مقاله تاثیر ادوار تجاری بر بازار مسکن در ایران

بخشی از مقاله

چکیده

کمیتی نظیر تولید ناخالص داخلی که رفتار کلی اقتصاد را نشان می دهد، می تواند در برگیرنده اطلاعات مفیدی برای بدست آوردن درک صحیحی از وضع اقتصادی کشور باشد. این متغیر از روندی یکنواخت برخوردار نبوده به این معنی که حول روند بلند مدت خود دچار نوسان شده است. ادوار تجاری از آن رو از مباحث مهم و جذاب اقتصاد کلان است که برنامه ریزی اقتصاد بدون درک از چگونگی نرخ رشد تولید ناخالص داخلی و علت و ریشه این نوسانها مفهومی ندارد.

ادوار تجاری و دوران رونق و رکود اقتصاد تاثیرات بسزایی بر انواع بازارها بخصوص بازار املاک و مستغلات و مسکن داشته است. از سوی دیگر بازار مسکن نقش بسیار مهمی در نظام مالی کشورها ایفا می کند و به مثابه پلی است که پس اندازها و سرمایه گذاری ها را به هم وصل می کند . در این مقاله از داده های منتشر شده در بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران طی سالهای 1359 تا 1392 بهره برداری شده است. همچنین با استفاده از روشهای اقتصاد سنجی رگرسیون حداقل مربعات مورد بررسی قرار می گیرد. روشهای مورد استفاده SLO و ARDL نتایج برآورد الگو با استفاده از Eviews 7 1 نشان داد که ادوار تجاری تاثیر مثبت و معنی داری بر بازار مسکن دارد.

-1 مقدمه

بررسی وضعیت متغیر تولید ناخالص داخلی و سایر متغیرهای کلان اقتصادی کشورها نشان می دهد که این متغیرها همواره حول مسیر رشد بلندمدت خود در نوسان می باشند به طوری که رشد آنها، گاهی بیشتر از رشد بلندمدت و گاهی کمتر و یا منفی بوده است. به عبارت دیگر شواهد آماری حاکی از وجود دوره های رونق و رکود در اقتصاد ملی - ادوار تجاری - و نوسان در متغیرهای کلان مانند شاخص قیمت ، نقدینگی، سرمایه گذاری در بخش های مختلف اقتصادی و غیره می باشد.

نکته قابل تأمل، تأثیرپذیری متقابل بین ادوار تجاری و نوسان در متغیرهای کلان اقتصادی می باشد. به طوریکه ایجاد شوک در هر یک از متغیرهای کلان اقتصادی ممکن است باعث افزایش یا کاهش نرخ رشد اقتصادی و به دنبال آن، باعث ایجاد ادوار تجاری با وقفه زمانی گردد. بروز ادوار تجاری نیز ممکن است با وقفه زمانی باعث ایجاد نوسان در متغیرهای کلان گردد.

بازار مسکن نقش بسیار مهمی در نظام مالی کشورها ایفا می کند و به مثابه پلی است که پس اندازها و سرمایه گذاری ها را به هم وصل می کند. بنابر گزارش بانک جهانی، حدود 40 درصد سرمایه گذاری کشور در هر سال به بخش مسکن اختصاص می یابد. سرمایه گذاری بخش مسکن 8 درصد از تولید ناخالص داخلی ایران را شامل می شود. بنا بر این گزارش، 11 درصد شاغلان کشور در بخش مسکن فعالیت دارند. همچنین بیش از 20 درصد تولید ناخالص داخلی کشور به بخش مسکن اختصاص دارد.

پس ازگذشت حدود یک قرن از اولین بررسی های علمی درباره چرخه های تجاری، هنوز منازعات زیادی بر سر علل پیدایش و ساز و کار آن وجود دارد. این موضوع از آن جهت دارای اهمیت است که برنامه ریزی های اقتصادی بدون شناخت چگونگی نوسانات تولید ملی و ریشه آن مفهومی ندارد.

بر طبق نظر لوکاس - 1977 - ، شناخت و درک چرخه های تجاری، نخستین گام در طراحی مناسب سیاست های تثبیت است. حال با توجه به آنچه در مورد چرخه های تجاری مطرح است، می توان گفت تحلیل های اقتصادی درباره چرخه های تجاری به دو دسته کلی تقسیم می گردد. برخی از اقتصاددانان بر تعیین ماهیت و منشأ رونق و رکود اقتصادی تأکید می کنند و گروهی دیگر ضمن جداسازی یک دوره از مسیر بلند مدت، نوسانات حاصل از چرخه های تجاری را، از ابعادی نظیر طول دوره، وسعت و... مورد بررسی قرار می دهند

مدل های پیش بینی چرخه های تجاری هنگامی معتبر شناخته می شوند که قدرت خود را در شناسایی دوره های رونق و رکود نشان دهند. در بسیاری از کشورهای جهان مرجعی رسمی جهت تاریخ گذاری چرخه های تجاری وجود دارد. در ایران به دلیل فقدان چنین مرجعی اکثر مطالعاترأساً به تاریخ گذاری و سپس مقایسه نتایج مدل خود با آن می پردازند کهطبیعتاً اغلب این تاریخ گذاری ها با یکدیگر سازگار نیستند. بررسی روند تاریخی تولید ناخالص داخلی ایران به عنوان معیاری از سطح فعالیت اقتصادی نمایانگر آن است که این متغیر در طول سالها، حول یک روند رشد بلندمدت نوسان می کرده است. این نوسانات در ادبیات اقتصادی به چرخه های تجاری معروف اند

بررسی وضعیت متغیر ناخالص داخلی و سایر متغیرهای کلان اقتصادی کشورها نشان می دهد که این متغیرها همواره حول مسیر رشد بلند مدت خود در نوسان می باشند به طوری که رشد آنها، گاهی بیشتر از رشد بلند مدت و گاهی کمتر و یا منفی بوده است. به عبارت دیگر شواهد آماری حاکی از وجود دوره های رونق و رکود در اقتصاد ملی - ادوار تجاری - و نوسان در متغیرهای کلان مانند شاخص قیمت، نقدینگی، سرمایه گذاری در بخش های مختلف اقتصادی و غیره می باشد. نکته قابل تأمل، تأثیرپذیری متقابل بین ادوار تجاری و نوسان در متغیرهای کلان اقتصادی می باشد

نوسانات قیمت مسکن طی دو دهه ی اخیر یکی از چالش های اساسی بازار مسکن و اقتصاد کشور محسوب می شود. در این دوره، تغییراتی در ساختار بازار مسکن ایران به وجود آمده که مهم ترین آن، رشد تقاضای سفته بازی است که می تواند باعث شکل گیری حباب مسکن گردد. در مجلات مالی، حباب قیمت را افزایش شدید و غیر معمول قیمت تعریف می کنند. بر این اساس برای مشاهده ی الگوی شکل گیری و شکست حباب مسکن می توان به بررسی الگوی قیمت حقیقی مسکن پرداخت

به دلیل اهمیت بخش مسکن در اقتصاد کشورها، محققان تلاش نموده اند در مطالعات نظری و تجربی، علل وقوع رونق و رکود و نوسانات قیمتی در بازار مسکن را تبیین نمایند. بررسی سری زمانی مربوط به شاخص قیمت های حقیقی بازار مسکن تهران در طی دو دهه ی گذشته وجود چرخه های رونق و رکود در این بازار و وقوع حباب قیمتی مسکن را تایید می کند. حباب قیمتی مسکن از یک سو به دلیل تحریف قیمت های نسبی دارایی ها، مانع تخصیص بهینه منابع مالی و اقتصادی می شود. از سوی دیگر، فروپاشی آن فعالیت های حقیقی موسسات مالی و خانوارها در اقتصاد را تحت تاثیر قرار داده و کاهش می دهد. بنابر این برای اقتصاددانان مهم است که بدانند حباب های قیمتی مسکن چرا و چگونه شکل می گیرند و چرا قیمت ها به طور سیستماتیک از ارزش بنیادی منحرف می شوند

افزایش شدید نرخ GDP در کشورهای پیشرفته که در قرن بیستم پیشرو بوده اند بخاطر رشد سریع وامهای املاک و مستغلات یعنی وامهای رهنی و ... است. سهم وامهای رهنی از کل پرتفولیوی وامهای بانکی نسبت به قرن گذشته دوبرابر شده است - از %30 به %60 رسیده است. امروزه، تا حد زیادی مدل کسب و کار اصلی بانکها در این کشورها به صندوق های املاک و مستغلات شباهت دارد: بانکها از دولت و بازار سرمایه قرض می گیرند و در داراییهای مرتبط با املاک و مستغلات سرمایه گذاری می کنند.

بازارهای مسکن نوسانات قابل توجهی در قیمت را تجربه می کنند، قیمت در کوتاه مدت باعث بازگشت میانگین و جنبش قیمت های بلند مدت می شود. با این ویژگی ها ، بخصوص در حالت شدید، شکل کلاسیک حباب دارایی اتفاق می افتد. یکی از نظریه ها فرض عقلایی دارد و از ویژگیهای منحصر به فرد بازار مسکن، مثل محدودیت های فروش و جستجوی متمرکز، استفاده می کند تا حقایق را به سبکی خاص توضیح دهد.

اعتبار ارزان ، توجیه مرسومی برای رونق قیمت مهیا می کند، اما دوره های موقت نرخ بهره کم هیچ توضیحی در خصوص نوسانات بزرگ قیمت در مدلهای عقلایی ساده ارایه نمی کند. موارد پیش فرض ناصحیح زیر قیمت ملزم به توضیح اطلاعات حبابهای منطقی هستند. توضیحات غیر منطقی بسیاری برای حبابهای املاک و مستغلات وجود دارد اما اکثر تئوریهای وعده دهنده برخی اشکال متعاقب روند را تاکید می کنند، که در عوض بطور محدودی یادگیری عقلایی را منعکس می کند

-2 ادوار یا سیکلهای تجاری

اقتصاد مدرن معمولا بین دورانی از رونق و رکود در حرکت می باشد. به عبارت دیگر، دورانی وجود دارد که اقتصاد در حال بسط و گسترش بوده و متعاقب آن وضعیت رکود و کندی را تجربه می نماید. یک چنین دورانی از رونق اقتصادی که متعاقب ان دوران رکود تجربه می گردد، سیکلهای تجاری1 نامیده می شود.در خلال دوره رونق سطح اشتغال و تولید بالا بوده و قیمتها در حال افزایش ثابت می باشند. در دوران رکود و یا حرکت به سمت رکود، بیکاری افزایش و تولید کاهش یافته و تعدادی از واحدهای تولیدی حتی ممکن است دست از فعالیت بردارند و قیمتها به سمت پایین حرکت می کند.

زمانی که درباره چرخه ها صحبت به میان می آید تصویر سینوسی شکل با الگوی تکراری و منظم در ذهن نقش می بندد. اما در اقتصاد و سایر علوم، اصطلاح چرخه به مفهوم عمومی تری اشاره دارد. واقعیت مهم درباره چرخه ها، ماهیت برگشت پذیری آنها است. اما با توجه به جمع بندی نظریات دانشمندان علوم مختلف درباره چرخه ها می توان به تعریف واحد زیر اشاره کرد:

واژه چرخه به دوره های مختلف برگشت پذیر از حرکت های مثبت و منفی دلالت دارد که اغلب قابل اندازه گیری دقیق می باشد. 

یکی از اقتصاد دانشمندانی که در رابطه با سیکلهای تجاری مطالعات فراوانی انجام داده است، وزلی میچل دانشمند برجسته آمریکایی است. تعریفی که وزلی میچل از سیکل تجاری می دهد عبارت است از :

سیکلهای تجاری نوعی از نوسانات است که در کل فعالیتهای اقتصادی کشورهایی که اقتصاد خود را عمدتاً بر اساس اقتصاد بازار یا فعالیت آزاد بنگاه های تجاری2 استوار نموده و سازمان داده اند، به وجود می آیند. یک سیکل تجاری شامل دوره ای از رونق است که تقریبا همزمان در بسیاری از فعالیتهای اقتصادی به وقوع می پیوندد. این رونق پس از مدتی با یک رکود عمومی و انقباضی در فعالیتهای اقتصادی همراه می گردد که مجدداً پس از مدتی وارد مرحله دیگری از رونق و سیکل بعدی می شود. این توالی تغییرات، تکراری است ولی از دوره مشخصی تبعیت نمی کند و از این نظر، از لحاظ دوره تداوم زمانی سیکلهای تجاری از بیش از یک سال تا 10 و یا 12 سال متغیر است که خود قابل تقسیم به سیکلهای کوتاهتر با خصوصیات مشابه و نوسانهای تقریبا مشابه می باشند