بخشی از مقاله
چکيده
بخش مسکن در ايرران طي سال هاي اخير نوسانات بسياري را پشت سر گذاشته است که اين نوسانات در سطح استان ها و شهرهاي مختلف دارراي ابعاد مختلف بوده است . اين مقاله بر آن است تا با استفاده از داده هاي ٣٠ استان کشور که مربوط به قيمت مسکن و ببرخي متغيرهاي اثرگذار برآن است و با به کارگيري تکنيک اقتصادسنجي فضايي و روش رگرسيون وزني جغرافيايي به برررسي و تحليل تاثير متفاوت برخي متغيرهاي اقتصادي بر قيمت مسکن در استان هاي مختلف کشور براي سال ١٣٨٦ بپرددازد. نتايج حاصل از تحقيق نشان مي دهد که اقتصادسنجي فضايي و روش رگرسيون وزني جغرافيايي نسبت به روش مرسووم اقتصادسنجي داراي کاربرد مناسب تري است . هم چنين نتايج نشان مي دهند که تغييرات فضايي در مورد دو متغير هزيننه ه يک متربناي ساختمان در سال مورد مطالعه و توليد ناخالص داخلي (همراه با درآمدنفتي ) معنادار مي باشند و وابستگي فضايي بين قيمت مسکن در استان ها نيز تاييد نمي شود.
کليدواژه ها: تحليل فضايي - مسکن - قيمت مسکن - ناهم ساني فضايي - رگرسيون وزني جغرافيايي
١ - مقدمه
بخش مسکن يکي از پرنوسان ترين بخش هاي اقتصاد ايران طي سال هاي اخير بوده است ، به طوري که تامين مسکن در شهرها در چند دهه ي اخير يکي از مههم ترين معضلات اقشار گوناگون مردم بوده است . همين امر لزوم شناخت عوامل موثر در اين بازار و به کارگيري ابزارهاي سياستي ي مناسب را بيش ازپيش مي کند. آن گونه که شواهد نشان مي دهند اثر متغيرهاي اقتصادي مختلف بـر قيمت مسکن در استان هاي مختلف متفاوت بوده و علاوه بر آن قيمت مسکن در استان هاي مختلف کشور داراي ارتباطي درونـي با يکديگر هستند و لازم است به منظور بررسي اين ارتباطات دروني و نحوه تسري قيمت بين استان ها از تحليل فضـايي کمـک بگيريم . به طورکلي باتوجه به ويژگي هاي ذکر شده براي مسکن ، قيمت مسکن و سرعت تعديل آن در استان هاي مختلـف کشـور مي توان دلايل نظري توجيه کننده ي وجود رابطه با وقفه بين قيمت ها را بدين ترتيب بيان کرد:
الف . تفاوت هاي ساختاري بين استان هاي مختلف کشور:
استان هاي کشور به لحاظ رشداقتصادي ،ميزان سرمايه گذاري در بخش مسکن ، ميزان دسترسي آسان و سريع به اطلاعات و با يکديگر متفاوتند. وجود اين گونه تفاوت هاست که منشاء تأثيرپذيري متفاوت استان ها از شوک هاي قيمتي است .
ب. وجود وابستگي هاي مختتلف اقتصادي ، سياسي و اجتماعي بين استان هاي مختلف کشور: وجود اين وابستگي موجب آن خواهـد شد که پس از تاثيرگرفتن ييک استان از نوسات قيمت مسکن ، اين نوسانات به ديگر استان ها تسري يابد.
ج. تفاوت تاثيرپذيري استان هاي مختلف کشور از شوک هاي اقتصادي و ادوارتجاري :
شدت و کيفيت اثرپذيري هريک از استان هاي کشور از شوک هاي اقتصادي وارده به آن ها با توجه به پويايي اقتصاد آن استان ها، حجم فعاليت هاي اقتصادي آن ها و ميزان شفافيت اطلاعاتي در بازار آن ها متفاوت است و شوک هاي اقتصادي ابتدا در استان هاي بزرگ تر و پررونق تر با سرعتتي بيشتر وارد شده و سپس آثار آن به ساير مناطق سرايت مي کند.
د. کارکرد متفاوت بازارمسکن در استان هاي مختلف کشور:
کارکرد متفاوت بازارمسکن ن در استان هاي مختلف کشور، هم به لحاظ شرايط جغرافيايي ، سياسي ، اجتماعي و هم به لحاظ ميـزان ساخت وساز و حجم معاملات ،کيفيت عاملان بازار و سهم در توليد ملي که به خودي خود موجب شروع نوسـانات قيمتـي از يـک استان و تسري به ساير استتان ها مي شود.
و انتقال تقاضاي سوداگرانه از استان هاي پيشرو در شوک هاي قيمتي به ساير استان ها:
ممکن است در پي نوساناتت قيمت مسکن در يک استان ، انتقال سرمايه ازآن استان به ساير استان ها به اميد کسب سود از نوسانات آتي قيمت مسکن در اين اسستان ها صورت گيرد که اين خود موجب تحريک تقاضا و تغييرات قيمتي در آن استان ها خواهد شد.
گذشته از مطالب فوق ذکر اين نکته ضروري است که در مطالعاتي که مستلزم استفاده از اطلاعـات و داده هـايي اسـت کـه بعـد مکان (مجاورت و فاصله ) درر آن ها دخالت دارد، لازم است که ميزان تاثير پديده اي به نام فضا نيز بررسي شـود، چـرا کـه ناديـده گرفتن اين عامل موجب ايججاد تورش و خطا در برآوردهاي کمي و تخمين ها خواهد شد. زماني که داده ها داراي جز مکاني اند دو مسئله رخ مي دهد:
الف : وابسستگي فضايي
ب: ناهم ساني فضايي
وابستگي فضايي به وابستگي بين مشاهدات اشاره دارد. براي مثال قيمت مسکن در هراستان ، علاوه بر اينکه تحت تاثير عوامل دروني استان هاست ، عوامل ديگري نيز بر آن اثرگذار است .
ناهم ساني فضايي نيز اشاره به انحراف در روابط بين مشاهدات در سطح مکان هاي جغرافيايي فضا دارد. اين که قيمت مسکن در استان هاي مختلف تحت تاثيير عوامل مختلفي قرار دارد و ضريب اثرگذاري اين عوامل در استان هاي مختلف متفاوت است .
با توجه به آنچه گفته شد فرضيه هاي موردنظر در اين پژوهش معناداري تغييرات فضايي متغيرهاي اثرگذار بر قيمت مسکن و نيز معناداري وابستگي فضايي ببين قيمت مسکن در استان هاي مختلف است که به تفکيک مورد بررسي قرار خواهند گرفت .
با توجه به اهداف تحقيق و مطالب عنوان شده ، در ادامه اشاره اي به مطالعات انجام شده در اين زمينه خواهيم داشت و در بخش هاي بعدي نيز به بيانن روش تحقيق ،تصريح مدل و نتيجه گيري مي پردازيم .
٢- پيشينه پژوهش
توسلي کجاني (١٣٨٧) در پايان نامه خود تحت عنوان " تجزيه تحليل منابع درآمدي شـهرداري اصـفهان و بررسـي اثـرات آن بـر بخش مسکن (رهيافت اقتصاددسنجي فضايي )" سعي کرده منابع درآمدي شـهرداري و سـهم هـر يـک را در چهـار دوره ي زمـاني ١٣٤٢-١٣٥٧، ١٣٥٨-١٣٣٦١ ، ١٣٦٢-١٣٧٧ و ١٣٧٨-١٣٨٤ شناسايي و تعيين کند.
نتايج تحقيق نشان مي دههد ساختار درآمدي شهر اصفهان در دو دوره ي اول بيشتر متکي به کمک هاي دولتي بوده ولي در دو دوره ي بعد پس از اعلام سياست خودکفايي شهرداري ها ساختار درآمـدي بـر پايـه عـوارض سـاختماني بـوده کـه از سـازندگان ساختمان دريافت مي شد. ههم چنين بررسي اثرات عوارض بر قيمت زمين نشان مي دهد که در هر دو مدل اقتصادسنجي مرسوم و فضايي عوارض برمازادتراکم پس از قيمت زمين تجاري بيشترين تاثير را بر افزايش قيمت زمين مسکوني داشته و عـوارض پروانـه ساختمان در جهت کاهش قيمت زمين تاثير داشته است .
درکوش و رحيميان (١٣٨٨) نيز در مطالعه خود تحت عنوان ״ تحليل عوامل تاثيرگذار بر قيمت مسکن در منـاطق شـهري ايـران طي دوره ١٣٨٥-١٣٧٠ با تاکيد بر گروه بندي شهري ״ به بررسي اثرات متفاوت متغيرهاي اقتصادي بـر قيمـت مسـکن در نقـاط شهري مختلف پرداخته اند. از مهم ترين نتايج تحقيق مي توان به اين نکته اشاره داشت کـه اثـر متغيرهـاي اقتصـادي بـر قيمـت مسکن در گروه هاي شهري مختلف متفاوت است . به عنوان مثال ، در تهران متغيرهايي مانند حجم نقدينگي و درآمد خانوار تاثير بيشتري بر قيمت مسکن نسسبت به شهرهاي ديگر دارند و نيز با مقايسه کشش متغيرها ملاحظه شده است کـه احتمـالا متغيـر هزينه ساخت نقش بيشتريي بر قيمت مسکن در نقاط شهري کوچک و بزرگ نسبت به تهران ايفا مي کند.
از نتايج حائز اهميت ديگرر اين که اثر قيمت زمين بر قيمت مسکن در تمامي گروه هاي شهري مثبت بوده و نقـش آن در تمـامي گروه ها تقريبا يکسان است ..
متوسلي ، محمدي و درودديان (١٣٨٩) در مقاله اي تحت عنوان " تحليـل تسـري نوسـانات قيمـت مسـکن بـين منـاطق مختلـف شهرتهران با استفاده از الگووي خودرگرسيون فضايي تلفيقـي (panel SAR) و الگـوي تصـحيح خطـاي بـرداري (VECM)" بـه تحليل وجود ارتباطات فضاييي بين قيمت هاي مسکن و تاثيرپذيري مناطق از يکديگر به هنگام بروز نوسانات قيمت مي پردازد.
در اين مطالعه متغيرهاي ترراز حقيقي نقدينگي ، شاخص قيمت حقيقي مصالح در استان تهران ، نرخ ارز حقيقي ، شاخص حقيقي بورس اوراق بهادار تهران و مقادير گذشته قيمت هر منطقه ، به عنوان متغيرهاي توضيحي به کار رفته اند.
نتيجه تخمين بيانگر مثببت و معني دار بودن ضريب فضايي مي باشد که براسـاس آن وجـود روابـط مثبـت و انتقـال نوسـانات قيمت ها بين مناطق مختلف ف تهران تاييد مي گردد. در بين متغيرهاي توضيحي نيز تاثير سـه متغيـر قيمـت حقيقـي مسـکن در دوره ي قبل ، تراز حقيقي نققدينگي به طور مثبت و شاخص حقيقي بورس به طور منفي به قيمت هاي مسکن معنـي دار شـناخته شده است . نتايج حاصل از مدل تصحيح خطاي برداري نيز با تاييد وجود رابطه قوي قيمتـي بـين منـاطق همسـايه بـه ويـژه در شمال شهر، بر نقش متمايز دو منطقه ي يک و به ويژه دو در تاثير بر قيمت هاي ديگر مناطق و به ترتيب مناطق شمالي و مرکزي تاکيد نموده است .
پالاکوفسکي و ري (١٩٩٩٧) به منظور کشف ارتباط قيمت در بين منـاطق مختلـف آمريکـا اقـدام بـه تخمـين خودرگرسـيون برداري (VAR) نموده اند. نتايج اين مطالعه نشان داد بيشترين تاثير متقابل قيمتي ، بين مناطق همسايه وجود داشته ، به گونـه اي که اين اثرگذاري با دور شددن مناطق از يکديگر، کاهش يافته و غيرمعني دار مي گردد.
مين (١٩٩٩) در مطالعه ه خود به بررسي نوسانات قيمت مسکن در جنوب بريتانيا و تسري قيمت از اين منطقه به ساير مناطق نمود. بنابر فرضيه او، تغييراات قيمت مسکن در هرمنطقه تحت تاثير سه دسته عوامل قرار مي گيرد: نخست ، عوامل کـلان اقتصـادي که بين همه ي مناطق يکسان است ؛ دوم ، عوامل خاص اقتصادي موجود در هر منطقه و سوم ، ارتباطات موجود بين قيمت هـا در بازارهاي منطقه اي مسکن . براين اساس وي به بررسي اثرپذيري قيمت مسکن در شمال اين کشور از مراکز بزرگ اقتصادي جنـوب اين کشور پرداخت . نتايج مدل حاکي از تاثير با وقفه قيمت هاي مناطق جنوبي بر قيمت مناطق شمالي بـود. قيمـت مسـکن در جنوب به شوک هاي وارده سريع تر واکنش نشان داده و هم چنين وجود اثر موجي به خاطر حرکت متناسب قيمت ها در جنوب و شمال در بلندمدت و با یک وقفه کوتاه مدت در واکنش به شوک ها، اثبات شده است .
دانلين يو (٢٠٠٤) در مططالعه ي خود تحت عنوان ״مدلسازي تحولات بازارمسکن در ميلواکي ، رهيافت رگرسيون وزني جغرافيايي ״ به بررسي عوامل موثر برارزش مسکن پرداخته و نامانايي فضايي عمده اي را آشکار مي سازد و نشان مي دهد که بازارمسکن در اين شهر شامل تعداد زيادي خرده بازار بر اساس موقعيت و حالات ساختاري مسکن در مناطق مختلف شهر خواهد بود. به علاوه ارزش خانه ها در مناطق ثروتمند به ويژگي ها و رفتار انتخاب شده در اين مطالعه حساسيت بيشتري نشان مي دهند.
٣- روش تحقيق
اقتصاد سنجي فضايي شاخه اي تکامل يافته از اقتصادسنجي است که در علوم منطقه اي که داراي داده هايي است که مکان (طول و عرض جغرافيايي )دارند،کاربررد فراوان دارد.روش رگرسيون وزني جغرافيايي نيز يکي از روش هاي مطرح در اقتصادسنجي فضايي است که ابتدا توسط پروفسسور انسلين مطرح شد و سپس توسط افرادي مانند کارلتون ، براندسون و فودرينگهام گسترش يافت .
تفاوت اقتصادسنجي عمومي مرسوم و اقتصادسنجي فضايي در اين است که اقتصادسنجي عمومي ، دوموضوع ، يعني وابستگي فضايي و ناهمساني فضايي را ناديده مي گيرد.
وابستگي فضايي در داده هايي ي که داراي جزء مکاني اند روي مي دهد. به طوري که وقتي مشاهده اي مربوط به يک مکان مانند i وجود داشته باشد اين مشاهده به مشاهدات ديگر مکان ها وابسته است . وابستگي مي تواند
