بخشی از مقاله

کاداستر و لزوم آن در سیستم مدیریت زمین

چکیده

آنچه که باعث شد تا اقدام به نوشتن مقاله حاضر نماییم، معرفی اهمیت ایجاد سیستم کاداستر و نیز مشــخص کردن وضعیت آن در ایران و جهان بود. همانطوریکه مستحضرید ” کاداستر“ از زمان قدیم بــه شـکلهای مختلـف در نقاط مختلف جهان رایج بوده که البته جنبه ملکی و مالی آن بیشتر در طول تاریخ نمود پیدا کرده است. اما از بنیـادی بودن این سیستم جامع و فراگیر در کلیه امورات زندگی، پروژه های عمرانی، برنامــه ریزیـهای هدفمنـد سـازمانهای مختلف نظیر مسکن و شهرسازی، آموزش و پرورش، محیط زیست، اقتصاد، بهداشت و ... نباید غافل شــد. یکـی از ارکان کاداستر فنی بودن است که در این مورد نقش علوم ژئوماتیک در تهیه اطلاعات مبنایی کاداســتر بسـیار مـهم و ضروری است. در انواع کاداستر ” قطعه زمین“ یا “ parcel ” بعنــوان مبنـای اطلاعـات و مشـاهدات در نظـر گرفتـه می شود. بدیهی است که سر وسامان دادن به این حجم وسیع از اطلاعات جمع آوری شده نیاز به سیستم اطلاعــات قوی، کارآمد و جامعی دارد که به راحتی بتوان به کمک آن به اطلاعات دسترسی پیدا کــرد، بـه آسـانی Up to date نمود و ... که در این بین سیستمهای اطلاعاتی GIS و LIS از کارآمدترین این ابزارها می باشند. که البته تمامی مطالب مذکور تنها در سایه مدیریت و برنامه ریزی هدفمند و صحیح به ثمر خواهد نشست.


(1مقدمه

انسان در طول تاریخ همواره سعی کرده تـا زمیـن و هـرچـه در آن اسـت را تحـت اختیـار خـود در آورد همانگونه که اخیرا فضا را نیز تسخیر کرده است. اما در مورد زمین این کره پر از نعمت خدادادی که منبع زیســت و تغذیه هزاران موجود زنده دیگر می باشد، بیش از هر چیز برای او مساله ساز بوده است و از قضا بیش از هر جای دیگری مورد بی توجهی و بی مهری انسان قرار گرفته است. زمین از زمانهای بسیار کهن بعنوان یکی از با ارزشترین و موثرترین منابع برای انسان بوده است بطوریکه استفاده از آن بــه عنـاوین مختلـف و اداره کـردن و ارتبـاط آن بـا صاحبانش، سابقه طولانی داشته است. مثلاً از حدود دو هزار سال قبل از میلاد مسیح توسط مصریها و بابلیـها مسـاله اداره زمین ومالکیت درکرانه های رود نیل بصورت شبه کاداستر مطرح بوده است. بعدهـا بـه مـرور زمـان و بـر اثـر افزایش روز افزون جمعیت و مصرفی شدن جوامع، ارزش زمین نیز بیشتر شده و انسان برای استفاده بهینــه از زمیـن متوسل به اتخاذ تصمیماتی در این مورد گردید و در نتیجه مرزبندی زمینهای زراعـی، پلاکـها ی مسـکونی وتجـاری ارزش بیشتر وحساسیت بالاتری پیداکرد. در این زمان بودکه ثبت مالکیتها مطرح گردید و افراد ملزم به ثبــت امـلاک خود شدند. لازم بذکر است که تا قبل از آن مالکان مجبور به ثبت املاک خود نبودنـد کـه ایـن البتـه گام موثـری در جهت کاهش مشاجرات ملکی و بهبود روابط همسایگی بود. اما به هیچ وجه این اقدام در دراز مـدت جوابـگو نبـود چرا که اولاً همانطور که پیش ازاین نیز اشاره شد، با افزایش جمعیت حساسیت درمورد مالکیتها بیشتر مـی گردیـد و از طرف دیگر نظام دقیقی برای اندازه گیری، ثبت و نگهداری و بالاخره ارائه اطلاعــات راجـع بـه مـدارک وجـود نداشت لذا سیستم کاملتری بنامً سیستم کاداسترً به کمک ثبت املاک آمد. ریشه اصلی کاداســتر یـک لغـت یونـانی بنام""Capitastrum به معنی دفتر ثبت واحدهای مشمول مالیات زمین بوده، اما فرهنگنامه های جدید واژه کاداسـتر را بر گرفته از لغت یونانی Katatikhon میدانند که در لغت به معنای خط به خط است و در معنا به یــک ثبـات مالیـات گفته می شود.
کاداستر نظامی است که برای تعیین محدوده ها بکار می رود. منظور از نظـام بـه مجموعـه ای از ابـزار، تجـهیزات و پرسنلی اطلاق میشود که با هماهنگی هدف خاصـی را دنبال می کنند و منظور از تعییـن محدوده ها یعنی مشــخص کردن موقعیت جغرافیایی املاک یا قطعه زمین که بسته به نوع استفاده از آن، نوع کاداستر نیز فرق می کند.
هر چه از عمر زمین می گذرد بدلیل افزایش جمعیت و استفاده بی رویه از منابع زمینی و نیز با توجه به عدم تجدیـد بسیاری از این منابع به اهمیت و ارزش آن نزد بشر افزوده می شود و او به این فکر می افتد که بتواند استفاده بـهتری از قطعه زمینی که در اختیار دارد، ببرد. کاداستر در واقع در استفاده بهینه از زمینها و مالکیت خصوصی آنها و کــاهش مشاجرات ملکی تاثیر بسیاری دارد. قطعه زمین در کاداستر همانطوریکه قبلاً نیز اشاره گردید، واحد ثبــت اطلاعـات است و این برای تمام انواع کاداستر صادق است. در تمام ممالک در حال پیشرفت وحتی بعضــی دولتـهای پیشـرفته تامین و نگهداری یک سیستم کاداستر همراه با سیستم ثبت حقوقی آن همواره از الویت بالائی برخوردار بوده است.
کاربرد سیستم کاداستر در هر زمینه ای اگر کامل و دقیق باشد، می تواند مفید واقع گردد. لازم به یادآوری اســت کـه منظور از کاداستر فقط کاداستر مناطق شهری وزراعی نیست که هم اکنون زیر نظر سازمان ثبت اسناد وا ملاک کشـور در حال اجراء است بلکه حتی درختان نیز در بعضی کشورها نظیر فنلاند و... کاداستر شده اند. امــا آنچـه بیـن همـه انواع کاداستر مشترک است و از کاربردها و مزایای کلی این سیستم محسوب میشــود اصـلاح وضـع اطـلاع رسـانی وتشکیل یک سیستم اطلاعاتی قوی است. در اینجا آنچه بعنوان کاربردها و فوائــد سیسـتم کاداسـتر بیـان مـی گردد بیشترمنظور همان سیستم کاداستر شهری و زراعی می باشد. از آنجائی که اساس کاداستر تهیـه نقشـه هـای پوششـی بزرگ مقیاس (1/500) از املاک است لذا ایــن نقشـه هـا مـی توانـد مـورد اسـتفاده بسـیاری از سـازمانهای دولتـی وخصوصی قرار گیرد، نظیر سازمان زمین شهری، شهرداری ها، اداره آب و فــاصلاب، گاز رسـانی و.... از طرفـی بـا ایجاد یک سیستم اطلاعات کامل می توان سیستم ورود اطلاعات و دستیابی به آنها را آسان نمود، کــه ایـن بـه نوبـه خود می تواند در بسیاری از سازمانها و مراکز اطلاع رسانی مورد استفاده قرارگیرد. ذیلاً پاره ای از فوائد ایجاد سیستم کاداستر به تفکیک کاربران بیان می گردد:

الف- فوائد سیستم کاداستر برای افراد حقیقی و منفرد :

- تضمین ملکی با توجه به موقعیــت خـاص حقوقـی امـلاک افزایـش داده شـده وخطـرات در ایـن زمینـه کـاهش پیدا می کند.
- ایجاد اعتبارات بلند مدت و ارزان و نیز افزایش تولیدات و درآمدها از زمین.
- کار با زمین بطور عام آسانتر، ارزانـتر، سـریعتر و مطمئـن ترخواهـد بـود کـه پیـامد آن دسترسـی بـهتر بـه زمیـن می باشد. درضمن انتقالات زمینهای ثبت نشده بسیار گران و نامطمئن است.
- افزایش تضمین حقوقی زمینها و در نتیجه کاهش مشاجرات ملکی و دیگر دعاوی مطرح در دادگاهها و دادگستریها یکی دیگر از فوائد نظام کاداستر است که هم برای ملت از نظر بهبود روابط همسایگی وحقــوق ملکـی و هـم بـرای دولت از نظر کاهش هزینه های دادگستری مفید می باشد.

ب- فوائد سیستم کاداستر برای دولت

- دریافت صحیح مالیات از مردم و هزینه شدن این درآمدها بطورمنطقه ای، بصورتی که مردم پولی که بابت مالیــات به دولت پرداخت می نمایند اولاًبراساس سرمایه ای که دارند (اعم از زمین، ملک تجاری، اداری، مســکونی، زراعـی و...) درست مالیات بندی گردد ثانیاً این پول در همان شهر یا استان خودشان صــرف سـاخت پـروژه هـای عمرانـی گردد.
- برای فعالیت هایی چون اصلاح اراضی (Land reform) و یکپارچــه سـازی (Land consolidation) وتعدیـل تقسیمات زمین که مربوط به توسعه زمینی هستند، از اطلاعات ثبت زمینی یا کاداستر می توان استفاده کرد.
- سیستم کاداستر دولت را در مورد انتقالات ملکی و نیازهایی که در ایــن انتقـالات دارنـد، مـانند: طراحـی، تقسـیم اراضی، محدودیت در مالکیت اراضی ( مثل نداشتن حق خرید توسط خارجیــها ) یـاری مـی دهـد، از طرفـی نـوع کاربری زمینها از نظر دولتی، تجاری، خصوصی و ... مشخص می گردد.
- تشکیل سیستم ثبت زمینی بر اساس قطعه های زمینی که دارای نقشه های کاداستر نیز می باشند.
- سیستم ثبت زمینی فرصتی برای دولت است تا پراکندگی جمعیت یا حتی ســطح سـواد و تـوان مـالی افـراد را در مناطق مختلف برر سی کند و در صورت لزوم امکانات مختلفی به آنها ارائه نماید (توزیع عادلانه امکانات و بودجــه بر اساس نیاز واقعی مناطق).
- سیستم ثبت زمینی به دولت برای برنامه ریزی جهت برطرف نمودن نیازهای کشاورزی کمک شـایانی مـی نمـاید بدین نحو دولت با علم به اینکه چه مقدار زمین و با چه خصوصیاتی در مناطق مختلف کشور وجود دارد و با توجـه به نیازهای موجود برنامه ریزی صحیحی برای کشت محصولات مختلف ارائه خواهد نمود.

ج- فوائد متفرقه دیگر از سیستم کاداستر

- ایجاد و توسعه پایه و مبنایی برای تشخیص و قیمت گذاری صحیح زمین
- فوائد اداری و جلوگیری از دوباره کاریها توسط ادارات دیگر نظیر شهرداریها از طریق فروش نقشه هــای کـامل و بروز کاداستر
- توسعه و افزایش تولیدات نقشه ( طراحی و توسعه از مزایای کاربرد نقشه های بزرگ مقیاس اند).
- نقشه های بزرگ مقیاس در واقع مبنائی برای هر نوع پروژه های عمرانی منطقه ای و ملی در کشــور مـی باشـند و بنابراین سایر ادارات و نهادها نظیر شهرداریها، فرمانداریها، آب و فاضلاب و نیز سایر شرکتهای خصوصی خواهنــد توانست در اجرای پروژه های خود از نقشه های مزبور به خاطر دقت خیلی بالا استفاده نمایند.
- مشاجرات کمتر و در نتیجه کار کمتر برای دادگاهها از دیگر مزایای ایجاد سیستم کاداستر است. بـا ایجـاد سیسـتم فراگیر و مؤثر ثبت نوین، می توانیم حدود و حقوق ارضی را بطور واضـح تعییـن نمـائیم کـه بـه نوبـه خـود مـیزان درگیریهای حدی و در نتیجه حجم کار دادگاهها را کــاهش داده کـه از نظـر هزینــه صرفـه جوئـی شـده و روابـط همسایگی بهبود می یابد.
- با ایجاد سیستم کاداستر انتقالات زمینی و خرید و فروشها مطمئن و راحـت شـده و در زمـان کوتـاهتری صـورت می گیرد که بدین ترتیب هم خریدار و هم فروشنده با آرامش خاطر اقدام می نمایند.
- بعد از این شاهد این موضوع نخواهیم بود که زمینی به چند فرد مختلف فروخته شده باشد و خریداران متوجه این موضوع نشوند.
- ایجاد بازاری متعادل در زمینه املاک و اراضی

فقدان یک بازار زمینی واقعی و متعادل یکی از مشکلات اساسی کشورهای در حال توسعه است که با اجــرای طـرح کاداستر و سیستم ثبت قطعه زمین مشکل فوق نیز حل می گردد.
علاوه بر مطالب کلاسه بندی شده که در فوق از نظرتان گذشت بطور خیلی ساده مــوارد دیـگری از کـاربرد اجـرای طرح عظیم ملی کاداستر در زیر بیان می شود.
از آنجا که طرح کاداستر کشور با تجهیزات مدرن نقشــه بـرداری و نـیز پرسـنل متخصـص آگاه و مسـلط بـه فنـون نقشه برداری و نیز مسائل حقوقی اجرا می گردد لذا پس از این مردم هیچگونه نگرانــی از جـهت تجـاوز ملکـی بـه حقوقشان را نخواهند داشت چرا که با اجرای کاداستر گوشه های املاک مختصـات دار می شــوند و ایـن اطلاعـات برداشتی از املاک (مسکونی، زراعی، تجاری و...) در کامپیوتر تخلیه شده و ضمن پردازش ذخیره می شوند و بدیــن ترتیب براحتی قابل دسترسی و بروز درآوردن می باشـند یعنـی هـر قطعـه زمیـن در کاداسـتر دارای یـک شناسـنامه می شود که تمامی مشخصات از اسم و نشان مالکین گرفته تا حدود، مساحت، موقعیــت جغرافیـائی و نـوع کـاربرد قطعه زمین در آن قید شده است.
لذادرصورتی که انتقالی درمورد مالکیتی صورت گیرد سریعاً در کمترین زمان و با صرف کمترین هزینه و با اطمینــان از اجرای روند کار، انتقال فوق انجام می شود، پس مثلث طلایی نقشه بــرداری یعنـی: زمـان - دقـت - هزینـه نـیز دراینجا قابل تشکیل است. مساله دیگر که بخصوص در مناطق جنگی پس از اتمام جنگ مفید بوده پیاده شدن حدود و ثغور املاک چه مسکونی وچه تجاری بادقت بسیار بالا در حد ســانتیمتر مـی باشـد، یعنـی اگر طـرح کاداسـتر در منطقه ای انجام شده باشد و بهر دلیلی مثل سیل، زلزله، جنگ، نظیر مواردی که در شهرستان قصرشیرین و خرمشــهر داشتیم، حدود املاک با دقت بسیار بالایی روی زمین پیاده می شود و هیچکس قادر نخواهــد بـود ذره ای بـه ملـک دیگری تجاوز نماید و این یعنی احیای املاک (قطعه زمینها ) یکی دیگر از کاربردهای مهم طرح کاداستر می باشد.

مزیت دیگر سیستم کاداستر کاهش حجم بایگانی و پرونده ها می باشد، بدین معنی که کلیه اطلاعات در دیســکتهای کامپیوتری ذخیره شده و پشتوانه ای نیز از این اطلاعات نگهداری می شود.
اما اینکه چگونه دیسکها جایگزین پرونده ها می شوند و یا بهتر بگوییم اطلاعات داخل پرونده های حجیــم بـه چـه صورت وارد دیسکهای کامپیوتری میشوند بحثی است فنی، اما فقط همین را ذکر می کنیم که اطلاعات پرونده ها در قالب فرم هائی بنام " فرم اطلاعات سندی " تهیه میگردد و این فرمها با اطلاعاتشــان وارد کامپیوترشـده و نگهـداری می شوند. ازطرفی از پرونده ها نیز میکرو فیلم تهیه میشود تا در صورت لزوم استفاده شوند که بدین ترتیــب حجـم بسیار کمی را اشغال مینمایند. بنابراین مالکیت بر زمین های ثبت شده، منافع بیشتری نسبت به زمینــهای ثبـت نشـده ایجاد میکند و ارزش زمینهای ثبت شده بالاتر است. از لحاظ تئوری ثبت زمینهای بدون سند سبب افزایش تولیــدات آن زمینها می شود.

(2ارکان کاداستر

سیستم کاداستر بر یک سلسله ارکانی استوار است که عبارتند از: فنی بودن، حقوقی بودن، دولتی بودن.

(2-1 فنی بودن

در یک نظام کاداستر همانطوریکه پیش از این نیز گفته شد، نیازمند به ابزار و تجهیزات پیشرفته و نیز پرسنل فنی ومتخصص آشنا به روشهای نوین علوم ژئوماتیک می باشیم، لذا اگر در تدوین نظام کاداستر، متخصصین آشنا به مسائل فنی حضور نداشته باشند اصول فنی در تهیه اطلاعات نیز رعایت نخواهد شد که از این نظر نیز بعد ها مشکل خواهیم داشت. پس علم ژئوماتیک و رعایت اصول فنی یکی از اصول اساسی در کاداستر می باشد.

(2-2 حقوقی بودن

کاداستر ضمن فنی بودن یک نظام حقوقی نیز می باشد، زیرا حافظ حقوق مردم است. یعنی در کاداستر هــم حقوق مردم تعیین می شود و هم این حقوق، ثبت و محافظت میگردد. بنابراین در تدوین این نظـام بایسـتی رعـایت مبانی حقوقی بعنوان یک رکن تلقی شود چرا که اگرحقوقی را که باید تعیین وحفاظت شــود، بدقـت نشـناخته و یـا جامعه آنرا تأیید نکند و مردم نیز قبولش نداشته باشند نظام کاداستر مزبور نیز نمی تواند مورد استفاده قرار بگیرد.

(2-3 دولتی بودن

نظام کاداستر جزء در بعضی موارد، دراکثرکشورها دولتـی بـوده چـون کاداسـتر خصوصـی مشـکلاتی را در برخی جنبه ها بوجود می آورد که از آن جمله می توان به موازد ذیل اشاره نمود:
- در مواردیکه اختلاف بین مالکین و مؤسسات کاداستر(خصوصی)باشد.
- در مواردیکه کاداستر، حقوق قشرخاصی از جامعه را بیشتر رعایت کند وخدمات بهتری به آنها ارائه دهد.
- در جاهائیکه کاداستر توان کافی برای حفاظت وتثبیت حقوق ثبت شده داشته باشد.
لذا هرچه نقشه برداران وکارشناسان فنی کاداستر اطلاعات حقوقی بیشتری راجع به مالکیتها داشته باشند بدیهی است که به همان اندازه بهتر خواهند توانست در جهت احقاق حقوق مردم و به ثبت رساندن آن، انجام وظیفه نمایند.
سیستم کاداستر مورد بحث بایستی دارای دو خصوصیت کلی باشد: یکی جامعیت و دومی فراگیر بودن.

منظور از جامعیت یعنی اینکه اولاً برطرف کننده نیازهای مختلــف اسـتفاده کننـدگان از سیسـتم باشـد، ثانیـاً از نظـر حقوقی قوانین ملکی مصوب مجلس را شامل شود و نیز بتواند حقوق ملکی عرف جامعه را شــامل گردد. منظـور از فراگیر بودن یعنی هم تمام قطعات املاک را در برگیرد و از طرف دیگر کل منطقه را پوشش دهــد. در حـال حـاضر سیستم کاداستر تقریباً در تمام کشورهای دنیا انجام شده یا در حال اجراء میباشد. اکثر کشــورهای اروپـائی انگلیـس، سوئیس، دانمارک و... در سالهای اخیر اقدام به پیاده کردن سیستم کاداستر در کشورشان کرده اند و هم اکنون مشغول بروز در آوردن "Up to Date" اطلاعات این سیستم فراگیر می باشند. قدمت نظام کاداستر در اروپا به چــهارصد سـال پیش می رسد که نحوه اجرای این سیستم نیز به جمع آوری، بایگانی، پردازش و در نـهایت ارائـه اطلاعـات اسـتوار است. برای اطلاع بیشتر در این خصوص، کاداستر چند کشور را مورد بررسی قرارمیدهیم.

- کاداستر روسیه

علیرغم اینکه در کشورهای بلوک شرق به خصوص شوروی سابق بدلیل عدم وجـود مـالکیت شـخصی بنظرمیرسـد حفاظت ازحقوق ملکی نیز وجود نداشته و نقشه برداری کاداستر نیز ضرورتی پیدا نمی کند، اما به عکس تصور فوق در شوروی سابق سیستم کاداستر بسیار مفصل وگسترده ای وجود داشته است که احتمالاً باید همان روند و سیســتم در روسیه و کشور های استقلال یافته ادامه پیدا کند، چون زیر بنای کارهای عمرانی، کشاورزی، اقتصادی و اجتماعی است.

- کاداستر ژاپن

سیستم کاداستر در این کشور پیشرفته آسیائی که شگفتی ساز تکنولوژی قرن اخیر بحســاب مـی آیـد بعـد از جنـگ جهانی دوم و در حدود 30-40 سال قبل به اجراء در آمد. در این کشور هیچ قطعه ای نیست که نقشه برداری نشـده باشد یعنی تمام قطـعه زمینها اعم از زراعی و شهـری نقشـه برداری کاداسـتر شده انــد. درحـال حـاضر نـیز تبدیـل اطلاعات خطی به اطلاعات رقومی (عددی) در حال انجام است که مستلزم صـرف وقـت، هزینـه و نـیروی انسـانی متخصص زیادی می باشد.

(3طبقه بندی کاداستر

کاداستر بر اساس موضوعهای مختلفی تقسیم بندی گردیده، که به صورت ذیل می باشند:

الف - تقسیم بندی کاداستر بر اساس نوع عملیات نقشه برداری

سیستم ﲢریرى، سیستم گرافیکی، سیستم فتوگرامترى، سیستم رقومی

ب- تقسیم بندی کاداستر بر اساس نوع اطلاعات ذخیره شده

کشاورزی، مالکیت، ساختمانی، زهکشی

ج- تقسیم بندی کاداستر براساس نظم و ترتیب قطعه زمین و فرم تدریجی آن

ابتدائی، پیشرفته

د- تقسیم بندی کاداستر پیشرفته بر اساس نظم و ترتیب

کاداستر ملکی- مالی، کاداستر قضائی، کاداستر چند منظوره لازم بذکر است که انواع دیگری از کاداستر نیز معرفی شده اند که عبارتند از: کاداستر سیاســی، کاداسـتر جغرافیـائی کاداستر ملکی و....

(3-1 قطعه زمین " parcel"

منطقه پیوسته و واحدی که حق تصرف در آن معین و قابل تشخیص باشد و دارای حقوق مورد نیاز و حــق انتقال است، قطعه زمین نامیده می شود.
در صورت تفکیک زمین های وسیع هر کدام از قطعات تفکیکی خود به تنهائی بعنوان واحدی در نظر گرفته میشوند که دارای سهام قانونی اند، همچنین واحدی برای استفاده مدیریت منابع زمینی می باشد. نقشه قطعــه زمیـن کاداسـتر می تواند رقومی یا تحریری باشد که این بستگی به اطلاعات جمع آوری شده در نقشه برداری کاداســتر دارد. بـرای مقاصد مختلف کاداستر میتوان سه گروه از سهام قانونی برای قطعه زمین در نظر گرفت.

-1 مالکیت قطعه زمین

-2 نوع استفاده از زمین

-3 حق تصرف در قطعه زمین برای تعیین موقعیــت جغرافیـائی قطعـه زمیـن و نـیز تعییـن محـدوده آن و شـرح و توصیـف واقعـی قطعـه زمیـن

نقشه برداری کاداستر لازم است. در این زمینه آقای "Hensen" رئیس دفتر بین المللی کاداســتر و ثبـت امـلاک هلنـد

در متن اصلی مقاله به هم ریختگی وجود ندارد. برای مطالعه بیشتر مقاله آن را خریداری کنید