بخشی از مقاله
چکیده
هدف این تحقیق بررسی اثر متغیرهای سیاست پولی برتعیین رفتار شاخص قیمت مسکن در ایران است. برای تحقق این هدف از مدل چرخشی مارکوف - مارکوف-سوئچینگ - در دو رژیم رونق و رکود استفاده شده است. متغیرهای عرضه پول، نرخ تورم، شکاف تولید، به عنوان متغیرهای توضیحی برای برآورد متغیر وابسته شاخص قیمت مسکن استفاده شده است. برآورد مدل با استفاده از دادههای فصلی سالهای 1370-1393 اقتصاد ایران انجام شد. پس از آزمون غیرخطی بودن مدل و تعیین تعداد رژیمها، مدل برآورد شد. نتایج حاکی از آن است که در دو رژیم رونق و رکود رابطه مثبت و معنیدار بین عرضه پول و شاخص قیمت مسکن برقرار است؛ همچنین در هر دو رژیم رکود و رونق، رابطه مثبت و معنیدار بین نرخ تورم و شاخص قیمت مسکن وجود دارد ولی در هیچ یک از دو رژیم، شکاف تولید رابطه معنیداری با شاخص قیمت مسکن ندارد.
واژگان کلیدی
سیاست پولی، مدل چرخشی مارکوف، شاخص قیمت مسکن
-1 مقدمه
مسکن به عنوان سرپناه از دیرباز مورد توجه بشر بوده است. اهمیت این کالا بدان حد است که درمجموعه سهگانه خوراک، پوشاک و مسکن همواره به عنوان یکی از نیازهای اصلی انسان معرفی شده است. مسکن مناسب به فضا یا مکانی گفته میشود که بتواند زمینه لازم برای رشد فردی وجمعی هر یک از افراد خانوار را فراهم کند، به نحوی که آنها بتوانند بر حسب نیازهای روحی وروانی خود و نوع فعالیت مورد نظر، حریم لازم را بیابند.
در غالب کشورها، ساختمان بیش از نیمی از تشکیل سرمایه ثابت ناخالص داخلی را شامل میشود که در آن، سهم مسکن به تنهایی حدود 20 تا 50 درصد است. سهم مسکن از تولید ناخالص داخلی از 2 تا 10درصد در کشورهای مختلف جهان متفاوت میباشد . بررسیها نشان میدهد که فعالیت حدود 120 رشته در ارتباط با بخش ساختمان است. در نتیجه نه تنها کیفیت، عرضه منظم و استاندارد فنی سایر صنایع برروی مسکن اثر قطعی دارد، بلکه فعالیتهای ساختمانی نیز اثر متقابلی بر رشد سایر بخشهای اقتصاد دارد. - هادیزاده، - 1386
با توجه به موارد مذکور و اهمیت صنایع ساختمانی در نوسانات اقتصادی، دولتها غالبا از این صنایع برای تعدیل نوسانات استفاده میکنند. بازار مسکن در دو دههی اخیر، یکی از پرنوسانترین بخشهای اقتصاد ایران بوده است. به نظر میرسد در طول این سالها، قیمت مسکن در ایران تحت تاثیر متغیرهای پولی بوده است. اکنون به بررسی چگونگی ارتباط این متغیرها با قیمت مسکن میپردازیم وبیان میکنیم که در چارچوب نظری چه انتظاری ازعلامت و شدت ارتباط این متغیرها وقیمت مسکن وجود دارد. هدف ویژه این تحقیق بررسی تاثیر سیاست پولی بر روی شاخص قیمت مسکن در ایران میباشد.
اهداف کلی شامل:
-1 بررسی تأثیر نقدینگی بر شاخص قیمت مسکن
-2 بررسی تأثیر تورم بر شاخص قیمت مسکن -3 بررسی تأثیر شکاف تولید بر شاخص قیمت مسکن
با توجه به مطالعات انجام شده در تحقیقات پیشین و مجلات علمی، تاکنون چنین تحقیقی با متغیرهای مستقل: نقدینگی، تورم، شکاف تولید و بر متغیر وابسته شاخص قیمت مسکن با استفاده از الگوهای غیرخطی و مدل مارکوف -سوئیچینگ مشاهده نشده است.
-2 ادبیات موضوع
تحولات اقتصادی افت و خیزهای فراوانی دارد، به طوریکه اقتصاد گاهی به اوج و زمانی به نقطه حضیض میرسد. اهمیت روزافزون بازار داراییهای مالی در اقتصاد یک کشور، بررسی مداوم این بازار را ضروری میسازد. یکی از اجزای مهم بازارهای مالی، بازار مسکن است. در تاریخ بازارهای مالی، بازار مسکن همواره با نوسانات سوداگرانه مواجه بوده است. نوسانات قیمت جزء ذات بازار است، اما گاهی این نوسانات از شکل عادی خود خارج میشوند و جای خود را به صعودها و سقوطهای ناگهانی میدهند و ضربات جبرانناپذیری به بازار مسکن وارد میکنند - دوپور ،. - 2005
سیاست پولی برقرار کننده ثبات اقتصادی در کشورهاست تا به عدم تعادلهای مختلف اقتصادی، بهوسیله سیاستهای متمرکز بر تنظیمات عرضه پول، رسیدگی کند. سیاست پولی از طریق عملکرد نهادهای مالی و تحول در اوضاع اقتصاد کلان سیستم مالی را متأثر میکند. همچنین میتوان رونق قیمت دارایی و به ویژه قیمت مسکن را با رشد سریع اعتبارات مرتبط دانست. بنابراین بسیاری از تحلیلگران بر این باورند که کنترل قیمت مسکن ضروری است و به خاطر سیاست پولی مؤثر، شرایط رونق اقتصادی در کشورهای صنعتی به وجود میآید. سیاست پولی به سیاستهایی گفته میشود که توسط بانک مرکزی با استفاده از ابزارهای کنترل کمی مانند نرخ تنزیل مجدد، عملیات بازار باز و ذخایر قانونی و همچنین ابزارهای کنترل کیفی مانند سهمیهبندی و تخصیص اعتبارات بین بخشهای اقتصادی برای کنترل نقدینگی اعمال میشود. سیاست پولی تلاش میکند که از طریق تغییر و کنترل حجم پول و تغییر در سطح و ساختار نرخ بهره و یا سایر شرایط اعطای اعتبار و تسهیلات مالی به اهداف اقتصادی مورد نظر برسد - قلی زاده و کمیاب، . - 1387
سیاست پولی و اعتباری میتواند از دو مسیر باعث تغییر قیمت مسکن شود. از یکسو، سیاستهای انبساطی پولی به طور معمول با افزایش قدرت وامدهی بانکها همراه است و این موضوع به مفهوم کاهش محدودیتهای اعتباری است. بخشی از این کاهش محدودیتها متوجه بازار مسکن میشود و زمینه افزایش قیمت را فراهم میسازد. از سوی دیگر، چنانچه سیاست پولی انبساطی با کاهش نرخ سود سپردهها و تسهیلات بانکی همراه باشد به دلیل اینکه نرخ سپردههای بانکی بخشی از هزینه مالکیت مسکن را تشکیل میدهد، چنین سیاستی میتواند با کاهش هزینه مالکیت در جهت افزایش قیمت مسکن عمل نماید - کمیجانی و حائری،. - 1392 در کوتاهمدت سیاست پولی انبساطی که نقدینگی موجود در بازار را افزایش میدهد در بخشهایی با کشش قیمتی عرضه پایین - بازار مسکن - واکنش سریع قیمتی و در بخشهایی با کشش عرضه بالا - بازار کالاهای مصرفی قابل تجارت - واکنش ملایم قیمتی ایجاد میکند. سیاستهای پولی و مالی در کوتاهمدت ابزارهای مناسبی برای کنترل قیمت مسکن نمیباشند. اما این سیاستها میتوانند در بلندمدت از طریق ابزارهای عرضه پول و مخارج دولت در تعیین قیمت مسکن نقش تعیین کننده ایفا کنند - قلی زاده و کمیاب، . - 1387
بخش مسکن طی سالهای اخیر در ایران -به عنوان یک کشور در حال توسعه- نوسانات قیمتی زیادی داشته و این نوسانات تأثیرات منفی گستردهای بر رفاه خانوارها و عملکرد سایر بخشهای اقتصادی و حتی نظام بانکی برجا گذاشته است. با توجه به اهمیت بخش مسکن در کشور، تأثیر سیاست پولی بر عملکرد بازار مسکن موجب نگرانی سیاستگذاران میشود و نیاز به سیاستگذاری و واکنش مناسب مقامات پولی و مالی ضروری به نظر میرسد. بنابراین سوال اصلی تحقیق این است که سیاست پولی بر شاخص قیمت مسکن در ایران چه تأثیری دارد؟
-1-2 مبانی نظری
مسکن، کالایی ناهمگن، بادوام، غیرمنقول، سرمایهای و مصرفی است که سهم زیادی از بودجه خانوارها، هزینهها و سرمایهگذاری ثابت ناخالص ملی را به خود اختصاص داده است و نقش زیادی در اشتغال و ارزشافزوده کشورها دارد - لوریس ، . - 2003 همین ویژگیها سبب شده تا دولتها در بازار مسکن دخالت و اقدام به سیاستگذاری و برنامهریزی کنند - سلیم ، . - 2009
بخش مسکن یکی از مهمترین بخشهای اقتصادی است که هم از لحاظ سهم در سبد هزینه خانوار و هم از لحاظ سهم در تولید ناخالص داخلی و نقش آن در تغییرات شاخصهای کلان اقتصادی همچون رشد اقتصادی و اشتغال عوامل تولید از اهمیت برخوردار است. مسکن نقش مهمی در اقتصاد دارد، مسکن تنها یک کالای مصرفی نبوده و یک کالای سرمایهای نیز محسوب میشود. چنین جایگاهی باعث شده است رشد معقول و منطقی قیمت و سرمایهگذاری در بخش مسکن و افزایش ساختوساز مسکن به عنوان هدفی مطلوب و سیاستی قابل تعقیب در نظر گرفته شود، زیرا از یکسو رکود این بازار از جهت تاثیر منفی بر سرمایهگذاری در این بخش و کاهش رشد اقتصاد برای سیاستگذاران اقتصادی و دولت پدیدهای ناخوشایند است و از سوی دیگر، رونق سریع و رشد شتابان قیمت نیز به دلیل تاثیر شدید آن بر افزایش هزینههای خانوار و نارضایتی اجتماعی ناشی از آن هیچگاه مطلوب مردم و متولیان سیاستگذاری و نظارت بر این بخش نمیباشد. بازار مسکن برای رسیدن به دو هدف ثبات قیمت و سطح بیکاری مطلوب همیشه مورد توجه سیاستگذاران پولی بوده است. اگر سیاستگذاران پولی بخواهند ابزار سیاستی را بهطور مناسب تعیین کنند میبایست نقشی که مسکن در مکانیزم انتقال پولی ایفا میکند را بدانند.
مکلنون - 2000 - اینگونه مطرح کرد که برای تاثیر سیاست پولی بر بخش مسکن دو روش مستقیم و غیرمستقیم وجود دارد. تاثیر عمده مربوط به اثر مستقیم، درآمد یا اثر نقدینگی است.موقعی که نرخ بهره افزایش مییابد،هزینه بهره وام افزایش یافته و درآمد قابل تصرف بعد از کسر هزینههای مسکن کاهش مییابد. چگونگی تاثیر بر مصرف بستگی به این دارد که نرخ بهره اجاره با چه سرعتی
