بخشی از مقاله

انتخاب بهترین گزینه براي ساخت مجتمع هاي تجاري در مجاورت ایستگاه هاي خط 2 قطار شهري تبریز با روش برنامه ریزي خطی صفر و یک

 

چکیده

ساخت خطوط مترو باعث ایجاد پتانسیل هایی براي مسائل مختلف اجتماعی از جمله ساخت مجتمع هاي تجاري می باشد. این مجتمع ها علاوه بر تسهیل دسترسی مردم به مراکز خدمات شهري، باعث کاهش سفرهاي شهري و روي آوردن مردم به استفاده از مترو می باشد. سازمان قطار شهري تبریز به همین منظور قصد ایجاد مجتمع هاي تجاري در مجاورت ایستگاه هاي خط2 قطار شهري تبریز دارد. پس از بررسی بهترین گزینه براي جانمایی مجتمع هاي تجاري در مجاورت ایستگاه ها، شش گزینه از بین گزینه هاي شناسایی شده با روش تحلیل سلسله مراتبی براي بررسی وضعیت سرمایه گذاري انتخاب شده است. پس از بررسی مسائل اقتصادي شش گزینه انتخاب شده، با توجه به محدودیت هاي کارفرما براي تعداد مجتمع احداث شده، الزام وجود حداقل 2 مجتمع در محدوده مرکزي شهر و محدودیت بودجه اولیه براي ساخت و تملک، میزان سود حاصله با روش برنامه ریزي خطی دو دویی بیشینه شده و 4 ایستگاه به عنوان گزینه نهایی براي ساخت مجتمع هاي تجاري انتخاب گردید.

کلمات کلیدي: ,TOD مجتمع هاي تجاري, خط2 قطار شهري تبریز, برنامه ریزي خطی صفر و یک

.Binary LP

 


-1 مقدمه

با توجه به محدودیت هاي بودجه در پروژه هاي عمرانی کشور خصوصا پروژه هاي مترو، متولیان پروژه هاي مترویی علاقه مندند با توجه به جذابیت هایی که در حوزه نفوذ ایستگاه ها بوجـود مـی آیـد، بـا ایجاد مجتمع هاي تجاري در مجاورت ایستگاه ها، امکان ایجاد درآمد از طریق ساخت و بهره بـرداري این مجتمع ها را مقدور سازند. براي این منظور وضعیت سرمایه گذاري در نزدیکی محل ایسـتگاه هـا مطالعه و بررسی شده است. خط 2 قطار شهري تبریز به طول 22,4 کیلومتر داراي 20 ایسـتگاه مـی باشد (شکل .(1
با بررسی هاي معماري شهري و ترافیکی، گزینه هاي مناسب براي جانمایی مجتمع هاي تجاري در حوزه نفوذ هر ایستگاه شناسایی و انتخاب شده است.

با توجه به اینکه بررسی وضعیت سرمایه گذاري (سود و هزینه) در کلیه ایستگاه ها زمان و هزینه زیادي را به سازمان تحمیل می نماید، مشاور پروژه با روش تحلیل سلسله مراتبی ایستگاه هاي مناسب براي بررسی وضعیت سرمایه گذاري را انتخاب کرده و سپس با توجه به اطلاعات اخذ شده از محل، میزان سود و هزینه شامل سرمایه گذاري اولیه براي تملک، ساخت، هزینه فرصت سرمایه در مدت ساخت و همچنین میزان سوددهی پس از بهره برداري را براي ایستگاه هاي انتخاب شده محاسبه نمود.

-2 بیان مسئله

در این مقاله با توجه به محدودیت هاي سرمایه گذاري شامل تعداد ایستگاه ها، محدودیت جانمایی در مرکز شهر و سرمایه اولیه، میزان سود بهینه با انتخاب ایستگاه هاي مورد نظر با روش برنامه ریزي خطی دو دویی بدست آمده است.


2


شکل : 1 مسیر خط 2 قطار شهري تبریز

-1-2 ساخت مجتمع هاي تجاري در محل ایستگاه ها

روند رو به رشد شهرهاي مهم کشور و تبدیل آنها به یک کلان شهر، رشد جمعیت، ترافیک، آلودگی محیط زیست به خصوص آلودگی هوا، تفکر و اهمیت ایجاد یک سیستم حمل ونقل قوي درون شهري را در ایران قوت بخشید بگونهاي که شهرهاي بزرگ چون تهران، شیراز، اصفهان، تبریز و مشهد مطالعه بررسی و احداث مترو را آغاز نمودند. اما نکته مهمتر که توجه کمتري را تا کنون به خود اختصاص داده است، سهم خط و ایستگاه در کسب درآمد و کمک به توسعه اقتصادي، اجتماعی و فرهنگی مناطق شهري است. در شهرهاي توسعه یافته جهان، توجه به موقعیت ایستگاههاي مترو در شهر و پیش بینی اثرات آنها در پیرامون بلافصل خود (شعاع 500 الی 600 متري) و تظاهر کالبدي آنها در فضاي شهري یکی از عرصههاي بهبود کیفیت محیط شهري در یک قرن گذشته بوده است.

تملک اراضی ایستگاهها با هماهنگی شهرداري و امکان سنجی منطقه، حوزه نفوذي در طرح را تعریف میکند که در آن حوزه مطالعات شهرسازي هماهنگ با طرحهاي آتی شهري انجام میپذیرد. تعیین کاربري یا کاربريهاي مشخص با توجه به ظرفیت و درجه بندي هر ایستگاه اهداف جدیدي براي مجتمعهاي ایستگاهی تعریف میکند که بشرح زیر میباشند:

 کاهش هزینه حمل ونقل محله اي
 آزاد شدن بخشی از ظرفیت حمل و نقل عمومی بین محله اي

3


 افزایش ارزش املاك اطراف مجتمعهاي ایستگاهی

 کاهش سفرهاي شخصی غیر ضروري بین محلهاي و کاهش مصرف سوخت
 بهبود شرایط فیزیکی شهري و ساماندهی در محدوده مجتمعهاي ایستگاهی
 ایجاد نظم شهري با توجه به ساماندهی حمل و نقل شهري
 افزایش آسایش و آرامش شهروندان
بررسی و مقایسه 2 پارامتر مترو یعنی ایستگاههاي مترو و مجتمعهاي ایستگاهی فصل مشترك جدیدي را باز میکند که عبارت است از:
 توسعه مناسب و مطلوب فضاي شهري
 توزیع مناسب کاربريهاي خدمات شهري و عمومی در سطح شهر
 کاهش سفرهاي درون شهري غیر ضروري
 افزایش سرعت تردد و کاهش زمان سپري شده در ترافیک

 کاهش دو چندان آلودگی بصري و آلودگی هوا
 افزایش آسایش و آرامش عمومی مردم و نظم اجتماعی
 افزایش گزینه سفر براي افراد مسن، معلولین و افرادي که امکان استفاده از وسیله شخصی را ندارد
توسعه حمل و نقل گرا4 بعنوان زمینهاي تئوریک از توسعه هوشمند شهري با محوریت سیستمهاي حمل و نقل سریع شهري و مرکزیت عابرین پیاده در ایستگاهها و همچنین مبنایی براي سیستمهاي تامین مالی براي سرمایهگذاري در احداث سیستمهاي حمل و نقل سریع شهري تعریف و تبیین شده است.

توسعه حمل و نقل گرا (TOD) بعنوان یک نظریه توسعه شهري، در چارچوب محدودهاي از ایستگاههاي سیستمهاي حمل و نقل سریع شهري با مشخصاتی خاص مطرح میشود. محدوده تعریف شده براي TOD، دایرهاي به شعاع حدود 400 تا 800 متر (بطور متوسط 600 متر) از ایستگاههاي حمل و نقل سریع شهري میباشد. این تعریف هم براي قطارهاي شهري (LRT5) و هم براي اتوبوسهاي سریع السیر (BRT6) (بزرگراهها و تندراهها) مفهوم مییابد.

 

4


TOD شامل برنامهریزي نواحی اطراف ایستگاه، براساس سیاستها و روشهاي دستیابی به اهداف کلیدي زیر میباشد:
 استفاده بهینه از زمین اطراف ایستگاه
 افزایش تراکم در حوالی ایستگاه
 ایجاد یک طراحی با محوریت عابر پیاده
 تبدیل هر ایستگاه و اطراف آن به یک مکان جاذب براي عابرین
 مدیریت پارکینگ و حمل و نقل وسایط نقلیه
 برنامه ریزي در جوامع محلی
همان طور که در جدول شماره 1 نشان داده شده است، براساس اطلاعات اخذ شده از شرکت مترو، مجتمعهاي ایستگاهی در تهران به 5 دسته تقسیم میشوند:

جدول :1 انواع مجتمع هاي تجاري در محدوده مترو
مجتمع ایستگاهی عملکرد شعاع طرح (متر) مساحت تحت پوشش (مترمربع)

1 فراشهري 350-500 384000-785000
2 شهري 200-250 125600-196000
3 منطقهاي 100-150 31000-70650
4 ناحیهاي 100 31000
5 محلهاي 50 8000

سپس، براین اساس و توضیحات داده شده در خصوص اهمیت هر ایستگاه مترو که منجر به تعریف مجتمعهاي ایستگاهی در ارتباط خواهد شد نوع کاربري مطابق جدول 2 تعریف خواهد شد:

جدول:2 کاربري هاي انواع مجتمع هاي تجاري در حوزه نفوذ ایستگاه ها

رده ایستگاه تجاري اداري فرهنگی ورزشی غیره
فراشهري
شهري
منطقهاي

ناحیهاي

محلهاي

5


-3 انتخاب ایستگاه هاي مناسب براي بررسی وضعیت سرمایه گذاري با روش فرایند تحلیل سلسله مراتبی

فرایند تحلیل سلسله مراتبی بعنوان یک روش بسیار مهم در مسائل تصمیم گیري چندمعیاره بصورت گروهی و نیز انفرادي قابل استفاده می باشد. در حالت تصمیم گیري گروهی روش هاي مختلفی براي سازگار نمودن نظرات و دیدگاه هاي اعضاي گروه در فرایند مشخص نمودن ترجیحات وجود دارد. براي یک هدف مشترك، همه اعضاي گروه داراي هدف یکسانی هستند، با توجه به هدف مسـاله مبنـی بـر انتخاب ایستگاه هاي مناسب براي احداث کاربري، پرسشنامه هاي مربـوط بـه مقایسـه معیارهـا و نیـز مقایسه ایستگاه ها در اختیار افراد خبره پروژه قرار گرفت. پرسشنامه مقایسه معیارها بیشتر در اختیار مدیران پروژه که با مسائل مربوط به مترو و مسائل اقتصادي آشنایی داشتند قرار گرفـت و پرسشـنامه مربوط به مقایسه گزینه هاي هر ایستگاه در اختیار ذي نفعان پروژه کـه شـامل شـهروندان، مـدیران و مشاورین املاك قرار گرفت. بعد از گردآوري اطلاعات مربوطه، بانک اطلاعاتی داده هاي گردآوري شده جهت تحلیلهاي بعدي طراحی شد. معیارهاي در نظر گرفته شده براي انتخاب گزینـههـاي برتـر کـه طی فرآیندي با در نظر گرفتن نظرات افراد خبره و با استفاده از روش فرآیند تحلیـل سلسـله مراتبـی گروه حاصل شدهاند عبارتست است از:

• سهولت تملک
• امکان ایجاد ارزش افزوده
• کاربري هاي عمده اطراف و نیات سفر
• بافت اقتصادي حوزه نفوذ ایستگاه
• تراکم جمعیت

که در جدول شماره 3 نتایج حاصل ارائه شده است.

جدول :3 وزن معیارها و گزینه ها براي انتخاب بهترین ایستگاه ها
معیار سهولت تملک امکان ایجاد کاربري هاي عمده بافت اقتصادي حوزه نفوذ تراکم
ارزش افزوده اطراف و نیات سفر ایستگاه جمعیت
وزن 0,263 0,419 0,16 0,097 0,062
اولویت 2 1 3 4 5


6


با توجه به نتایج وزن معیارها و پرسشنامه مقایسه گزینه ها نسبت به تک تک معیارها، نتایج نهایی وزن ایستگاه در جدول شماره 4 نشان داده شده است:

جدول :4 امتیاز محاسبه شده براي هر ایستگاه با روش فرایند تحلیل سلسله مراتبی
ایستگاه 1 ایستگاه 2 ایستگاه 3 ایستگاه 4 ایستگاه 5 ایستگاه 6 ایستگاه7
0/096 0/078 0/126 0/045 0/06 0/064 0/117

ایستگاه 8 ایستگاه 9 ایستگاه 10 ایستگاه 11 ایستگاه 12 ایستگاه 13 ایستگاه 14
0/029 0/019 0/022 0/058 0/08 0/049 0/156


همچنین با آنالیز حساسیت انجام شده مشخص شد که با تغییر وزن هر کـدام از معیارهـا در بـازه اي مشخص ایستگاه هاي 14، 3، 7، 1، 12 و 2 همچنـان داراي اولویـت بـالایی خواهنـد بـود. همچنـین شاخص ناسازگاري موجود در مراحل مختلف حل مساله عدد کمتر از 0,1 را نشان می دهد که نشـان از تناقض ناچیز در داده هاي مساله می باشد.

-4 انتخاب 4 ایستگاه براي سرمایه گذاري با روش برنامه ریزي صفر-یک

پس از بررسی وضعیت سرمایه گذاري در ایستگاه هاي منتخب به شرح جدول (4)، با توجه به اطلاعات بدست آمده از آن، مقادیر لازم براي ارزیابی گزینه ها و انتخاب 4 ایستگاه بهینه بدست میآید. تابع هدف میزان سود نهایی حاصل از پروژه شامل درآمد منهاي هزینه بوده و محدودیت هاي شامل تعداد ایستگاه ها در کل، تعداد ایستگاه ها در محدوده مرکزي شهر و بودجه اولیه براي ساخت می باشد.

براي مدلسازي مسأله مورد نظر ابتدا متغیرها و پارامترهاي مسأله به شکل زیر تعریف می شود:

x=1 جزو ایستگاه هاي انتخابی باشد iاگر ایستگاه

درغیر این صورت x=0
: = {1,2,3,4,5,6} مجموعه تمامی ایستگاه ها

pi: سود نهایی حاصل از احداث مجتمع تجاري در مجاورت ایستگاه i

در متن اصلی مقاله به هم ریختگی وجود ندارد. برای مطالعه بیشتر مقاله آن را خریداری کنید