بخشی از پاورپوینت
اسلاید 1 :
مقدمه
علي رغم گذشت حدود چهار دهه از شكل گيري مباحث شهرسازي و توسعه شهري معاصر در ايران، هنوز جهت گيري سياستهاي شهرسازي و توسعه شهري از كاستي هاي فراوان رنج برده و اصول و معيارهاي آن مورد غفلت قرارگرفته است . برداشت و بكارگيري نادرست اصول، معيارها، شاخصها و ابزار توسعه شهري منجر به مسائل پيچيده فضايي – كالبدي شده است. تراكم ساختماني از جمله مباحث مهم شهرسازي و توسعه شهري است كه جامعه شهري ايران را در سالهاي اخير به شدت تحت تاثير قرارداده است . در حالي كه تراكم ساختماني صرفا به عنوان يك ابزار در سياستهاي شهرسازي و طرحهاي توسعه شهري مطرح است،
به عنوان يك هدف و موضوع صرفا اقتصادي به آن نگريسته شده است . برخورد انتزاعي به اين ابزار، تبعات منفي اقتصادي، اجتماعي، فرهنگي، كالبدي، زيست محيطي و حتي سياسي – مديريتي را همراه داشته است. آثار و تبعات ناشي از تصميم درخصوص تراكم ساختماني در دو مقياس ملي و محلي قابل بررسي است .
در مقياس ملي، چنانچه هرگونه تصميم در رابطه با تراكم ساختماني بصورت كلان اتخاذ شود، اثرات عميق نظير موارد فوق الذكر برجاي مي گذارد . مورد شهر تهران مثالي از اينگونه تصميم گيريها است كه از تراكم به عنوان صرفا يك ابزار اقتصادي براي تامين درآمد شهرداري استفاده گرديد . در مقياس محلي نيز اثرات تصميم در مورد تراكم ساختماني قابل تامي است .
اسلاید 2 :
هرگونه تغيير در وضعيت تراكم ساختماني اثرات محسوس و كوتاه مدت برجامعه و كالبد محيط مسكوني برجاي مي گذارد . عوارض اجتماعي، فرهنگي و زيست محيطي تصميمات تراكم در مقياس محلي، كيفيت زندگي ساكنين را تحت الشعاع قرارمي دهد كه ايمني ساختمانها، دسترسي، اشراف، سايه اندازي، سد معبرها و ساير مزاحمتها از آن جمله اند. پديده ‘‘فروش تراكم ’’ يا فروش تراكم مازاد ساختماني از بعد نظري مي تواند داراي نقاط مثبت و منفي باشد .
نكات مثبت اين پديده را مي توان در تحقق نظريه شهر عمودي، شهر فشرده، توجيه اقتصادي در تامين زيرساختها و تجهيزات شهري، حفظ اراضي كشاورزي، افز ايش توليد مسكن و كسب درآمد براي شهرداري دانست . در مقابل، عوارض چنين پديده اي نيز قابل تامل هستند كه از آن جمله مي توان برهم زدن نظام تراكم جمعيتي شهر، برهم زدن سازمان فضايي و استخوانبندي شهر، نابودي باغات و فضاهاي سبز به عنوان منابع تنفسي شهر در نتيجه بورس بازي و سوداگري زمين و مسكن و نيز تشديد مسائل اجتماعي وفرهنگي ساكنين محلات و واحدهاي همسايگي را برشمرد.
مسائل و چالشهاي ناشي از تصميمات انتزاعي درخصوص تراكم ساختماني در سالهاي اخير، نشان از اهميت و جايگاه ويژه مسائل شهرها و سياستهاي توسعه شهري است .
تراكم ساختماني يك ابزار شهرسازي براي مشاركت در خلق محيط مطلوب شهري است كه مي بايد در راستاي اصول و معيارهاي فوق الذكر به آن پرداخته شود . ضروريست تمام عوامل موثر بر آن همراه با پيش بيني تبعات حاصل از تصميمات در مقياس ملي و محلي مورد توجه قرارگيرد . در غير اينصورت، هريك از ساير مسائل شهري نيز ميتواند در آينده بحران، تنش و چالش تراكم را تجربه كنند
اسلاید 3 :
اسلاید 4 :
تراکم در شهر
تراکم ها درطيف گسترده ای دسته بندی می شوند که به قرارذيل می باشند.
تراکم جمعيتی؛ به معنای جمعيت در واحد سطح و به صورت نفر در هکتار است.
تراکم کلی مسکونی ؛ حاصل تقسيم کل جمعيت شهر بر سطح ساخته شده آن است.
در اين تعريف، سطح مورد محاسبه شامل کليه اراضی با کاربری های مختلف می باشد. ليکن در محاسبات مزبور سطوح اراضی ساخته نشده و کشاورزی لحاظ نمی گردد.
تراکم ناخالص مسکونی ؛ حاصل تقسيم جمعيت مکان مورد نظر بر ميزان سطح آن مکان است. يعنی کليه اراضی اشغال شده توسط واحدهای مسکونی، پارک محله ای، راهها، مغازه‌ها، مدارس و... و بيشتر فضاهای باز منظور می گردد.
تراکم خالص مسکونی ؛ حاصل تقسيم جمعيت ( و يا تعداد واحد مسکونی) بر سطح مورد اشغال مسکونی می باشد.
تراکم ساختمانی؛ نسبت بين سطح زيربنای ساختمان به مساحت قطعه زمين را تراکم ساختمانی می گويند.
ضريب اشغال؛ مساحت طبقه همکف به مساحت قطعه زمين يا شدت استفاده از زمين را گويندتدوين ضوابط تراکم شهری را معمولاً به منظور سامان دادن به پيکره، سیيما و چهره شهر اعمال می‌نمايند. تراکم شهری در ارتباط مستقيم با اندازه شهر قابل تبيين و تخمين است. يعنی می توان از طريق اندازه شهر به تعريف تراکم پرداخت و بر عکس به وسيله تراکم، اندازه شهر را تعريف کرد.
اسلاید 5 :
اسلاید 6 :
ساماندهی عملکردهای شهری رابطه ای تنگاتنگ با موضوع تراکم شهری دارد. از طريق تراکم است که می توان به هسته های شهری دست يافت که در مقياس خود کارا بوده و در تسلسل با ديگر هسته‌های شهری نمايان می باشند. اهداف کنترل تراکم را به طور کلی می توان برقراری موازنه منطقی بين ميزان فعاليت توليد شده توسط ساختمان ها و فضاهای خارجی اطراف آنها و نيز ايجاد محيط زيست با کيفيت بهتر است.
تراکم به طور عاميانه به معنای فشردگی، انباشته شدن، تلنبار، جمع شدن و ... است. اين مقوله بعد از ازدياد جمعيت در شهرها بويژه شهرهای بزرگ که با کمبود زمين روبرو شدند آشکار گرديد. در اين ميان، مسأله تراکم جمعيتی از اساسی ترين موضوعات شهرسازی است. منظور از تراکم جمعيتی به طور عام نسبت جمعيت به واحد سطح است، که خود انواعی را در بر می گيرد.
به طور کلی برای برنامه ريزی و طراحی هر سکونتگاهی، سقف جمعيتی مشخصی را پيشنهاد میدهند که اين امر براساس وسعت آن مکان، تراکم جمعيتی معينی را به دست می دهد، که آن را می توان تراکم جمعيتی ناميد. کنترل سقف جمعيتی و به دنبال آن تراکم جمعيتی، به شکل ضوابط و دستورالعمل های شهرسازی در کنار ساير ضوابط شهری از جمله کاربری زمين، شبکه معابر و جزء آن که برای اجرا به تصويب مراجع ذی صلاح می رسد صورت می گيرد. موضوع تراکم جمعيتی در طرح های شهرسازی و نيل به تراکم های جمعيتی پيشنهادی، اساساً دارای بعدی برنامه ريزانه است و به منظور تأمين امکانات عمومی شهری و خدمات مورد نياز شهروندان تدوين می‌گردد. از ميان روشها نيز روش کنترل واحد مسکونی مجاز، به صورتی مستقيم تر می تواند تعداد خانوار ساکن و در نهايت جمعيت ساکن را کنترل کندبرخی از متداول‌ترين روش های کنترل تراکم، کنترل مساحت قطعات تفکيکی(دانه بندی)، ضريب سطح اشغال، ارتفاع ساختمانی، ضريب سطح زيربنا (تراکم ساختمانی)، تراکم واحد مسکونی در سطح و عدد شدت استفاده از زمين است.
اسلاید 7 :
ضريب سطح اشغال
منظور از ضريب سطح اشغال، نسبت سطح مجاز برای ساخت و ساز با توجه به مساحت کل قطعه تفکيکی است. براين اساس، شاخص مذکور از تقسيم سطح اشغال مجاز بر مساحت کل قطعه تفکيکی به دست می آيد و به صورت درصد بيان می شود. برای مثال، وقتی ضريب سطح اشغال برای يک قطعه 400 متر مربعی60 درصد باشد، اين بدان مفهوم است که در مساحتی معادل 60 درصد از 400 متر مربع(240 متر مربع) حق ساخت و ساز و احداث بنا وجود دارد. ضريب سطح اشغال در الگوی ساخت و ساز يک طبقه تأثير مستقيمی بر سرانه زيربنا در شهرها دارد.
اما در صورت رواج الگوی ساخت بيش از يک طبقه، تأثير ضريب سطح اشغال بر زيربنای عرضه شده به شدت کاهش می يابد. در زمان حاضر متداول‌ترين ضريب سطح اشغال مورد استفاده در طرح های شهری 60 درصد است؛ هرچند در برخی مناطق شهری ممکن است سطح ضريب اشغال به 50 و يا 40 درصد کاهش يابد. البته بايد توجه داشت که نسبت سطح اشغال بنا يکی از نا کار‌آمد‌ترين شاخص ها برای کنترل تراکم جمعيتی است و فقط در مواردی که سطح اشغال بنا با شاخص های ديگری چون تعداد طبقات ساختمانی همراه گردد، می تواند بر کنترل تراکم جمعيتی تأثير بگذارد. اين شاخص بيشتر در زمينه طراحی شهری اهميت خاصی دارد و بيشتر مورد توجه طراحان شهری است.
اسلاید 8 :
طبقات ساختمانی
يکی ديگر از شاخص های که به عنوان ابزار کنترل تراکم جمعيتی مورد استفاده قرار می گيرد، تعداد طبقات ساختمانی مجاز است. در اعمال شاخص کنترل تعداد طبقات ساختمانی، استفاده از حوزه بندی ارتفاعی برای نواحی مختلف شهری متداول است. شاخص تعداد طبقات ساختمانی تأثير مستقيمی بر خط آسمان و منظر شهری دارد و به اين لحاظ، شاخص مهمی برای طراحان شهری است. بطور خلاصه از روش طبقات ساختمانی مجاز در کنار سطح اشغال مجاز به منظور آزاد سازی زمين استفاده می شود. ضوابط بلند مرتبه سازی در ايران نيز بر مبنای همين منطق شکل گرفته است.
اسلاید 9 :
ضريب سطح زيربنا(تراکم ساختمانی)
ضريب سطح زيربنا يا تراکم ساختمانی يکی از رايج ترين روش های کنترل تراکم جمعيتی در جهان و به خصوص در شهرهای ايران است. اين شاخص از تقسيم مساحت زيربنای ساختمانی احداث شده بر کل مساحت قطعه تفکيکی به دست می آيد. تراکم ساختمانی معمولاً بدون واحد است و به صورت درصد معرفی می گردد. در واقع اين شاخص درصد مجاز ساخت زيربنای ساختمانی را، نسبت به مساحت کل قطعه تفکيکی مشخص می سازد.
برای مثال،
وقتی تراکم ساختمانی يک قطعه تفکيکی 180 درصد است، ساخت بنايی که مساحت زيربنای آن 180 درصد مساحت کل قطعه تفکيکی است، در آن زمين مجاز است. براين اساس اگر سطح اشغال مجاز برای ساخت و ساز در هر قطعه ساختمانی مشخص باشد، تأثير تراکم ساختمانی به صورت افزايش طبقات ساختمانی نمايان می شود. کاربرد ترکيبی تراکم ساختمانی و ضريب سطح اشغال به تنوع تعداد طبقات ساختمانی می انجامد.
بر اين اساس در يک قطعه زمين 250 متر مربعی، که دارای تراکم ساختمانی 180 درصد است می‌توان معادل 180 درصد کل مساحت قطعه يعنی 450 مترمربع زيربنای ساختمانی احداث کرد. در صورتی که ضريب سطح اشغال معادل 60 درصد باشد 150 متر مربع از قطعه می تواند به وسيله بنای ساختمانی اشغال شود. لذا با توجه به تراکم ساختمانی مجاز در اين قطعه، می توان يک ساختمان سه طبقه احداث کرد. در صورتی که سطح اشغال مجاز در همان قطعه برابر40 درصد باشد بنا می تواند مساحتی معادل 100 متر مربع را اشغال کند.
با توجه به تراکم ساختمانی برای اين قطعه، در اين حالت يک ساختمان 5/4 طبقه در اين قطعه تفکيکی می توان احداث کرد. نکته اساسی و مهم در مورد تراکم ساختمانی اين است که، شاخص تراکم ساختمانی تا زمانی می تواند به عنوان ابزاری برای کنترل جمعيتی مورد استفاده قرار گيرد که متوسط زيربنای مسکونی ثابت بماند. اما هنگامی که به دلايل مختلف ( از تغيير ساخت جمعيت و بعد خانوار گرفته تا تغيير شرايط اقتصادی و الگوی مصرف و بالاخره اعمال سياست های خاص در مورد مسکن- مانند سياست کوچک سازی و انبوه سازی)، در الگوی سکونت و ميانگين اندازه واحدهای مسکونی تغييری رخ دهد، ديگر شاخص تراکم ساختمانی نقش خود را در کنترل تراکم جمعيتی از دست خواهد داد
اسلاید 10 :
تراکم تعداد واحد مسکونی در سطح
اين شاخص تعداد واحد مسکونی مجاز برای احداث را در واحد سطح کنترل می کند. در صورتی که بعد خانوار و همچنين شاخص تعداد خانوار در واحد مسکونی در شهری مشخص و معين باشد، با کنترل تعداد واحد مسکونی ساخته شده در سطح، می توان به ارقام از پيش تعيين شده تراکم جمعيتی نزديک تر شد. اين شاخص به صورتی مستقيم تر و ملموس تر نسبت به ساير شاخصه های عنوان شده، با جمعيت سر و کار دارد.
به عبارتی، تراکم جمعيتی و تعداد جمعيت شهری بيش از ساير شاخصه های معرفی شده، از تعداد واحد مسکونی ساخته شده در سطح تبعيت می کند. تراکم تعداد واحد مسکونی در سطح، به جهت اينکه بهتر می تواند سقف جمعيتی و تراکم جمعيتی در شهرها را کنترل کند، شاخص کار آمدتر و مناسب تری نسبت به ساير شاخصه ها، برای برنامه ريزان شهری است. در خصوص تراکم واحد مسکونی در سطح، ضوابط شهرسازی بر مبنای تيپ تراکم برای شهرهای مختلف تدوين می گردد؛ اما آنچه که حائز اهميت می نمايد، آن است که منظور از تيپ تراکم، تراکم تعداد واحد مسکونی در واحد سطح است. برای مثال تراکم کمتر از 20 واحد مسکونی در هکتار، تراکم بين 20 تا 39 واحد مسکونی در هکتار، تراکم 40 تا 59 واحد مسکونی در هکتار و يا تراکم بالاتر از 60 واحد مسکونی در هکتار.
که البته اين نسبت ها برای شهرها و مناطق و يا اصولاً کشورهای مختلف متفاوت است. در ادامه بر اساس تيپ تراکم، تيپ ساخت و ساز مسکن در هر منطقه مشخص شده، طوری که در مناطق دارای تراکم کم، ساخت و ساز بلند مرتبه مجاز نيست و در مناطق دارای تراکم بالا، آپارتمان سازی و مجتمع های رديفی کاربرد دارد. تدوين ضوابط ساخت و ساز بر مبنای تراکم تعداد واحد مسکونی در واحد سطح نسبت به ساير روش های کنترل تراکم اين برتری را دارد که نه تنها متضمن تأمين ضروريات بهداشتی و سلامتی مانند نور، هوا و نظاير اينها در داخل واحدها است، بلکه عملاً هم بر سيمای شهری کنترل مناسبی اعمال می کند و هم نيل به اهداف برنامه ريزانه تراکم جمعيتی پيشنهادی را مقدور می سازد
