مقاله امکان سنجی حفاظت از ارزش های محیطی باغات سنتی شهر قزوین با استفاده از رویکرد انتقال حق توسعه (TDR)

word قابل ویرایش
16 صفحه
دسته : اطلاعیه ها
8700 تومان

امکان سنجی حفاظت از ارزش های محیطی باغات سنتی شهر قزوین با استفاده از رویکرد انتقال حق توسعه (TDR)
چکیده :
رشد و توسعه و افزایش جمعیت و تراکم در شهرها باعث تمایل توسعه گران برای استفاده بیش از پیش از اراضی شهری و در نتیجه فشار روز افزون به فضاهای باز و اراضی کشاورزی شده است ، در نتیجه دستیابی به روشی کارآمد برای حفظ منابع طبیعی ضروری به نظر می رسد. تجربیات در طی دهه های گذشته نشان می دهد که طرح های توسعه شهری و ضوابط و مقررات موجود در آنها برای حفاظت از باغات و اراضی کشاورزی چندان موثر نبوده است . به دنبال راهکارهای عملیاتی و اجرایی برای حفاظت ، دیدگاه های نوین در شهرسازی ارائه شده است که رویکردهای بازار محور(By Market Theories) از جمله این دیدگاه ها در دهه ۹۰ جهان است که منجر به تولید و ارائه ابزارهای کارامدی برای استفاده از ظرفیت های بازار در سیاست گذاری های شهری و موارد مختلف شهرسازی شده است . یکی از موفق ترین رویکرد های بازار محور در راستای حفاظت از فضاهای باز، انتقال حق توسعه است . انتقال حق توسعه (TDR:Transfer of Development Rights) در واقع به معنای حفاظت از زمین بوسیله انتقال حقوق توسعه از یک منطقه به منطقه ای دیگر است . در واقع برنامه های TDR به مالکین اجازه می دهد که حق توسعه را از قطعه مشخصی از ملکشان جدا کرده و به فروش برسانند و خریداران معمولا دیگر مالکان هستند که می خواهند تراکم زمین هایشان را افزایش دهند.
شهر قزوین از جمله شهرهایی است که باغات وسیع میوه همچون حلقه ای سبز در پیوند با گذشته ، بافت قدیمی شهر را در برگرفته و این باغات سنتی در حال حاضر در معرض تخریب هستند. این پژوهش نشان داد که می توان از ارزش افزوده باغات سنتی در راستای حفاظت از آنها استفاده نمود و هرچه میزان ارزش مازاد حق توسعه بیشتر، امکان موفقیت TDR بیشتر می شود.
واژگان کلیدی : حق توسعه – انتقال حق توسعه مناطق دریافت و ارسال – باغات سنتی شهر قزوین .

مقدمه
تحولات شهرنشینی و گسترش شهرها در اغلب جوامع منجر به تخریب تدریجی مناطق طبیعی و کشاورزی شده و جای خود را به ساخت و سازهای بی رویه داده است و یا در برخی از موارد مزارع و سکونتگاه های طبیعی خالی از سکنه شده و کم کم رو به ویرانی می رود. استفاده مناسب از از زمین یا حفظ آن ، بهترین وسیله برای نگهداری از مناطق طبیعی حساس ، مزارع ، مناطق مهم تاریخی ، مناطق باز و سایر املاکی که برای جامعه مهم است می باشد. اما این امر نیازمند حمایت مالی از سوی دولت است در حالی که اولویت دولت ها و مسئولان شهری در اغلب جوامع برای ایجاد زیرساخت ها و خدمات اصلی از قبیل کاربری های حمل ونقل ، آموزشی ، فرهنگی و … است و توجه بسیار کمتری نسبت به این مسئله شده است . فعالیت بخش خصوصی هم در این زمینه ناچیز بوده و غالبا به گروه های کوچکی محدود می شود؛ در نتیجه برای حفاظت از مناطق ، باید از طریق کمکهای دولتی ، مالکین را به حفظ ملک یا دارایی خود تشویق کرد و یا دولت از طریق بخش خصوصی و سازمان های عام المنفعه از مالکان حمایت به عمل آورد. تلاش این پژوهش در بررسی امکان استفاده از این روش برای حفاظت از ارزش های محیطی باغات سنتی و اراضی کشاورزی است که در حال حاضر رو به تخریب هستند و ساخت ساز در این محدوده ها، به معضلی در اکثر شهرهای ایران تبدیل شده است . رویکرد انتقال حق توسعه با هدایت توسعه به مناطق با تقاضا و پتانسیل بالاتر برای توسعه باعث حفاظت از مناطق با ارزش طبیعی می شود. برای نمونه باغات سنتی شهر قزوین که با قدمتی بیش از هزار سال همچون کمربندی عریض و سبز شهر را احاطه کرده اند. که این باغات در طی زمان بر اثر فشار رشد و توسعه در معرض تخریب تدریجی قرار گرفته اند . اما متاسفانه علی رغم کلیه پتانسیل های موجود در منطقه ، اکثر قطعات این باغات در حال حاضر بایر و یا در معرض ساخت وساز می باشند. عوامل متعددی چون عدم برنامه ریزی صحیح طرح های توسعه شهری ، فقدان مدیریت یکپارچه و با ثبات شهری ، نبود ضوابط شهرسازی صحیح و مدون متناسب با شرایط محدوده مشکلات مربوط به نحوه مالکیت دلیل بوجود آمدن زمینه ساز تخریب شده است و دلایل اقتصادی که از تاثیرگذارترین عوامل بر روند تخریب بوده است . این عوامل نظیر عدم صرفه اقتصادی در فعالیت های باغداری ، افزایش هزینه های باغداری ، انتقال مالکیت از باغداران به زمین خواران است . در طرح جامع شارمند در سال ۱۳۶۵ مساحت باغات داخل محدوده قانونی شهر ۹۴.۱۲ محاسبه شده است ،که در سال ۱۳۷۰ این مساحت به ۵۸.۸ کاهش یافته است . از این رو مقاله حاضر به امکان سنجی استفاده از رویکرد TDR در باغستان های سنتی قزوین با توجه به نمونه های موردی مشابه استفاده شده در خارج از کشور می پردازد.
اهداف تحقیق
این تحقیق به تبیین راهبردها و ارائه توصیه ها در زمینه استفاده از رویکرد انتقال حق توسعه در حوزه کلان و در سطح خرد به ارائه سازوکاری در باغستان های سنتی قزوین جهت حفاظت از ارزش های محیطی می پردازد.
۱. امکان سنجی استفاده از رویکرد نظری TDR در حفاظت از ارزش های محیطی باغات سنتی .
۲. ارائه راهکارهای موثر برای بومی سازی رویکرد TDR با فرایند های موجود شهری در کشور با استفاده از نتایج حاصله از نمونه موردی .
سوالات و فرضیات تحقیق
با توجه به مطالب بالا، در نسبت با مسئله حفاظت از باغات سنتی شهر قزوین پرسش های زیر مطرح می شود:
سوال ۱: آیا می توان با استفاده از رویکرد انتقال حق توسعه زمینه لازم برای حفاظت از ارزش های محیطی (کشاورزی – باغی ) را در شهر قزوین فراهم آورد؟
سوال ۲: در صورت بکارگیری از رویکرد انتقال حق توسعه کدام مولفه ها نقش موثرتری بر عهده خواهند داشت ؟ الزامات و شرایط استفاده از این رویکرد چیست ؟
با توجه به کاربردی بودن پژوهش و نتایج حاصل از تجربیات جهانی پیش فرض اساسی بر آن است که از چارچوب نظری TDR می توان برای حفاظت محیطی در فرایند توسعه شهری استفاده نمود و می توان محتوای نظری TDR را با شرایط محلی نظیر نظام مالکیت و ارزش های اقتصادی بازار و … منطبق نمود.
پیشینه پژوهش
ایده انتقال حق توسعه از سال ۱۹۶۸ بر اساس قانون حفاظت نشانه های شهری نیویورک ، عمدتاً برای حفاظت بناهای تاریخی در برابر توسعه فیزیکی و سرمایه گذاری ها در بافت های مرکزی مورد استفاده برنامه ریزان قرار گرفت . این فکر تا سال ۱۹۷۸ که دادگاه عالی آمریکا مهر تایید بر آن گذاشت ، ایده چندان شناخته شده ای در سطح ایالات متحده نبود. از دهه ۸۰ تا سال ۲۰۰۳ ، در ۲۵ ایالت آمریکا، تعداد ۱۲۵ برنامه محلی حق توسعه ، شامل ۴۷ برنامه شهری ، ۳۰ برنامه ناحیه ای و ۴۸ برنامه مختلط شهری و ناحیه ای برای حفاظت میراث فرهنگی ، فضای باز و سبز و نیز تحقق سیاست های برنامه ریزی کاربری اراضی ، مورد طراحی و استفاده قرار گرفته است (٢٠٠٨,pruetz).
از مهمترین این پروژه ها که با هدف حفاظت محیطی صورت گرفته می توان به برنامه ای برای مناطق حساس محیطی مثل شهر ایورت در واشنگتن (۱۹۹۱)، مونت گمری کانتی در مریلند(۱۹۸۱) برای فضاهای باز داگلاس کانتی از ایالت کلورادو در جنوب دنور(۱۹۹۴)، برای مزارع برنامه پین لند در نیوجرسی (۱۹۸۰) که از موفق ترین برنامه های TDR می باشد، این برنامه باعث حفاظت از مناطق کشاورزی با ارزش شده است . مخصوصا در مناطق با درختان میوه و گیاهان دارویی و اکوسیستمی منحصر به فرد از جنگل ها و ۸۵۰ نوع گیاه و ۳۵۰ نوع پرنده و انواع حیوانات پستاندار و غیر پستاندار (همان منبع ).
از منظر تحقیقاتی این رویکرد تا به حال در سطح ادبیات دانشگاهی به صورت رساله در ایران چندان به کار گرفته نشده است به جز پایان نامه کارشناسی ارشد زهرا اردستانی در دانشگاه تربیت مدرس ، که به بررسی فرایند های بهسازی و نوسازی بافت فرسوده با رویکرد TDR پرداخته است .
روش تحقیق
رویکرد انتقال حق توسعه هر چند در ادبیات برنامه ریزی محیطی سابقه ای نسبتاً طولانی دارد لیکن در تئوری های مرسوم مورد استفاده در کشور ما هنوز وارد نشده است . لذا تبیین و تشریح ساختار فکری و چارچوب محتوایی و عملیاتی آن می تواند گام نخست در جهت ارزیابی تطبیقی این رویکرد در حفاظت از اراضی شهری باشد. از این رو با توجه به ماهیت تحقیق ، روش تحقیق توصیفی – تحلیلی بر پایه رجوع به اسناد علمی و بین المللی می باشد و تلاش می شود تا در روی ای توصیفی مکانیسم و سازو کارهای حفاظتی در رویکرد انتقال حق توسعه مورد شناخت قرار گیرد و سپس با بهره گیری از روش تحقیق تطبیقی منابع و مواد تحقیق و تطبیق آنها با مبانی برنامه ریزی شهری ایران ارائه گردد تا نوع و چگونگی به کارگیری معیارها، مولفه ها و شاخص های مورد توجه ، مورد شناخت و کاربست قرار گیرد.
برای جمع آوری داده های مورد نیاز علاوه بر استفاده از کتابخانه و داده های اسنادی ، از داد های میدانی (پیمایش
میدانی ) و اخذ داده های مرتبط با مشخصات باغات از بنگاه های مربوطه و کارشناسان شهرداری نیز استفاده شد.
مفاهیم و چارچوب نظری رویکرد انتقال حق توسعه (TDR)
ارزش توسعه
هنگامی که گفته می شود ملکی دارای ارزش توسعه است بدین معنی است که ساختار تجاری و ساخت و ساز یا ساختار یا اهداف غیر توسعه ای مثل کشاورزی ، جنگلداری داشته باشد. به اصطلاح ساده تر، این دو ارزش با یکدیگر، کل ارزش بازار ملک را می سازند (٢٠٠٨,Kaplowitz).
حق ارتفاقی
وقتی مالک زمین ارسالی حالت TDR را انتخاب می کند ، مزیتی در مورد حق توسعه همان جایگاه برای ملک صادر می شود. این ابزار ممکن است حفظ مزیت یا حق ارتفاق نامیده شود مثل حق ارتفاق کشاورزی و یا هر نام دیگری ( .(pruetz,1997
حق توسعه
هر قطعه زمین به طور معمول دارای حقوقی چون آب ،حق هوا، حق واگذاری و حق استفاده از ملک ، حق اجاره آن ، حق فروش و … می باشد. به همین صورت دارای حقوقی است که می تواند ملک خود را گسترش دهد که به عنوان ” حق توسعه ” خوانده می شود ( ٢٠٠٨ ,others &kaplowitz ).
مناطق ارسال
زمین های منطقه ارسال بایستی ویژگی های زیر را داشته باشند:
۱. زمین های کشاورزی ،کشتزارها، تالاب ها، دشت های سیلابی ، محل زندگی گونه های کمیاب در معرض خطر، زمین های دارای سفره ای آب زیرزمینی ، پارکها و تفرجگاه ها، اسکله ها و زمین های دیگری که فعالیتهای توسعه درآنها محدود شده و حفاظت شده هستند.
۲. دارای یک مشخصه زیبایی شناسانه معماری یا تاریخی
نواحی دیگری که با تراکم پایین باقی مانده اند و فقدان زیرساخت های عمومی (نظیر حمل و نقل ،فاضلاب و …) زمین های واقع در مناطق ارسال دارای محدودیت های دائمی هستند و یک حق ارتفاقی حفاظت دارند. تراکم تشویقی (مازاد) باعث سرعت بخشیدن به پروسه حفاظت این زمین ها می شود (٢٠٠٧,etgen &dehart ).
مناطق دریافت
زمین ها دریافت بایستی به اندازه کافی بزرگ برای دریافت کردن امکانات توسعه از مناطق ارسال باشند.یک امکان توسعه واقع گرایانه داشته باشند و دارای زیرساخت ،منطقه بندی تراکمی و تقاضای بازار محلی باشند.آنها بایستی با طرح های ناحیه ای و شهرستانی مطابقت داشته باشند.و تعهد به اینکه فقط از TDR برای افزایش تراکم استفاده شود (همان منبع ).
مفهوم انتقال حق توسعه
رویکرد انتقال حق توسعه برآنست که در نقاطی که بایستی حفاظت شوند، توسعه را کاهش یا حذف کند و در عوض میل به افزایش توسعه برای مناطقی که خواستار رشد هستند، تقویت کند.
انتقال حق توسعه یک تکنیک بازارمحور است که به تشویق داوطلب شدن برای انتقال رشد از نواحی کم توسعه (مناطق ارسال ) به نواحی با پتانسیل بیشتر برای توسعه (مناطق دریافت ) می پردازد (١٩٩٩,pruetz,AICP).

TDR مکانیزمی ایجاد می کند تا توسعه از فضاهای باز و مزارع با مناطق شهری با قابلیت بیشتر توسعه هدایت شوند.
بدیهی است اقدامات دولتی تاثیر اجتناب ناپذیری بر ارزش زمین دارد. اما دولتها و برنامه ریزان شهری غالباً از اقداماتی که باعثد کاهش ارزش زمین و پرداخت هزینه های هنگفت می گردد، دوری می کنند. TDR مکانیزمی است که مالکان را متقاعد می کند تا داوطلبانه حقوق ارتفاقی که ارزش مالکیت آنها را کاهش می دهد بپذیرند. در واقع انتخاب TDR باعث می شود تا مالکان علاقه مند، داوطلبانه حقوق مربوط به توسعه آتی ملک خود را واگذار نموده و در مقابل توانایی فروش حقوق توسعه قابل انتقال را داشته باشند. بر اساس انتخاب TDR، مالک منطقه ارسالی سند محدودیت را ثبت می کند تا در آینده مقدار توسعه و نوع فعالیت روی زمین مشخص شود. پس از ثبت سند، مالک زمین ارسالی میتواند کالای ایجاد شده TDR را بفروشد. آنها با فروش TDR هزینه ارزش کاهش یافته زمین خود را به دست می آورند. توسعه دهندگان جایگاه دریافت نیز از طریق روش حوزه بندی دوگانه ، دارای انتخاب می شوند آنها می توانند TDR را به کار نبرده و در سطح تراکم کمتری به ساخت و ساز بپردازند. به همین ترتیب آنها می توانند کالای اقتصادی به نام حق توسعه قابل انتقال یا TDR را خریداری کرده و در سطح تراکم بالاتری ساخت و ساز نمایند. در شرایطی که توسعه دهدنگان TDR را انتخاب می نمایند باید تعداد خاصی از آن را بخرند تا سطح توسعه را بالا برده و سود بیشتری کسب کنند. قیمت ان نیز اساساً به شکل مذاکر ای – میان خریدار و فروشنده – تعیین می شود.
توسعه دهندگانی که از TDR استفاده نمی کنند، می توانند مانند دیگر پروژه ها در حد آستانه تراکم به ساختمان سازی بپردازند. اما هنگامی که آنها TDR را انتخاب می کنند، اجازه دارند از آستانه تراکم غیر TDR تجاوز کرده و بالاتر از آن به ساختمان سازی بپردازند که در واقع لحاظ مادی و نیز از نظر توسعه مفیدتر خواهد بود (٢٠٠٨ ,others &Kaplowitz ).
تجارب جهانی
در رویکرد TDR توسعه و حفاظت مکمل یکدیگرند. توسعه می بایست در تعامل و مشارکت با مردم ، با احترام به حقوق آنها و ارتقاء ظرفیت مشارکت و مداخله جامعه صورت گیرد. عمده تجارب این رویکرد در امریکا اتفاق افتاده است که در ادامه به بررسی آن خواهیم پرداخت :

مونتگوموری کانتی مریلند
برنامه TDR در بخش مونتگومری در مریلند، به عنوان یکی از موفق ترین برنامه ها به شمار می رود. از ابتدای شروع برنامه بالغ بر ۵۰۰۰۰ آکر اراضی کشاورزی و فضاهای باز در این بخش مورد حفاظت قرار گرفته است . علت اصلی دستاورد بخش مونتگمری موفقیت آن در ایجاد بازار مبادله حق توسعه می باشد (Montgomery county planning board) در سال ۱۹۸۱ در بخش مونتگمری در نزدیکی واشنگتون دی سی برنامه TDR را برای حفاظت از مناطق کشاورزی در مواجهه با شهرنشینی سریع و توسعه تجاری گسترده اطراف واشنگتن اجرا کردند) نیمه جنوبی این ایالت که کنگره ملی در آن واقع شده است توسعه بیشتری داشت . (٢٠٠۶,pirani &dallesio ) اما نیمه شمالی آن هنوز در شرایط توسعه نیافته شهری (روستایی ) قرار داشت و همواره سعی بر این بوده که ویژگی آن حفظ شود. علی رغم منطقه بندی این شهر و اولویت دادن به حفظ مناطق کشاورزی ، ۱۸ درصد از زمین های کشاورزی را در دهه ۱۹۷۰ از دست داد . در چنین شرایطی منطقه مذکور برای جلوگیری از هرگونه ضرری ، سعی در خرید حق ارتفاقی کشاورزی از محل درآمد مالیات نمود. همچنین قوانین منطقه بندی غیر منصفان ای برای مالکان مزارع وضع گردید و ساخت با تراکم یک واحد از ۲۵ هکتار به راحتی جلوگیری شد، بدون در نظر گرفتن خسارات وارده به کشاورزان و تلاش در جهت جبران آنها. بنابراین ایالت مذکور تصمیم به تغییر سیاست منطقه بندی و تغییر شکل ان بر اساس TDR گرفت . بیش از ۹۰ هکتار از مناطق حفاظت شده باز دیگر به شکل منطقه انتقال تراکم شهری منطقه بندی شد.
در واقع تحت برنامه TDR مونتگومری کانتی ، مالکان جایگاه ارسالی (کشاورزان ) می توانند زمین خود را حفظ نموده و به کشاورزی بپردازند و در عین حال بعضی سودها و عایدات برنامه توسعه ملک خود را نیز از طریق فروش حق توسعه دریافت نمایند. همچنین در مکانهای دریافتی ، توسع دهندگان دریافتند به علت توانایی ساخت با تراکم بالا، خرید TDR مفیدتر می باشد. بر اساس این روش ، این ایالت توانست تقریباً نیمی از املاک خود را در مدت ۲۰ سال حفظ کند مهمتر اینکه این ایالت قادر شده تا اهداف کاربری زمین را از طریق مشارکت بخش خصوصی و حتی بیشتر از سرمایه های عمومی به کار برد .(Brown, 2001,p 112)
قانون حفاظت پاین لندز نیوجرسی
در دهه ۱۹۷۰ رشد شهر آتلانتیک و حومه آن به تهدیدی جدی برای مناطق پاین لندز نیوجرسی تبدیل گشت طبق قانون ۲۸ ژوئن ۱۹۷۹ پاین لندز نیوجرسی به عنوان “ایالتی بی نظیر و مهم و یک منبع ملی “معرفی گردید که دولت را موظف به حفاظت از آن نمود (٢٠٠۶,pirani &dallesio ). در چهارچوب این قانون کمیسیون پایلندز با وظیفه تدوین و اجرای طرح جامع کاربری اراضی پایه گذاری گردید. تهیه این طرح ۱۸ ماه به طول انجامید پس از آن شهرستانهای واقع در محدوده طرح قوانین مربوط به منطقه بندی و مقررات هماهنگ با طرح را تصویب نمودند. برای تطبیق کامل با طرح جامع ، همه طرح های توسعه باید

این فقط قسمتی از متن مقاله است . جهت دریافت کل متن مقاله ، لطفا آن را خریداری نمایید
wordقابل ویرایش - قیمت 8700 تومان در 16 صفحه
سایر مقالات موجود در این موضوع
دیدگاه خود را مطرح فرمایید . وظیفه ماست که به سوالات شما پاسخ دهیم

پاسخ دیدگاه شما ایمیل خواهد شد