بخشی از مقاله
بررسي وضعيت اجارة بدون مدت در حقوق مدني ايران، مصر، فرانسه و فقه اسلامي
چكيده
ميدانيم در عقود معين علاوه بر شرايط عمومي صحت معاملات رعايت قواعد اختصاصي راجع به هر عقد الزامي است. عقد اجاره نيز علاوه بر شرايط عمومي صحت معاملات، رعايت يك سلسله قواعد اختصاصي در آن الزامي است. از جملة‌اينها تعيين مدت عقد اجاره اسـت كـه مـادة 468 ضمانت اجراي عـدم تعييـن مـدت را بـطلان عـقد ذكـر كرده است. البته براين ماده استثنائاتي وارد شده است از جمله مادة 501 قانون مدني كه مقرر ميدارد اگر عقد اجارهاي منعقد شود و در آن
مدت تعيين نشده باشد اما پرداخت اقساط مالالاجاره از قرار روز، ماه و يا سال تعيين شده باشد مطابق مادة 501 قانون مدني، عقد اجاره براي مدتي كه براي پرداخت اقساط مالالاجاره تعيين شده است منعقد ميشود. اما در خصوص مازاد برآن (مدتهاي دوم، سوم و ...) ميان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد.
بطور كلي ميتوان گفت كه تعيين مدت در عقد اجاره في نفسه موضوعيت ندارد بلكه طريقيت دارد و اگر متعاقدين به هر نحو بتوانند موضوع معامله را خواه با ذكر مدت، خواه با تعيين مسافت، خواه با تعيين مقدار كاري كه بايد انجام بشود مشخص نمايند عقد اجاره صحيح است. با اين تفسير بايد قدري مادة 468 را تعديل نمود كه ميتوان به مادة 507 توسل جست. اين ماده ميگويد«در اجارة حيوان تعيين منفعت يا با تعيين مدت اجاره است يا به بيان مسافت و محلي كه راكب يا محمول بايد به آنجا حمل شود.»
مقدمه
اجاره، يكي از عقود معين است كه به لحاظ اهميت آن در نظامهاي مختلف حقوقي، قانونگذاران به طور دقيق و مفصل راجع به آن قانون وضع كردهاند. عقد اجاره، حلقه اتصال ميان مالك عين و متقاضي استفاده از منافع عين است، كه روابط حقوقي آنان را نظم ميبخشد. تنظيم روابط حقوقي ميان موجر و مستأجر به لحاظ ارتباطي كه با نظم عمومي جامعه دارد، آنقدر اهميت دارد كه دولتها مجبورند هر از چند گاهي با وضع قوانين آمره، عليرغم ميل متعاقدين، خواستهاي خود را برآنان تحميل كنند.
امروزه رابطة بين موجر و مستأجر فقط يك رابطة خصوصي نيست تا استقرار عدالت معاوضي ميان آن دو هدف اصلي قرار گيرد، بلكه موجر و مستأجر در دو طبقه اجتماعي كاملاً متمايز از هم قرار دارند. آنان در برابر هم قرار گرفتهاند و هر كدام سعي ميكنند تا كفة ترازو را بيشتر به سمت خود سنگين كند.از يك طرف، موجر سعي ميكند اجاره بهاي بيشتري بگيرد و تمام خواستهاي خود را بر مستأجر بينوا تحميل كند. از طرف ديگر، مستأجر سعي ميكند كه هر چه كمتر بپردازد و شرايط و امكانات رفاهي را با پرداخت اجاره بهاي اندك براي خود فراهم نمايد. به همين خاطر، روز بروز نقش ميانجيگري دولتها بيشتر ميشود؛ به طوري كه سعي ميكنند تا با تدوين و تصويب قوانين عادله، حقوق آن دو را به طور مسالمتآميز فراهم كنند.
در حقوق كنوني، عقد اجاره به لحاظ امري شدن قواعد حاكم برآن و كمرنگ شدن تأثيراراده، در بسياري موارد به صورت سازمان حقوقي مستقل كه به وسيلة‌قوانين اداره ميشود، درآمده است؛ قالب از پيش تهيه شدهاي كه موجر و مستأجر فقط ميتوانند به تراضي خود را درون آن جاي دهند،
بدون آنكه بر سرنوشت آيندة روابط خود حاكم باشند.
عقد اجاره، از عقود معين است. كليه عقود معين علاوه بر لزوم داشتن شرايط عمومي صحت معاملات بايد شرايط خاص صحت آن عقد را نيز داشته باشند. عقد اجاره نيز در كنار قواعد عمومي معاملات، قواعد ويژهاي دارد كه ديگر عقود فاقد آن است. يكي از اركان عقد اجاره، تعيين مدت است، يعني، در كنار ديگر شرايط صحت معاملات در عقد اجاره، لازم است متعاقدين مدت عقد را تعيين كننده حال، اگر عقد اجارهاي منعقد شود و متعاقدين اصولاً نخواستند مدت عقد را مشخص كنند. يا اينكه فراموش نمودند مدت عقد را معيين كنند، آيا چنين عقدي را بايد صحيح بدانيم يا باطل؟
از آنجا كه جواب اين سؤال شقوق و فروض مختلفي دارد و نظامهاي حقوقي ايران، مصر و فرانسه تدابير مختلفي انديشيدهاند، موضوع را در سه مبحث بررسي ميكنيم.
مبحث اول، به بررسي عقد اجارهاي كه مدت آن تعيين نشده و متعاقدين پرداخت اقساط مالالاجاره را از قرار روز، ماه يا سال تعيين نكردهاند، اختصاص يافته است.
مبحث دوم، به بررسي عقد اجارهاي كه مدت آن تعيين نشده، ليكن متعاقدين پرداخت اقساط مالالاجاره را از قرار روز و ماه يا سال تعيين كردهاند، ميپردازد.
در مبحث سوم، پايان عقد اجارة بدون مدت بررسي ميشود.
ذكر نشدن مدت
فلسفة تعيين مدت در عقد اجاره، معلوم و معين كردن مورد معامله است. از آنجا كه براساس بند 3 مادة 190 قانون مدني، يكي از شرايط صحت معامله، معلوم و معين نمودن مورد معامله است، اين امر از طرق مختلف از قبيل: تعيين مدت، تعيين مسافت در اجارة‌حيوان و حمل ونقل، و تعيين عمل در اجارة اشخاص صورت ميگيرد. حال اگر متعاقدين مدت اجارهاي را كه مقدار منفعت فقط از طريق تعيين مدت مشخص ميگردد ذكر ننمايند، آيا چنين عقد اجارهاي صحيح خواهد بود؟
در حقوق ايران علاوه براينكه مطابق قواعد عمومي ميتوان بطلان چنين عقدي را به اثبات رساند، قانونگذار درماده 468 قانون مدني مقرر كرده است:
«در اجارة اشياء، مدت اجاره بايد معين شود والا اجاره باطل است».
از آنجا كه مادة 468 فقط در خصوص ضرورت تعيين مدت در اجارة اشياء وضع شده است، آيا ميتوان گفت كه از مفهوم اين ماده استنباط ميشود كه در اجارة حيوان و اجارة اشخاص، تعيين مدت ضرورتي ندارد؟
در جواب ميگوييم كه اين استنباط صحيح نيست، زيرا در اجارة اشياء به زعم قانونگذار تنها راه تعيين منفعت، ذكر مدت است. بنابراين اگر در اجارة‌اشياء كه مقدار منفعت فقط از طريق تعيين مدت صورت ميگيرد متعاقدين مدت را ذكر نكنند،عقد اجاره باطل خواهد بود.
اما، ايرادي كه در اينجا وجود دارد اين است كه در اجارة اشياء، تنها راه تعيين ميزان منفعت تعيين مدت نيست، بلكه از ديگر طرق از جمله تعيين مسافت در اجارة‌وسايل حمل و نقل نيز ميتوان مقدار منفعت مورد اجاره را مشخص نمود. دليل اين نقص در قانون ايران، به خاطر آن است كه مواد راجع به عقد اجاره، از فقه اماميه و از كتابهايي همچون: شرح لمعه و شرائع اتخاذ شده است. طبيعتاً، كتب فقهاي قديم، حاوي موضوعات مبتلا به آن زمان است و عقود اجارهاي كه مورد آن وسايل پيشرفتة حمل و نقل از قبيل: هواپيما، قطار و اتومبيل بوده، وجود نداشته است. لذا، اينك جاي آن دارد كه با اجتهاد و وضع قوانين جديد، نقص قانونگذاري قديم جبران شود.
بنابراين، به طور كلي ميتوان گفت كه در اجارة‌اشياء صرف ذكر نشدن مدت، موجب بطلان عقد اجاره نيست؛ زيرا مانند اجارة حيوان و اشخاص، است مقدار منفعت از طريق غير از تعيين مدت مشخص شده باشد. لذا، ذكر نشدن مدت در صورتي موجب بطلان عقد اجاره است، كه موجب جهل به مقدار منفعت شده باشد.
در حقوق مصراين بحث اين گونه آمده است كه هرگاه متعاقدين مدت عقد را ذكر ننمايند، همچنين پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار روز، ماه يا سال را مقرر نكنند يا به طور كلي متعاقدين مدت و اجرت را مشخص نكنند، در اين صورت ابتدائاً پرداخت اجاره بها از طريق تعيين اجرةالمثل و مطابق عرف معمول مشخص ميشود، و سپس مدت عقد براساس مواعدي كه عرف براي پرداخت اجاره بها تعيين ميكند، مشخص ميشود. مادة 562قانون مدني كشور مصر مقرر ميدارد:
«اگر متعاقدين برمقدار اجاره بها توافق نمايند يا اصولاً اثبات مقدار اجاره بها متعذر باشد، در اين صورت اجاره بهاي عين مستأجره اجرةالمثل آن خواهد بود.»در اين صورت مقدار اجاره بها اجرةالمثل زمين است. و از آنجا كه تعيين پرداخت اقساط اجاره بهاي زمين زراعتي در عرف سالانه است، لذا مدت عقد نيز براي يك سال خواهد بود (سنهوري، 1928م، ج6، ص154).
در حقوق فرانسه و براساس مادة 1709 قانون مدني،ذكر مدت از اركان عقد اجاره است. بنابراين، اگر مدت عقد اجاره ذكر نشود و مقدر منفعت از طريق ديگري تعيين نشده باشد، عقد اجاره باطل است. برخلاف حقوق مصر، در حقوق فرانسه اگر اجاره بها تعيين نشده باشد، عقد اجاره باطل است. بنابراين، در اين صورت عرف نميتواند مقدار اجاره بها را مشخص كند و مدت زمان عرفي را بر
متعاقدين تحميل نمايد.
بطور خلاصه ميتوان گفت كه در حقوق فرانسه نيز مانند حقوق ايران، اگر مدت عقد اجاره مشخص نشود و نيز پرداخت اقساط مالالاجاره از قرار روز، ماه يا سال تعيين نگردد، عقد اجاره باطل خواهد بود(Dutilleul, 1991, pp.308).
تعيين مالالاجاره براي مدت معين بدون تصريح به مدت
مطابق ماده 468 قانون مدني، در عقد اجاره تعيين مدت به خاطر اينكه تعيين كنندة‌ميزان منفعت است، يكي از اركان صحت عقد اجاره محسوب ميشود. بنابراين، اگر در هر مورد كه ذكر مدت براي تعيين ميزان منفعت لازم و ضرور است، مدت قيد نگرد، عقد اجاره باطل است. با وجود اين، قانونگذار در قانون مدني ايران در ماده 501 (اجارة اشياء) و ماده 515 (اجارة اشخاص)، به موردي اشاره كرده است كه مدت اجاره معين نشده است، اما برحسب عرف معمول عقد اجاره صحيح است. فرض كنيم مستأجر دربارة مدت استفاده از مورد اجاره تصميم قاطعي ندارد و هنوز نميداند تا چه مدت ميتواند از آن استفاده كند. رسم است كه كرايه را براي كمترين مدتي كه عرف براي تعيين اجاره مقرر داشته است، معين ميسازند و ديگر سخني از تمام مدت اجاره به ميان نميآورند. در واقع، مبلغ كرايه را براي واحدي كه در عرف براي اجاره وجود دارد، معين ميسازند و دربارة ادامة استفاده از عين مستأجره سكوت ميكنند.
حال اين سؤال مطرح ميشود كه آيا ميتوان توافق اين اشخاص را كه در عرف محترم شمرده شده است، ناديده گرفت واجاره را به سبب مجهول بودن مدت عقد باطل دانست، يا اينكه بايد آن را نافذ شناخت؟ در وهلة دوم اگر اين توافق محترم است، نفوذ آن را بر چه مبناي حقوقي بايد استوار ساخت؟
قبل از اينكه موضوع را در حقوق ايران بررسي كنيم، بهتر آن است كه به حقوق مصر و فرانسه رجوع كنيم و ببينيم كه آن دو نظام حقوقي در اين خصوص، چه تدبيري انديشيدهاند.
1. حقوق مصر
مادة 563 قانون مدني مصر، در اين زمينه مقرر ميدارد: 1
«اگر عقد اجارهاي منعقد شود بدون اينكه متعاقدين بر تعيين مدت آن توافق نمايند يا اينكه به طور كلي عقد اجارهاي براي مدت نامشخص منعقد گردد يا اينكه اصولاً اثبات مدت مورد ادعا متعذر باشد، عقد اجاره براي مدت زماني كه براي پرداخت اجاره بها مشخص شده است، معتبر است و با انقضاي اين مدت، عقد اجاره پايان مييابد؛ مشروط براينكه يكي از متعاقدين، طرف ديگر عقد را از قصد خود مبني بر پايان دادن به عقد اجاره با رعايت مواعد زير مطلع نمايد.
الف: در اراضي مزروعي و اراضي باير اگر مدت تعيين شده براي پرداخت اقساط مالالاجاره شش ماه يا بيشتر از آن باشد، مطلع نمودن طرف ديگر عقد از قصد پايان دادن به عقد اجاره، بايد سه ماه قبل از اينكه مدت مذكور منقضي گردد، صورت گيرد. و اگر مدت معلوم شده براي پرداخت اقساط مالالاجاره كمتر از شش ماه باشد، بايد قبل از اينكه نصف مدت تعيين شده براي پرداخت اقساط مال الاجاره منقضي گردد، طرف ديگر عقد را مطلع نمود. البته، رعايت اين مقررات، مستلزم رعايت حقوق مستأجر در جمعآوري محصول مطابق عرف است.
ب: در منازل دكانها،كتابخانهها، تجارتخانهها، كارخانهها و انبارها اگر مدت تعيين شده براي پرداخت اقساط مالالاجاره، چهار ماه يا بيشتر از آن باشد، لازم است دو ماه قبل از اينكه مدت مذكور منقضي شود، طرف ديگر عقد را از پايان اجاره مطلع نمود. و اگر مدت تعيين شده كمتر از چهار ماه باشد، لازم است قبل از اينكه نصف مدت تعيين شده منقضي شود، طرف ديگر عقد را از پايان اجاره مطلع كرد.
ج: در اتاقها (غرف) و آنچه كه در دو بند فوق ذكر نشده است، اگر مدت تعيين شده براي پرداخت اقساط مالالاجاره دو ماه يا بيشتر باشد، بايد طرف ديگر عقد را يك ماه قبل از انقضاء مدت مذكور مطلع نمود و اگر مدت تعيين شده كمتر از دو ماه باشد، بايد طرف ديگر عقد را قبل از انقضاي نصف مدت تعيين شده مطلع كرد.»
صدر مادة مذكور اشعار دارد: «اگر عقد اجارهاي منعقد شود بدون اينكه متعاقدين بر تعيين مدت توافق نمايند يا اينكه براي مدت نامعيني منعقد شود يا اينكه به طور كلي اثبات مدت متعذر باشد…». در اين صورت، تعيين مدت عقد برحسب مواعد معين شده براي پرداخت اقساط
مالالاجاره، در سه حالت قابل تصور است:
1. هنگامي كه عقد اجارهاي منعقد شود، و متعاقدين اصلاً مدت را ذكر نكنند، بلكه نسبت به تعيين مدت سكوت اختيار كنند. البته اين حالت، كمتر در عقد اجاره اتفاق ميافتد.
2. متعاقدين عقد اجارهاي را منعقد ميكنند و در خصوص تعيين مدت هم مذاكره ميكنند، ليكن در نهايت مدت را تعيين نميكنند؛ كه اين امر، بندرت اتفاق ميافتد. به عنوان مثال، متعاقدين عق
د اجارهاي را منعقد ميكنند، و مدت عقد را اين گونه تعيين مينمايند: مدت مناسب، مدت لازم، مدت مورد مصالحه، مدت زماني كه اوضاع و احوال اقتضا ميكند، يا اينكه صراحتاً ميگويند كه عقد اجاره براي مدت نامعلومي منعقد شده است. ليكن اگر متعاقدين ذكر كردند كه مدت عقد اجاره تا زماني است كه مستأجر مالالاجاره ميپردازد، تا زماني است كه مستأجر در عين مستأجره ميماند، تا زماني است كه مستأجر بخواهد يا تا زماني است كه موجر بخواهد، در اين صورت مدت عقد را نميتوان نامعلوم محسوب كرد؛ زيرا – همچنانكه قبلاً اشاره شد – مدت اين عقد در هر صورت از 60 سال تجاوز نميكند و با موت موجر - در صورتي كه مدت اجاره بسته به ارادة‌او است - يا با موت مستأجر - در صورتي كه مدت اجاره بسته به ارادة او است - عقد اجاره پايان ميپذيرد. و اگر متعاقدين ذكر نمودند كه عقد اجاره باقي است تا زماني كه عين مستأجره باقي است، مدت در اين صورت نيز نامعلوم است. در اين صورت، عقد اجاره مؤبد خواهد بود و نميتواند از 60سال تجاوز كند.
3. اگر عقد اجارهاي منعقد شود و متعاقدين برمدت معيني توافق نمايند ليكن هيچ كدام نتوانستند اين مدت را اثبات كنند، در اين صورت نيز عقد اجاره براي مدت نامعلوم منعقد شده است. از اينرو، عقد اجاره براي مدت زماني كه براي پرداخت اقساط مالالاجاره تعيين شده، معتبر است.
بنابراين،مدت عقد اجاره در سه بند احصا شده در مادة 563 قانون مدني مصر، مدت زماني است كه براي پرداخت اقساط مالالاجاره تعيين شده است. و پايان اين مدت، با مطلع كردن طرف ديگر عقد درمواعد مقرر در مادة مذكور حاصل ميشود. لذا، اگر موعد پرداخت اجاره بها سالانه باشد - همچنانكه دربارة اراضي زراعتي اين چنين است-، مدت عقد اجاره يك سال است. و در صورتي كه در مواعد مقرر يكي از متعاقدين طرف ديگر عقد را از پايان اجاره مطلع نكند، عقد اجاره براي يك سال ديگر تجديد ميشود، و همچنين است، براي ساليان بعدي. و اگر مدت پرداخت اقساط مالالاجاره ماهيانه باشد - همچنانكه در اجارة محلهاي مسكوني چنين است -، مدت عقد يك ماه است و براي مدتهاي بعدي نيز قابل تجديد است و خود بخود تجديد ميشود، مگر اينكه در مواعد مقرر در مادة 563، يكي از متعاقدين طرف ديگر عقد را از پايان اجاره مطلع نمايد. در ديگر انواع اجاره كه پرداخت اقساط مالالاجاره به صورت هفتهاي، روزانه يا ساعتي تعيين ميشود، همين گونه است (سنهوري، 1928، ج6، 153).
پس از آشنايي باوضعيت بحث در حقوق موضوعة مصر، لازم است از نظر فقهاي عامه در اين خصوص، آگاه شويم. شيخ طوسي در كتاب خلاف، نظر فقهاي عامه را به همين صورت ذكر ميكند (طوسي، 1377، ج1، ص711):
«اگر موجر بگويد كه اين را به تو اجاره دادم براي هر ماه با مبلغ معين، عقد اجاره براي يك ماه صحيح است. ابو حنيفه نيز همين نظر را دارد. نظر بعضي از اصحاب شافعي نيز همين است.»
حنبليان نيز معتقدند كه اجاره تا زماني كه مستأجر به سكونت خود با رضاي مالك ادامه ميدهد، نافذ است؛ به اين ترتيب كه اجاره براي مدتي كه مبناي كرايه قرار گرفته است (يك روز، يك ما
ه) واقع ميشود، و در اثر تراضي دو طرف، دوباره براي همان مدت تجديد ميشود. يعني، در پايان آن مدت و تا زماني كه وارد مدت جديد نشدهاند، طرفين حق فسخ اجاره دارند. ولي اگر سكوت كردند، اجاره به صورت عقد لازم تا پايان مدت تجديد ميشود (مجلس اعلاي شئونات اسلامي، 1990م، ج2، ص209).
در قانون مدني عثماني، المجلة، - كه برگرفته از فقه عامه است- نيز تقريباً همان نظري كه در حقوق مصر وجود دارد، پذيرفته شده است. مادة 496 قانون مدني عثماني مقرر ميدارد(رستم باز اللبناني، 1986، ص274):
«اگر زمين به اجاره داده شود، براي هر ماه با اجاره بهاي معين بدون اينكه انتهاي مدت مشخص شود، عقد صحيح است. ليكن بعد ازپايان ماه اول هر كدام از موجر و مستأجر ميتواند در ظرف مهلت يك شبانه روز از شروع ماه دوم، عقد را فسخ كند. اما بعد از انقضاي يك شبانه روز از شروع ماه دوم، موجر و مستأجر تا پايان ماه دوم حق فسخ اجارة مذكور را ندارند. و اگر يكي از متعاقدين دراثناي ماه اول بگويد عقد اجاره را فسخ نمودم، عقد اجاره بعد از پايان ماه اول فسخ ميشود. و اگر يكي از موجر يا مستأجر در اثناي ماه اول بگويد عقد اجاره را فسخ نمودم، به اعتبار پايان ماه اول با شروع ماه دوم اجاره فسخ شده محسوب ميشود. ليكن اگر اجاره بهايي قبض شده باشد، براي تعداد ماههايي كه اجاره بها داده شده است، هيچ كدام حق فسخ ندارند.»
با وجود اينكه شباهتهايي ميان دونظام حقوقي مصر وعثماني ديده ميشود، اما در چند نكته باهم اختلاف دارند، از جمله اينكه:
در قانون مدني عثماني، مدت زماني كه يكي از متعاقدين حق دارد بعد از انقضاي هر ماه عقد را فسخ كند، يك شبانه روز است. در صورتي كه در حقوق مصر و مطابق ماده 563 قانوني مدني آن كشور، مواعد مختلف در نظر گرفته شده است.
همچنين، در قانون عثماني براي تعداد ماههايي كه اجاره بها قبض شده است، هيچ كدام از موجر يا مستأجر حق فسخ ندارند. امّا در حقوق مصر، چنين تصريحي وجود ندارد؛ هر چند كه ممكن است بتوان مطابق اصول كلي در حقوق مصر، چنين نتيجهاي را پذيرفت، زيرا تعداد ماههايي كه بابت آن اجاره بها پرداخت شده نشانگر آن است كه موجر و مستأجر هر دو قصد التزام به عقد را دارند، ولي در فراتر از آن مرددند و نميدانند كه به رابطة استيجاري ادامه ميدهند يا نميدهند.
2. حقوق فرانسه
در حقوق فرانسه علاوه براينكه ممكن است متعاقدين عقد اجارهاي را منعقد كنند و مدت آن را تعيين ننمايند، قانونگذار كلية «عقود اجارهاي غير مكتوب (bail sans ecrit) را اجارة بدون مدت مينامد. اين، موضوعي است كه حقدقدانان فرانسه به آن انتقاد كردهاند و آن را غير منطقي ميدانند، زيرا چه بسا ممكن است عقد اجارهاي به صورت شفاهي (غيرمكتوب) منعقد شود و متعاقدين مدت آن را تعيين نمايند. در اينجا تحميل مدتي از سوي قانونگذار برمتعاقدين، كاري غيراصولي است.
حال، ببينيم نظام حقوق فرانسه در خصوص عقد اجارة بدون مدت كه اجارههاي غيرمكتوب هم در زمرة آن محسوب ميشود، چه تدبيري انديشيده شده است؟
مادة 1758 قانون مدني فرانسه مقرر ميدارد2:
«اجاره يك آپارتمان با وسايل براي يك سال است، در صورتي كه [مدت آن] به صورت سالانه فلان مبلغ مشخص شده است.
يك ماه است، در صورتي كه [مدت آن] به صورت ماهانه فلان مبلغ است.
يك روز است است، در صورتي كه [مدت آن] به صورت روزانه فلان مبلغ است.
اگر به هيچوجه ثابت نشود كه آيا اجاره سالانه است يا ماهانه يا روزانه، آنگاه مطابق عرف محل [مدت عقد] تعيين ميشود.»
بنابر اين، در حقوق فرانسه نيز مانند حقوق مصر، اگر عقد اجارهاي منعقد شود و متعاقدين نتوانند مدت عقد را تعيين كنند،ليكن پرداخت اقساط مال الاجاره را از قرار روز، ماه يا سال مشخص نمايند، عقد اجاره باطل نيست. و لذا متعاقدين نسبت به زماني كه از قرار آن پرداخت اجاره بها را تعيين نمودهاند، چه به صورت سالانه، ماهانه، روزانه، ملزم به رعايت عقد هستند. ليكن بعد از پايان اين مدت با رعايت مواعد قانوني كه مطابق عرف محل تعيين ميشود، هر كدام از متعاقدين ميتوانند عقد اجاره را فسخ كنند. مادة‌قانون مدني فرانسه مقرر ميدارد3:
«اگر عقد اجارهاي به صورت غيرمكتوب منعقد شود، هيچ كدام از متعاقدين نميتواند تقاضاي فسخ عقد را از طرف ديگر بنمايد، مگراينكه مدتهايي را كه عرف و محل تعيين نموده است، رعايت كند.»
اگر مدت اوليهاي را كه متعاقدين، پرداخت اقساط مالالاجاره را مطابق آن تعيين كردهاند منقضي شود و هيچ كدام از موجر يا مستأجر در موعد قانوني تقاضاي فسخ عقد اجاره را ننمايند، عقد اجاره براي مدت ثاني نيز تجديد ميشود. ماده 1738 قانون مدني فرانسه در اين زمينه مقرر ميدارد4 :
«اگر بعد از انقضاي مدت اجارة كتبي، مستأجر همچنان عين مستأجره را دراختيار گيرد، عقد اجارة جديدي به وجود ميآيد كه شرايط آن مانند عقد اجارة غيرمكتوب است.»
يعني، در حقيقت با انقضاي مدت اوليه، عقد جديدي به وجود ميآيد كه شرايط آن مانند عقد اجارة بدون قيد مدت است. و لذا، مدت اين عقد ثاني نيز مدت زماني است كه متعاقدين، پرداخت اقساط مالالاجاره را از قرار آن تعيين كردهاند.
با وجود اين، در حقوق فرانسه قانونگذار آن كشور در دربارة اجاره اراضي زراعتي اگر عقد غيرمكتوب باشد (بدون مدت) و عليرغم اينكه متعاقدين پرداخت اقساط مال الاجاره را مطابق يك مدت زمان معين تعيين كرده باشند، مدت عقد را تا زماني ميداند كه براي برداشت محصول زمين مورد اجاره لازم است. مادة 1774 قانون مدني آن كشور مقرر ميدارد 5:
«اجارة غيرمكتوب (بدون مدت) يك زمين زراعتي، براي مدت زماني است كه در اين مدت مستأجر ميتواند محصول عين مستأجره را برداشت نمايد.»
بنابراين، اگر برداشت محصول كشاورزي يك زمين كه به اجاره داده شده است حداقل مدت شش ماه لازم است، مدت عقد اجاره 6 ماه است؛ هر چند كه متعاقدين پرداخت اقساط مال الاجاره را ماهانه تعيين كرده باشند. اگر مدت زمان لازم براي برداشت محصول يك سال است، مدت عقد يك سال است؛ هر چند كه متعاقدين پرداخت اقساط مالالاجاره را روزانه يا ماهانه تعيين كرده باشند. شرايط تجديد چنين عقد اجارهاي، همانند عقد اجارهاي است كه براي يك سال تعيين شده است.
در حقوق فرانسه برعكس حقوق مصر، قانونگذار مدت زماني كه متعاقدين ميتوانند در ظرف آ
ن عقد اجاره را فسخ كنند، دقيقاً تعيين نكرده و آن را به عرف محل واگذار نموده است. بديهي است در اين صورت، تكليف قاضي سنگينتر ميشود و او بايد تعيين كند كه متعاقدين در ظرف چه مدتي، ميتوانند عقد اجاره را فسخ كنند.
3. حقوق ايران
در مواد 501 و 515 ، قانون مدني ايران، قانونگذار به اين موضوع توجه كرده است. اما قبل از اينكه اين مواد را بررسي كنيم، بهتر است به فقه اماميه كه وجهة نظر نگارندگان قانون مدني بوده است، مراجعه كنيم و ببينيم كه در اين زمينه تدبير فقها چگونه بوده است.
الف: فقه اماميه
در فقه اماميه در اين خصوص، سه نظر عمده مطرح شده است:
1. گروهي اجاره را به دليل مجهول بودن مدت، بكلي باطل دانستهاند. مرحوم صاحب جواهر، اين نظر را به متأخران منتسب كرده است.
ابنادريس حلي همين عقيده را دارد وي در سرائر ميگويد6 (ابن ادريس، بيتا، ج2، ص461):
«آنچه را كه اصول مذهب اقتضا مينمايد، اين است كه چنين عقدي جايز نيست. لذا، پرداخت اجرةالمسمي الزامي نيست، بلكه موجر مستحق اجرةالمثل است، زيرا اجرت معين نشده است.»
محقق كركي هم همين نظر را دارد و ميگويد7 (كركي، 1410ق، ج7، ص108):
«اگر موجر مالي را به مستأجر اجاره داد براي هر ماه به يك درهم، و مدت را معين نكند؛ يا اجير را براي حمل كالايي مجهول اجاره نمود، هر چند كه كالا مشاهده شده و گفته شده كه حمل هر كالا به يك درهم است؛ يا او را براي مدت يك ماه اجاره نمود و گفت: اگر مستأجر به مازاد بر آن به سكونت ادامه داد، مبنا همان اجرت مقرر است، قول صحيح اين است كه اين اجاره باطل است، بجز در خصوص مورد اخير كه فقط نسبت به مازاد بريك ماه باطل است.»
علامة حلي در مختلف الشيعه همين نظر را تأييد كرده است.
2. گروهي ديگر اجاره را تازماني كه مستأجر به سكونت خود با رضاي مالك ادامه ميدهد، نافذ شناختهاند؛ بدين صورت كه اجاره براي مدتي كه مبناي كرايه قرار گرفته است منعقد ميشود و در اثر تراضي دو طرف، دوباره اجاره براي همان مدت تجديد ميشود. يعني، در پايان آن مدت و تا زماني كه وارد مدت جديد نشدهاند، طرفين حق فسخ اجاره را دارند. ولي اگر متعاقدين سكوت كردند، اجاره به صورت عقد لازم تا پايان تجديد ميشود (محقق قمي، 1324ق، ص327؛ يزدي، 1357، ج2، ص207).
3. گروه سوم اجاره را فقط نسبت به مدتي كه مبناي اجاره بها واقع شده است، درست شمردهاند و نسبت به بقية مدت باطل دانستهاند.
شيخ طوسي كه اين نظر را پذيرفته است، ميگويد8 (طوسي، 1377، ج2، ص711):
«اگر موجر بگويد كه اين خانه را به تو اجاره دادم براي هر ماه فلان مبلغ، عقد اجاره صحيح است ... دليل ما اين است كه دليل بربطلان اين عقد نيست، لذا اصل جواز آن است.»
گويا، مقصود شيخ اين است كه اجاره براي يك ماه صحيح است، زيرا ايشان در مبسوط ميگويد9 (علامه حلي، 1374، ج6، ص106):
«اگر گفت: اين را به تو اجاره دادم براي هر ماه فلان،عقد اجاره صحيح است؛ زيرا ماه معلوم است. گفته شده عقد باطل است، زيرا عقد اجاره اضافه برمجهول شده است. و كساني كه ميگويند صحيح است، اجرت براي يك ماه را الزامآور ميدانند و اضافه بر يك ماه، اجرهالمثل ثابت ميشود.»
مرحوم صاحب جواهر نيز ميگويد‑10 (نجفي، بيتا، ج27، ص234):
«اگر گفت: اين را اجاره دادم براي هرماه فلان مبلغ، عقد براي يك ماه صحيح است. و براي مازاد برآن اگر به سكونت ادامه داد، اجرةالمثل ثابت ميگردد.»
