مقاله در مورد دلایل تأخیر موجه در قراردادهای ساختمانی بدون ثبت ساخت

بخشی از مقاله

دلايل تأخير موجه در قراردادهاي ساختماني بدون ثبت ساخت

مقدمه: ضمن يك مقدمه، بايد در وحله اول مراجعه اي به تصميم اخير باركر انجام شود. در اين مورد، قرارداد 2 ماه براي اجرا زمان داشت و با توجه به دستورالعمل پيمان كار 2 ماه در تأخير بود. اين تأخير ناشي از چند دليل بود كه يكي از آنها مربوط به مسؤليت كارفرما مي باشد. به هر حال كارفرما از پيمانكار خواست كه به موقع كار را تمام كندو در تنيجه او با پيمانكار وارد يك قرارداد (موافقتنامه) تعجيلي گرديد، بمجرد انجام كار براي مبلغ 90000 دلار، پيمانكار بايد كار را پيش مي برد و بموقع آنرا تمام مي كرد دستورالعمل مؤثر بود و باعث شد كه كا ر6 هفته بعد تمام شود از 12 جولاي تا 26 آگوست.

قرارداد در مورد 200 اتاق خواب و حمام بود كه در كنار يك راهرو بلند و مركز تأسيسات در هر 10 طبقه از يك برج هتل قرار داشتند. براي پيمانكار به پايان رساندن كاري كه 5/3 ماه وقت مي برد در 6 هفته بسيار سخت بود ولي غير ممكن نبود. قصد پيمانكار اين بود كه 2 تيم از هر حرفه را انتخاب نمايد. يك تيم روي طبقات 11-6 كار نمي كرد و گروه ديگر روي طبقات 2-5. در بعضي مواقع روزهاي كاري دوشيفته نيزمورد نظر بود. پيمانكار يك دستورالعمل بي نقشه را در يك دوره پرشتاب 6 هفته

اي به انجام رساند و چگونگي تصميم گيري براي كامل كردن 26 آگوست رانشان داد . به هر حال در روز اول طرح تعجيلي ، پيمانكار راهنمائي هائي را دريافت كرد كه در ابتداي 29 دگرگوني و بي ثباتي بودند كه بطور حتم روي طرح تعجيلي درطي 6 هفته آينده تأثير مي گذاشتند. بيشتر اين دگرگوني ها بطور رسمي تأئيد نشدند و تا چند ماه بعد و بعضي ديگر اصلاً تأئيد نشدند. پيمانكار وقت فوق العاده اي را در ثبت همزمان پيشرفت محل درنظر گرفت و كار 5/4 هفته ديرتر از آنچه

پيش بيني شده بود به پايان رسيد در 26 سپتامبر چند ماه بعد از اتمام كار در پي چند بار ملاقات و گفتگو، معمار 26 رويداد و البته كه سبب چند روز تأخير زماني مي شدند را تصديق كرد. ضرر و زيان هاي محاسبه شده از پولي كه به پيمانكار پرداخت شد كسر شدند بعنوان تأخير باقيمانده تا اتمام كار در پي يك معاينه دقيق روي اوراق قرار داد كه شامل سنجش استاندارد كار بود، پيمانكار در حقيقت مستلزم به انجام آنچه كه در اصل پيمان بسته مي شد اثبات اين موضوع امكانپذير بود كه 3 دگرگوني اضافي ناشي از حوادث وابسته بوجود آمده است.

يك تحليل در مورد دستورالعمل بي نقشه كه فعاليت بحراني را نشان ميداد مشخص كرد كه يكي از آنها دگرگوني ها كه معمار بعنوان يك اتفاق انتظارش را نداشت، در حقيقت عمده ترين فاكتور ممانعت پيمانكار در رسيدن به زمان اتمام پروژه بود.
دستورالعمل بي نقشه:
نقطه آغازين هر تحليلي در مورد پيشرفت يك پيمانكار و دلائل مؤثر روي تأخير و شكست او دستورالعمل بي نقشه مي باشد. نبايد فقط برآورد مدلل يك پيشرفت متحمل در كار شرح داده شود بلكه بايد همچنين دستورالعمل و برنامه ريزي كاري براي دوره اي اثر شديد اتفاقات وابسته به پروژه رخ مي دهند مشخص وتعيين شود.

تشخيص اين كه دستورالعمل بي طرح و نقشه بيشتر از يك شرح مقاصد آتي نيست بسيار مهم است. بطور واضح، آن مي تواند در حقيقت در مقابل اتفاقاتي كه در محل مي افتد رد شود به دلايل بسيار مثل:
-دستورالعمل بي طرح و نقشه ممكن است بر پايه يك تصور غلط از نيازهاي عملي پروژه باشد.
- پيمانكارممكن است تندتر يا كندتر از آنچه پيش بيني شده است كار كند.
- مصالح ممكن است ديرتر يا زودتر از آنچه پيش بيني شده است برسد.
- طرح ممكن است شكست بخورد يا دور از دسترس باشد.

- پيمانكار ممكن است روش خودش را براي انجام كارها داشته باشد (در واقع فقط يك راه درست براي پيشرفت وجود دارد.)
- اتفاقات وابسته ممكن است رخ دهد.
ثبت هاي خارج از ساخت و ساز:
بعنوان يك تحليل كه مي تواند جهت مشخص كردن تأثير هر يك از تحولات موجود استفاده قرار گيرد تا از ضرر و زيان معين شده پرهيز شود و خسارات موجود جبران شود، ثبته هاي خارج از ساخت و ساز ضروري به نظر مي رسند. بطور مطلوب هنگامي كه يك بي ثباتي ديده مي شود و يا يك اتفاق پيش بيني شده رخ مي دهد پيمانكار لازم است كه:

1- صورت نوشته شده اي از همه چيز رويدادهاي وابسته اي كه باعث رخداد بي ثباتي و تحول مي شود آماده كند.
2- هر راهنمائي شفاهي كارفرما اي مجري قرار دارد ثبت نمايد. اين ثبت بايد مراجعه به اسناد ثبت حقايق و يادداشت هاي پرسنل قرار داد مربوطه را با يك آگاهي مستقيم از رخدادها قطع نمايد و همچنين بايد شامل ثبت اطلاعات در مورد كارگر، مصالح و ثبت تحويل و هر مدرك وابسته به قرارداد باشد.
3- بازرسي اسناد قرارداد جهت تأثير اين كه آيا بي ثباتي يا رخداد پيش بيني شده يك رخداد وابسته است يا يك رخدادي كه ناشي از ضرر و زيان مي باشد قابل جبران است.
4- دادن آگهي به مجري قرارداد مطابق با نيازهاي قرارداد.
5- سندبندي اساس نامه قراردادي براي دليل آوردن جهت رخداد حوادث وابسته و اساس و مدركي كه بر آنچه او ادعا مي كند كه ضرر و زيان موجب مي شود.

6- مرور دستورالعمل قرارداد و يقين اين كه چه اتفاقاتي ممكن است در اثر بي ثباتي و يا وقايع پيش بيني نشده رخ دهند. اين موضوع ممكن است نياز داشته باشد كه منطق و استدلال بخشي از دستورالعمل حاضر شرح داده شود يا تغيير كند. به جهت تطبيق تحليل و تعريف رويداهاي تغيير يافته در دستورالعمل قرارداد.
7- اگر تغييري در منطق دستورالعمل حاضر لازم باشد مهم است كه ثبت دستورالعمل قرار داد حاضر بي تغيير بماند تا قبل از اين كه تغييري عملاً انجام شود.
8- با استفاده از دستورالعمل حاضر و يا دستورالعمل اضافه شده حاضر (هر كدام مقتضي است) پيمانكار بايد يك تحيل (فرگنت) را انجام دهد. آناليز فرگنت بايد آماده شود جهت شرح دادن و اثبات توالي فشارهاي موجود كه ناشي از رخدادهاي پيش بيني نشده و بي ثباتي هستند.
9- كامل كردن تحليل جهت شرح تأخير و پيش بيني فشار كاري در صورتي كه درفعاليت هاي خارج از طرح باقيمانده در دستورالعمل قرار داد موجود باشد.

10- وقتي تحليل به پايان رسيد يك گزارش مكتوبي را آماده كند جهت تأئيد مطالبه براي تمديد مدت يا تمديد مدت و خسارت و يا هزينه و خسارت يا هزينه به تنهايي.
با داشتن اطلاعات حاشيه اي يك كارشناس كمي مشكل خواهد داشت در استفاده از تحيل CPM در شرح تأثيرات آن رخدادهايي كه باعث يك مسير بحراني درتغيير تأخيرات حاصل شكست ها مي شوند. بنابراين برخي و كلا ديده ميشود كه بطور تأسف برانگيزي در تحيل تأخير بر پايه CPM مجرب مي باشند.
در باكر اطلاعات خارج شده از ساخت بسيار كمي در دسترس بود. راهنمايي معمار و تأئيد راهنمايي هاي شفاهي نيز وجود داشت اما درمورد ثبت و اسناد مصالح و كارگر اين اطلاعات كم بود تا نشان دهد كه پروژه عملاً از كي شروع شده است و چقدر طول كشيده است. دريك چنين موردي ميزان گزارش خارج از ساخت پيش از آن مقداري بود كه بتوان حدس زد. بنابراين بجاي تلاش براي تعويض با يك شرايط بدون مضيقه و سختي تأثير بي ثباتي ها در دستورالعمل پيمانكار ثابت گرديد به وسيله تأمين يك دستوراعمل خارج از طرح تحت فشار روان شناسي به يك كارشناسي مورد نياز دارد. جهت نشان دادن تأخيرات ناشي از كارفرما بطور مشخص و فعاليت هاي زمان- مدت و قراردادن اين عوامل تأخيز در منطق دستورالعمل خارج از طرح اصلي جهت تسهيل مقايسه هر يك از آنها با تعبيه هر گاه يك واقعه اي در آناليز تحت فشار بوجود مي آيد بايد همچنين در آناليز خارج از طرح نيز بوجود آيد اما بدون اختصاص زمان. آن بايد در آناليز خارح از طرح بعنوان يك مرحله مهم ظاهر گردد. پس تقليه دستورالعمل انجام مي شود و زمان اتمام كار به صورت تحت فشار تصديق مي

گردد. فشاري كه ناشي از كارفرماست و همچنين تأخيرهاي قابل بخشش ديگر درعملكرد پيمانكار از طريق مقايسه بين زمان اتمام خارج از طرح اصلي و يك زمان اتمام عملي پروژه باز زمان اتمام فشار خارج از طرح تقليدي شرح مي گردند.

عمده روش ها در زير آمده اند:
1- انجام فعاليت با در نظر گرفتن اتفاقات مربوط.
2- تعيين مقدار مصالح و ماشين آلات و دانستن تعداد افرادي كه بايد روي پروژه كار كنند.
3- تعيين دوره زماني كه آنها بايد بطور طبيعي روي پروژه حك مي كنند در طول يك دوره كاري معمول و با توجه به رويدادهاي پيش بيني شده در زمان مناقصه.

4- اعمال آن دوره زماني در دستورالعمل
5- تجديد محاسبه زمان اتمام پروژه
اختلاف بين زمان اتمام پروژه در دستورالعمل خارج از طرح و زمان اتمام پروژه در دستورالعمل تحت فشار برابر است با دوره تأخير كه بايد بعنوان نتيجه اي از رخدادهاي مربوط بطور مدلل كارشناسي شود.
بنابراين ماهيت يك تحليل تحت فشار خارج از طرح اينست كه آن تنها براي ارزيابي علمي فشار ناشي از بي ثباتي در دستورالعمل پيشنهادي قابل مراجعه مي باشد.
استفاده آن بسيار محدود است. دلايل اين امر عباتند از:

1- بستگي به دستورالعمل دارد كه مربوط به مقاصد پيمانكار مي باشد كه واقعه اي روي مي دهد.
2- فشاري كه گفته شد كه روي دستورالعمل تأثير داد ممكن است تشابه كمي با واقعيت داشته باشد.
دومين دليل يكي از مهمترين مشكلات در اين تن مي باشد. قطر به اين كه روش مسير بحراني در دستورالعمل نياز به مصالح مداول مربوط دارد تا در دستورالعمل به حساب آمده مي شود. اين نوع تحيلل بر پايه توضيح عملي كار وقتي كه رخ مي دهد آماده نشده است.به هر حال اين به اين دليل است كه فشار بر روي دستورالعمل خارج از طرح يك ارزيابي علمي از تأثير محتمل اتفاقات مي

باشد و اين ارزيابي سريعتر از عملي است كه نياز به ثبت خارج ازساخت و ساز در زمينه توليد پروژه ندارد. دستورالعمل تحت فشار به خارج از طرح هيچگونه از تعجيل يا تأخير را به حساب نمي آورد براي اينكه پيمانكار در محسبه زمان اختتام كار مورد محسبه قرار دهد. عليرغم اين موضوع آن به طور انحصاري بنظر علمي مي آيد در اثري كه بي ثباتي ها روي روش انتخابي پيمانكار براي كار دارند اين دستورالعمل مدت زماني كه بايد بعنوان اضافه زمان و به دليلف تأخيرهاي بخشي ويا ناشي از كارفرما به پيمانكار اعطا شود را محاسبه مي كند.

فرضي كه استفاده اين فن را تأئيد مي كند اينست كه اختلاف بين زمان اختتام در دستورالعمل خارج از طرح و زمان اختتام در يك دستورالعمل تحت فشار همان دوره زماني است كه بايد به عنوان اضافه زمان اعطا شود. منطق اين فرض اينست كه دستورالعمل تحت فشار حاصل منعكس مي

كند آنچه را كه دستورالعمل خارج از طرح به آن شبيه بود در صورتي كه رخدادهاي مربوط در زماني كه دستورالعمل خارج از طرح در حال آماده شدن بود شناخته مي شدند. در بيان ديگر آن پايه محاسبه زمان مناقصه مي شد. يك روش براي تأمين داده جهت تهيه محاسبات از تحليل تحت فشار خارج از طرح اين است كه دستورالعمل را سه بار جهت اثبات موارد زير اجرا نمائيم:
1-تنها تأخيرات ناش از كارفرما.
3- تنها تأخيرات ناشي از پيمانكار (تفاوت بين دستورالعمل خارج از طرح اصلي و دستورالعمل خارج از طرح بعدي بدون هيچگونه رخداد تحت فشار).
4- تأخيرات ناشي از هر دوي كارفرما و پيمانكار.
نتايج اين سه تحليل فشرده مي تواند مورد استفاده قرار گيرد. جهت تخصيص مسئوليت هر تأخير يا تعجيل بين اين دو طرف قرارداد.

اين فن در قراردادهاي كوچك تر خوب عمل مي كند و همچنين در قراردادهاي بزرگتر كه فشارها در يك دوره محدود رخ مي دهند يا جايي كه دستورالعمل قرار دارد. تحت تأثير قرار مي گيرد با تعداد معدودي از تأخيرها بهرحال دستورالعملي شامل هزاران فعاليت مي باشد كه صدها تأخير ناشي از كارفرما و پيمانكار وجود داشته باشد اين فن ممكن است غير كاربردي شود بديل مدت زمان زيادي كه براي تجديد آن نياز است. در صورتي كه تعداد زيادي متغيير و بي ثباتي در دوره قرارداد رخ مي

دهد بنابراين بجاي سر و كار داشتن با تك تك آنها و درگير شدن با مسائل حل نشدني هدايت و اداره يك تحليل پنجرهاي با در نظر گرفتن همه آن رخدادها كه جمعاً در يك دوره محدودي اثر مي كنند امكان پذير تر است. درمورد باكر آن يك دوره تعجيلي 6 هفته اي بود و همه رخدادهايي كه قبل از آن رخداده بودند ناديده انگاشته شدند انگار كه با يك توافقنامه تعجيلي حذف و پاك شده اند.همه تأخيراتي كه ناشي از كارفرما هستند بر روي زمان قرارداد تأثير ندارند.

بهرحال وقتي كار به طور مناسب انجام مي شود، تحيليل تحت فشار خارج از طرح يك اثر تحيليلي در مدت مناست براي دستورالعمل مي باشد. متأسفانه اين متن تحليلي اغلب بطور نادرست بكار گرفته مي شود. بعنوان مثال اگر دستورالعمل طرح اصلي شامل يك منطق غلط باشد. نتايج تحليل تحت فشار خارج از طرح بي معني خواهند بود.

تجربه آمريكايي:
در آمريكا تصميمات اتخاذ شده جديد در ميز قرارداد و يا توسط دادگاه ايالت متحده اشاره به اين دارند كه استفاده از يك فن تحيليل دستورالعمل تحت فشار خارج از طرح براي تعيين قبلي فشار ناشي از رخدادهاين كه ايجاد تأخير مي كنند قابل قبول مي باشد مگر اين كه دستورالعمل خارج از طرح به روز باشد در زمان ايجاد فشار روي طرح در اقيانوس آرام دادگاه ايالت متحده حمايت مي كند از قصد هميتت تجاري درخواست قرارداد سرويس نظامي در ارتباط با ادعاي تأخير در يكي از

قراردادهاي ساختماني نيروي ارزيابي مورد قرارداد دلالت دارد بر چند ساختمان جديد مخزن آب به ظرفيت 700000 گالن سيستم صنايع همگاني (برق و تلفن) يك راه دسترسي و توسعه و بهبود 9 مايل راه موجود كارهاي زمين عبارتند از 120 جريب پاكسازي بالغ بر 150000 يارد مكعب حفاري و 1000000 يارد مكعب خاكريزي در آغاز قرار داد تايتان يك دستورالعمل خارج از طرح ارائه كرده است كه توسط دولت تهيه گرديده و تأئيد شده است.

به هر حال در حمايت از ادعاي آنها كارشناس تايتان يك دستورالعمل خارج از طرح ارائه كرده است كه بر پايه اتفاقاتي كه روي داده اند نمي باشد. اما بطور ساده مقاصد اصلاح شده اي را پيش بيني مي كند كه براي آب و هواي فصلي تنظيم شده اند و مسير بحراني را از ساختمان به عمليات راهسازي تغيير مي دهد. كارشناس تايتان تحليل اضافي اي ارائه كرده است كه نشان مي دهد چگونه تأخيرات ناشي از كارفرما و آب و هواي بد روي دستورالعمل خارج از طرح اصلاحي تأثير مي گذارند. تايتان يك زمان مناسب به عنوان فرمان اضافي، تأثير ضرر و زيان معين و مقادير تعجيل بر پايه تحليل فشار خارج از طرح ارائه مي نمايد.

هيئت تجاري درخواست قرارداد ادعاي تايتان را رد كرد. با توجه به بحث «زمان مناسب» آنها گفتند: بحث «زمان مناسب» مدعي وانمود مي كند كه شبكه CMP خارج از طرح مصوب نهايي روش هايي را مشخص مي نمايد كه ثابت و بطور قراردادي متعهد مي باشند، بدون توجه به عمليات حقيقي در قرارداد. دياگرام شبكه CMP تصويبي يك وسيله اجرائي است كه در سازماندهي و هدايت كار

كارآمد مي باشد، همچنين در گزارش پيشرفت و براي پيش بيني مبلغ پرداختي كار در پيشرفتهاي مقتضي. تحليل ها بعد از اتمام قرارداد تهيه شدند. بهرحال آن تنظيمي را بوجود مي آورد و جهت رسيدن به يك برنامه ريزي قراردادي جديد و اصلاح شده كه وابسته به احتمالات تئوري ميباشد.
دادگاه حمايت مي كند از خواسته هيئت تجاري در مورد اينكه زمان اضافي جهت انجام كار معوقه بايد ثابت شود با نشان دادن در يك شبكه CPM حالت واقعي كار معقوقه درمسير بحراني.
بيشتر پيمانكاران نوعي دستورالعمل را در آغاز قرارداد تهيه مي كنند. بهر حال آنها به ندرت آنرا

به دور مي كنند يا اغلب آنرا به اندازه كافي تجديد نمي كنند تا آنرا قادر سازند كه براي شرح تأثير رخدادهاي وابسته قبل از اين كه رخ دهند مورد استفاده قرار گيرند. بعنوان مثال با داشتن يك دستورالعمل اصلي كه توليد شده است قبل از اينكه پيمان كار در محل مستقر گردد و سپس شروع به كار نمايد جهت تحت فشار قراردادن تأخير نصب M+E در دستورالعمل چند ماه ديرتر از

زماني كه پيمانكاران M+E در محل مورد نياز مي باشند دستورالعمل در واقع قديمي مي باشد و وابستگي ناچيزي به آنچه اتفاق افتاده يا خواهد افتاد را دارا مي باشد. اين يك تجربه عمومي براي هر كسي در ساخت و ساز و مهندسي عمران است كه همه چيز به سرعت تغيير مي كند و اين كه ميل ها و مقاصد بندرت در عمل انعكاس مي يابند براي بيشتر از چند هفته در زمان بك مورد آمريكايي ديگر وقتي ادعايي ارائه شده بر پايه تحليل قديمي يك دستورالعمل خارج از طرح كه براي شرح دليل تغيير منطق ساخت و ساز قبل از رخ داد اتفاقات تجديد نشده بود. هيئت تجاري

درخواست قرارداد گفت: واضح است كه نزديك شدن مي باشد كه هيئت تجاري در صدد بوده از آن اجتناب كند. ما قاطعانه تلاش كرده ايم تا تأخير اتهامي را مورد ارزيابي قرار دهيم در زماني كه اين تأخير عملاً در زمان پايان قرار تأثير گذاشته است. ما دريافته ايم كه تأخيرات طراحي كانال باعث يك چنين اتمامي نشده است. به جاي آنكه مسير بحراني همانطور كه توسط آناليز CMP خارج از

ساخت و ساز قرارداد نشان داده شده است. اجرا در حين فعاليت هاي ارادئه شده جهت اثاثيه الكتريكي شامل طرح فروشگاه براي آن اثاثيه ها آناليز CMP خارج از ساخت و ساز بر اساس اسناد كار شخصي مي باشد بطوري كه نشان داده است كه اتهامي به نقشه قرارداد CMP اصلي آن وارد نمي باشد.