بخشی از مقاله
چکیده
به دنبال رشد و توسعه شهرها، زمین شهری و برنامه ریزی کاربری اراضی شهری از اهمیت ویژه ای برخوردار شد. زمین عنصر اساسی در شکل گیری توسعه و گسترش شهرهاست؛ به عبارت دیگر، زمین بستر توسعه شهر محسوب میشود. بنابراین کمیت و کیفیت عرضه زمین برای توسعه و گسترش شهر نقش بسزایی در توسعه هنجارها یا ناهنجاریهای شهری دارد. تا کنون به رغم در دسترس بودن زمین شهری بنا به علل مختلف نظیر مشکلات حقوقی و اداری، آماده نبودن زمین، سیاستهای مقطعی وبعضاً ناپخته دولت، بورس بازی زمین، احتکار و سایر مسائل مشابه امکان عرضه و واگذاری زمین شهری متناسب با تقاضا وجود نداشته است. در نتیجه تقاضا هر روز متراکمتر شده است و گرانی و کمیابی زمین قابل عرضه را باعث گشته است.
این مشکلات در رشد و توسعه شهر تأثیر گذاشته و جهت یابی خاصی از توسعه شهر، چه به لحاظ فیزیکی و مکانی- فضایی به وجود آورده است. مشکلات ذکر شده باعث شده است که محققان و برنامه ریزان شهری و همچنین مسئولین دولت در عرضه- توسعه و نظارت- کنترل و دخالت مستقیم در بازار زمین شهری تاکید ورزند. در همین راستا پژوهش پیشرو در پی بررسی بازار زمین شهری در رشد و توسعه فضایی -مکانی در منطقه 1 شهر گرگان شکل گرفت. روش پژوهش توصیفی- تحلیلی است که دادهها با استفاده از نرم افزار SPSS19 و به روش رگرسیون مورد تحلیل قرار گرفتهاند. نتایج ناشی از تحلیل یافتهها، حاکی از این حقیقت است که متغیرهای پایگاه اقتصادی ساکنین، پایگاه اجتماعی ساکنین و وسعت قطعات زمین از مهمترین عوامل تأثیرگذار بر تغییر قیمت زمین شهری در منطقه یک شهر گرگان شناخته شدند.
-1 مقدمه:
رشد فوق العاده شهرها و افزایش جمعیت شهری طی یک قرن اخیر، باعث تحول الگو و نظام سکونتگاهها و اسکان بشر شده است. اگر چه این تحول در کشورهای جهان با آهنگ و کیفیت متفاوتی ادامه دارد. دسترسی به زمین مناسب، کافی و ارزان قیمت به عنوان اولین گام مورد نیاز در رشد و توسعه شهری، دغدغه مشترک همه کشورها به ویژه کشورهای جهان سوم است. در واقع شالوده همه فعالیتهای انسانی در گذشته، حال و آینده زمین بوده است و شهرها به عنوان مرکز ثقل استفاده انسان از زمین به شمار میروند - میرکتولی،. - 1:1389 شواهد نشان میدهد که رشد شتابان و لجام گسیخته شهرها، موجب شکست بسیاری از تلاشهای برنامهریزان برای حل مشکلات و چالشهای شهرنشینی در این کشورها شده است - Krishnan and .Green,1995 - در ایران از سال 1350، شهرهای آن تأثیر جریان دلارهای نفتی را تجربه کردند.
سرمایهگذاری در زمین، جای مهمی در میان عوامل سود آور اقتصادی باز کرد، سوداگری آغاز شد، شهرها توسعه یافت، بدون آنکه زیرساخت با آن هماهنگ باشد و ضوابط و طرح جامع مورد توجه قرار گیرد - همان - . در شهرهای بزرگ کشور از جمله شهر گرگان با مسائل مختلفی همچون تمرکز بسیار بالای جمعیت، گرانی قیمت زمین و مسکن و افزایش اجاره بها در برخی از مناطق شهری روبهرو میباشند که نه تنها برای تأمین مسکن اقشار میانی و کم درآمد جامعه مشکل ایجاد کرده، بلکه در ساخت و سازهای جدید در زمینهای داخل و خارج شهر و در توسعه و رشد کالبدی-فضایی شهر به طور چشمگیر تأثیرگذار شدهاند.
توسعه فضایی و کالبدی این شهرها تحت تأثیر بازار زمین بوده است. طی چند سال گذشته، رشد فزاینده جمعیت و بازار زمین ساختار فضایی شهر را به شدت تغییر داده است. ساختمانهای مسکونی با طبقات بالا،عمدتاً در فضاهایی از شهر متراکم شدهاند که قیمت زمین در آن منطقه بیشتر بوده است. از این رو در این تحقیق به تحلیل و مدلسازی نقش بازار زمین شهری در توسعه فضایی- مکانی شهر - نمونه موردی منطقه یک شهر گرگان - میباشد. بنابراین پژوهش مورد نظر میتواند متضمن دستیابی به این سؤال باشد که آیا بازار زمین شهری بر سطح توسعهی این منطقهی شهر تأثیر داشته است؟ جهت دستیابی به پاسخ این سؤال از روشهای مطالعات کتابخانهای و اسنادی و عملیات میدانی از طریق ابزارهایی مانند - پرسشنامه، مشاهده، و مصاحبه - استفاده شد.
با توجه به مسایل مطرح شده، سؤالهای اساسی که تحقیق حاضر در پی پاسخگویی به آنها است به شرح زیر میباشد:
- آیا بین پایگاه اقتصادی و اجتماعی ساکنین شهری و قیمت زمین شهری در منطقه یک شهرداری گرگان رابطه وجود دارد؟
- آیا بین ویژگیهای زمین شهری و قیمت زمین شهری در منطقه یک شهر گرگان رابطه وجود دارد؟
- آیا بین عملکرد بازار زمین شهری و سطح توسعه این منطقه شهری رابطه وجود دارد؟ با توجه به سوالات پژوهش در بالا، قرضیههای تحقیق بهصورت زیر میباشند:
- به نظر میرسد بین ویژگیهای زمین شهری و قیمت زمین شهری در منطقه یک گرگان رابطه وجود دارد.
- به نظر میرسد بین کارآمدی بازار زمین شهری و سطح توسعه این منطقه شهری رابطه وجود دارد.
-2 مبانی نظری:
-1-2پیشینه تحقیق:
موضوع زمین شهری اگرچه از گذشتههای دور مورد توجه معماران، شهرسازان و مسئولین عصر بوده، اما بررسی و مطالعه در این زمینه سابقه زیادی ندارد. شروع بحث زمین شهری به طور غیره مستقیم بر تصویب قانون برنامه ریزی شهری و روستایی انگلستان در سال 1947 مرتبط میباشد. این قانون مبتنی بر برنامه ریزی فضایی ملهم از نظریات گدس و یا ابراکرامبی بود. برخی از صاحب نظران و نظریهپردازان نیز تلاش کردهاند ضمن نگرش جامعه به این موضوع مطالعات خود را عمق بخشیده و بر درک و شناسایی نیروهای پنهان تاکید بیشتری کنند.
تئوریهای مکانی وان تونن در مورد کاربری اراضی کشاورزی، برگس - داویر متحدالمرکز - ، همرهویت - ساخت قطاعی شهر - و چنسی هریس - تئوری چند هسته ای - هر یک به نحوی سعی داشتند الگوهای کاربری زمین در شهر را تشریح و تبیین نمایند. عموماً در تبیین عملکرد نیروهای درون شهر و علت شکلگیری ساختار شهری، نظریهپردازان اقتصادی، جامعهشناسان، جغرافیدانان شهری و... پیشگام بوده و هر یک از آنها تحت تأثیر مکاتب اقتصادی قرار داشتند.
بخشی از نظریات متأثر از نظریه های اقتصاد کلاسیک و نوکلاسیک بودند و در این نظریات تأکید بیشتر بر ارزش مبادلاتی زمین است تا ارزش واقعی کیفیت زمین. افرادی همچون آلنسو - 1969 - ، باکمن - 1969 - ، مایلز - 1969 - ، جک هاروی - - 1969، موث - 1969 - ، گیلبرت و هلی - 1985 - ، با چنین دیدگاهی به توسعه زمین شهری پرداختهاند. اینان که دیدگاهشان عمدتاً متأثر از مکاتب اقتصاد سیاسی است، علاوه بر ارزش معاملاتی به ارزش مصرفی زمین نیز توجه نمودند. اینگونه دانشمندان تلاش خود را بر پایه تئوریهای ارائه شده توسط این طیف از دانشمندان، بر مبنای مصادیق کشورهای جهان سرمایه داری بنا نهادهاند.
تئوریهای مطرح شده در این زمینه در ارتباط با زمین شهری در ابعاد عرضه و تقاضا مطرح شده عبارتند از: تئوری شکاف بهره، بورس بازی، اصالت بخشی، انتقال سرمایه، چرخش یا سیکل سرمایه و تئوری حق حاکمیت دیوید هاروی - 1991 - مشهورترین این نظریهپردازان است - غلامحسینی،. - 12:1384 به مرور زمان برخی از محققین در مقالات و نوشته های خود در مجلات علمی جهان بر تأثیر اقتصاد سیاسی و تحولات سیاسی، اقتصادی، اجتماعی بر زمین شهری تأکید داشتند. به اعتقاد این دسته، بازساخت فضای شهری نتیجه تغییر سیاست دولت در توسعه و زمین شهری است. وینگ شینگ تان - 1994 - ، کامبه - 1994 - ، رابرت دبلیو، هلسکی، سامی احمد - 1991 - و محمد مهدی عزیزی - 1995 - و ...از این جملهاند .این گروه از نظریهپردازان به چگونگی عرضه زمین شهری و نقش اقتصاد سیاسی در آن توجه دارند.
درمورد کشور ایران نیز، اولین مطالعات مربوط به شهر و زمین شهری را میتوان در نخستین کتابهای تدوین شده مشاهده کرد. زمین شهری ابتدا در کتاب جغرافیای شهری آقای دکتر شکویی - 1348 - و کتاب دیدگاه های نو در جغرافیای شهری - 1373 - جایگاه خود را یافت. در ادامه به مطالعات انجام شده در این زمینه میپردازیم. یازگی و داکمکی - 2007 - در مقالهای تحت عنوان »تحلیلی از قیمت زمین و مسکن در نواحی متروپلیتن استانبول« به بررسی توزیع فضایی قیمت زمین و مسکن در نواحی متروپلیتن استانبول پرداختهاند. آنها قیمت زمین و مسکن را به عنوان متغیر وابسته و عواملی از قبیل موقعیت زمین و مسکن نسبت به راههای ملی و ناحیه ای، فاصله تا کنار دریا، فاصله تا مرکز ناحیه، تراکم ساختمانی و ارزش دسترسی یکپارچه را به عنوان متغیرهای مستقل در تعیین قیمت زمین و مسکن در نظر گرفته اند. در نهایت به این نتیجه دست یافتهاند که تراکم ساختمانی در نواحی، فاصله تا کنار دریا و موقعیت مسکن نسبت به راهها تأثیر زیادی در تعیین قیمت زمین و مسکن دارد.
