جديد(دو سال) به اداره ثبت محل تسليم نمايد.
متقاضي موظف است نشاني دقيق خود را جهت ابلاغ اوراق و دعوت نامه و ساير مكاتبات در تقاضانامه قيد و در صورت تغيير نيز نشاني جديد خود را كتباً به ثبت محل اطلاع دهد. ( ماده 5آيين نامه)
هرگاه اولياي صغار شهدا از تسليم تقاضا امتناع نمايند نماينده ولايت فقيه دربنياد شهيد انقلاب اسلامي مي تواند پس از احراز امتناع و احراز غبطه صغار 45 روز پس از انتقضاي مدت مقرر در قانون( دو سال) نسبت به انجام عمليات ثبتي به قائم مقامي از ولي قهري و قمي صغار اقدام به انجام تمهيدات لازم وثبت نمايد(ماده 9 قانون)
تقاضانامه ( به صورت متحد الشكل) و به تعداد كافي از طرف سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تهيه و از طريق ادارات كل ثبت استانها در اختيار واحدهاي ثبتي قرار مي گيرد تا مجاناً به متقاضيان تسليم گردد.(ماده 3آيين نامه)
نسبت به درخواستهايي كه طبق مواد 146 و 147 و 148 و 148 مكرر قانون ثبت و ماده 4 قانون متمم قانون ثبت و همچنين مطابق مواد 1 و 2 قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت مصوب 65 در موعد مقرر تسليم شده و منتهاي به صدور رأي نگرديده بر طبق اين قانون رسيدگي خواهد شد و نياز به تجديد تقاضا ندارد. ( ماده7 قانون)
اما اگر در مورد تقاضاهايي كه قبلاً تسليم شده و به علت عدم حضور متقاضي يا مالك راي منفي صادر گرديده است متقاضي مايل به طرح مجدد در خواست باشد بايد نسبت به تقديم تقاضاي مجدد بر طبق مقررات اين قانون اقدام نمايد ( تبصره 1 ماده 7 قانون)
سوم-ثبت تقاضا
كليه درخواستهاي واصله به ترتيب وصول در دفتر اداره 0 دفتر انديكاتور) ثبت ميگردد به علاوه ادارات ثبت مكلفند مراتب را در دو دفتر ديگري كه به اين منظور تهيه شده ثبت نموده و يكي از دو دفتر را به اداره كل امور املاك سازمان ثبت ارسال نمايند ( تبصره 3 ماده 7 قانون)
ادارات ثبت مكلفند شماره و تاريخ ثبت تقاضانامه ها را در دفتر انديكاتور ذيل تقاضانامه قيد و سپس تقاضانامه ها را به ترتيب در نخستين دفتر ثبت تقاضانامه ثبت نمايند. ( ماد 6 آيين نامه)
متصدي دفتر تقاضانامه مكلف است پس از وصول مدارك به متقاضي رسيد بدهد.
چهارم –ثبت در دفتر اوقات
حسب ماده 11 آيين نامه تقاضاهاي واصله به ترتيب شماره و تاريخ ثبت در دفتر اوقات نيز ثبت مي شود ثبت در دفتر تعيين اوقات آن هم به ترتيب شماره و تاريخ ثبت به منظور حفظ نوبت در رسيدگي به تقاضاها است تا هر تقاضا كه زودتر به اداره ثبت واصل شده زودتر مورد رسيدگي قرار گيرد..
علي رغم اين قاعده كلي در قانون و آيين نامه مستثنياتي پيش بيني شده كه بعداً ذكر خواهد شد.
پنجم-ثبت توافق
به منظور ثبت توافق متقاضي و مالك ( طرفين هر پرونده) دفتري تحت عنوان دفتر ثبت توافق توسط سازمان ثبت تهيه و در اختيار واحدهاي ثبتي قرار مي گيرد( ماده 3 آيين نامه) تا در صورت مراجعه متقاضي و مالك يا مالكين به منظور اعلام توافق رئيس ثبت پس از احراز هويت طرفين و احراز مالكيت مالك يا مالكين توافق آنها ار در آن دفتر ثبت كرده و هر امضاي طرفين برساند. امضاي ذيل دفاتر ثبت توافق بايد با حضوررئيس يا مسوول ثبت باشد.
علاوه برآن رئيس يا قائم مقام وي مراتب را در پرونده مربوطه منعكس كرده و سپس دستور انجام اقدامات بعدي را خواهد داد.
مبحث دوم
مراجع صالح جهت رسيدگي
بر خلاف ترتيب مقرر در قانون مصوب 65 كه رسيدگي به تمام پرونده ها منحصراً در صلاحيت هيأتهاي مقرر در آن قانون بود . در قانون فعلي به منظور رسيدگي سريع تر به پرونده ها و اينكه اگر اختلافي بين طرفين وجود نداشته و به امعان نظر قضايي نيازي نباشد و نتيجتاً از اتلاف وقت و صرف هزينه هاي نابجا جلوگيري گردد دو مرحع مختلف به شرح زير براي رسيدگي به تقاضاها مقرر گرديده است.
اول –رئيس ثبت
دوم-هيأت حل اختلاف
اول-صلاحيت رئيس يا مسؤول ثبت و نحوه رسيدگي وي به تقاضاها
در ماده يك قانون ( ماده 147 اصلاحي)رسيدگي و اتخاذ تصميم در مورد بعضي از تقاضها در صلاحيت رئيس يا مسؤول ثبت محمل قرار داده شده كه مي توان اين موارد را به دو دسته تقسيم كرد:
الف- در مورد املاك مفروز؛
ب-در مورد املاك مشاع.
الف-رسيدگي به تقاضاي املاك مفروز
براي اينكه رئيس ثبت صالح بررسيدگي باشد بايد بين مالك و متصرف توافق وجود داشتهباشد. اما صرف توافق كافي نيست . شرايط ديگري هم لازم است تا نامبرده بتواند با توجه به بند يك ماده 147 قانون دستود ادامه عمليات ثبتي را به نام متصرف به منظور صدور سند مالكيت بدهد.اين شرايط عبارتند از :
1- احراز تصرف بلا منازع متصرف توسط كارشناس منتخب اداره ثبت:
كارشناس بايد حداكثر ظرف 20 روز محل را معاينه نموده ضمن ترسيم نقشه محل مورد تصرف را روي آن منعكس كند . پس از تعيين موقعيت محل حدود وثغور مساحلت عرضه و قدمت اعيان نوع ملك حقوق ارتفاقي شماره فرعي و اصلي بخش و نحوه تصرف و ارزش عرصه و اعيان مراتب را صورت مجلس نموده و به امضاي متقاضي و حاضرين برساند.(ماده 13 آيين نامه)
بايد توجه داشت كه به موجب تبصره الحاقي به ماده مزبور: هر گاه تقاضا بابت قطعه اي مفروز از ملك مشاع باشد پذيرش آن مشروط به احراز مشخص بودن محدوده متصرفي مفروزي بر مبناي ضوابط متعارف محل خواهد بود.
2 - نداشتن معترض
چنانچه به هر نحوي از انحا نسبت به تقاضاي متقاضي معترض وجود داشته باشد. رئيس ثبت ديگر صالح به رسيدگي نخواهد بود. كما اينكه در بند 5 ماده 147 هم مقرر شده : چنانچه بين اشخاص در تصرف اختلاف باشد يا اعتراض برسد…موضوع به هيأت حل اختلاف….ارجاع مي شود.
3.ارائه سند عادي مالكيت
مستفاد از بند 4 ماده 147 اگر متصرف نتواند سند عادي مالكيت خود را ارائه نمايد موضوع در صلاحيت رئيس اداره ثبت نبوده و بايد در هيأت حل اختلاف مورد رسيدگي قرار گيرد.
4 - عدم تعلق عرصه به اوقاف يا دولت يا شهرداري
در صورتي كه اعيان در اراضي متعلق به دولت يا اوقاف يا شهرداري احداث شده باشد رئيس ثبت صالح به رسيدگي نبوده با توجه به بند 5 ماه 147 موضوع در صلاحيت هيأت حل اختلاف خواهد بود.
5.يكي بودن مالك عرصه و اعيان
حسب بند 3 ماده 147 در مورد مناطقي نظير مازندران كه غالباً عرصه و اعيان جدا از هم بوده و مورد معامله اكثراً اعيان ملك مي باشد و آخرين منتقل اليه متقاضي سند مالكيت است هيأت حل اختلاف صالح به رسيدگي است نه رئيس ثبت.
6 - امكان اتخاذ تصميم
دربند 5 ماده 147 بدون هيچ توضيحي و به صورت كلي و مطلق آمده است كه هرگاه اتخاذ تصميم براي رئيس ثبت مقدور نباشد موضوع به هيأت حل اختلاف ارجاع خواهد شد . با وجود چنين حكمي به نظر نمي رسد كه رئيس ثبت بتواند بدون هيچ جهت موجهي و بدون اينكه اتخاذ تصميم واقعاً برايش غير مقدور باشد پرونده ها را به هيأت حل اختلاف ارجاع نمايد. در تأييد اين نظر ماده 12 آيين نامه مقرر مي داردكه : رئيس اداره ثبت محل نسبت به درخواستهاي توافقي بلا معارض و بلا اشكال اعلام نظر نموده و دستور ادامه عمليات ثبتي را صادر و بقيه را به حل اختلاف ارجاع مي نمايد.
مستفاد از اين ماده اين است كه به هر حال براي ارجاع پرونده به هيأتها بايد رئيس ثبت با اشكالاتي مواجه شود كه علي رغم توافق طرفين و نبودن معارض ….باز هم نتواند اتخاذ تصميم نمايد.
7.وجود سابقه ثبت
مستفاد از تبصره 4 ماده 148: درصورتي رئيس ثبت صالح به رسيدگي و اظهار نظر است كه ملك داراي سابقه ثبت باشد و بر اساس همين تبصره منظوراز سابقه ثبت اين است كه براي ملك مورد تقاضا اظها نامه ثبتي در حدود ضوابط قانوني تنظيم شده باشد. بديهي است در صورتي كه به ثبت ملك مورد تقاضا اعتراضي( اعم از اعتراض به اصل يا حدود) واصل يا سند معارض صادر شده باشد رسيدگي به تقاضا منوط به تعيين تكليف نهايي در مرجع صالح است.
ب-رسيدگي به تقاضاهاي مربوط به املاك مشاع
اين قبيل تقاضاها مورد رسيدگي رئيس ثبت قرار مي گيرد. وي به يكي از دو نحو زير اتخاذ تصميم مي نمايد:
1.دستور صدور سند مالكيت مفروز
هرگاه انتقال اعم از رسمي اي عادي به نحو مشاع وتصرف به صورت مفروز باشد رئيس ثبت بارعايت شرايط زير به موضوع رسيدگي كرده و دستور تعيين حدود وحقوق ارتفاقي مورد تقاضا را داده و در خصوص باقي مانده دستور صدور سند مالكيت مفروز خواهد داد. اين شرايط عبارتند از :
وجود توافق بين متصرف و مالك مشاعي؛
موافقت ساير مالكين مشاعي با تصرفات مفروزي يا تأييد آنها؛
1-3احراز تصرف بلا منازع؛
1-3مقدار تصرف متقاضي از سهم فروشنده در كل ملك بيشتر نباشد. اين موضع بايد از طريق كارشناسي و تهيه نقشه كلي ملك و انعكاس قطعه مورد تصرف در آن احراز شود
1-3عدم وصول اعتراض به تصرفات افرازي متقاضي.
1-3دستور صدور سند مالكيت مشاع
1-3هر گاه انتقال ( با سند عادي ) به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بين متصرف و مالك مشاعي توافق باشد ، اما«…مالكين مشاعي با تصرفات مفروزي متقاضي موافقت نداشته باشند رئيس ثبت حسب مورد دستور ادامه عمليات ثبتي را به منظور صدرو سند مالكيت مشاعي خواهد داد.»(بند 3 ماده 3 3 آيين نامه)
نكته مهمي كه بايد به آن توجه داشت اين است كه اگر مقدار تصرف متقاضي از سهم فروشنده در كل ملك بيشتر باشد يا مالك مشاعي با تصرفات مفروزي متصرف موافق نباشد يا تصرف بلامنازع نباشد موضوع نه در صلاحيت رئيس ثبت است و نه در صلاحيت هيأت حل اختلاف آنچه كه در مورد املاك مشاعي در صلاحيت هيأت حل اختلاف است در قسمت اخير بند 2 ماده 147 ذكر شده كه در مبحث صلاحيت هيأت حل اختلاف توضيح داده خواد شد.
در تمام مواردي كه تاكنون راجع به صلاحيت رئيس ثبت و نحوه رسيدگي وي توضيح داده شده هر گاه نامبرده حضور متقاضي يا مالكين مشاعي يا ساير اشخاص را ضروري باند يا دعوت نامه كتبي و تعيين وقت رسيدگي به آنها دعوت به عمل مي آورد.
عدم حضور افراد مانع رسيدگي نخواهد بود.ابلاغ دعوت نامه ا اخطاريه ها وساير مكاتبات لازم در زمينه انجام وظايف ذكر شده تابع آيين نامه اجرايي مفاد اسناد رسمي است( ماده 21 آيين نامه)
دوم-هيأت حل اختلاف
همانطور كه قبلاُ توضيح داده شد: درماده 147 اصلاحي قانون ثبت مصوب 65 رسيدگي به همه موارد مندرج در ماده مزبور و قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت اسناد و املاك در صالحيت هيأت يا هيأتهايي مركب از دو نفر قاضي دادگستري و يك نفر از كاركنان ثبت بود كه به هر حال اين هيأت به شرط توافق طرفين به موضوع رسيدگي و اتخاذ تصميم مي نمود در قانون جديد هم در صلاحيت هيأت و هم در تركيب آن تغييراتي داده دشه و نام آن به هيأت حل اختلاف تغيير يافته است. تعيين اين نام براي هيأت مزبور به اين معني است كه هيأت فوق به اختلاف ناشي از تقاضاهاي موضوع اين قانون رسيدگي كرده و نسبت به حل اختلاف و فصل خصومت و صدور رأي اقدام خواهد كرد.
ماده 148 اصلاحي قانون ثبت( ماده 2 قانون اصلاح مواد 1و 2و3 قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 31/4/65 و الحاق موادي به آن مصوب 21/6/70) ناظر به نحوه تشكيل هيأتهاي حل اختلاف تعداد اعضاء نحوه تشكيل جلسات اختيارات هيأت و… مي باشد كه ذيلاُ توضيح داده خواهدشد.
الف-تركيب هيأت
هيأت حل اختلاف مركب از سه عضو است. اين سه عضو عبارتند: يكي از قضات دادگستري به انتخاب رئيس قوه قضائيه رئيس ثبت يا قائم مقام وي و يكنفر خبهر ثبتي به انتخاب رئيس سازمان ثبت.
ب-محل تشكيل هيأت
هيأتهاي حل اختلاف در هر يك زا حوزه هاي ثبتي در محل اداره ثبت تشكيل مي شود.
ج-نحوه تشكيل جلسات هيأت
حسب ماده 17 آيين نامه جلسات هيأت حل اختلاف با حضور حداقل دو نفر از اعضا رسميت داشته و تصميمات هيأت حداقل با دو رأي معتبر و لازم الاجرا است.
د-صلاحيت هيأت
رسيدگي به آن قسمت از تقاضاهايي كه در صلاحيت هيأت حل اختلاف است را مي توان به شرح زير طبق بندي كرد:
1.تقاضاهاي مربوط به املاك مفروز:
ب.تقاضاهاي مربوط به املاك مشاع:
3.مواردي كه عرصه مورد تقاضا واقف است:
4.مواردي كه عرضه مورد تقاضا متعلق به دولت يا شهرداري است:
5.مواردي كه مالكيت عرصه و اعيان مورد تقاضا ازهم جدا مي باشد:
6.مواردي كه ملك مورد تقاضا سابقه ثبت نداشته باشد:
7.رسيدگي به تقاضاي اتباع بيگانه.
ذيلاً هر يك از موارد هفت گانه مذكور مورد بررسي قرار مي گيرد.
يك-در مورد املاك مفروز
هرگاه محل مورد تقاضا به صورت مفروز باشد با تحقيق يكي از موارد زير موضوع درصلاحيت هيأت حل اختلاف است:
الف-بين اشخاص در تصرف اختلاف باشد. و به عبارت ديگر تصرف متصرف و متقاضي بلامنازع نباشد.
ب-وجود معترض:به اين معني كه نسبت به تقاضاي متقاضي به نحوي از انجا معترضي وجود داشته باشد.
ج-عدم امكان اتخاذ تصميم براي رئيس ثبت يعني با وجود توافق طرفين و بلا مناز ع بودن تصرف و نبودن معترض با ز هم رئيس ثبت قارد به اتخاذ تصميم نباشد.
د-عدم ارائه سند عادي مالكيت . اگر متصرف نتواند سند عادي مالكيت خود را ارائه دهد هيأت با تحقق شرايط زير و با رعايت كليه جوانب به موضوع رسيدگي گرده و دستور صدور سند مالكيت به اداره ثبت محل مي دهد.
د-1-احراز توافق طرفين:
د-2-بلا معارض بودن مدعي به: يعني كسي نسبت به تصرفات يا مالكيت مدعي ادعايي نداشته باشد.
ه-عدم توافق. درمواردي كه متصرف با در دست داشتن سند عادي تقاضاي سند رسمي دارد هيأت به موضوع رسيدگي نموده و پس از احراز تصرف مالكانه متقاضي مراتب را به اداره ثبت اعلام مي كند تا در دو نوبت به فاصله 15 روز به نحو مقتضي آگهي نمايد. در صورتي كه ظرف دو ماه از تاريخ انتشار اين آگهي اعتراضي واصل شود معترض به دادگاه صالح هدايت مي شود و اقدامات ثبت موكول به ارائه حكم دادگاه خواهد بود . چنانچه اعتراضي نرسد. اداره ثبت طبق
مقررات سند مالكيت را صادر خواهد كرد. صدور سند مالكيت جديد مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهدبود. نكته مهم در مورد اين بند نبود توافق بين طرفين است كه يا ناشي از عدم دسترسي به مالكين است يا به علت عدم حضور وي در جلسات هيأت و سكوت در قبال در خواست متقاضي يا اصولاُ به علت محالفت صريح آنان مي باشد كه در تمام اين حالات هيأت با استفاده از خبرگان ثبتي و انجام تحقيقات لازم و استماع شهادت شهود نسبت به كشف واقع و احراز تصرفات مالكانه متقاضي اقدام كرده و مراتب را به شرح فوق به اداره ثبت اعلام مي نمايد.
دو-درمورد املاك مشاع
هر گاه انتقال ( اعم از رسمي يا عادي ) به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بين متصرف و مالك مشاعي توافق باشد و مقدار تصرف هم از سهم فروشنده در كل مالك بيشتر نباشد اما:
الف- به ساير مالكين مشاعي دسترسي نباشد:
ب-نسبت به اقدامي كه رئيس ثبت با توجه به قسمت اول و دوم بند 2 ماده 147 قانون و بندهيا 1و 2و 3 ماده 33 آيين نامه انجام مي دهد. يا هر علت ديگري اعتراضي واصل شود رسيدگي به موضوع در صلاحيت هيأت حل اختلاف است. هر گاه هيأت با رسيدگي هاي لازم و از جمله تحقيق از معتمدين محل و گواهان و مطلعين و جلب نظر كارشناس يا هيأت كارشناسان تصرفات بلا منازع و بلا معارض متقاضي را احراز نمايد بر حسب مورد تصميم لازم در مورد صدرو سند مالكيت مشاعي يا مفروزي به نام متقاضي اتخاذ خواد نمود.
تصميم به واحد ثبتي ابلاغ مي شود تا در دو نوبت به فاصله 15 روز در روزنامه ناشر آگهيهاي ثبتي آگهي نمايد.
چنانچه ظرف دو ماه از تاريخ انتشار اولين آگهي اعتراضي واصل شود معترض به دادگاه صالح هدايت مي شود و اقدامات ثبت موكول به ارائه حكم قطعي دادگاه خواهد بود.در غير اين صورت اداره ثبت بر اساس رأي صادر شده عمليات ثبتي را دامه داده وسند مالكيت صادر مي نمايد. صدور سند مالكيت جديد مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود(بند 4 ماه 33 آيين نامه)
سه وقفيت عرصه
در صورتي كه اعيان كلاص يا جزئاً در اراضي موقوفه احداث شده باشد هيأت با رعايت شرايط زيردستور صدور سند مالكيت كلي يا جزء اعيان را با قيد اجرت زمين خواهد داد.
الف-موافقت متولي منصوص و اطلاع اداره اوقاف . هر گاه موقوفه فاقد متولي باشد موافقت اداره اوقاف:
با توجه به ماده 25 آيين نامه براي جلب موافقت متولي يا اداره اوقاف هيأت از متولي منصوص با اطلاع اداره اوقاف محل و اگر ملك فاقد متولي باشد از اداره اوقاف دعوت مي نمايد تا در جلسه رسيدگي شركت كرده يا نظر خود را حداكثر ظرف بيست روز از تاريخ ابلاغ ارسال دراد. ب-رعايت مفاد وقف نامه:
ج-رعايت مصلحت موقوف عليهم:
د-درنظر گرفتن جميع جهات:
ه-تعيين اجرت زمين
هرگاه جلب نظر كارشناس لازم باشد هيأت با موافقت متولي منصوص و اطلاع اداره اوقاف و اگر ملك فاقد مستولي باشد با موافقت اداره اوقاف كارشناس مرضي الطرفين انتخاب مي نمايد ت احداكثر ظرف بيست روز محل را معاينه نموده ضمن ترسيم نقشه محل مورد تصر را روي آن منعكس و پس از تعيين موقعيت محل حدود و ثغور و مساحت عرصه و ارزش اعيان و قدمت آن نوع ملك حقوق ارتفاقي شماره فرعي و اصلي و بخش و نحوه تصرفات با رعايت مفاد وقفنامه و در نظر گرفتن مصلحت موقوف عليهم و اينكه اعيان احداث شده به قصد واقف نزديك است اجرت زمين را معين نمايد.( تبصره 1 ماده 25 آيين نامه)
درصورتي كه مورد تصرف قسمتي در اراضي موقوفه و قسمتي ديگر در اراضي مربوط به دولت يا شهرداري باشد هيأت پس از انجام مراتب بالا نسبت به وقف و رعايت مواد 26و 27 آيين نامه نسبت به بقيه تعيين تكليف خواهد نمود(تبصره 2 ماده 25)
چنانچه اعيان مورد تقاضا قسمتي در اراضي موقوفه يا دولت ياشهرداري و قسمتي در اراضي اشخاص ايجاد شده باشد نسبت به اراضي ملكي موقوفه يا دولت يا شهرداري بحو بالا و نسبت به اراضي اشخاص طبق ماده 12 آيين نامه اقدام مي شود .
در مورد فوق هيأت پس از وصول نظريه كارشناس مراتب را با ذكر اين كه متقاضي مدعي است كه خد و همسرش واحد مسكوني ديگري ندارد حداقل بيست روز قبل از جلسه رسيدگي به مراجع مربوطه( متولي اداره اوقاف دولت شهرداري) ابلاغ مي نمايد تا نسبت به معرفي نماينده خود در جلسه و يا ابراز نظر اقدام نمايد و تأكيد كند كه عدم حضور نماينده با نرسيدن نظريه در مهلت تعيين شده مانع رسيدگي هيأت و صدور رأي و ادامه عمليات ثبتي نخواهد بود.( ماده 27 آيين نامه)
