بخشی از مقاله
چکیده
این مقاله به بررسی و تحلیل توقیف اموال غیرمنقول و عواید، منافع و محصول املاك غیرمنقول، پرداخته و جوانب گوناگون آن را بررسی نموده است. قانون آیین دادرسی مدنی، توقیف اموال، اعم از منقول و غیرمنقول و صورتبردارى و ارزیابی و حفظ اموال توقیف شده و توقیف حقوق استخدامی خوانده و اموال منقول وى را که نزد شخص ثالث موجود است به قانون اجراى احکام مدنی ارجاع داده است. بنابراین توقیف اموال، منقول و غیرمنقول، باید مطابق مقرّرات قانون اجراى احکام مدنی صورت بگیرد.
کلیدواژهها: اموال غیرمنقول، ملک ثبت شده، منافع و عواید، صورتبردارى.
مقدمه
قانون آیین دادرسی مدنی درباره توقیف اموال، در ماده 126 مقرّر میدارد: »توقیف اموال اعم از منقول و غیرمنقول و صورتبردارى و ارزیابی و حفظ اموال توقیف شده و توقیف حقوق استخدامی خوانده و اموال منقول وى که نزد شخص ثالث موجود است، به ترتیبی است که در قانون اجراى احکام مدنی پیشبینی شده است.« بنابراین، توقیف اموال، چه منقول و چه غیرمنقول، باید مطابق مقرّرات قانون اجراى احکام مدنی صورت بگیرد. به علاوه، آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمی لازمالاجراى جدید مصوب 1387/6/11 نیز مواردى را به توقیف اموال غیرمنقول اختصاص داده است. از اینرو، براى روشن شدن حدود و جوانب موضوع، بررسی تطبیقی میان قانون اجراى احکام مدنی و آییننامه جدید ضرورت دارد.
از سوى دیگر، با توجه به اهمیت بحث توقیف اموال غیرمنقول و پروندههاى فراوانی که در این رابطه وجود دارد و به دلیل اینکه در مورد توقیف اموال غیرمنقول کتاب و یا مقاله مستقلی به رشته تحریر درنیامده و حقوقدانان فقط در ضمن شرح قانون اجراى احکام مدنی به آن پرداختهاند، پژوهش بیش از پیش این بحث در قوانین و جنبههاى حقوقی راجع به آن ضرورى به نظر میرسد. در این پژوهش در مورد توقیف اموال غیرمنقول، با بهرهگیرى از قوانین موضوعه، بخصوص قانون اجراى احکام مدنی و آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمی لازمالاجرا، بین آنها تطبیق و مقایسهاى صورت میگیرد. همچنین با بررسی بحث توقیف عواید و منافع و محصول املاك، مسئله صورتبردارى و حفظ و ارزیابی در اموال غیرمنقول و جوانب این امور نیز مورد تحلیل قرار میگیرد.مواد 99 تا 112 قانون اجراى احکام مدنی، توقیف اموال غیرمنقول، باغات و تنظیم صورت اموال غیرمنقول، ارزیابی اموال غیرمنقول و حفظ اموال غیرمنقول و نیز راهکارهاى قانونی آن را بیان نموده است و بازداشت اموال غیرمنقول و ارزیابی آن نیز در فصل هفتم و هشتم آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمی لازمالاجرا مصوب 1387/6/11 بیان شده است.
بررسی واژهها و مفاهیم کلیدى بحث
»توقیف« مصدر باب تفعیل و از ریشه وقف است و در لغت به معناى بازداشت و بازداشتن میباشد1 و به طور کلی، به معناى سلب آزادى از شخص یا مال او با حالت انتظار ترخیص است، که در صورت اول، توقیف شخص و در صورت دوم، توقیف مال صدق میکند.2 در اصطلاحات مختلف، توقیف به صورت مضاف به کلمه یا کلمات دیگر درمیآید و عمدتا در همه جا همین معناى لغوى مورد لحاظ قرار میگیرد. مثلاً، توقیف مال، توقیف اجراى حکم، توقیف اجرایی، توقیف احتیاطی، توقیف اشخاص، توقیف حقوق،توقیف دادرسی، توقیف سرقفلی، توقیف ضامن، توقیف عقود، توقیف مالم یجب، توقیف متعهد یا مدیون، توقیف عملیات ثبتی و توقیف عملیات اجرایی.3
توقیف مال عبارت است از صیانت مال از افراط و تفریط و نقل و انتقال علیه مالک، که توقیف مال اعم از تأمین است.4 البته برخی از نویسندگان بر این عقیدهاند که چون قانونگذار، ماده 121 قانون آیین دادرسی مدنی را در مقام تعریف تأمین آورده و چنین مقرّر داشته است که »تأمین در این قانون عبارت است از توقیف اموال منقول و غیرمنقول«، این نتیجه استنباط میشود که تأمین و توقیف با هم مترادف هستند.5 اما باید گفت: قانونگذار در این ماده، معناى لغوى تأمین - امنیت، اطمینان دادن و قرار دادن در امنیت - 6 را در نظر نگرفته و اقدام و انجام تأمین را موردنظر قرار داده است.7توقیف اجرایی عبارت است از توقیف مال مدیون یا محکومعلیه از طریق اجراى ثبت یا اجراى دادگاه، که این توقیف مانع از تصرف مالک در مال خود میباشد؛ البته تصرفاتی که به ضرر محکومله است.8
قانونگذار ما تعریفی از توقیف ارائه نکرده است، اما میتوان تبصره یک ماده 35 قانون اجراى احکام مدنی را تعریفی براى توقیف دانست. این تبصره بیان میدارد: »محکومله میتواند بعد از ابلاغ اجرائیه و قبل از انقضاى مهلت مقرّر در مواد قبل، اموال محکومعلیه را براى تأمین محکوم به قسمت اجرا معرفی کند و قسمت اجرا مکلف به قبول آن است. پس از انقضاى مهلت مزبور نیز در صورتی که محکومعلیه مالی معرفی نکرده باشد که اجراى حکم و استیفاى محکوم به از آن میسر باشد، محکومله میتواند هر وقت مالی از محکومعلیه به دست آید استیفاى محکومبه را از آن مال بخواهد.«
انواع توقیف
توقیف بر دو نوع است: تأمینی و اجرایی.
توقیف تأمینی عبارت از توقیفی است که براى حفظ حق خواهان یا محکومله و یا در مورد محاکمات فورى براى حفظ حق اشخاص ذىنفع به عمل میآید و مدعیعلیه یا محکومعلیه به طور موقت، از تصرف در مال خود ممنوع میشود تا در خصوص مورد، حکم صادر گردد و یا به جهتی قرار تأمین مرتفع شود؛ اما توقیف اجرایی آن است که اموال محکومعلیه براى فروش و اداى محکومبه توقیف میشود. در توقیف اجرایی، محکومعلیه باید مالی را که براى فروش و اداى محکومبه مناسب است، معین نماید؛ ولی در توقیف تأمینی تعیین اموال براى توقیف با تقاضاکننده توقیف است. مالی که توقیف میشود باید قابل تقویم و متعلق به محکومعلیه باشد.9 در این تحقیق، از میان این دو توقیف عمدتا توقیف اجرایی موردنظر است.
توقیف اموال غیرمنقول
ماده 12 قانون مدنی، مال غیرمنقول را چنین تعریف نموده است: مال غیرمنقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود، اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان به نحوى که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود. و طبق ماده 19 قانون مدنی که خصوصیات مال منقول را بیان میکند، مال منقول اموال و اشیایی است که نقل آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد، بدون اینکه به خود یا محل آن خرابی وارد شود. بنابراین، ضابطه اصلی در تشخیص مال غیرمنقول و مال منقول، قابلیت و امکان حمل و نقل است و از اینرو، هر وقت مالی قابل حرکت دادن باشد، بدون اینکه براى عین یا محل آن خرابی به بار آید مال منقول است و بعکس، اگر مالی قابل نقل مکان باشد و یا اگر در عمل نقل آن ممکن باشد، ولی موجب خرابی و ویرانی عین یا محل آن گردد، مال غیرمنقول است. البته در اصطلاح قانون مدنی، مال غیرمنقول به اموال قابل حمل و حتی حقوق مالی و منافع هم گفته میشود، اما این تجاوز از قاعده استثنایی و محدود به مواردى است که قانونگذار بنا به مصالحی اموال قابل حمل را به صراحت در حکم اموال غیرمنقول قرار داده باشد.10
بنابراین،اموال غیرمنقول رامیتوان به موارد زیرتقسیم نمود:
الف. غیرمنقول ذاتی که عبارت است از هر چیزى که به حکم طبیعت خود و بدون آنکه دست انسان دخالتی داشته باشد، وضع ثابتی دارد و قابل نقل و انتقال نیست. البته براى اینکه ببینیم چیزى به حسب ذات خود ثابت نیست، باید به عرف مراجعه نماییم، نه اینکه از نظر علمی و یا عقلی ثبات آن را بررسی کنیم؛ چراکه ملاك و معیار در تشخیص موضوعات عرف است. در هر حال، این نوع از اموال غیرمنقول منحصر در اراضی و زمینهاست و نه فقط شامل سطح زمین، بلکه شامل کلیه چیزهاى موجود در اعماق زمین هم میشود.11
ب. غیرمنقول تبعی که ذات این اشیا قابلیت نقل و انتقال از محلی به محل دیگر را دارند، ولی به طور مصنوعی و اکتسابی وصف غیرمنقول را کسب کردهاند؛ مثل اموالی که به واسطه عمل انسان غیر منقول شدهاند. بنابراین، ملاك تشخیص این اموال این است که قبلاً منقول بوده و مستقیما یا به طور غیرمستقیم به زمین الصاق شده باشد، به گونهاى که نتوان آن را حمل و نقل نمود، مگر اینکه در خود مال یا در محل آن خرابی حاصل شود. این موارد در مواد 13 تا 16 قانون مدنی معین شده است.12
ج. اموالی که در حکم اموال غیرمنقول هستند. این اموال، اموال منقولیاند که قانون به واسطه اختصاص یافتن به عمل زراعت، آنها را در حکم اموال غیرمنقول قرار میدهد، حتی اگر در صفت منقولی آنها ظاهرا هیچ تغییرى حاصل نشده باشد. قانونگذار در ماده17 قانون مدنی این اموال را از حیث صلاحیت محاکم و توقیف اموال جزء ملک و در حکم مال غیرمنقول دانسته است.بنابراین، دو شرط لازم است تا مال منقول جزء مال غیرمنقول و در حکم مال غیرمنقول محسوب شود:
1.باید به عمل زراعت یا براى آبیارى اختصاص داده شده باشد.
2.مالک آن را براى این امور اختصاص بدهد.13
د. اموالی که به واسطه تابعیت از اموال غیرمنقول، غیرمنقول محسوب میشوند. این قسم از اموال غیرمنقول، شامل بعضی از حقوق و منافع است. براى اینکه بتوان تشخیص داد یک حق منقول است یا غیرمنقول، ماده 18 قانون مدنی ملاکی را معین نموده:
موضوع حق. بنابراین، اگر موضوع حق غیرمنقول باشد، خود حق هم غیرمنقول خواهد بود و بعکس، اگر موضوع حق منقول باشد، خود حق هم منقول خواهد بود.14حقوق عمدهاى که به موجب ماده 18 قانون مدنی تابع اموال غیرمنقول محسوب میشود، عبارتند از:
1. حق انتفاع که موضوع آن غیرمنقول باشد؛ مثل حق عمرى و سکنی.
2.حق ارتفاق نسبت به ملک غیر؛ مثل حقالعبور یا حقالمجرى.
3.دعاوى راجع به اموال غیرمنقول؛ مثل خلع ید.
در نتیجه، توقیف مال غیرمنقول عبارت است از بازداشت و بازداشتن و به طور کلی سلب آزادى با حالت انتظار ترخیص از مالی که از محلی به محل دیگر نمیتوان آن را نقل نمود، اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا نباشد، به نحوى که نقل و انتقال آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود و چون منظور ما از توقیف، توقیف اجرایی است، اموال محکومعلیه براى فروش و اداى محکوم به توقیف میشود.
.1 انواع توقیف املاك
