بخشی از مقاله
بکارگیری متدلوژی پویایی های سیستم در بررسی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن شهر تهران
چکیده
در این مقاله قصد داریم عوامل مؤثر بر قیمت مسکن شهر تهران را مورد بررسی قرار داده و با استفاده از متدلوژی پویایی سیستم مدلی ارائه دهیم که از آن بتوان جهت پیش بینی قیمت مسکن تهران استفاده نمود. بکارگیری این متدلوژی به ما کمک می کند که توجه خود را از نشانه های مسأله، به علل ریشه ای آن معطوف کرده و مسأله را به جای آنکه تکه تکه و جزئی شناسایی و تعریف کنیم، در کلیت مورد بررسی قرار دهیم. بدین منظور نمودار حلقة على مسئله ترسیم و با استفاده از آن، نمودار جریان عوامل مؤثر بر قیمت مسکن شهر تهران استخراج گردیده است. مقایسه نتایج بدست آمده از مدل ارائه شده با مدل های رگرسیون، قابلیت مناسب مدل را در پیش بینی منطقی نشان میدهد.
واژه های کلیدی: پویایی های سیستم، قیمت مسکن، حلقه على، نمودار جریان
۱- مقدمه
پویایی های سیستم متدلوژی مطالعه و مدیریت سیستم های بازخوری پیچیده ای چون سیستم های موجود در حوزه کسب و کار، سیستم های اقتصادی، مطالعات جمعیتی و سایر سیستم های اجتماعی می باشد. این متدلوژی برای بررسی و مطالعه تمامی انواع سیستم های بازخوری استفاده می شود. اگرچه واژه «سیستم» در مورد بسیاری از وضعیت ها به کار رفته است، اما بازخور» در این زمینه، صفتی مشخصه محسوب می گردد. بازخور به وضعیتی اطلاق می شود که در آن X بر Y اثر می گذارد و در ادامه نیز از X متأثر می گردد. هر چند که ممکن است این اثرگذاری از طریق زنجیره ای از علل و معلول انجام پذیرد. پیش بینی رفتار سیستم از طریق مطالعه مستقل ارتباط میان X و Y و در ادامه ارتباط میان Y و X امکان پذیر نبوده و تنها مطالعۂ کل سیستم به عنوان یک سیستم بازخوری منجر به اصلاح نتایج خواهد شد[1].
متدلوژی پویایی های سیستم ابتدا به شناسایی مسئله مورد بررسی اقدام و پس از شکل دادن فرضیه ای پویا که علت وقوع مسأله را تشریح می کند، یک مدل شبیه سازی رایانه ای از سیستم نهفته در ریشه مسأله ایجاد می کند و مدل را به منظور حصول اطمینان از باز تولید رفتار مشاهده شده در دنیای واقعی، مورد بررسی و آزمایش قرار میدهد. سپس سیاستهای مختلفی که می توانند مسأله را بهبود دهند، طراحی و آزمایش نموده و در نهایت راه حل برگزیده را به اجرا می گذارد.
مدل های پویایی های سیستم('SD)، مدل های نمادینی هستند که از ترکیب دیاگرام ها، گراف ها و معادلات تشکیل شده و
چگونگی تغییر متغیرها در طول زمان را بازنمایی می کنند.
۲- مروری بر ادبیات موضوع
متدلوژی پویایی های سیستم نخستین بار توسط جی. دابليو. فارستر مطرح شد. او در سال ۱۹۶۱ کتاب «پویایی های صنعتی» را در این حوزه منتشر نمود. این کتاب در ادامه تحقیقاتی که روی مدیریت استراتژیک مسائل صنعتی صورت گرفت، انتشار یافت که متدلوژی جدیدی را در حوزه مسائل صنعتی اکسب و کار معرفی کرده و به تصویر می کشید. پروژه مهم دیگر، پویایی های شهری » بود که نظریه ای پویا را از نحوه اثرگذاری ساخت و ساز مسکن و توسعه کسب و کار بر رشد و رکود زوال یک ناحیه شهری ارائه می نمود[2 , 3). به این ترتیب، روش «پویایی های صنعتی» وارد حوزه وسیع تر مسائل اجتماعی- اقتصادی شد و در نهایت به «پویایی های سیستم» تغییر نام یافت [4]
اما در مدلسازی پویایی های سیستم در حوزه مسکن تاکنون کارهای محدودی انجام شده است که در این قسمت به چند مورد آنها اشاره می شود. کویین [5] مصرف مواد اولیه مورد نیاز در ساخت مسکن را بعد از فاجعه طوفان تند کاترینا در شهر نیوارلینز براساس مدل SD بررسی نموده است. مدل وی رفتار شهر را به صورت سیستمی از متغیرهای سطحه، جریانات و تاخیرات زمانی در سطح کلان بررسی می نماید.
هو و شین [6] توسعه و رشد مسکن را در شهرستان های جدید هنگ کنگ براساس مدل SD بررسی نموده اند. آنها عنوان می کنند که عوامل متعددی نظیر رشد جمعیت، درآمد افراد، نرخ استخدام، درآمد ناخالص ملی در توسعه و رشد مسکن تأثیر دارند و این مسئله را یک سیستم پیچیده اجتماعی- اقتصادی میدانند که به یک تفکر سیستمی برای حل آنها نیاز است.
گریهو و هوی لو[7] آنالیزی را برای رشد بازار مسکن در تایوان در سال های ۱۹۷۳، ۱۹۸۰ و ۱۹۸۷ با ایجاد یک مدل SD انجام داده اند. آنها عنوان می کنند که افزایش معاملات بازار مسکن، مشکلات فراوان اجتماعی- اقتصادی برای تایوان ایجاد نموده است. مدل آنها متغیرهای بسیاری از قبیل صاحبان زمین، شرکتهای ساختمان سازی، خریداران مسکن و زمین خواران سهامداران را شامل می شود، که این عوامل را به عنوان ساختارهای جزئی در نظر گرفته اند. آنالیزهای اندکی نیز روی ساختارها و عوامل کلان توسط آنها انجام گردید.
کولاسک [8] در مقاله ای قیمت اجاره بهای منازل را در جمهوری چک براساس رویکرد پویایی های سیستم مورد بررسی قرار داده است. او اعتقاد دارد که این مسئله قبلا فقط تابع فاکتورهای بسیار کمی از قبیل ۱- نرخ تورم، ۲- تصمیم گیری های دولت و ۳- وسعت شهر، بوده است. نویسنده مقاله برای بررسی، مسئله را به دو قسمت تقسیم نموده: ۱- قیمت اجاره منازلی که از نظر ساخت و ساز در حد استاندارد بالایی قرار دارند و ۲- منازلی که استاندارد ساخت آنها در حدود بسیار پایینی قرار دارند. کولاسک تصمیم دولت مبنی بر کنترل قیمت اجاره منازل را که فقط بر مبنای هزینه ساخت بود، با نشان دادن آماری از قیمت اجاره، از سالی که این تصمیم گرفته شده بود یعنی ۱۹۹۴ تا سال ۲۰۰۵ که قیمت اجاره تا حد ۷۹۳٪ نسبت به سال ۱۹۹۴ می رسد، مناسب نمیداند. سپس هدف مطالعه خود را، شبیه سازی روند تغییرات اجاره بها بین سال های ۲۰۰۶ تا ۲۰۱۲ براساس SD معرفی کرده است.
٣- گامهای حل مسئله
تمرکز اصلی متدلوژی پویایی های سیستم بر «درک سیستم » است [9]. اصولا متدولوژی پویایی های سیستم از شش گام برای حل مسئله استفاده می کند که در شکل ۱ به صورت سلسله مراتبی نمایش داده شده است. این گامها عبارتند از: ۱- شناسایی و تعریف مسأله؛ ۲- مفهوم سازی سیستم؛ ۳- صورتبندی مدل؛ ۴- شبیه سازی و اعتبارسنجی مدل؛ ۵- تحلیل، ارزیابی و بهبود سیاست؛ ۶- اجرای سیاست
۴- شناسایی و تعریف مسئله
اولین گام در حل مسأله با استفاده از متدولوژی پویایی های سیستم، شناسایی و تعریف مسأله است. در این مقاله قصد داریم عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در شهر تهران را مورد بررسی قرار داده و مدلی جهت این منظور ارائه دهیم تا بتوانیم قیمت مسکن را در چند سال آینده نیز پیش بینی نماییم. استفاده از متدولوژی پویایی های سیستم به ما کمک می کند که توجه خود را از نشانه های مسأله، به علل ریشه ای آن معطوف کرده و مساله را به جای آنکه جزء به جزء شناسایی و تعریف کنیم، در کلیت مورد بررسی قرار دهیم. تأکید اصلی در مطالعات پویایی های سیستم بر روی طراحی سیاست هاست و نه تصمیم گیری [10]. سیاست ها، قواعد کلی و خطوط هادی حاکم بر تصمیم ها محسوب می شوند. سیاستها یا به صورت صریح بیان می شوند، یا نانوشته و غیر صریح هستند. تمرکز اصلی بر شناسایی ساختارهای سیاستی است که بر تصمیمها حاکم هستد، تا بدین وسیله بتوان تأثیر آنها را مطالعه کرد. در این مقاله سیاست مربوط به تسهیلات بانکی، متوسط حقوق کارگران و قوانین ساخت و ساز مسکن، قواعد عرضه مسکن را تعریف می کنند.
۵- مفهوم سازی سیستم
در بخش مفهوم سازی سیستم، ما به شناسایی روابط على بين پارامترهای تأثیرگذار بر قیمت مسکن و چارچوب سیاستها می پردازیم. در متدلوژی پویایی های سیستم، کلیه تعاملات درونی سیستم و محیط به صورت روابط علی در نظر گرفته می۔ شود[11]. همچنین می دانیم که مفهوم سازی سیستم باید به صورتبندی کامل مدل در قالب حلقه های بازخوری، جریانهای فیزیکی و اطلاعاتی، متغیرها و پارامترها ترجمه شود[12]. در این مقاله سیستم بازخوری را با استفاده از سلسله مراتب ارائه شده در شکل ۲ بدست آورده ایم:
۱ - ۵ - عوامل مؤثر در قیمت مسکن
1- مهاجرت به کلان شهرهایی چون تهران که حتی با وجود ساخت شهرکهایی در اطراف تهران که جمعیت قابل ملاحظه ای ندارند.
۲- حجم نقدینگی که با وجود سیاست دولت برای کنترل نقدینگی باز هم افزایش این نرخ با یک تأخیر زمانی در تورم تأثیر خواهد گذاشت. نقدینگی به دنبال مسیر مناسبی برای سرمایه گذاری می گردد، از طرفی چون بازار بورس و سهام ایران به دلایل مختلف دچار ریسک زیادی است، با توجه به دیدگاه های خاصی که در بخش مسکن وجود دارد، مطمئن ترین بخش برای سرمایه گذاری تشخیص داده شد. لذا جذب سرمایه به این قسمت بسیار اوج گرفت و سرمایه ها به این سمت حرکت کردند. این موضوع تقاضا را به شدت تحریک نمود و با توجه به انگیزه موجود مالکین برای افزایش قیمت مسکن با رشد قیمت روبرو شد.
٣- نگاه سرمایه ای به مسکن: بنا به دیدی که از گذشته ایران بر می تابد، قیمت هیچ کالایی بعد از افزایش دیگر کاهش نخواهد داشت. با دیدی که مردم نسبت به مسکن دارند هیچ وقت انتظار این را ندارند که مسکن خریداری شده به قیمت کمتر از خرید به فروش برسد، که این امر موجب افزایش قیمت مسکن خواهد بود. کارشناسان معتقدند که تمام تلاش دولت در چشم انداز ۲۰ ساله در حوزه مسکن، باید فرهنگ سازی در رابطه با خارج کردن مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای از ذهن مردم باشد؛ چرا که مسکن یک کالای مصرفی بوده و نباید به عنوان وسیله ای برای مبادله و تجارت استفاده شود.
۴- سیل فراوان پول به سوی بازار مسکن: نبود دیگر جریان های اقتصادی در کشور، مالیات و هزینه اولیه زیاد و در عین حال مدت طولانی بازگشت سود و سرمایه منجر شد که نقدینگی به بازار مسکن که انتظار می رود سود و سرمایه در مدت خیلی کمتر نسبت به فعالیتهای تولیدی بازگشت داشته باشد، روی آورد.
۵- سیاست جدید دولت مبنی بر اخذ مالیات از معامله گران مسکن: مالیات ۳۵ درصدی برای افرادی که بیش از سه بار معامله مسکن انجام داده باشند؛ که این خود موجب خواهد شد هزینه مالیات روی قیمت مسکن بیاید و این هزینه به عهده خریدار خواهد بود و موجب افزایش بیشتر قیمت مسکن خواهد شد.
۶- نرخ بهره: کاهش دستوری این نرخ به میزانی کمتر از نرخ تورم، موجب خروج پول از بانکها و وارد شدن آن در تنها بازار زنده ایران یعنی بازار مسکن گردید.
