بخشی از مقاله
خلاصه:
مطالعات بر روی اقتصاد کشورهای مختلف از وجود یک رابطه قوی بین متغیرهای کلان اقتصادی و متغیرهای بخش مسکن حکایت دارند. حدود ًٌٍ رشته فعالیت با این بخش در ارتباط بوده و نسبت به تأمین منابع تولید و پشتیبانی پس از تولید آن، اقدام می کنند. لذا رونق یا رکود بازار مسکن تأثیر مهمی در کل اقتصاد و صنایع وابسته بر جای می گذارد. هرگونه رکود در این بازار موجب بیکاری شمار زیادی از شاغلان فعا لیت های مرتبط با این بخش می شود. بنا به دلا یل فوق، همواره دولت ها به دنبال ارائه ی راه کارهایی به منظور جلوگیری از افزایش سریع قیمت ها و ممانعت از رکود این بخش از طریق تنظیم بازار مسکن بوده اند.
تجربه ی سیاست گذاری دولت در این بخش تجربه ی موفق نبوده وغالباً سیاست های تدوین شده از اثربخشی لازم برخوردار نبوده است. از دلایل این عدم موفقیت می توان به تعدد عوامل موثر در بازار مسکن، عدم تبعیت متغیرهای موثر بر آن از ساختار خطی، رابطه ی علت و معلولی یک طرفه، وجود روابط غیرخطی بین متغیرها و حساسیت جامعه به آن به دلیل تاثیرگذاری بر کیفیت زندگی خانوارها اشاره نمود.
این رفتار غیرخطی و تعدد متغیرهای موثر در بازار مسکن مدل سازی آن با استفاده از روش های متداول را غیر ممکن می سازد. سیستم های دینامیکی به عنوان ابزاری توانمند برای تحلیل پدیده های غیرخطی و سیستم های پیچیده، مناسب اینگونه شرایط هستند. سیستم دینامیک مانند یک شبیه ساز پرواز برای آموزش خلبانان، برای درک رفتار سیستم های پیچیده و ساخت مدل صحیح ذهنی بکار گرفته میشود، هرچقدر سیاستگزاران مسکن مدل ذهنی صحیح تری داشته باشند تصمیم گیری مناسبتری در این حوزه صورت می پذیرد.
هنر سیستم دینامیک ترسیم رفتار سیستم با استفاده از مدلسازی فرایندهای بازخوردی داخل سیستم از طریق ساختارهای حالت- جریان، نمودار علی و معلولی و تاخیرهای زمانی است. در این مقاله، با استفاده از رویکرد سیستم های دینامیکی، ابتدا متغیرهای تاثیرگذار بر بازار مسکن براساس نظر یه های اقتصادی احصا شده، فرضیه دینامیکی مربوطه پیشنهاد می شود و در انتها نمودارهای علت و معلول . انباشت و جریان طراحی می گردند.
.1 مقدمه
مطالعات بر روی اقتصاد کشورهای مختلف از وجود یک رابطه قوی بین متغیرهای کلان اقتصادی و متغیرهای بخش مسکن حکایت دارند. نزدیک به ًٌٍ رشته فعالیت، با بخش مسکن در ارتباط بوده و نسبت به تأمین منابع ورودی تولید و پشتیبانی پس از آن، اقدام می کنند .لذا رونق یا رکود بازار مسکن تأثیر مهمی در کل اقتصاد و صنایع وابسته بر جای می گذارد. سرمایه گذاری در بخش مسکن و تعداد ساختمان های شروع شده از جمله مهمترین شاخص های پیشرو برای رشد اقتصادی به حساب می آید.
افزایش فعالیت های ساختمانی رشد اقتصادی را به همراه خواهد داشت و رکود در این بخش می تواند یکی از عوامل یا نشانه های رکود اقتصادی باشد؟ مسکن بخش عمده ا ی از ثروت خانوارها را به خود اختصاص می دهد ؟بخش قابل توجهی از نقدینگی کشور به این حوزه سرازیر می شود و بخش عمده ای از هزینه های خانوار نیز در این بخش مصرف می گردد و لذا تحولات بخش مسکن می تواند به طور معناداری دیگر بخش های اقتصاد را تحت تاثیر قرار دهد.
شکل روابط پسین و پیشین بازار مسکن با سایر بازارها و فرآیندهای اقتصادی را نمایش می دهد. در سال های اخیر و بعد از بحران اقتصادی امریکا و کشورهای اروپایی در2007، اهمیت و لزوم توجه به بخش مسکن در سیاست گذاری های اقتصاد کلان بیشتر احساس شد؟ برنانکی، رئیس وقت فدرال رزرو آمریکا، در کنفرانس مسکن و بازارهای رهنی در سال 2008 تاکید کرد. "مسکن و تامین مالی آن نقش اساسی در وقوع بحران اقتصادی داشته اند".
گزارش صندوق بین المللی پول نیز نتیجه گرفت که سری های زمانی داده های قیمت مسکن و هزینه های مصرفی خانوار در اکثر کشورها همبستگی بالایی دارند و این همبستگی بالایی دارند و این همبستگی حاکی از نقش نوسانات مسکن در تحولات هزینه های مصرفی و لذا تحولات در سایربازارها می باشد.[4] یکی از مسائل مهم در سیاست گذاری بخش مسکن شناسایی ادوار رونق و رکود است که با رویکردهای مختلف و با استفاده از معیارهای متفاوتی صورت می گیرد. با توجه به غیر قطعی بودن دوران ادوار رونق و رکود مسکن، باید ار رویکرد های متناسب با آن استفاده نمود.
سیستم ها ی دینامیکی چارچوب مناسبی برای تحلیل این گونه پدیده ها است. در نظر گرفتن روابط غیر خطی و همچنین لحاظ نمودن تعداد زیادی متغیر در قالب یک سیستم از قابلیت های سیستم های دینامیکی بوده و این امکان را فراهم می آورد که نتیجه ی سیاست های اتخاذ شده تغییر یک یا چند متغیر را بر کل بازار مشاهده کرد
از آن جا که هرگونه تصمیم گیری در این بازار هزینه های اجتماعی، اقتصاد ی وحتی سیاسی برای دولت و جامعه به دنبال خواهد داشت، پیامد هر تصمیم بر کل بازار باید بررسی شده و باتوجه به منافع و هزینه های اقتصادی اجتماعی آن درصدد تصمیم گیری برآمد. در این مقاله، مبتنی بر پویایی سیستم ها، ابتدا در بخش تعریف مساله نسبت به شناسایی عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن اقدام و عوامل درون زا و برون زای موثر بر نوسانات بازار مسکن تعیین می گردند. سپس به منظور تحلیل سیستم نمودارهای علی معلولی و انباشت جریان طراحی میگردد.
.2 نگاهی به بازار مسکن
بخش مسکن در ایران نسبت به بسیاری از کشورها از اهمیت و نقش بالاتری برای اقتصاد کشور، مردم و دولت برخوردار است .[5]در ایران به دلیل توسعه نیافتگی و عدم کارامدی بازارهای مالی و سرمایه، بازار مسکن نقش اصلی را در جذب دارایی های افراد بر عهده داشته و لذا می توان آنرا به عنوان نماینده ی بازار دارایی قلمداد کرد. بازار مسکن، روابط پسین و پیشین قابل توجهی با سایر بخش های اقتصادی دارد - شکل . - 1 بر اساس یک برآورد، املاک مسکونی و تجاری به طور متوسط بیش از 80 درصد خالص ثروت در ایران را تشکیل می دهند. سهم مسکن در هزینه ی خانوار ایرانی قابل توجه و فزاینده بوده و از 28 درصد در سال 1371، به بیش از 33 درصد در سال 92 رسیده است. از نقطه نظر اشتغال، فعالیت های ساختمانی بخش بزرگی از جمعیت شاغل کشور را تشکیل می دهند.
شکل.1 روابط پیشین و پسین بازار مسکن با سایر بازارها
بر اساس سرشماری سال 90 حدود 2/5 میلیون نفر به طور مستقیم در بخش ساختمان مشغول به کار بوده اند که معادل 12 درصد از کل شاغلین کشور است. همینطور تعداد افراد شاغل در خرید و فروش املاک و مستغلات نزدیک به 100 هزار نفر بوده اند.
علاوه بر این، فعالیت هایی از جمله تولید مصالح ساختمانی، تولید درب و پنجره، ساخت اسباب و اثاثیه منزل و خدمات تعمیرات و نگهداری وجود دارند که به طور غیر مستقیم با بخش مسکن در ارتباطند و لذا مجموع سهم مستقیم و غیر مستقیم این بخش از کل نیروی کار کشور بسیار قابل توجه است. ارزش افزوده ی بخش مسکن در دو مرحله ی تولید و بهره برداری ایجاد می شود که در دوره تولید، جزئی از زیربخش ساختمان و در دوره بهره برداری، جزئی از زیربخش خدمات به حساب میآید.
در سال های اخیر و بعد از بحران اقتصادی امریکا و کشورهای اروپایی در2007، اهمیت و لزوم توجه به بخش مسکن در سیاست گذاری های اقتصاد کلان بیشتر احساس شد؟ برنانکی، رئیس وقت فدرال رزرو آمریکا، در کنفرانس مسکن و بازارهای رهنی در سال 2008 تاکید کرد. "مسکن و تامین مالی آن نقش اساسی در وقوع بحران اقتصادی داشته اند". یک گزارش صندوق بین المللی پول نیاز نتیجه گرفت که سری های زمانی داده های قیمت مسکن و هزینه های مصرفی خانوار در اکثر کشورها همبستگی بالایی دارند و این همبستگی حاکی از نقش نوسانات مسکن در تحولات هزینه های مصرفی و لذا تحولات در سایربازارها می باشد
از جمله کانال های اثرگذاری قیمت مسکن بر فعالیت های اقتصادی می توان به موارد زیر اشاره کرد :
1. تغییر قیمت مسکن موجب تغییر در ثروت افراد شده و در نتیجه الگوی مصرف؛پس انداز آنها را تحت تأثیر قرار می دهد که در نتیجه سطح و ترکیب تقاضای کل تغییر می کند.
2. رشد بیشتر قیمت مسکن نسبت به قیمت نهاده های تولید آن موجب ورود بیشتر سرمایه گذاران و افزایش ساخت وساز شده که به بالاتر رفتن تقاضای کالاها و خدمات پرتعداد مرتبط با مسکن منجر می شود
