بخشی از مقاله
ضرورت تهيه نقشه کاداستر در حوزه هاي روستايي کشور و نقش آن در تسريع روند توسعه روستايي
چکيده
با توجه به سابقه روستانشيني در کشور ايران و اهميت دستيابي به توسعه ؛ نمي توان بدون در نظر گرفتن جنبه هـاي اجتمـاعي و اقتصـادي حاکم بر جامعه روستايي کشور؛ آرزوي تحقق اين پديده را داشت . شناخت نيازها، کمبودهـا، امکانـات و الزمـات حـاکم بـر ايـن جامعـه مي تواند روند دستيابي به توسعه در کشور را تسهيل يا کند نمايد.
توسعه پايدار روستايي نيز يک فرآيند مي باشد که در نتيجه حصول به آن نيازمندي هاي مادي و معنوي اين جامعه محروم بـا دسـتيابي بـه رفاه به سبب ارتقاء سطح کيفيت زندگي و کاهش فقر و ثبات نسبي در اقتصاد، قابـل حصـول خواهـد بـود؛ پـس ايـن امـر نيـاز بـه يـک برنامه ريزي سيستمي و همه جانبه را طلب مي کند. بهتر مي دانيم در جامعه ايراني ، بخصوص ، جامعه روستايي کشـور موضـوع مالکيـت بر منابع توليد و مسکن با حساسيت بيشتري پيگيري مي گردد.
در فرايند توسعه پايدار روستايي ايجاد حس مشارکت ، اعطاي مسئوليت ، امتيازدهي و از همـه مهـم تـر، اعطـاي مالکيـت بـه شـکل دقيـق مي تواند از چالش هاي ريشه دار دراينخصوص کاسته و شرايط مناسبي را براي شکوفايي جامعه و زير ساخت هاي اقتصـادي و اجتمـاعي آن به ارمغان آورد.
يکي از حرکات مهم و اقدامات موثر و مناسبي که بموجب قانون برنامه توسعه اقتصادي ، اجتمـاعي و فرهنگـي جمهـوري اسـلامي ايـران بنوعي مي تواند نقش موثري در جهت دستيابي به توسعه پايدار روستايي به ايفاي نقش بپردازد و تاکنون مراحـل اجرايـي خـود را سـپري مي کند، تحديد حدود و مشخص شدن وضعيت مالکيت حقيقي و حقوقي افراد بر زمين و مسکن مي باشد. بررسي ها نشـان مـي دهـد کـه عمليات اجرايي طرح کاداستر، از ابتداي برنامه اول توسعه يعني از سال ۱۳۶۹ آغاز و در تعـدادي از اسـتان هـاي کشـور اجرايـي گرديـده است .
نقشه کاداستر را مي توان به مجموعه عمليات فني ، مهندسي ، مميزي ، ثبتي و حقوقي در مورد املاکي اطلاق نمود که رونـد جريـان ثبتـي آنها خاتمه پيدا نموده است . با اجراي طرح کاداستر بنوعي قسمتي از مشکلات حاکم بر جامعه روسـتايي کشـور پايـان يافتـه و مـي تـوان اهداف فراواني را نظير، مشخص شدن وضعيت مالکيت بر املاک، مشخص شدن موقعيت و ابعاد، محل قرار گرفتن ملک، تسريع در رونـد اجراي برنامه هاي توسعه شهري و روستايي ، از بين رفتن ابهامات در وضعيت مالکيت ، کاهش اشتباهات ثبتـي ، ايجـاد قطعيـت اطلاعـات املاک در تعيين محدوده ها، کاهش تعارضات حقوقي و حقيقي ،از بين رفتن تشکيلات سنتي و بوروکراسي ، صرفه جويي در زمان و هزينـه و کاهش امر رانت خواري و سو استفاده بر املاک، حصول درآمد واقعي برماليات امـلاک و سـاير منـابع درآمـدي مربوطـه و... را مـد نظـر داشت .
هدف از تحقيق فوق بررسي نقش بهره گيري از سيستم کاداسـتر و نقـش آن در ايجاد،زمينـه سـازي و تسـريع رونـد دسـتيابي بـه توسـعه روستايي در کانون هاي روستايي کشور مي باشد.
مقدمه
اگرفضاي جغرافيايي را بر حسب ساخت و عملکرد تقسيم بندي گردد؛دو فضاي متمايز شهري و روستايي قابل تشخيص مي باشـد.کشـور ايران داراي سکونتگاههاي روستايي متعدد با ويژگي ها و عملکردهاي خاص مـي باشـد. ايـن سـکونتگاهها داراي قـدمت زيـادي بـوده و تاکنون توانسته اند عده کثيري از افراد روستايي کشور را با توجه به قابليت هاي خود پذيرا باشند.
روستا کوچکترين واحد تقسيمات کشوري ، به سبب کارکرد هاي خاص خود يک پديده فضايي - مکاني بـوده و اگـر بـا يـک نگـرش و تفکر سيستمي به اين پديده نگريسته شود به خوبي به نظام فضايي و مکاني مختص به آن ، آگاهي خواهيم يافت .
روستا و روستا نشيني در کشور ايران داراي هويتي مستقل به خود و با نظام اقتصادي و اجتمـاعي متفـاوتي مـي باشد؛متأسـفانه امـروزه بـا گذشت زمان و بروز تحولات اقتصادي ، اجتماعي و سياسي در کشور، اين واحد جغرافيايي دچار يک نارسايي در سيستم خود مـي باشـد و اين امر در عدم نگرش سيستمي به روستا و دور نگه ماندن آن از روند توسعه مي باشد. امـروزه تقابـل شـهر و روسـتا در کشـور بيشـتر شده ،بگونه اي که در فاصله چند کيلومتر از شهر،شاهد نارسايي در فضاي زيستي ،فرهنگي ،آموزشي ،درماني ،بهداشتي و در نهايـت اقتصـادي مي باشد،درحقيقت شرايط ناهنجارموجود باعث ضعف ناتواني قابليت سکونتگاهي براي حفظ جمعيت ساکن خود گرديده است .
حوزه هاي روستايي کشور از ابتداي قرن حاضر شاهد تحولاتي در ساختار فضايي - مکاني خود بوده انـد کـه ايـن تحـولات را مـي تـوان بازتابي از دگرگوني هاي زماني و نگرش نظام سياسي اقتصادي حاکم در سطح سرزمين دانسـت ، عملکـرد ايـن نظـام بـه همـراه تنـوع و گوناگوني در سيستم اکولوژيک سازمان يابي (سياسي ،اقتصادي ،اجتماعي ) فضا را بگونه اي قطبي شـده متمرکـز و ناهنجـار رهنمـون شـده ، مراکزشهري (بويژه قطب هاي بزرگ )را به سان جزيره اي در درياي محروميت نواحي حاشيه که عمدتا متوجه حوزه هاي روسـتايي هسـتند قرار داده است . تنوع نظام هاي فرهنگي (اجتماعي ) واکولوژيک در ابتداي امر منجر به استقرار فضايي سکونتگاههاي روستايي بـه صـورت آباديهاي کوچک و پراکنده ( لااقل در بخش وسيعي از کشور شده ) که اين نقاط کوچـک و پراکنـده طـي هـزاران سـال بـه حيـات نسـبتاً پايدارخود ادامه داده و نقش بزرگي را در توليد جامعـه روسـتايي نيـز داشـته انـد امـا مسـائل مـذکور از زمـاني بـروز کـرد کـه تحـولات جديد،ساخت سيستم جغرافيايي سرزمين را برهم زد، کارکردي نوين و تافته اي جدا بافته بر ساخت فضايي آن تحميل نمود کـه نتيجـه آن چيزي جزء دوگانگي و عقب ماندگي نواحي حاشيه (روستايي ) نبوده به عبارتي نتوانست جايگاهي معقول (عملکردي ) را در نظـام سلسلــه مراتـبي سکونتگاهـها براي روستا و روستايي در نظر گيرد و روز به روز معادله نابرابر در افول بي رويه روستا و رونق بـي قاعـده شـهر را شدت بخشيد (سعيدي ،۱۳۷۲).
به اين ترتيب مراکز شهري با رشد و گسترش بي رويه خود به صورت کانون هاي فعال و مراکز دسترسي به امکانات و خدمات در آمده و درمقابلواحدهاي سکونتگاههاي روستايي هر يک با توجه به توان تابعيت از روند هاي جاري سرنوشتي خاص خود يافتند.(سعيدي ،۱۳۸۸) با بروز تحولات ايجاد شده در روستاهاي کشور، اين حوزه ها با فقر، بيکـاري ، بيسـوادي ، اخـتلاف شـديد درآمـدي بـين شـهر وروسـتا ، کشاورزي کم بنيه و ساير موارد و در نهايت منجر به مهاجرت به اميد زندگي بهتر به سوي شهرها مواجه مي باشند.
در ادبيات اقتصادي کشور از توسعه به کرات نام برده مي شود، توسعه امروزه در برنامه ريزي کلان اقتصادي کشور داراي جايگاه و اهميت ويژه اي مي باشد. باتوجه به اهميت روستا و محور قرار گرفتن آن در توسعه ملـي کشـور فرآينـد توسـعه روسـتايي امـروزه بعنـوان يـک استراتژي مهم تلقي مي گردد.
توسعه روستايي برخلاف ديدگاههاي گذشته که تنها افزايش راندمان و بهره وري کشاورزي را مـد نظـر داشـته اسـت ؛ نيسـت ، بلکـه يـک استراتژي است که درآن به دگرگوني در تمام ابعاد زندگي بشري شامل مسائل اقتصادي ، اجتماعي ، فرهنگي سياسي توجه مي شود.
توجه به مقوله مالکيت و ايجاد زمينه هاي تحقق ، ثبوت و محرز شدن آن در جامعه روستايي و تغييـر در ويژگـي هـاي کمـي و کيفـي آن امري ضروري و مهم مي باشد. براي دست يابي مقوله مالکيت و برخوردار املاک روستايي از سند ثبتي نياز به اتخاذ يـک رويـه مناسـب و بهره گيري از امکانات فني و علمي است . اين امر با استفاده ازمکانيزم هاي مورد نظر و همکاري دولت و مردم و دخالت نهادهاي اجرايـي و قانوني کشور را مي طلبد تا بتوان روند ايجاد و تحول در تمام ابعاد در جامعه روستايي پيگيري نمـود و در نهايـت بتـوان زمينـه و بسـتر دستيابي به توسعه روستايي را فراهم نمود.در اين ميان استفاده از سيستم کاداستر مي تواند نقش بسزايي را در اين بحـث بـر عهـده داشـته باشد.
با توجه به نتايج سرشماري نفوس و مسکن سال ۱۳۸۵، تعداد ۶۳۹۰۴ روستا در کشور وجود دارد که در اين کـانون هـا، جمعيتـي معـادل ۲۲۲۳۵۸۱۸ نفر زندگي مي نمايند. با عنايت به نتايج آمارگيري ، ويژگي هاي مسکن روسـتايي سـال ۱۳۸۷ بنيـاد مسـکن انقـلاب اسـلامي ، تعداد سکونتگاههاي روستايي کشور به ۶۲۷۹۴ واحد رسيده است .
دست يابي به توسعه در جهان امروز يکي از آرمان هاي متعالي است که دولتمردان ، طراحان و برنامه ريزان ،در کشورها سعي بـه تحقـق و دستيابي به آن را دارند.توسعه علي الخصوص توسعه روستايي نياز به ايجاد زمينه ها و بستر سازي هايي دارد، اگر با يک ديـد سيسـتمي و نظام وار به آن توجه شود، روشن مي گردد که بدون در نظر گرفتن مسائل انساني ، اجتماعي ، اقتصادي ، سياسي وغيره دسـتيابي بـه توسـعه امري ناممکن و دور از انتظار خواهد بود.
با توجه به نتايج آمارگيري ويژگي هاي مسکن روستايي سال ۱۳۸۷، اکثر واحدهاي مسکوني روستايي در نواحي روستايي کشور بر خلاف واحدهاي مسکوني شهري ؛ داراي هويت شناسنامه اي چون سند مالکيت ؛ نمي باشند.
از مجموع واحدهاي مسکوني معمولي روستايي کشور تعداد۱۲۱۴۸۱۳ واحد مسکوني (۲۸/۲۷ درصد) داراي سند ثبتـي و ۱۲۴۰۱۱ واحـد مســکوني (۲/۷۸درصــد)داراي برگــه واگــذاري و۱۷۴۴۹۵۳واحدمســکوني (۳۹/۱۸ درصــد)داراي ســندخطي يــا قولنامــه و۷۲۰۱۱ واحــد مسکوني (۱/۶۲ درصد) ساير موارد بوده است .؛ ضمن آنکه ۱۲۹۱۴۶۹ واحد مسکوني (۲۹ درصد) بدون سـند بـوده و وضـعيت سـند ۶۱۱۲ واحد مسکوني (۱۴/. درصد) اضهار نشده است .
با توجه به آمار ارائه شده توسط بنياد مسکن انقلاب اسلامي ، تنها ۲۷/۲۷ واحـدهاي مسـکوني روسـتايي کشـور داراي سـند ثبتـي بـوده و ۷۲/۷۲ درصد فاقد سند مزبورمي باشند و اين رقم به خوبي مويد وضعيت نابسامان موجود در زمينه فقدان مالکيت قانوني و ثبتـي آنهـا در نهادهاي حقوقي و قانوني مي باشد.بنياد مسکن انقلاب اسلامي تا پايان سال ۱۳۸۷ تعداد ۲۰۳۱۴۷۳ سند مالکيـت بـراي امـاکن روسـتايي رادر نموده است که اين ميزان بـا توجـه بـه اطلاعـات بدسـت آمـده تـا پايـان ديمـاه ۱۳۸۸، بـه تعـداد ۲۲۰۹۶۱۷ رسـيده اسـت .
( بنياد مسکن انقلاب اسلامي ،۱۳۸۸)
بهره گيري از دانش فني و علمي و استفاده از امکانات و خدمات نويني همانند سيستم کاداستر در کشـور مـي توانـد نقـش بسـزايي را در بهبود شرايط حاکم بر جامعه روستايي و تغيير روند آن ؛ به يک روند مناسب داشته باشد و به اين موضوع اميدوار بود کـه سيسـتم کاداسـتر زمينه ساز و عامل موثر در تسريع روند توسعه روستايي در کانون هاي روستايي کشورخواهد بود.
سيستم کاداستر
کاداستر از کلمه کاتاستکين به معني دفتر يادداشت است که در طول زمان در زبان لاتين به کاپتاسـتروم تبـديل شـده و درحـال حاضـر در زبان هاي اروپايي به نظامي اطلاق مي شود که طي آن کميت ، مقـدار، نـوع ملـک و کيفيـت مالکيـت آن بـراي کليـه امـلاک کشـور تعيـين شود.(سايت کاداستر ايران )
با مرور سابقه تاريخي بهره گيري از سيستم کاداستر در ايران مي توان به پيشينه تاريخي ايـن سيسـتم آگـاهي يافـت .در ايـران باسـتان نيـز نقشه هايي که بتوانند موقعيت هاي ملکي را نشان دهند، وجود داشته است و اين امرحاکي از وجود يک نظام بهره بـرداري نسـبتاً دقيـق از زمين براي توليد بيشتر و مشخص شدن ميزان توليد جهت اخذ ماليات بوده است .
نقشه قديمي ۴ هزار ساله کلداني ها و نقشه هاي مالياتي و يا رصد املاک در دوره ساسانيان ازجمله اين دستاوردها بوده است . با توجـه بـه اهميت و سابقه تهيه نقشه هاي ملکي در ايران باستان و سپري شدن حدود۱۵۰۰ سال ، يعني از زمـان تهيـه نقشـه امـلاک دوران ساسـانيان ؛ کشور ايران بنوعي فاقد سيستم کاداستر و ثبت جامع املاک مي باشد.
براساس تعريف فدراسيون بين المللي نقشه برداري ،کاداسترعبارت است از فهرست مرتب شده اي ازاطلاعات مربوط به قطعات زمـين در داخل مرز جغرافيايي يک کشور که شامل نقشه برداري و افزودن ساير مشخصه هاي زمين نظير حقوق مالکيت ، کـاربري ، انـدازه و ارزش ، به نقشه مقياس بزرگ بوده و به طور رسمي اين داده ها به ثبت مي رسد.
بنابر اين تعريف ، نخستين گام ايجاد کاداستر، تهيه نقشه هايي با مقياس مناسب از املاک موردنظر است .در کشور ايران و با توجه به تبصـره
۳ ماده ۱۵۶ ثبت اسناد و املاک سيستم کاداستربه مجموعه عمليات فني و مهندسي ،مميزي ،ثبتي و حقوقي در مورد املاکي اطلاق مـي شـود که جريان ثبتي آن خاتمه يافته اعم از اينکه در دفتر املاک ثبت شده و يا نشده باشد، به جهت آنکه محدوده و موقعيت املاک را مشـخص نمايد و ارتباط جغرافيايي آنها را با يکديگر نشان دهد و به منظور تثبيت مالکيت و تسهيل در حل و فصل دعاوي ملکـي و ثبـت امـلاک و ساير موارد مربوط به املاک اجراء گردد تعريف گرديده است .(سازمان ثبت اسناد و املاک کشور )
در نهايت اينگونه مي توان بيان داشت که با بهره گيري از سيستم کاداستر و با دستيابي به اطلاعات فني و مهندسـي واطلاعـات حقـوقي و تلفيق آنها با يکديگر مي توان به يک مديريت خاص رسيد؛اين مديريت مي تواند نقش بسزايي را در تعيين دقيـق مختصـات جغرافيـايي و نمايش ابعاد هندسي يا بطور کلي نمايش دقيق ابعاد اربعه يک مکان جغرافيايي را بر عهده داشته باشد.
با توجه به فقدان سيستم جامع اطلاعات جغرافيايي و وجود نارسائي هاي فراوان مخصوصـاً در تعيـين حـدود امـلاک و موقعيـت آنهـا از گذشته تاکنون علي الخصوص در حوزه هاي روستايي در ثبت املاک و عمليات ثبتي و... شاهد درگيري ها ، کمبودها و اختلافات حقيقـي و حقوقي بين افراد و نهادهايي اجرايي و حقوقي مي باشيم . سيستم کاداستر مي تواند بنوعي به مديريت در اين مهم پرداخته و نقش مهمـي را درکاهش دعاوي حقوقي در دادگاهها، کاهش هزينه هاي اقتصادي و اجتماعي ناشي از نبود وضـعيت حقـوقي و مـالکيتي مشـخص بـر املاک را بر عهده داشته باشد.
با توجه به توسعه وگسترده تر شدن نهادها و سازمان هاي اجتماعي و اقتصادي جوامع انساني و پيچيده تر شدن روابـط انسـاني و افـزايش نيازهاي ايشان ، بهره گيري از سيستم هاي فني و علمـي خـاص در خصـوص پيشـبرد اهـداف انسـاني امـري ضـروري و دور از اجتنـاب مي باشد.
سيستم کاداستر را مي توان از جمله مهم ترين و سازمان يافته ترين سيستم براي مديريت مالکيت بر منابع به حساب آورد. سيستم کاداسـتر يکي از مهمترين سيستم هاي موثر در ايجاد نظام بهره برداري از زمين و روشن شدن وضعيت مالکيت در ميان کشورهاي توسعه يافتـه بـه حساب مي آيد.
کشورهاي توسعه يافته با بهره گيري از سيستم کاداسترتلاش هاي زيادي را در کاهش مشکلات مالکيت بر املاک و ايجـاد زمينـه در حـل وفصل مشکلات و اختلافات حقوقي موجود و احتمالي مالکيت و حدود آنها را بر عهده داشته اند.
با توجه به تاکيد برنامه ريزان و سياستگذاران طرح هاي توسعه اي کشور اجرا و تکميل طـرح هـايي چـون کاداسـتر از ملزومـات توسـعه کشور به حساب آمده و با توجه به مشکلات موجود در مسائل مالکيت املاک، بهره گيري از روش ها و متدهاي علمي و عملـي جديـد و به روز شده که نقش موثري بر تسريع روند توسعه کشور داشته باشد، امري ضروري و دور از اجتناب مي باشد.
در حقيقت فقدان بانک اطلاعاتي از ميزان املاک، چگونگي وضعيت مالکيت و مستحدثات کشور، منجر به بـروز، نارسـائي هـاي فراوانـي شده و در نهايت زمينه افزايش سوء استفاده هاي احتمالي از منابع ملي و يا شخصي را بيشتر نموده است .
با بهره گيري از سيستم کاداستر مي توان نظامي سريع ، به روز شده ، روان ، دقيق ، ساده و مطمئنـي را بـراي امـلاک و مسـتحدثات ملـي و شخصي را رقم زد.
استفاده از سيستم کاداستر مي تواند پيامدهاي مثبت زير را بر عهده داشته باشد :
• ايجاد بانک جامع اطلاعات از املاک و مستحدثات موجود در کشور بخصوص کانون هاي روستايي .
• ايجاد منابع اطلاعاتي براي برنامه هاي توسعه اي کشور و زمينه سازي براي توسعه کانون هاي روستايي .
• مکانيزه شدن دستيابي به اطلاعات و دسترسي سريع و آسان به داده هاي مورد نيازدر هر نقطه اي از کشور.
• ايجاد سيستم فني و مهندسي جديد و دستيابي آسان به اطلاعات مورد نياز کاربران .
• بالا رفتن ضريب امنيت و اطلاعات املاک و روان سازي در روند نقل و انتقال املاک به غير.
• کاهش دست اندازي افراد سودجو به منابع ملي و شخصي .
• کاهش هزينه هاي اقتصادي و اجتماعي افراد و دولت .
• تسريع در روند دستيابي به توسعه کشور.
هدف وضرورت اجراي طرح کاداستر
کشور ايران با توجه به سابقه تمدني طولاني در زندگي شهري و روستايي و بهره گيري بلند مدت از منابع توليد همچون زمـين ،آب و بـالا بودن اهميت بحث مالکيت بين افراد جامعه ، بعنوان يک کشور نيازمند به بهره گيري از سيستم کاداستر شناخته مي شود.
توسعه و دستيابي به سيستم کاداستر با مسائل وعوامل مختلفي در ارتباط مي باشد.در حقيقت پايه ريزي سيستم هاي مديريت بهره بـرداري مناسب از منابع توليد همانند زمين مي تواند به عنوان يکي از عوامل مهم در تسريع روند توسعه کشور به حسب آيد.
در حقيقت استراتژي توسعه با رويکردها وراهبردهاي متعدد خود، بدون در نظر گرفتن نکاتي ظريف چـون سيسـتم هـاي مـديريت زمـين براي مسکن گزيني و بهره برداري کشاورزي و غيره و بايد از منابع اطلاعاتي و پايه چون نقشه هاي کاداستر سود جويد و امـروزه در کنـار مسائل اجتماعي و اقتصادي حاکم بر جامعه به مسائل فني چون کاداستر نيز بايد پرداخته شود.
هدف اصلي از داده هاي کاداستر، ثبت و ارائه وضعيت مالک و ساير داده هاي کورد نياز در مورد قطعات اراضـي اسـت .مکـان ، مسـاحت ، محدوه و ساير ويژگي هاي توصيفي زمين مانند نام و آدرس مالک، آدرس قطعه ،اطلاعات مربوط به نقـل و انتقـال و مسـائل قـانوني آن از مهم ترين مشخصات مورد نياز در سامانه اطلاعات جغرافيايي است . براي اين منظور مدل داده دقيق برداري مناسب است و امکـان ثبـت و ارائه انواع اطلاعات اسمي ، تعداد صحيح و اعشاري مربوط به اراضي مورد بررسي را فراهم مي کند.(علي محمدي ،۱۳۸۸)
نقش بنياد مسکن در بهره گيري از سيستم کاداستر
جامعه روستايي با توجه به ويژگي هاي محيطي طبيعي و انساني حاکم بر آن به سبب سوء و ضعف مديريت و فقـدان نظـام بهـره بـرداري متعادل و متوازن از منابع توليد چون زمين ، با شکنندگي خاصي در خصوص مسائل زيست محيطي و اجتماعي و اقتصادي روبـرو گرديـده است .کاهش و يا از بين بردن فساد و استفاده هاي غير قانوني از زمين ، فرار از ماليات ، زمين خواري و غيره در دهه هاي اخير بعنوان يکـي از مهم ترين اولويت و مشغله فکري برنامه ريزان کشور قرار گرفته است ؛ بـه گونـه اي کـه مجـامع بـين المللـي از قبيـل سـازمان ملـل و بانک جهاني اين موضوع را در فهرست اهم فعاليت ها و راهکارهاي پيشنهادي خود براي توسعه کشورهايي که با اينگونـه مسـائل روبـرو مي باشند؛ در دستور کار قرار داده اند.
