بخشی از مقاله
تحليل نقش املاک وقفي در عملکرد زمين و مسکن شهري
چکيده :
وقف با انگيزه کاري و دگر انديشي سابقه طولاني در تاريخ بشر داشته است . از سويي وقف به عنوان بارزترين مصداق احسان ،تعاون و عمل صالح منش̂H خدمات علمي –فرهنگي ،اجتماعي و اقتصادي در جامعه است .آنچه اهميت بررسي موضوع وقف را مطرح کرده است ،شرايط خاص استفاده ،مالکيت و سرمايه گذاري اين نوع از املاک و اراضي شهري مي باشد.روش تحقيق توصيفي –تحليلي مي باشد. رشد سريع جمعيت خصوصاً شهرنشيني در کشورهاي روبه رشد و مسائل ناشي از ضرورت انطباق بافت کالبدي شهرها با روند فزاينده کمي و کيفي نظام هاي شهري موجب افزايش تقاضا براي اراضي قابل ساخت و ساز در شهرها گرديده است . اين در حالي است که عرضه زمين در اين شهرها تحت تأثير عوامل گوناگوني نظير بورس بازي زمين ، نارسايي خدمات زير بنايي ، مسائل ناشي از وراثت ،موانع حقوقي و قانوني در ثبت و صدور اسناد مالکيت محدوديتهاي ناشي از ضوايط و مقررات شهرسازي ، وجود عوارض طبيعي با کندي صورت گرفته است .نتايج حاصل از تحقيق نشان مي دهد که قيمت پايين اراضي وقفي مي تواند به عنوان يک عامل مثبت و بسيار مهم در ايجاد تعادل و کنترل زمين هاي شهري باشد. لذا فرهنگ سازي در بين جامعه در جهت عدم محدوديت و استفاده از اراضي وقفي نسبت به غير وقفي ،ايجاد شرايط سهل اداري در جهت تغيير کاربري و انتقال سند خصوصا در رابطه با کاربريهاي مسکوني ،نظارت درست اداره اوقاف نسبت به اراضي وقفي بلا استفاده مي تواندنتايج مثبتي را از وجود اراضي وقفي در بدنه شهر بدهد و از روند صعودي قيمتها جلوگيري کند و تعادل را در عرضه و تقاضازمين شهري ايجادکند وچهره کالبدي مناسبي را براي شهرها ايجاد کند.
مقدمه :
موقوفات در تاسيس و تداوم حيات نهادها و مراکز فرهنگي ، اقتصادي ، اجتماعي تأثير فراواني داشته و توانسته در دوره هاي مختلف تاريخ منشأ حرکتهاي مؤثري باشند پيوستگي وقف با اسلام و به عبارتي پشتوانه هاي ديني آن باعث ميشد که توجه شاياني از سوي جامعه نسبت با آن عمل آيد در تاريخ مدارس علميه ، مساجد ، تکايا ، حسينيه ها و حتي کاروانسراها ،حمام ها و بازارچه هاي بسياري ديده مي شود که محصول وقف هستند بي ترديد هريک از اين نهادها و مراکز در شکل گيري نظام فکري و علمي جامعه نقش حائز اهميتي داشته اند.( اميدياني ،١٣٨٥ : ٢٣٤) بديهي است محدوديت عرضه زمين مناسب وآماده عمراني موجب افزايش رويه رشد قيمت زمين و نابرابري شديدآن در سطح شهرها مي گردد اين افزايش قيمت نه تنها به مرور دسترسي دولت ونهاهاي عمومي و اقشار کم درآمد و حتي متوسط را به بازار زمين کاهش مي دهد بلکه اين بازار را به محل امني براي جذب و دفن سرمايه هاي سرگردان مبدل مي سازد.اراضي واملاک وقفي ازجمله سرمايه هاي آماده اي هستند که با استفاده درست مي تواننددرتعديل قيمت زمين شهري مثمرثمر باشند.شرايط ويژه اين املاک و اراضي با دليل مسائل شرعي و حقوقي شرايطي را بر بازار زمين به وجود آورده تا به نفع اقشارکم درآمد جامعه باشدوتاحدودي بر اراضي پيرامون خود چه از لحاظ کالبدي وچه از لحاظ اقتصادي تأثيرگذار باشد.(اردشيري ،٥٤:١٣٨٦) در اين تحقيق ضمن بررسي اقسام وقف وتأثير آن در شکل دهي کالبدي فضاي شهري از جنبه شهرسازي به اثرات اقتصادي و مالکيت اين اراضي نيز پرداخته مي شود.
بيان مساله :
انسان موجودي است اجتماعي که رشد و تکامل آن در گرو زندگي جمعي و تعاون و همکاري با ديگر همنوعان قرار دارد. جوامع انساني اگرچه از نظر فرهنگي و اجتماعي بسيار متفاوت و گوناگون اند، ولي نمي توانند بدون تعاون ،همياري و مشارکت افراد و اعضاي جامعه به حيات خود ادامه دهند. به همين دليل در طول تاريخ انسانها کوشيده اند جهت حفظ بقاي جامعه سازوکارهاي مناسبي براي همياري ،تعاون و مشارکت به وجود آورند. وقف را مي توان عمومي ترين پديده تعاون بشري دانست که از قديمي ترين دوره هاي تاريخي در جوامع مختلف وجود داشته است . مشارکت و دخالت مردم در سازماندهي محيط پيرامون خود از طريق ايجاد و احداث بناهاي وقفي يکي از جنبه هاي مهم تأثير وقف در تشکيل و قوام جوامع بشري به شمار مي رود. اما بسياري از اراضي وقفي که از دورانهاي قبل به جا مانده شامل حمام ها،بازارچه ها، کاروانسراهاو...هستندکه با توجه به عصر حاضر و عدم استفاده جدي از چنين کاربريهايي در بدنه شهري بلا استفاده باقي مانده اند. وتنها تعدادي از آنها به دليل داشتن ارزشهاي معماري در اختيار سازمانهايي مانند ميراث فرهنگي قرار گرفته اند. اما تعداد زيادي از اين املاک واراضي با گذشت زمان متروکه و مخروبه باقي مانده اند. از سوي ديگر با افزايش جمعيت بشري و نياز به زمين براي کاربريهاي مختلف و عدم تعادل بين عرضه و تقاضاي زمين شهري وجود اين املاک واراضي مي تواند برگ سبزي در دستان مديران شهري باشد.اداره اوقاف که متولي اين املاک واراضي مي باشدنقش بسزايي در مديريت اين اراضي واملاک موقوفه و بعضاً مخروبه و متروکه دارد. پايين بودن قيمت اين زمينها و شرايط خاص آن به صورت اجاره هاي ٩٩ساله در تعديل بازار زمين شهري بسياري از مسائل و مشکلات مربوط به اقشار کم درآمد در زمينه هاي مختلف مسکن و...را حل کند. امروزه بهتر است به جاي توسعه فيزيکي شهر در اطراف و دست اندازي به زمين هاي کشاورزي اطراف شهر از زمين هاي باير وبلااستفاده شهري که به دلايل مختلف چنين وضعيتي دارند استفاده شود. زمين هاي وقفي ازجمله اين زمينها و جزء سرمايه هاي پنهان مي باشد و راهي در جهت زمين زايي شهري مي باشدواين اراضي که شرايط شرعي و حقوقي حاکم برآنها منجرشده استفاده از اين اراضي با حساسيت بيشتري انجام گيرد و بهره برداري ازاصل اين زمينها يا منافع حاصل ازآن بايد به گونه اي باشد تا ضمن رعايت حقوق موقوفه بر موقوف عليه که در اکثر موارد کل جامعه مي باشد سود و منفعت برساند. . در اين تحقيق سعي شده است ضمن بررسي عملکرد زمينهاي وقفي در سازمان فضايي و توزيع و پراکنش آنها و نقش زمينهاي وقفي در تعديل بازار شهري به سوألات زير پاسخ داده شود:
-آيا بهره وري از املاک وقفي مي تواند در بازساخت و توسعه کالبدي اين بافت تاثير گذار باشد؟
-آيا املاک وقفي را مي توان به عنوان ذخيره زمين شهري جهت توسعه کالبدي درنظر گرفت ؟
فرضيه تحقيق :
- به نظر مي رسد بين وقفي بودن زمين و توسعه کالبدي رابطه وجود دارد.
-به نظر مي رسد املاک وقفي مي تواند در عرضه زمين شهري موثر باشد.
اهداف تحقيق :
- بهره وري از املاک موقوفه ابزاري در دست برنامه ريزان جهت ساماندهي وتوانمندسازي فضاها شهري است ..
-بررسي نقش وقف در نحوه شکل دهي به فضاي شهري .
-عملکردوتأثير وقف در تعديل قيمت زمين شهري .
-برررسي نقش املاک وقفي به عنوان منبع ذخيره زمين شهري .
پيشينه تحقيق :
در ايران مطالعات کاربردي در زمينه موضوع تحقيق بندرت صورت گرفته است .مطالعات موجود اغلب به صورت کلي ودر زمينه اثرات فرهنگي –مذهبي وقف بيان شده اندکه در اين زمينه کتب متعددي موجود مي باشد ازجمله کتاب وقف در فقه اسلامي نوشته محمد حسن حائري در زمينه نقش اقتصادي وقف ،رياض المسائل از سيد علي طباطبايي ،مفتاح الکرامه سيد محمدجواد حسيني عاملي و . . . که در ارتباط با جنبه هاي مختلف شرعي ،فرهنگي و اجتماعي وقف صحبت مي کنند. هرچند در سالهاي اخير پژوهشها و تحقيقات در زمينه اثرات اقتصادي و بهره وري از اراضي و املاک اوقافي انجام گرفته که نمونه هايي از آنها در مجلات ميراث جاويدان سازمان اوقاف به چاپ رسيده است .به طور نمونه سيد حسين اميدياني در مقاله اي با عنوان راه هاي افزايش بهره وري از موقوفات در مجله ميراث جاويدان شماره ٢ نشان مي دهد که طبق فرمول هاي محاسبه بهره وري املاک وقفي نه تها بهره وري پايين ندارند بلکه با مديريت صحيح مي توانند بهره وري بالاتري را نسبت به املاک غير وقفي داشته باشند و براي اموري مانند احداث کارگاه هاي توليدي به دليل پايين بودن اجاره بها مي توانند بهره وري بالايي داشته باشند.از ديگر محققين داخلي محمد ثابتي مي باشد که املاک وقفي را در قانون زمين (از اولين قانون زمين شهري در سال ١٣٣١ تا به حال ) مورد بررسي قرار مي دهد اين مقاله نيز در مجله وقف ميراث جاويدان شماره ٢ به چاپ رسيده است . از منابع و محققين خارجي که در رابطه با موضوع وقف کار کرده اند مي توان به اين نويسندگان اشاره کرد: پروفسور «اکلرز اهلرز» ازجمله جغرافي دانان معاصر آلماني است که با همکاري دانشجويان ايراني خود تحقيقات ارزشمندي در زمينه وقف در فرآيند شهر آفريني سرزمين هاي اسلامي و به ويژه ايران انجام داده است .به عقيده پروفسور اکارت اهلرز نقش وقف درفرآيند شهرآفريني سرزمينهاي اسلامي بسيار با اهميت است ودر دوران عثماني و صفويه به اوج خود مي رسد. وي اهميت وقف در سرزمينهاي اسلامي رااز سه جنبه مختلف مورد توجه قرار داده است .(اهلرز،١٣٧٤ه .ش :٥٠-٥٢)
- ازلحاظ اهميت تکويني ومکاني
- از لحاظ اهميت اجتماعي – اقتصادي
- ازلحاظ اهميت سياسي
از جمله محققان و پژوهشگران غربي که در خصوص تأثير وقف بر شکل گيري پديده ها و عناصر شهري در سرزمينهاي اسلامي به ويژه سرزمينهاي غرب اسلامي مطالعات زيادي انجام داده «آندره ريمون » است . يکي از عوامل و عناصر فرهنگ اسلامي که برخاسته از اعتقادات ديني مسلمين مي باشد و به اعتقاد ريمون تأثير با اهميتي برشکل گيري آثار معماري و شهرسازي در سرزمينهاي غرب اسلامي داشته است سنت وقف مي باشد.يکي از مشخصات اساسي شهرهاي عربي در دوره هاي جديد، نقش مهمي است که دو نهاد اختصاصي اسلامي ، وقف و نهاد قضايي که توسط قاضي اداره مي شد، ايفا مي کردند.(ريمون ، ١٣٧٠: ٣٠) . يکي از مطالعات انجام يافته در خصوص وقف در تمدن غرب اسلامي و به ويژه شمال آفريقا مقاله «احمد قاسم » تحت عنوان «وقف در تونس در قرنهاي ١٨م ١٩» مي باشد. در اين مقاله « احمد قاسم » اطلاعات ارزشمندي در خصوص وقف در سرزمينهاي غرب اسلامي و حوزه درياي مديترانه ارائه مي دهد(احمد قاسم ،١٩٩٥م : ٥٥- ٧) :احمد قاسم در مقاله خود ابتدا به بحث اختلاف نظر دومذهب حنفي به عنوان مذهب رسمي دولت عثماني و مذهب مالکي که مذهب مردم تونس و شمال آفريقاست درمورد وقف مي پردازد. «احمدقاسم » در مطالعات خود نقش عوامل منطقه اي ، محلي و بومي هر سرزمين و کشور را در تنوع آثار وقفي مهم مي داند. باوجود اين تحقيق در زمينه تاثير املاک وقفي در قيمت زمين شهري انجام نگرفته است . در راستاي رسيدن به اهداف تحقيق از نتايج تحقيقات ارائه شده در همايش ها ،سمينارها،پايان نامه هاو مجلات تخصصي استفاده شده است .
تعريف و تاريخچه وقف :
وقف در لغت به معناي ايستادن و درنگ کردن است . وقف را از نظر حقوقي مي توان چنين تعريف کرد: عملي حقوقي است که به موجب آن شخص -اعم از شخص حقيقي يا حقوقي -عين مالي را از ملکيت خود خارج نموده از هرگونه نقل و انتقال –
اعم از نقل و انتقالهاي ارادي مانند اقسام معاملات و نقل و انتقالهاي قهري مانند توارث –و ساير تصرفات به طور کامل مصون نگاه مي دارد و منافع آن را در راههاي خداپسندانه و امور خيريه به طور دائم به جريان مي اندازدتا افرادمحدود ومعين يا نامحدود و غير معين به صورت بلاعوض از آن منافع بهره مند شوند.(ميراث جاويدان ،١٣٧٣ :٧١) در فرهنگ فارسي –انگليسي آريان پور براي واژه وقف (جمع :وقفها،اوقاف )معادلهاي چون charitabl bequest،endowment و واژه وقفي (صفت ) endowed
،واقف :cognizant،knowing،aware،informed به کار رفته است .( آريان پور ،١٣٨٤)
-وقف در قبل از اسلام : از جمله مباحثي که البته در بين فقها کمتر مورد توجه قرار گرفته ،اين است که آيا وقف از احکام تاسيسي است که قبل از اسلام سابقه اي نداشته و اسلام بنيان گذار آن است و در نتيجه در همه جزئيات و شرايط و اجزاي آن مرجع شارع مقدس است و يا همانند بسياري از عقود از احکام امضايي و عقلايي است که قبل از اسلام در ميان عقلا متداول بوده و اسلام البته با اضافه کردن حدود و قيود و شرايطي آن را امضاء کرده است که در اين صورت عرف نيز در تحقق بعضي از عناوين آن دخالت خواهد داشت ، هر چند شارع نيز ممکن است حدود و شرايطي براي آن تعيين کند.(حائري ، ١٣٨٠ :٤٣) شافعي از فقهايي است که وقف اراضي و عقار را از خصايص اسلام مي داند و براي آن در جاهليت سابقه اي سراغ ندارد.(عسقلاني ، ١٣٨٠ :٤٠٣)ابن حزم اندلسي از فقهاي ظاهري نيز دراين باره مي نويسد: عرب جاهلي حبسي راکه مورد بحث و اختلاف ماست نمي شناخته واين اسم و عنواني است که شرع اسلام و رسول خدا(ص )آن را آورده است همانندنماز ،زکات ،روزه و . . . که اگر رسول خدا (ص ) نبود ما از اين شرايع چيزي نمي دانستيم .(ابن حزم اندلسي ،٢١٦)اما ظاهرا حق همان است که امام خميني (ره )و محمد ابوزهره در اين باره بيان داشته اند که اصل وقف از خصايص اسلام نيست و از احکام عقلايي به توضيحي که گذشته ،مي باشد.امام خميني اين مطلب را چنين توضيح داده است : وقف داراي حقيقت شرعيه نيست بلکه امري است عقلايي که ميان ديگر ملل نيز رايج است و حتي شايد در غير اديان نيز رايج باشد.(امام خميني ،مطبعه مهر:٨١)دکتر محمد ابوزهره در کتاب وقف خود که فقهي تطبيقي است در اين باره مي نويسد: وقف در قبل اسلام هرچند با نامي غير از اين نام متداول بوده است ؛زيرا مي بينيم که در تاريخ قبل اسلام معابد (همانند کنايس ،بيع ،. . .)و حتي مساجدي (مانند مسجد الحرام و مسجد الاقصي ) وجود داشته اند که اموال و اراضي فراواني براي نگهداري و اداره آنها توسط افراد خير و نيکوکار در نظر گرفته شده است و نمي توان تصور کرد که اين اموال و املاک ملک افرادي خاص بوده و تنها منافع آن به مصرف کساني مي رسيده است که در اين اماکن عبادت مي کرده اند. لذا راهي جز اعتراف به اين حقيقت وجود ندارد که : وقف در قبل از اسلام نيز وجود داشته و از عقود (يا احکامي ) است که اسلام آن را تاييد تقريرکرده است .(محمد ابوزهره ،١٣٧٨هـ.ش :٧)ابوزهره سپس با استناد به تاريخ قانون مصر قديم حتي وقف اولادي در قبل اسلام را اثبات مي کند و توضيح مي دهد که : اين اعطا با هبه ،فرق اساسي دارد.(همان :٨)
-وقف در ميان ملل غير مسلمان :وقف در ميان مصريان قديم : مصريان قديم املاکي را براي خدايان ،معابد ،معابر و . . . اختصاص مي دادند تا درآمد آنها به مصرف تعميرات ،نوسازي ،اقامه مراسم و هزينه کاهنان و خادمان برسد و اين کار به قصد تقرب به خدايان انجام مي شد. هم اکنون در موزه مصر الواحي وجود دارد که مطالب فوق را تاييد مي کندو از قديمي ترين آنها لوحه شماره ٧٢ است که نقوش آن از وقف املاک برگروهي ازکاهنان در خانواده چهارم (سلسله چهارم فراعنه مصر) حکايت مي کند.(صادقي گلدر،١٣٦٤ :٣٩)دکترمحمدابوزهره نيزازتاريخ القانون (شفيق شماته :٥٣٢)نقل مي کند که :مردم مصربا وقف اولادي و خانوادگي آشنايي کامل داشته اند و موردي را روايت کرده که فردي اموالي رادر اختيار پسر بزرگتر خويش قرار داده تا درآمد آنها را به مصرف برادرانش برساند اما اعيان و رقبه آن املاک قابل نقل و تصرف نباشد.(محمد ابوزهره ،١٣٧٨هـ.ش :٨)
ديدگاه اقتصادي اسلام نسبت به موضوع وقف :
برخلاف ديگر مکاتب اقتصادي ، اسلام ، برنامه ها و مقررات خود را با توجه به ابعاد گوناگون انسان مطرح کرده است .از ديدگاه مکتب حياتبخش اسلام ، انسان داراي دو بعد معنوي و مادي است و از اين رو داراي نيازهاي روحي وجسمي و معنوي و مادي است که به اين هر دو جنبه به طور کامل توجه شده است . البته اين دو بعد از يکديگر جدا نيست و بر يکديگر تاثر متقابل دارند .
چنين نيست که مسائل معنوي اسلام دو مسائل اقتصادي آن هر يک براي خود داراي قلموروي جداگانه باشند .به قول شهيد مطهري قبل از آن که به نظام اقتصادي اسلام نظري بيفکنيم بايد ببينيم نظر اسلام درباره مال و ثروت چيست ؟آيا اسلام به طور کلي مال و ثروت را مطرود مي داند و به آن به عنوان يک امر پليد و دور انداختني مي نگرد ؟ اگر مکتبي درباره دنيا و ثروت چنين ديدگاهي داشته باشد ، درباره آن مقرراتي مثبت داشته باشد .
آيات و روايات در اين زمينه را کلا مي توان به سه دسته تقسيم کرد :
١-دسته اول ، آيات و رواياتي که در آنها يا دنيا و ثروت مورد مذمت قرار گرفته و يا از فقر ، ستايش شده است . به عنوان نمونه :
« دنيا بازيچه و سرگرمي است » ، « متاع اندک است » « متاع غرور است » ؛َ تکاُثر وَ تفاخُر است » و ...و از روايات مانند : قالَ اللّه
ُ تعاليٍ لموسي : يا موسي !ِ اذ رَأيتَ الفَقرَ مُقِبلاَ فقُل مَرحَباِ بشِعارِ وَِ اذا رأيتَ الغِني مُقِبلاَفقُل « ذَنبٌ عَجَّلَت عُقوَُبتُه ُ: هرگاه فقر به تو روي آورد بگو ؛ درود بر شعار صالحان و هرگاه بي نيازي به تو روي آورد بگو ؛ ( لابد ) گناهي انجام داده ام که در عقوبت آن تعجيل شده است .مام صادق (ع ) فرمود « لا يَبلُغُ اَحَدُکُم حَقيقَه الا يمانِ حّتي يَکوُنَ الفَقرُ اَحَبَِّ اَليهِِ منَ الغِني » « هيچ يک از شما به حقيقت ايمان نمي رسد مگر در صورتي که فقر در نزد او محبوبتر از بي نيازي باشد » .امام صادق (ع ) فرمود :«ِ اناَّ الفَقر . اَزيَنُ ِللمُوِمنينَِ منَ العِذارِ عَلي خَدَّ الفَرَسِ » : « فقر براي مومنان زيبا تر از لگام بر گونه اسب است » .رسول خدا (ص ) فرمود : « اَلفَقرُ َفخري » : فقر( مايه ) افتخار من است .و نيز رسول خدا (ص ) فرمود : « اَللّهُمَّ اَحِينيِ مسکينا وَ اَِمتنيِ مسکينا وَ احشُرني مَعَ المَساکينِ » : خدايا ! من را مسکين زنده بدار . مسکين بميران و با مساکين محشور نما .و روايات فراوان ديگر.(ميراث جاويدان ،١٣٧٣ :٧٣)
