بخشی از مقاله
*** این فایل شامل تعدادی فرمول می باشد و در سایت قابل نمایش نیست ***
تحليلي بر عوامل و تبعات ساخت و سازهاي غيرمجاز در شهر حميديا و راه حل هاي مقابله با آن
چکيده :
مهم ترين مسئله مبتلابه شهر حميديا، تعدد ساخت و سازهاي غير اصولي و تخلفات ساختماني است . شهرداري حميديا با ضوابط شهرسازي و معماري، صدور پروانه و نظارت بر فعاليتهاي ساختماني، سعي در جلوگيري از آن داشته ؛ اما افزايش تعداد تخلفات ساختماني در قياس با پروانه هاي ساختماني صادر شده ، حاکي از عدم موفقيت شهرداري است . در اين مقاله با مطالعه ي ٣٢٠پرونده ارجايي به کميسيون هاي ماده ١٠٠، انواع تخلفات ساختماني در حميديا و دلايل وقوع آنها بررسي شده که اطلاعات تکميلي از٥٠ پرسشنامه استخراج شده است . روش تحقيق توصيفي-تحليلي و شيوه ي گردآوري اطلاعات ترکيب کتابخانه اي(متن خواني، فيش برداري، آمار، تصوير و نقشه خواني)، اسنادي و ميداني(پرسشنامه اي، مصاحبه و نقشه برداري) و داده هاي حاصله با نرم افزارهاي excel و spss، تجزيه و تحليل گرديده است . طبق نتايج ؛ ناسازگاري قوانين با واقعيات جامعه ، مراحل سخت صدور پروانه ، منفعت اقتصادي ساخت و سازهاي غيرقانوني در مقابل هزينه زياد ساخت با پروانه ، عدم شفافيت مقررات ساختماني، عدم کفايت نيروي متخصص واحد فني شهرداري، از مهمترين دلايل بروز اين تخلفات است . ساخت و ساز بدون پروانه ، ساخت و سازهاي با پروانه (اما بدون رعايت مفاد آن و ضوابط فني و شهرسازي) مهمترين نوع تخلفات ساختماني حميديا است ، که با گزارش بازرسي شهرداري و درخواست انجام معامله توسط مالکين وقوع آنها محرز گرديده است .
کلمات کليدي : شهر حميديا، تخلفات ساختماني، مقررات ساخت وساز، ضوابط فني، ضوابط شهرسازي
١- مقدمه
در عصر حاضر دامنه شهر و شهرنشيني تمام بخش هاي اقتصادي، اجتماعي، فرهنگي و کالبدي را دربر گرفته است . از منظر دين مبين اسلام ، شهر داراي جايگاه ويژه اي بوده تا جايي که به عنوان مکاني مقدس شناخته شده (صارمي، ١٣٩٠: ١٠١) و لزوم تشکيل حکومت اسلامي، ساخت شهرها بوده است . برنامه ريزي شهري هنرشکل دادن ، هدايت و رشد منطقي شهرها است ،که به موجب آن ساختمان ها و محيط هاي گوناگون ايجاد شده ، تا پاسخ گوي نيازهاي (اجتماعي، اقتصادي، فرهنگي، گذران اوقات فراغت وغيره ) بشر باشد و شرايطي مطلوب براي زندگي تمام ساکنين مهيا نمايد و موجبات بهبود زندگي اقتصادي و اجتماعيآنان را فراهم آورد(رحيمي، ١٣٨٣: ١١٣). ساخت و سازهاي شهري به عنوان عمده فعاليت ، بر اقتصاد و توليد کشور تأثيرگذار است ، حتي آنجا که بهترين طرح ها و قوانين و اصول شهرسازي تدوين و پايه ريزي گرديده ، در صورت ناهمگوني با نيازها و واقعيات جامعه ، يا عدم پيمايش سير تکامل منطقي باعث اغتشاش در ساختار و عملکرد شهر شده است . به عنوان نمونه تخلفات ساختماني؛ در شهرهاي امروز با حجم وسيع انجام ميپذيرد، که بررسي و مطالعه آن به همراه عوامل به وجود آورنده ، ميتواند در شناسايي و اقدام جهت برنامه ريزي و جلوگيري از آن ، مؤثر باشد.
١-١- بيان مسئله و ضرورت تحقيق
در شهر حميديا واقع در استان يزد تعداد ساخت و سازهاي غيراصولي و بيضابطه ١که گاه در آن ها حداقل استانداردها هم رعايت نشده ، باعث ايجاد بافت فيزيکي نازيبا شده ، و عليرغم توصيه هاي مکرر مراجع ذيصلاح ٢ و ارائه محدوديت ها، يا مشوق هاي سازماني آنها، جهت رعايت ضوابط و مقررات شهرسازي و ساختماني متأسفانه بروز تخلفات ساختماني در اين شهر افزايش يافته است . در حميديا تاکنون با افزايش جمعيت ، تخلفات ساختماني نيز روند روبه افزايش داشته ، لذا بررسي تخلفاتي که در زمينه ساخت وسازهاي شهري چه توسط سازمان ها و مؤسسات و چه بخش خصوصي و مردم انجام ميپذيرد، کمک مؤثري در اجراي ضوابط مربوط به شهر و ارائه سيماي شهري بهتر خواهد نمود و هرچه در اين زمينه توجه بيشتري مبذول گردد، در اجراي اين ضوابط گام مؤثرتري برداشته خواهدشد. ريشه يابي اين مسئله ، نياز به شناسايي نيازهاي منطقي و اصولي مردم دارد و ضرورت ايجاد تغيير و تجديد نظر در ضوابط شهري و شهرسازي را معلوم ميسازد. لذا قبل از هرگونه اقدام تحول گرا، بررسي علل و ريشه يابي آنها در صدر اقدامات اجرايي شهرداري حميديا و مسئولين ذيربط ، ضروري است . از ديگرسو اين بررسيها ميتواند از صرف هزينه هاي اضافي تحميلي به شهرداري جهت تنظيم پرونده تخلفات و بررسيهاي مکرر و بروز اضطراب هاي بيهوده براي شهروندان جلوگيري کند. با اين اوصاف هدف از پژوهش حاضر بررسي علل و يافتن پيامدهاي تخلفات ساختماني، شناخت موانع اجرايي شدن ضوابط شهرسازي در اين شهر و بررسي ميزان تأثيرگذاري هر يک از عوامل بر ساخت و سازهاي غيراصولي و ارائه سازوکارهاي مناسب براي جلوگيري از بروز اين مشکل در حميديا است .
٢-١- روش تحقيق
نوع تحقيق کاربردي و روش تحقيق "توصيفي -تحليلي"و روش گردآوري اطلاعات از طريق مطالعات کتابخانه اي ٣و اسنادي و نيز مطالعات ميداني ٤بوده است . مطالعات اسناد مرتبط با موضوع از طريق مراجعه حضوري به شهرداري با کسب مجوز لازم و انتخاب تعداد ٣٢٠پرونده ٥از طريق قرعه توسط کامپيوتر و بررسي آنها در بايگاني شهرداري صورت گرفته است . در اين بين جامعه آماري تحقيق ، ٦٤٣٠ پرونده ي ارجاعي به کميسيون ماده ١٠٠شهرداري حميديا در فاصله سال هاي١٣٨٢ تا١٣٩١که براي آنها رأي صادر شده ،و حجم نمونه شامل ٣٢٠پرونده بوده که در انتخاب آنها ملاکهاي زير مورد توجه قرار گرفته است :
. بررسي پرونده هاي تخلف ساختماني از نظر: نوع سند و مالکيت ، نوع کاربري در وضعيت موجود، کاربري پيشنهادي طرح هاي بالادست و توسعه
. بررسي پرونده هاي تخلف ساختماني: در ضوابط معماري و شهرسازي و نظام مهندسي، از نظر داشتن يا نداشتن پروانه ساختماني، از نظر ميزان تخلف
١- همان تخلفات ساختماني
٢- مانند سازمان شهرداري ها و دهياريهاي کشور، سازمان نظام مهندسي ساختمان و نيز ادارات ثبت اسناد و املاک
٣- ترکيبي از متن خواني و فيش برداري، آمار خواني، تصويرخواني و نقشه خواني
٤- ترکيبي از روش هاي پرسشنامه اي، مصاحبه و استفاده از نقطه نظرات اهل فن و کارشناسان امر، و آزمون هاي مختلف
٥- اين تعداد يعني حجم نمونه بر اساس روش کوکران و با فرمول زير(حافظ نيا، ١٣٨٩: ١٦٧) به دست آمده است :
براي اطلاعات تکميلي از ٥٠پرسشنامه که طي ده روز متوالي در اختيار شهروندان و مراجعين شهرداري قرار گرفت ، استفاده شد.
گردآوري داده هاي مورد نياز با بررسي سوابق پرونده ها، ارائه پرسش نامه بر اساس قوانين جاري شهرسازي، و تجزيه و تحليل داده هاي بدست آمده با استفاده از نرم افزارهاي آماري spss و excel و با روش هاي تحليل کيفي -توصيفي و آزمون فرضيات بر اساس روش هاي آمار استنباطي ١(آزمون همبستگي خي دو، پيرسون ) انجام شد.
٣-١- مباني نظري و پيشينه تحقيق
زيگاراک در توصيف تخلفات ساختماني مينويسد" تخلفات ساختماني در طول فرآيند شهرنشيني و توسعه ناگهاني شهرها و در ساخت وسازهايي اتفاق ميافتد که بدون کسب مجوز و پروانه ساختماني و تهيه نقشه هاي مجاز، و در سايت هايي که در برنامه ريزي شهري براي آن اهداف ساخت وساز تعيين نشده ، انجام ميشود"(١٩٩٩,Zegarac). اما طي بررسي صمدي قوشجي تاکنون در تحليل حقوقي قوانين راجع به تخلفات ساختماني مطلبي نوشته نشده (صمدي قوشچي، ١٣٨٣)وطبق مطالعات نگارندگان در زمينه بررسي موانع اجرايي ضوابط شهرسازي در شهرهايي چون حميديا نيز تاکنون مطالعات خاصي منتشر نشده است . لکن طبق بررسيهاي بهمنيمنفرد و کلانتري در يک مقاله اي با عنوان "بررسي تأثير تصميمات کميسيون ماده صد شهرداري در کنترل تخلفات ساختماني "از سال ٢١٣٤٥، در مورد نقش کميسيون ماده ١٠٠ در بازدارندگي يا رواج تخلفات ساختماني مطالعات زيادي انجام گرفته است (بهمني منفرد و کلانتري، ١٣٩١). بر اساس مطالعات ظاهري و همکاران در مقاله ي "بررسي موانع اجرايي بر سر راه ساخت وسازهاي شهري در کلان شهر تبريز"، پژوهش هايي که در حوزه ي " مطالعات شهري "، "مديريت شهري " (ايماني
،١٣٧٥)،"برنامه ريزي شهري "(احمدي ،١٣٦٩)،" تخلفات ساختماني"، انجام گرفته مباحثي راجع به شناخت شهر از ديدگاه علم حقوق ، تفکيک و آماده سازي اراضي، منطقه بندي شهري، صدور پروانه و نظارت ساختماني در شهرها مشاهده ميشود که در اغلب آنها هر چند کلي، به موانع موجود در اجراي ضوابط شهرسازي اشاره شده (ظاهري و همکاران ، ١٣٨٥: ٣٨) ولي اشاره ها بيشتر کليگويي است . اما برخي از اين نويسندگان در حفظ ضوابط و اجراي آنها مرجع خاصي را پيش بيني نميکنند و برخي ديگر-جمع غالب - شهرداريها را به عنوان تنها نهاد موظف معرفي ميکنند. طي بررسي اداره کل کميسيون هاي ماده ١٠٠ شهرداري تهران ، مهم ترين و اصليترين دليل تخلفات ساختماني به سبب رفع نيازهاي سکونتي مردم و عدم آشنايي آنان با قوانين و مقررات ساختماني است (اداره کل کميسيون هاي ماده ١٠٠ شهرداري تهران ،١٣٨٠: ١٣)، لکن معصوم و همکاران بر اين باورند که مديريت و نظارت بر ساخت وسازهاي شهري، به دليل ابعاد اقتصادي، اجتماعي و فرهنگي آن ، نظامي چند وجهي است که مجموعه اي از نيروها، گروه ها، سازمان ها و سنن فرهنگي به طور پيدا و پنهان بر آن تأثيرگذارند(معصوم و همکاران ،١٣٨٠: ١١).طي مطالعات زماني، در پايتخت "آسيب پذيري بسياري از ساختمان ها بويژه ساختمان هايي که در دهه هاي اخير ساخته شده ، ناشي از تخلفات گسترده ساختماني است "(زماني، ١٣٩٠: ١٠١)، که مهم ترين عامل رشد اين ساخت وسازها، "مهاجرت روزافزون به شهر و رشد نامتعارف جمعيت آن و کمبود مسکن "(قاجار خسروي، ١٣٩١) ذکر گرديده است . از اينرو ميتوان گفت رشد بي رويه جمعيت شهر در افزايش ميزان تخلفات ساختماني بيتأثير نخواهد بود. نکته قابل توجه ديگر در اين زمينه بررسي رابطه نوع و ميزان تخلفات و جرائم شهري با مؤلفه هاي شهرسازي از جمله مقوله کاربري اراضي است که در اين مقاله نيز بدان توجه گرديده است .
اما به جز موارد فوق "ضعف سيستم نظارت و کنترل ، عدم شفافيت قوانين و مقررات از جمله عوامل و موانع اجرايي"(ظاهري و ١- رجوع شود به : حبيب پور، کرم . صفري، رضا(١٣٩١)، راهنماي جامع کاربرد spss در تحقيقات پيمايشي(تحليل داده هاي کمي)، چاپ پنجم ، نشر لوي
٢- يعني سالي که کميسيون ماده ١٠٠ به قانون شهرداري ها پيوسته ايت .پورمحمدي، ١٣٨٥: ٣٥) شهرسازي اصولي هستند و عدم اعمال "ضوابط و مقررات ساختماني به عنوان ابزارهاي کنترل "
(پورمحمدي و خليل نژاد،١٣٨١: ١٠) باعث گسترش تخلفات ساختماني ميشوند. لذا نظارت بر ساخت وسازهاي شهري و هدايت آنها از طريق مجاري صدور پروانه ، اگر صحيح انجام پذيرد، ميتواند به عنوان يک سازوکار مؤثر در جلوگيري از ساخت وسازهاي غيرقانوني مؤثر افتد. اما عدم کارايي نظام ساخت وساز شهري به دليل وجود برخي نارسائيها است که مشيري"تغيير و بازنگري قوانين و مقررات معماري و شهرسازي، بهره گيري از نظام بيمه کيفيت ساختمان ، حفظ حقوق همسايگي و شهروندي، تطبيق نظام ساخت وساز با معيارهاي قابل دسترسي با توجه به نيازهاي منطقه اي در نظام شهرسازي کنوني را، راهکار مناسب حل اين معضل "(مشيري، ١٣٨٩) معرفي کرده است . در پژوهش حاضر که به طور عام آسيب شناسي شهرسازي حميديا و به طور خاص انواع تخلفات و علل بروز آنها مورد را بررسي قرار داده ، سعي شده برخي تخلفات ساختماني که "ارتباط مستقيم با تراکم جمعيتي و ارتباطي معکوس با متغيرهاي فاصله از مرکز اقتصادي شهر، فاصله از مرکز ناحيه اي، قيمت زمين و مساحت بلوکهاي شهري"(عزيزي و آراسته ، ١٣٩٠) و ساير دارند، بيشتر مورد توجه قرار گيرند. از آن جهت که "بين پيشگيري از جرم و نحوه ي استفاده از اراضي شهري ارتباط وجود"(تقوايي و همکاران ، ١٣٨٩)، اهميت موضوع دوچندان خواهد شد. در اين زمينه "علاوه بر شهرنشيني فزاينده و مشکلات محتوايي طرح هاي شهري، ضعف عملکرد مديريت شهري نيز دخيل مي باشد"
(رضويان و بيرامزاده ، ١٣٨٧)، مقاله حاضر به جز موارد فوق بخش نظارتي ساخت وساز سيستم مديريت حميديا را ارزيابي کرده است .
٣-١- سؤالات و فرضيات تحقيق
در زمينه بررسي انواع تخلفات ساختماني و دلايل وقوع آن در شهر حميديا پرسشهاي زير به عنوان سؤال تحقيق در نظر گرفته شده است :
١. آيا بين ضوابط ساخت وساز با ويژگيهاي معيشتي شهروندان حميديا هماهنگي هست ؟
٢. آيا سيستم نظارت بر انجام کارهاي ساختماني در شهرداري حميديا کارآمد است ؟
٣. آيا ميزان هزينه اخذ پروانه و سيستم بروکراسي ١شهرداري بر روند تخلفات ساختماني در حميديا تأثيرگذار است ؟
بر اين اساس فرضيات ذيل براي جستجوي پاسخ اصلي پرسش هاي تحقيق ارائه گرديده است :
١. ضوابط ساخت و ساز در حميديا متناسب با ويژگيهاي معيشتي شهروندان آن نيست .
٢. سيستم نظارت بر فعاليت هاي ساختماني در شهرداري حميديا به ميزان کافي کارآمد نيست ، و اين بر ميزان تخلفات تأثيرگذار است .
٣. بين ميزان هزينه و مدت زمان صدور پروانه ساختماني، و افزايش تخلفات ساختماني رابطه معناداري وجود دارد.
٢- معرفي محدوده مورد مطالعه (شهر حميديا)
يزد با وسعت ٢٣٩٧کيلومتر مربع اولين شهر خشت خام و دومين شهر تاريخي جهان است . اين شهرستان به دليل وجود جاذبه هاي شغلي، رفاهي و تمرکز اداري، پرجمعيت ترين شهر اين استان به شمار ميرود و با جمعيتي حدود چهارصد و پنجاه هزار نفر، تقريباً نيمي از کل جمعيت اين استان را تشکيل مي دهد.اين شهرستان شامل دو بخش مرکزي و زارچ با شهرهاي يزد، شاهديه ،حميديا و دهستان هاي فجر، فهرج ، اله آباد و محمدآباد مي باشد.شهر حميديا از محله هاي رحمت آباد، نجف آباد، قاسم نقي تشکيل شده و از شمال به محدوده يزد و خط آهن ، از سمت شرق به اراضي دهنو و سيدميرزا و از سمت غرب و جنوب غرب به شهر يزد محدود گرديده است (شکل ١). شهرداري حميديا در بلوار اصلي اين شهر يعني بلوار شهيددشتي قرار دارد .
١- لازم به ذکر است که ساختمان صدا و سيماي مرکز يزد در اين شهر واقع است .
٣- بحث و يافته هاي پژوهش
با بررسي وضعيت تک دانه ها با مالکيت اراضي و موقعيت آنها معلوم شد در حميديا، کاربري مسکوني و اراضي باير مساحت نسبتاً زيادي را شامل ميشود(جدول ١).
نيروي انساني شاغل در تمامي بخش هاي شهرداري، هرچقدر از نظر تعداد و کيفيت در حد بالا باشند، توان اجرايي اين ارگان را بالاتر خواهند برد. در حال حاضر شهرداري حميديا داراي درجه ٦است که با پيگيريهاي صورت گرفته در حال تبديل شدن به درجه ٧ميباشد. در اين صورت و با تأمين اعتبار، افزايش تعداد پرسنل در حدود ٢٠ نفر به ساختار فعلي امکان پذير خواهد شد.
بررسي چارت سازماني آن نيز نشان ميدهد که چهار حوزه خدمات اداري، خدمات مالي، خدمات شهري و خدمات فني زير نظر شهردار مسئوليت اداره امور شهر را برعهده دارند. در بررسي کيفيت نيروي کار، سطح تحصيلات يکي از ملاکهاي اصلي کيفيت نيروي انساني است . بررسي ترکيب پرسنل شاغل در واحد فني(بخش نظارت بر ساخت و سازها) شهرداري حميديا از نظر تحصيلات نشان ميدهد که تنها ٣نفر از شاغلين واحد فني داراي مدرک ليسانس (عمران و معماري) هستند، که قابل تأمل است .
جدول ٢-آمار نيروهاي شاغل در واحد فني و شهرسازي شهرداري حميديا در سال ١٣٩٢(مأخذ : نگارندگان )
