بخشی از مقاله
بررسی حباب قیمت در بازار مسکن(مطالعه موردی:استان بوشهر)
خلاصه
مسکن و بویژه قیمت آن نقش کلیدی در تصمیم گیری های دولت و خانواده ها دارد. این موضوع به خصوص در طی سالهای اخیر که قیمت مسکن از روندی افزایشی برخوردار بوده، بیشتر نمایان شده است.این مطالعه به بررسی حباب قیمتی در بازار مسکن استان بوشهر و همچنین به 35 mm بررسی رابطه قیمت مسکن با تولید ناخالص داخلی، قیمت سهام، قیمت طلا، تسهیلات پرداختی بانک مسکن و نرخ تورم پرداخته شده است.نتایج بدست آمده از برآورد تابع تقاضای مسکن دلالت بر وجود حباب قیمتی به صورت فزاینده با نرخ رشد ملایم برای استان بوشهر طی سال های -91 81 دارد. همچنین نتایج الگو مربوط به رابطه قیمت مسکن با متغیرهای اقتصادی مطرح شده، نشان دهنده آن است که قیمت مسکن با تسهیلات پرداختی بانک مسکن و تورم رابطه مثبت، با قیمت طلا رابطه منفی و با تولید ناخالص داخلی و قیمت سهام رابطه معنا داری ندارد.
کلمات کلیدی: حباب قیمتی، قیمت مسکن، تقاضای مسکن، داده های تابلویی
.1 مقدمه
مسکن یکی از قسمت های مهم در اقتصاد هر کشوری است که توجه به آن علاوه بر اثرات عمیق اجتماعی -فرهنگی، به لحاظ اقتصادی نیز حائز اهمیت می باشد .فعال شدن این قسمت و قسمت های تابع آن از طریق تأثیر بر هزینه های مصرفی و سرمایه گذاری می تواند به پویا شدن و ایجاد فرصت های شغلی کمک کند. بدین منظور کشورها در شرایط بحران اقتصادی و جدی شدن معضل بیکاری از این قسمت به عنوان محرک اقتصاد و مولد اشتغال کمک می گیرند. به هر حال هر گونه بی ثباتی در اقتصاد کلان می تواند سیستم کارای مسکن (و هر بخش اقتصاد دیگر) را غیر کارآمد ساخته و اهداف تعیین شده در بخش را دور از دسترس سازد.
.2 فرضیه های پژوهش:
× این مطالعه به منظور پاسخ به این سؤال شکل گرفته است که:
آیا حباب های قیمتی و اختلال در فرایند انتقال اطلاعات صحیح در بازار مسکن استان بوشهر علت افزایش قیمت مسکن بوده است؟
در راستای پاسخ به این پرسش فرضیه زیر مطرح است:
فرضیه اصلی: در بازار مسکن استان بوشهر حباب قیمتی وجود دارد. فرضیه های فرعی:
.1 در طول دوره زمانی مورد مطالعه قیمت سهام تأثیر منفی بر قیمت مسکن دارد.
.2 در طول دوره زمانی مورد مطالعه قیمت طلا تأثیر منفی بر قیمت مسکن دارد.
.3 در طول دوره زمانی مورد مطالعه نرخ تورم تأثیر مثبتی بر روند قیمت مسکن دارد.
.3 اهداف برجسته تحقیق:
هدف اصلی این پژوهش به بررسی امکان وجود حباب های قیمتی در سطح مسکن استان بوشهر است.
.4 روش پژوهش:
در اقتصاد مسکن، قیمت مسکن توسط سیستم عرضه و تقاضا تعیین می شود. مسکن ویژگی هایی دارد که آن را از سایر دارایی ها متمایز می سازد. یکی از این ویژگی ها مربوط به طرف عرضه ی مسکن است. به علت طولانی بودن فرایند تولید، مسکن به شوک های اقتصادی به سرعت جواب نمی دهد. بنابراین در تعیین قیمت مسکن عرضه ی مسکن ثابت در نظر گرفته می شود؛ به عبارت دیگر عرضه ی مسکن بی کشش در نظر گرفته می شود. بدین جهت طرف تقاضای مسکن نقش مهمی در تعیین قیمت مسکن دارد. بنابراین برای بررسی حباب قیمتی در بازار مسکن به برآورد تابع تقاضای مسکن نیاز است.برای بررسی حباب در بازار مسکن فرض می شود که قیمت مسکن از دو جزء قیمت پایه ای و غیر پایه ای توضیح می دهند. عوامل پایه ای را می توان به دو گروه تقسیم کرد:گروه اول شامل متغیرهای اقتصاد کلان (مثل تولید ملی و نرخ بهره) و گروه دوم شامل متغیرهای جمعیتی (مثل نرخ مهاجرت) است. در این مطالعه، متغیرهای پایه ای شامل درآمد ملی، نرخ تورم و نرخ بهره است. در ایران در بسیاری از سالهای مورد بررسی نرخ بهره ی حقیقی، یعنی نرخ بهره اسمی منهای نرخ تورم، بسیار کم و حتی منفی بوده است، به همین دلیل در این مطالعه از درآمد ملی و نرخ تورم به عنوان عوامل پایه ای استفاده شده است. برای بررسی حباب در بازار مسکن، ابتدا تابع تقاضای مسکن برآورد می شود. تابع تقاضای مسکن، به صورت تابعی از متغیرهای اقتصادی و عوامل غیر پایه ای (قابل مشاهده نیستند) در نظر گرفته می شود که عوامل غیر پایه ای در جمله خطا ظاهر می شوند. به این دلیل از جمله خطا به عنوان اندازه حباب یا قیمت غیر پایه ای استفاده می شود (آنگلا، مارتین (2006)؛ روچ (2001) و لوین و رایت .(1997)
.5 تعریف واژگان:
.1 حباب قیمتی:((Bubble Price
افزایش سریع در قیمت یک یا طیفی از داراییها در یک فرایند پیوسته، که افزایش قیمت اولیه، انتظار افزایش قیمت آتی را ایجاد کرده، باعث جذب خریداران جدید به بازار میشود. سوداگران معمولاً از سود حاصل از خرید و فروش استفاده می برند تا از مصرف کالا. افزایش قیمت با معکوس شدن انتظارات سقوط کرده و معمولاً باعث بروز بحران های مالی می شود (کیندل برگر،(1987
2 .قیمت مسکن:((Houde Price
قیمت مسکن در تئوری رفتار مصرف کننده نشان دهنده تمایل به پرداخت متقاضی دارای قدرت خرید برای خرید یک متر مربع مسکن می باشد، که از رابطه عرضه و تقاضای مسکن مشخص می شود (بلاک و فراسر (.2006
3 -داده های پانل (تابلویی: ( (Models of Panel Data
یکی از روش های مؤثر و کارآمد در عرصه اقتصاد سنجی است که کاربردهای آن در مباحث اقتصاد سنجی روز به روز گسترده می گردد. این روش به مفهوم ترکیب کردن مشاهدات روی داده های مقطعی در طول چنین دوره زمانی است. در این روش ناهمگنی بین واحدهای انفرادی در نظر گرفته می شود. (هیسائو،(1986 در تعریف دیگر بالتاجی (1995) به ترکیب نمودن مشاهدات مقطعی خانوارها، کشورها، شرکت ها و ... در طول چند دوره زمانی اشاره دارد که در این روش، ناهمگنی بین واحدهای انفرادی در نظر گرفته می شود و به عبارت دقیق برای هر واحد انفرادی یک عرض از مبدأ مشخص و متمایز در نظر گرفته می شود.
4 .تقاضای مسکن:((House Demande
تابع تقاضای مسکن بیانگر قیمتی است که متقاضی خرید مسکن حاضر به پرداخت برای مقدار مشخصی از کالا (یک متر مربع مسکن) می باشد(رفیعی،(1382
اولین تحقیق در مورد حباب قیمت ها در بازار سهام توسط رابرت شیلر با مقاله ای تحت عنوان (آیا تغییرات قیمت سهام تابعی از ارزش های جریان سود نقدی زمان حال و آینده است یا خیر؟) انجام شد.
شیلر در این مقاله با استفاده از داده های سالانه 1971-1986 و بهره گیری از آزمون کران واریانس با فرار بودن بیش از حد قیمت ها به این نتیجه رسید که تغییرات قیمت ها به وسیله تغییر در ارزش حال جریان سود نقدی قابل توضیح نیستند.
سورنت در سال 2003 نتایج تحقیقات هفت ساله خود و همکارانش تحت عنوان "سقوط های بحرانی بازار" گزارش به چاپ رسیده به این منجر شد که بحران های بازار سهام یکی از رویدادهای مهم و جالب در عرصه ی علمی است به طوری که برای سرمایه گذاران و معامله گران ترس از بحران یک منبع همیشگی استرس و اضطراب به شمار می رود و با وقوع چنین بحرانی زندگی تعداد زیادی از آنان ویران می شود. او علت ریزش و فروریختگی وحشتناک قیمت ها را در فرایند افزایش فعل و انفعال مؤثر و همکار گرایانه بین سرمایه گذاران جستجو می کند.
چیانگ و همکاران (2006) برای پاسخ به این سؤال که آیا افزایش قیمت مسکن بر اساس عوامل پایه ای یا حباب است، افزایش قیمت مسکن در چین را بررسی کرده اند و همانند سایر مطالعات قیمت مسکن را به دو جزء پایه ای و غیر پایه ای تبدیل کرده اند. برای محاسبه جزء پایه ای، قیمت پایه ای را تابعی از درآمد و نرخ بهره و قیمت غیر پایه ای را تابعی از بازدهی مورد انتظار سرمایه در نظر می گیرند. در نهایت، با استفاده از داده های فصلی نشان می دهند که این عوامل پایه ای هستند که در بازار مسکن نقش مهم را بازی می کنند، البته حباب سفته بازی نیز وجود دارد اما نقش کمتری در افزایش قیمت مسکن در چین بازی می کند.
کراگمن (نماینده کینزین ها) وقوع حباب در بازار مسکن را پیش بینی نکرد، اما در نهایت متوجه شد و پذیرفت که اقتصاد در چنین وضعیتی قرار دارد و همین امر باعث ایجاد یک مشکل بزرگ در اقتصاد آمریکا می شود.
کراگمن معتقد است که در وضعیت ایجاد حباب در بازار مسکن، این حباب ناشی از انتظارات بازگشت (سود) سرمایه است.
.6 برآورد الگو و تحلیل نتایج
در این مطالعه ابتدا الگوی محاسبه حباب قیمت بر اساس تئوریهای موجود (آنگلا، مارتین 2006، روچ 2001، لوین و رایت (1997 برآود می شود که در آن قیمت مسکن به عنوان متغیر وابسته و درآمد ملی و تورم به عنوان متغیرهای مستقل در نظر گرفته می شوند در این مرحله تأکید اصلی بر برآورد حباب قیمتی می باشد و لذا معنی دار بودن متغیرها مد نظر نیست. پس از برآورد حباب قیمت به مدلسازی جهت پیش بیی قیمت مسکن با استفاده از پنج متغیر مستقل نرخ تورم، تسهیلات بانکی، قیمت طلا، سهام و نرخ ناخالص داخلی پرداخته می شود.
هنگامی که از داده های تابلویی برای تخمین استفاده می شود قبل از هر کار نیاز به گرفتن آزمون FLeamer برای تشخیص نوع روش و نحوه برآورد است، اگر نتیجه آزمون بر استفاده از روش داده های تلفیقی باشد، تخمین مدل با روش داده های تلفیقی انجام می شود و اگر نتیجه آزمون بر استفاده از روش داده های تابلویی بود در ادامه کار از آزمون هاسمن برای تشخیص اثرات ثابت یا تصادفی بودن الگو استفاده خواهد شد.
.7 الگو برآورد حباب قیمت:
آزمون F لیمر:
در آزمون F لیمر، فرضیه H0 یکسان بودن عرض از مبدأها (داده های تلفیقی) در مقابل فرضیه مخالفH1 ، ناهمسانی عرض از مبدأها (روش داده های تابلویی) قرار می گیرد. لذا می توان نوشت:
H1 :حداقل یکی از عرض از مبدأها با بقیه متفاوت است.
اگر F محاسبه شده مربوط به آماره لیمر از با جدول با درجه آزادی((N-1 و (NT-N-K) بزرگتر باشد، فرضیه صفر رد شده و استفاده از روش داده های تابلویی بهتر است. در غیر اینصورت از روش داده های تلفیقی (Pooling) استفاده می شود. مقدار آماره F لیمر به دست آمده برابر با 20/28 اس که بزرگتر از F جدول می باشد. پس فرضیه فر در سطح معناداری 5 درصد رد و روش داده های تابلویی انتخاب می شود.
جدول :(1) نتایج آزمون F لیمر
.9 آزمون هاسمن
در مرحله بعد به بررسی این موضوع پرداخته می شود که آیا عرض از مبدأ بورت اثرات ثابت است یا اینکه در ساختار واحدهای مقطعی (کشورها) بصورت تصادفی عمل می کند. فروض ذیل مورد آزمون قرار می گیرد.
آماره آزمون هاسمن با درجه آزادی 2 (پنج متغیر مستقل) برابر 40/57 بدست آمده است که در مقایسه با مقدار جدول در سطح معناداری 5 درصد، فرضیه صفر آزمون هاسمن رد می شد و توجیه می شد که الگوی مناسب، الگوی مبتنی بر الگوی اثرات تصادفی می باشد.
