بخشی از مقاله
مقدمه
توسعه شهري، از جمله پدیدههاي مهم عصر جدید زندگی اجتماعی تلقی مـیگـردد. شـهرها بـهتـدریج بـا واقعیاتی چون فزونی جمعیـت و تـراکم کـالا و فعالیـت بـهعنـوان بخـشی از حیـات کنـونی خـود مواجـه میشوند. لذا در رویکردهاي مختلف توسعه شهري، راهحل ممکن عبارت است از: حـذف تـدریجی شـبکه سنتی زندگی شهري و انطباق یافتن با اشـکال تـازة مناسـبات اقتـصادي و اجتمـاعی. ایـن رویکردهـا از زوایاي گوناگون به ابعاد اجتماعی، زیباییشناختی و روانشناختی توسعه و عمران شهرها معطوفانـد و کموبیش در تغییر و اصلاح روندهاي جاري زمان خود و بعد از آن تأثیر میگذارند. در روند دستیابی به توسعه و بهبود شرایط نامناسب صنعتی، راهحلهاي مختلفی در پیش گرفته شده که متأسفانه در برخـی از موارد، بهعنوان راهحلهایی عمومی براي کشورها و فرهنگهاي مختلف مورد استفاده قرار گرفتـهانـد.
تبعات این قضیه، عبارتاند از حاشیهنشینی گـسترده، انبـوهیِ فقـر شـهري و در غیـاب هویـت فرهنگـی، انحطاط اخلاق شهروندي و مهاجرت گـسترده روسـتاییان بـه شـهرها، بـهویـژه در کـشورهاي در حـال توسعه. این روند به مرور زمان موجب رشد بیرویه شهرها به سمت پیرامون و یا رشد پراکنده شـهرها شده است. این درحالی است که به موازات رشد افقی شهر بـه سـمت حومـه و پیرامـون و از بـین رفـتن اراضی و محیط زیست طبیعی اطراف شهر، برخی فضاها در درون شـهر رهـا شـده و از رونـد توسـعه بازماندهاند. این فضاهاي رها شده که در نوشتارهاي نوشـهرگرایی بـا نـام »سـطوح میـانافـزا« خوانـده میشوند، از آن حیث داراي اهمیتاند که بـه سـبب استقرارشـان در درون شـهرها، داراي تأسیـسات یـا
64 تجهیزات زیرزمینی و روزمینی و دسترسی مناسب به مراکز خداتی و مزایایی از این دسـتانـد. از جملـه در بسیاري از شهرهاي قدیمی ایران، هسته اولیه شهر که در قالب بافت فرسوده تـاریخی و داراي ارزش مورد توجه قرار میگیرد، چنین پتانسیلی دارد.
براي نمونه، شهر قزوین یکی از قدیمیترین شهرهاي ایران است که در طی این سالها هماننـد سـایر شهرهاي ایران براساس روشهاي متداول توسعه، گسترش یافته و محلههاي جدید در حاشیه محلههـاي قدیمی آن شکل گرفتهاند و این در حالی است که بافت ارگانیک و قدیمی با توجـه بـه تحـولات جمعیتـی و کالبدي و اقتصادي شهر دگرگون شده و اغلب بهرغم پتانسیلهـا و ظرفیـتهـایش در اسـکان جمعیـت و دسترسی به خدمات و تأسیسات و تجهیزات شهري و جز اینها، رها شده و رونـق و کـارکرد خـود را از دست داده است. خیابان امام خمینی شهر قزوین، از جمله قدیمیترین خیابـانهـاي واقـع در مرکـز شـهر است که به صورت یکطرفه میدان جهاد واقع در غـرب شـهر قـزوین را بـه میـدان مرکـزي شـهر یعنـی سبزهمیدان متصل میکند. از لحاظ تجهیزات شهري این محور در مقایـسه بـا سـایر خیابـانهـاي شـهر، وضع نسبتاً خوبی دارد، و وجود بناهاي تاریخی بسیار باارزشی چون سراي وزیر، سراي سعدالـسلطنه و کاروانسراي گلشن در کنار این خیابان نیز بر اهمیت تاریخی ـ توریستی آن میافزایند. اما متأسفانه بـا وجود تمامی پتانسیلهاي اشاره شده، برخی از فضاهاي اطراف این خیابان به سبب عوامل متعددي چون عدم برنامهریزي صحیح در امر کاربري زمین، فقدان مدیریت یکپارچـه و باثبـات شـهري، نبـود ضـوابط شهرسازي صحیح و مدون متناسب با شرایط خاص این فضاها مانند فرسودگی کالبدي و ناهماهنگی بـا نیازهاي امروزین شهروندان ومشکلات مربوط به نحوة مالکیت و همچنین ابعاد بزرگشان، نتوانـستهانـد همگام با سایر فضاهاي مجاورشان توسعه یابند و درواقع از جریان توسعه بازماندهاند.
مقاله حاضر به دنبال آن است که ضمن شناسایی سطوح میانافزاي موجود در مرکـز شـهر قـزوین،
بهویژه در حاشیه خیابان امـام خمینـی، بـا اسـتفاده از روش تحلیـل سلـسلهمراتبـی(AHP)1 و براسـاس شاخصهاي برگرفته از تجارب جهانی اجراي پروژههاي توسعه میـانافـزا، بـه ارزیـابی ظرفیـت توسـعه
سطوح میانافزاي موجود اطراف خیابان امام خمینی ـ مرکز شهر قزوین ـ پرداخته و همـراه بـا بررسـی دلایل شکلگیري چنین سطوحی، عوامل مؤثر در توسعه مجدد این سطوح را نیز شناسایی کند.
روش تحقیق
روش هر تحقیق با توجه به نوع کار و همچنین هدف و موضوع مورد بررسی، متفاوت است. در پژوهش حاضر از روش تحقیق تحلیلیـ توصیفی بهره گرفته شده است. بـدین منظـور ابتـدا بـا اسـتفاده از روش توصیفی به بیان اطلاعات اسنادي و ارائه تعاریف، انگارهها و چارچوبهاي نظري توسـعه میـانافـزا بـه عنوان رویکرد پژوهش پرداخته شد و سپس از روش تحقیق تحلیلی بهمنظور تبیین روابط بین مؤلفههـاي مختلف مؤثر در ظرفیتسازي توسعهاي سطوح رهاشده ـ که از بررسی نمونـههـاي جهـانی و مطالعـات اسنادي در مورد روشهاي ظرفیتسازي و معیارهاي مؤثر در آن به دست آمد ـ بهره گرفته شد.
تحلیل متغیرها و درك رابطههاي بین آنها، نیازمنـد اسـتفاده از مـدلی چنـدوجهی اسـت کـه بـه درك واقعیت و شناسایی ظرفیتها بپردازد. بنابراین الگـوریتم مـسیر یـا مراحـل مـدل عملیـاتی ایـن پـژوهش بهمنظور دسـتیابی بـه سـرزندگی، پویـایی و تجدیـد حیـات اجتمـاعی محلـههـا و بخـشهـاي قـدیمی یـا متروكماندة شهرها و در عین حال ارتقاي سرمایه و داراییهاي این بخش از شهرها و صـرفهجـویی در هزینه توسعه زیرساختها و دیگر هزینهها بهعنوان چارچوبهاي نظري مورد توجه پژوهش حاضر، بـه ترتیبی که در ادامه ذکر میشود، شکل گرفتند:
ابتدا به منظور شناسایی سطوح داراي پتانسیل توسعه میـانافـزا، محـدودة مرکـزي شـهر قـزوین از جنبههاي کالبدي، اقتصادي، اجتماعی ـ جمعیتی و زیستمحیطی مورد مطالعه و بررسی قرار گرفت. نتایج این بررسیها در بخش تحلیل دادهها ذکر شدهاند.
سپس بهمنظور شناسایی سطوح میانافزا و ظرفیتسازي آنها بهعنوان محركهاي توسعه، روشهاي ظرفیتسازي در روند اجراي پروژههاي توسعه میانافـزا در قالـب سـه روش عمـده مـورد توجـه قـرار گرفت: روش حذفی ـ حذف ظرفیتهاي نامناسب براساس شاخصهایی در حوزههاي کالبدي و اقتصادي (RERC, 1982, 106)؛ روش بررسی وضع موجود و تحلیل استراتژیک ـ ارزیابی ظرفیتهاي میانافـزاي موجود در محدوده طرح، در قالب حوزههاي کالبدي و ضوابط و قوانین پهنهبندي ( Florida Department (of Community Affairs, 2002؛ و روش ارزیابی ظرفیت توسـعه و اتخـاذ راهبردهـا ـ ارزیـابی سـطوح میانافزا براساس شاخصهاي تأثیرگذار در حوزههـاي کالبـدي، ضـوابط و مقـررات، اداري و اقتـصادي
.(Oregon Infill Development Code, 2001, 10-16) پس از آن، کوشش شد تا ضـمن اسـتفاده از روش حذفی، از شاخصهاي مورد اسـتفاده در سـایر روشهـاي ظرفیـتسـنجی سـطوح میـانافـزا و همچنـین شاخصهاي مطرح شده در تجارب جهانی2 بررسی شده ـ تجربیات فالس کریک جنوب شـرقی3، کلـرادو، دنور4، فلوریدا، دانیابیچ5 و پورتلنـد، اورگـون(SEFC Policy Statement, 1999, 6) 6 و ( NEMW, 2001, (19, 130 و (Catanese Center, 2003, 78, 35-39) و ( Florida Department of Community Affairs, (2002 و (Handy, 2008, 11) و (Cunningham, 2005, 11) ـ نیز بهره گرفتـه شـود. بنـابراین بـهمنظـور شناسایی پـلاكهـاي داراي ارزش، محـدوده مـورد مطالعـه از جنبـههـاي کالبـدي، اقتـصادي، مـدیریتی، زیستمحیطی و فرهنگی ـ اجتماعی نیز بررسی گردید.
سرانجام، بهمنظور سنجش ظرفیت توسعهاي پلاكهاي شناسایی شده، از روش تحلیل سلسلهمراتبی7
استفاده شد، که دلایل آن عبارتاند از: تعداد نسبتاً زیاد متغیرها و معیارهاي مورد بررسی و نوع ارتبـاط آنها با یکدیگر و نیاز به ارزشگذاري کیفیتهاي مورد توجه در فرایند ظرفیتسازي. در ادامه مطلـب، بـه معیارها و زیرمعیارهاي مورد توجه در این فرایند و همچنین میزان تأثیر آنها اشاره خواهد شد.
شهرسازي و معماري نامه ... در استفاده بدون فضاهاي توسعه ظرفیت سنجش
47
شهرسازي و معماري نامه 89 زمستان و پاییز | پنجم شماره | هنر دانشگاه دوفصلنامه
48
پیشینه تحقیق
پیشینه و سابقه اتخاذ رویکرد توسعه میانافزا و توجه به سطوح میانافزاي موجود در داخـل محلـههـاي شهري را میتوان در دو قالب تجارب اجرایی و تحقیقاتی تقسیم کرد:
در زمینه تجارب اجرایی میتوان به تجارب جهـانی محلـه هـورنر و پـارك صـنعتی وسـت پـالمن در شـیکاگو (Robins & Cole, 2002, 9)، (NEMW, 2001, 79) آلبینـا کرنـر، ارگـون و مـک دام شـمالی در پورتلند (NEMW, 2001, 123)، (Cunningham, 2005, 11)، پورث مـوث در ویرجینیـا ( NEMW, 2001, (8، برآ و اورنج کانتی در کالیفرنیا (Ibid , 118)، و آپ تاون دالاس در تگزاس (Ibid, 97) اشاره کرد.
از منظر تحقیقاتی، با وجود کنکاشها و بررسیهاي متعدد پژوهشگران در مراکز دانشگاهی، تحقیقات مستدلی که ارائهکننده شاخصهاي ظرفیـتسـنجی سـطوح میـانافـزا باشـد وجـود نـدارد، امـا کارهـاي تحقیقاتیاي در زمینه امکانسنجی ظرفیتهاي توسعه محلهاي بهصورت توسعه زمین هـاي بـایر و بـدون استفاده ـ پایاننامه کارشناسی ارشد حسن وحدانی ـ و ظرفیتسازي توسعه محلـهاي ـ مقالـه محمـدتقی
پیربابایی ـ انجام گرفتهاند که تاحدودي زمینهساز ورود به بحث سنجش ظرفیت سطوح میانافزا هـستند. از جمله نمونههاي خارجی نیـز مـیتـوان بـه کتـاب ارزشـمند Planning and Urban Design Standards
مربـوط بـه American Planning Associattion (APA) و کتـاب Strategies for Successful Infill Development از Northeast-Midwest Institute اشاره کـرد کـه بـه معرفـی توسـعه میـانافـزا و ارائـه
شاخصهایی در مورد نحوه ظرفیتسنجی سطوح میانافزا میپردازند.
توسعه میانافزا: انگارههاي مفهومی و چارچوبهاي نظري
جنبش نوشهرگرایی زمانی مطرح میشود که نیمی از جمعیت جهان شهرنشیناند؛ و بیش از یـک میلیـارد نفر در زاغهها سکونت دارند .(Wyporek, 2000, 12) در این زمـان جامعـه شـهري، بـه معـضلاتی چـون گستردگی و پراکندگی، رشد بیرویه، تسلط اتومبیل و تراکم ترافیکی، کشمکش نـژادي، رکـود اقتـصادي، فرسودگی کالبدي و آلودگی زیستمحیطی و جز اینها دچار است .(Grant, 2006, 47, 32) امـا بـه مـرور زمان، ضرورت توجه به بحرانها و مـسائل زیـستمحیطـی و اعمـال راهکارهـاي پیـشگیرانه و همچنـین رویکرد جدید توسعه شهري تحت عنوان توسعه پایدار شـهري کـه طبـق مفـاد دسـتور کـار 21، توسـعه شهرها فقط بایستی در درون پهنهها و گسترههاي موجود شهري محقق گردد، نگرش به محلههاي قدیمی نه تنها به عنوان یادمان فرهنگ و تاریخ گذشته قلمداد گردید بلکه حتی بهتـر از آن، بـهعنـوان سـرمایهاي محلی که میتواند پاسخگوي نیازهاي حال و آینده ساکنان باشد نیز برشمرده شد. این نگرش محلههـا را داراي قابلیتها و پتانسیلهایی همچون وجود زیرساختها و اراضی داخل شهري اعم از بایر یـا دایـر و یا داراي قابلیت استفاده مجدد میداند که میتوانند بـستر توسـعه پایـدار باشـند. بـا در نظـر گـرفتن ایـن
نگرش، »توسعه پایدار و استفاده از امکانات موجود« طرح هـاي جدیـدي تحـت عنـوان طـرحهـاي توسـعه میانافزاي مجـدد شـهري (Urban Infill Redevelopment Plans) از سـال 1995 بـه بعـد در کـشورهاي
غربی شکل گرفتند و میتوان گفت که این طرحها، شکل توسعهیافته مبانی نظري حـاکم بـر همـان نگـرش پیشگفتهاند (حبیبی و مقصودي، 1381، .(172
درخصوص توسعه میانافزا تعـاریف و چـارچوبهـاي نظـري متفـاوتی ارائـه شـده کـه هـر یـک از جنبههاي مختلف به بررسی این نوع از توسعه پرداختهاند. در ادامه به برخی از آنها اشاره خواهد شد:
توسعه میانافزا یا توسعه از درون در حقیقت نوعی از توسعه است که برخلاف سـایر سیاسـتهـاي توسعه شهري، در بستر شهر موجود و با حضور ساکنان و شهروندان و واحـدهاي همـسایگی صـورت
میپذیرد. این نوع از توسعه که داراي ابعاد قوي اجتماعی، فرهنگی، اقتصادي و زیستمحیطـی اسـت، نـه فقط یکی از کارهاي فیزیکی ـ کالبدي و شهرسازي است، بلکه موضوعی پیچیده و چندوجهی، میانبخشی و حتی فرابخشی است. در توسعه درونی، شهرها بهجاي گـسترش افقـی، بـهصـورت عمـودي گـسترش مییابند، بافتهاي قدیمی، فرسوده و ناکارآمد شهري، مورد احیا و بهسازي و نوسازي قـرار مـیگیرنـد.
اراضی بایر و رها شده شهري بهکار گرفته مـیشـوند. کـاربريهـاي نامناسـب و نامتناسـب بـا زنـدگی امروزي شهري نظیر زندانها، پادگانهاي نظامی، کارخانجـات و صـنایع مـزاحم در درون شـهر اصـلاح مـیشـوند. بـدین ترتیـب سـطح معـابر و شـبکههـاي دسترسـی، سـطح فـضاي سـبز و نظـایر اینهـا بـه استانداردهاي شهرسازي نزدیک میشوند (آیینی، .(1387 توسعه میانافزا یا توسعه از درون8 یا توسـعه درونزا، شکلی از توسعه شهري است که بر روي زمینهاي متروکه و رها شده و بـدون اسـتفاده داخـل محدوده بافت موجود شهرها شکل میگیرد .(Falconer & Frank, 1990, 137) به عبـارت دیگـر، توسـعه
میانافزاي شهري، توسعه در قطعاتی است که در طی دوران توسعه پیوسته شهر، از فراینـد توسـعه بـه دور افتاده و توسعه در آنها رخ نداده است .(RERC, 1982, vi) طرح جامع گرینز بورو، توسعه میانافـزا
را استفاده اقتصادي از زمینهاي خالی درون نواحی توسعهیافته شهري تعریف میکنـد. در ایـن نـواحی خدمات و تسهیلاتی همچون آب، شبکه فاضلاب، دسترسی، حملونقل عمومی یا تعدادي از این تـسهیلات وجود دارد .(Greenboro Comprehensive Plan, 2000, 1)
توسعه میانافزا ابعاد متفاوتی را در تشریح کارآمدي خود بـراي پاسـخگویی بـه مـشکل ناکارآمـدي فضاهاي درون شهري مورد توجه قرار میدهد که در قالب چارچوبهاي نظري توسعه میـانافـزا، جـاي
تأمل دارند.
مؤسسه Northeast-Midwest در گزارش خود براي کنفرانس نوشهرگرایی معتقد اسـت کـه، توسـعه میانافزاي موفق، به برنامهریزي، طراحی و ساخت خانهها، مغازهها، محلهاي کار و سـایر امکانـاتی کـه شهر و شهركهاي موجود را قابل زیست میکند میپردازد و استفاده مجـدد از ملـک و سـاختمان را بـه گونهاي درمیآورد که براي مالکان، دولتهاي محلی و اقتصاد منطقهاي مقرون به صـرفه باشـد. توسـعه میانافزاي موفق، ضـمن هـدایت رشـد اقتـصادي بـه سـوي شـهرها و حومـههـا، منـابع طبیعـی اطـراف مادرشهرها را حفاظت میکند، که اغلب شامل اینهاست:
• توسعه مجدد قطعات زمین خالی داخل مناطق شهري؛
• توسعه مجدد ساختمانها و محوطههاي قابل استفاده؛ و
• باززندهسازي ساختمانهاي تاریخی براي کاربريهاي جدید.
این نوع توسعه، محلهها و بخشهایی را بهوجـود مـیآورد کـه ترکیبـی از کـاربريهـا و درآمـدها را
دربرمیگیرند و در آن مناطق طیف گستردهاي از شهروندان زندگی، کار، تفـریح و فعالیـت مـیکننـد. بـه اتومبیل و پارکینگ نیز توجه میشود اما قطعات غولپیکر پارکینگ بخش عمدهاي از محیط نیـستند؛ و بـه بیان موجز، براساس مقیاس پیاده است. پیادهراهها، سبزراهها و سیستمهـاي حمـلونقـل، خانـههـا را بـه مدارس، خدمات و پاركها و ادارات متصل میکنند. اتومبیل شخصی نـوعی حـق محـسوب مـیشـود نـه التزام یا ضرورت. بدین ترتیب، کودکان، سالمندان و دیگر افراد میتوانند بدون اتومبیل آزادانه و مـستقل براي گذران امور روزمره حرکت کنند.
براساس این طراحی، توسعه میانافزاي موفق میتواند با استفاده از المانهاي طراحی کـه اجتمـاع را براي زندگی و مشاهده مطلوبتر میسازند، محلهها، بخشهاي تجاري و مناطق خرید امـنتـري را ایجـاد کند. از طرف دیگر، توسعه میانافزاي موفق وابسته به تکمغازهها، زمـینهـاي بـازي یـا سـاختمانهـاي
شهرسازي و معماري نامه ... در استفاده بدون فضاهاي توسعه ظرفیت سنجش
49
شهرسازي و معماري نامه 89 زمستان و پاییز | پنجم شماره | هنر دانشگاه دوفصلنامه
50
اداري نیست بلکه درواقع بافتی از کاربريهاي زمین را ایجاد میکند که کـاربريهـا سـوگیري تعـاملی و حمایتی با یکدیگر دارند .(NEMW, 2001, 11, 12) بهطور کلی میتوان گفت که توسعه میانافـزا بـهویـژه
در مقایسه با رشد پراکنده حومهها، فواید زیادي را در خود دارد: میتواند رشد پراکنده را کاهش دهـد و از فــضاهاي بــاز محافظــت کنــد، مراکــز شــهرها و محلــههــاي قــدیمی را باززنــدهســازي کنــد، جوامــع حملونقلمحور و قابل پیادهروي بهوجود آورد، عدم تعادل اشتغال ـ مسکن را بهبود بخشد، هزینـههـاي مربوط به زیرساختها را کاهش دهد، گزینههاي متفاوت سکونتی براي مردم فراهم آورد و از این طریـق حرکت جوامع را به سوي توسعه پایدار امکانپذیر سازد. به همین دلایل است که برجسته شـدن توسـعه میانافزا در رشد هوشمند، توسعه پایدار و شهرسازي جدید دور از انتظـار نیـست .(Wheeler, 2001, 2)
به بیان برخی از مزایاي توسعه میانافزا میپردازد:
مزایاي توسعه میانافزا
احیاي ارتقاي صرفهجویی تجدیدحیات حفاظت از کاهش زمان استقرار ایجاد
اقتصادي سرمایهها و در هزینه اجتماعی اراضی سبز و هزینه افراد در کنار فرصتهاي
مراکز داخلی داراییهاي توسعه درونی و جلوگیري سفرهاي محلهاي کار جدید در
زیرساختهاي محلههاي از رشد
شهرها محلهها جدید شهرها پراکنده شهر درون شهري و خرید بخش مسکن
شکل .1 نمودار فواید و مزایاي توسعه میانافزا
بهرغم کلیه فواید و مزایاي برشمرده شده براي توسعه میانافزا، این نوع از توسعه بسیار پرچالشتر از توسعههاي معمول است، براي نمونه، پروژههاي توسعه میانافزا بـه علـت آنکـه اغلـب کوچـکترنـد و ترکیب گستردهتري از کاربريهاي مختلط زمین را دربرمـیگیرنـد، در مقایـسه بـا توسـعههـاي پراکنـده بزرگمقیاس، پیچیدهترند. در حالیکه آنها هم به همان اندازه هزینه و زمان براي برنامهریزي، طراحـی و تصویب شدن صرف میکنند، بسیاري از بساز و بفروشها و توسعهدهندگانِ کمتجربه به توسعه مختلط
کاربريها میپردازند و بانکها ممکن است تمایلی بـه سـرمایهگـذاري در پـروژههـاي توسـعه میـانافـزا نداشته باشند .(Keinitz, 2001, 13)
استفان ویلر9 در مقالهاي که براي گزارش سالانه مدارس برنامهریزي در مورد موانع توسعه میانافزا در سانفرانسیسکو مینویسد، این موانع را مطابق شکل 2 برمیشمارد:
شکل .2 نمودار موانع و چالشهاي پیشِ روي توسعه میانافزا
منبع: Wheeler, 2001, 7-25
مناطق و فضاهاي مستعد توسعه
براي تعریف قطعه زمینی که بتوان آن را زمین میانافزا خواند، متغیرهاي چندي دخالت دارند، اما به نظـر میرسد که سه عامل در همه شرایط و وضعیت ها مشترك باشند:
• عامل اول، تعریف به زمینهاي خالی یا زمینهایی محدود میشود که در مدتی طـولانی، کمتـر مـورد بهرهبرداري قرار گرفتهاند .(Falconer & Frank, 1990, 137)
• عامل دوم، به آن دسته از قطعه زمینهاي خالی و کماستفاده که در میان سطوح ساختهشـده شـهري محدود و محصور شدهاند و توسـعه نیافتـهانـد، مربـوط مـیگـردد. بخـشی از ایـن سـطوح بـه علـت برنامههاي ناموفق نوسازي شهري و یا تفکیک نامناسب زمین بهوجود می آیند.
• عامل سوم، با ضرورت بهرهمنـدي از خـدمات و امکانـات شـهري همچـون سیـستم شـبکههـاي آب، فاضلاب، برق و مانند اینها در محل مرتبط میشود. لازم به ذکر است که ظرفیت زیرساختها لزومـاً نباید جوابگوي توسعههاي جدید، مخصوصاً در مقیاس وسیع و در پروژههاي داراي تراکم بالا باشد
.(RERC, 1982, 7)
از انواع دیگر قطعات با قابلیت توسعه مجدد، که به دلیل کاربريهاي پیشینشان ـ همچون صـنعتی و یا معدنی ـ متروکه ماندهاند و به آلودگیهاي مختلف آب و خاك دچارنـد و از نظـر زیـستمحیطـی تنـزل یافتهاند، زمینهایی موسوم به زمینهاي قهوهاي هستند. زمین قهـوهاي10 در واقـع محوطـهاي رهـاشـده،
بدون استفاده یا تحت استفاده صنعتی یا تجـاري اسـت کـه در آن توسـعه مجـدد یـا گـسترش از طریـق آلودگی محیطی دشوار گردیـده یـا واقعـاً پیچیـده شـده اسـت .(MRSC, 1997, 15) ایـن نـوع از سـطوح
میانافزا معمولاً جزء سطوحی به حساب میآیند که براي مدت طولانی کماستفاده یا بدون اسـتفاده بـاقی ماندهاند و معمولاً داراي اعیانی فرسوده هستند. این سطوح که بر اثر جابهجایی صنایع از داخل شهرها و نواحی مرکزيشان به خاطر ایجاد تغییرات در فناوريها و شیوههاي تولید و حملونقل در داخل شـهرها باقی ماندهاند، از جمله مهمترین فرصتهاي توسعه میانافزا بهشمار میآیند (Caves, 2005, 26)، زیرا بـا وجود اینکه بسیاري از دلالان و بساز و بفروشها هنـوز هـم بـه دنبـال محوطـههـاي زمـین سـبز بـراي پروژههاي جدید مسکونی و تجاري و صنعتی هستند، تعداد زیادي از معماران و تاجران و سرمایهگذاران اخیراً فواید توسعه زمینهاي قهوهاي را، که اغلب تقریباً نزدیک به شبکههاي حملونقل اصلی یا سواحل و محلههاي قدیمی هستند، دریافتهاند .(NEMW, 2001, 75) بهطور کلی زمینهاي قهـوهاي را در پهنـههـاي صنعتی شهرها میتوان بـهصـورت کارخانجـات متروکـه و انبارهـاي وابـسته بـه آنهـا شناسـایی کـرد.
زمینهاي قهوهاي کوچکی هم ممکن است در بیشتر محلههاي مسکونی قدیمی یافت شوند. به عنوان مثال،
بیشتر خشکشوییها، آلودگیهاي سطحی بسیاري در گذشته تولید میکردهانـد و بـا جابـهجـا شـدن از داخل شهرها، اکنون بهصورت متروکه باقی ماندهاند .(RERC, 1982, 5)
