بخشی از مقاله
سرقفلی حق کسب و پیشه
مقدمه :
به نظر مي رسد در اماكن تجاري در بسياري ازشغلها محل كار براي شخص اهميت زيادي دارد. به اين صورت كه وقتي شخصي مغازه اي باز مي كند بعد از يك مدت اعتباري پيدا مي كند ، مشتريهايي پيدا مي كندحق سرقفلي ناظر به همين حالت است يعني حقي كه براي صاحب مغازه در رابطه با مشتريها ومحل پيدا مي شود. زيرا اگرمستأجر محل كارش را تغيير دهد مشتريهاي خود را از دست مي دهد ومجدداً بايد از صفر شروع كند .
سر قفلي مفهومي متمايز از حق كسب وپيشه وتجارت است و آنچه در قانون روابط مؤجر ومستأجر موردبحث قرار گرفته حق كسب وپيشه وتجارت است نه سر قفلي. با توجه به اينكه فقها درمورد خلاف شرع بودن اين نهاد حقوقي حكمي نداده اند وقانونگذار بعداز انقلاب اين پدیده پذيرفته واغلب محاكم حتي ديوان عالي كشور هم حق كسب وپيشه وتجارت را موردحكم قرار داده اند ودرعرف تجّار هم اين مسئله پذيرفته است دراعتبار حق كسب وپيشه وتجارت ترديدي نيست .
چكيده
با توجه به اهميتي كه امروزه حق سرقفلي در املاك تجاري پيدا كرده است دراين تحقيق و مورد بررسي قرارمي گيرد اين تحقيق به چهار فصل تقسيم مي شود كه درآن عناوين ذيل بررسي مي شود .
در فصل اول تعريف سر قفلي وحق كسب وپيشه وتجارت وتفاوت اين دوباهم مطرح شده است فصل دوم ماهيت حقوقي وفقهي حق سر قفلي را موردبررسي قرار داده و سير تاريخي آن و آراي چند تن از فقها را درمورد سرقفلي بيان مي كند. فصل سوم به بيان احكام سر قفلي و حق كسب وپيشه وتجارت مي پردازد ودر آن به نكاتي در مورد حق سر قفلي اشاره شده فصل چهارم دعاوي مربوط به حق سرقفلي وحق كسب وپيشه رابيان مي كند وموارد اسقاط حق سر قفلي وموارد پرداخت سر قفلي را بيان مي كند ودرنهايت گزارش كارگاه حقوقي درمورد حق سر قفلي بيان شده .
فصل اول : كليات
گفتار اول : تعريف سرقفلي
« آقاي دكتر لنگرودي درترمينولوژي حقوق آورده اند « پولي كه مستأجر ثاني ( به معني اعم ) به مستأجر سابق درموقع انتقال اجاره بلاعوض مي دهد وهمچنين مستأجراول به مؤجر مالك مي دهد .»
« تعريف آقاي دكتر لنگرودي به معناي وسيع كلمه بيان شده كه علاوه بر سرقفلي به معني خاص ، شامل حق كسب وپيشه هم مي شود. ولي اين تعريف داراي اين حسن است كه قائل به تفكيك بين سرقفلي وحق كسب وپيشه شده است . »
« حق سرقفلي « حقي است كه بازرگانان وكاسب نسبت به محل پيدا ميكند به جهت تقدم در اجاره ، شهرت، جمع آوري مشتری وغيره ....»
« درفرهنگ دهخدا آمده است : « سرقفلي چيزي است كه ازكرايه دار سراي يادكان بگيرند و آن مزد گشودن قفل است كه داخل كرايه نيست .. حق آب وگل ياحقي كه مستأجر را پيدا آيد دردكان ويا حمام ويا كاروان سرايي وامثال آن واوآن حق را به مستأجر بعد خود تواند فروخت.»
« مرحوم ناظم الامباء درفرهنگ نفيسي آورده است: وجهي كه ازكرايه داروخانه ودكان علاوه بر كرايه دريافت كنند و آن نزدگشودن قفل است وداخل كرايه نيست .»
ناصر رسائي نيا معتقد است « سر قفلي حقي است معنوي شامل شهرت محل تجاري وموقعيت آن وتعداد مشتريان ياخريداران اتفاقي و رهگذر كه تاجر براي تقدم در اجاره ادامه فعاليت تجاري خود در محل كار دارا مي باشد و اين نوع سر قفلي مبناي حقوقي دارد وقابل نقل وانتقال به ديگران است همچون ساير حقوق معنوي مانند اسم تجارتي ، علايم تجارتي خريد وفروش مي شود ودرروابط مالك ومستأجر سابقاً حق سرقفلي منشأ قانوني نداشت وباتوجه به عرف تجار معامله مي گرديد. ليكن درقانون مالك ومستأجر كه درخرداد 1356 تصويب گرديد بجای سر قفلي از حق كسب وياپيشه وياتجارت استفاده شده اما منظور آن مترادف قرار دادن حق سرقفلي با حق كسب وپيشه نبوده ».
« درماده 6 قانون روابط مؤجر ومستأجر مصوب 1376 آمده است : « هر گاه مالك ، ملك تجاري خود رابه اجاره واگذار نمايد ، مي توان مبلغي را به عنوان سر قفلي ازمستأجر دريافت نمايد .
همچنين مستأجر مي توانددراثناء مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر ومستأجر ديگربه عنوان سرقفلي دريافت كند مگرآنكه درضمن عقد اجاره حق انتقال به غير از وي سلب شده باشد .
تبصره 1: چنانچه مالك سر قفلي نگرفته باشد مستأجر بادريافت سرقفلي ملك را به ديگري واگذار نمايد پس از پايان مدت اجاره مستأجر اخيرحق مطالبه سر قفلي ازمالك را ندارد .
تبصره 2: در صورتي كه موجر به طريق صحيح شرعي سر قفلي رابه مستأجر منتقل نمايد ، هنگام تخليه مستأجر مطالبه سرقفلي به قيمت عادلانه روز را دارد .»
« باتوجه به ماده 6 قانون روابط مؤجر ومستأجر مصوب 1376 سرقفلي ناظر به املاك تجاري است. بنابراين اگرشخصي ملك غير تجاري را به اجاره بدهد مشمول مورد نيست. مگر اینکه درتشخيص ملك تجاري ملاك را تراضي طرفين بدانيم . درتشخيص اينكه ملك تجاري است يا غير تجاري سه مبنا به عنوان ملاك ومعيار قابل تصور است : الف) اعلام مراجع ذي صلاح قانوني مانندشهر داري ب ) تراضي طرفين عقد ، ج ) عرف .»
«دكتر كاتوزيان سر قفلي رادرمفهوم عام آن چنين تعريف مي كند « حقي است برمشتريان دائم وسرمايه تجارتخانه » وادامه مي دهند كه : « اين حق رادرفارسي «درسايه تجارت » مي توان ترجمه كرد. ولي ، سرقفلي درحقوق ايران مفهومي اين وسعت ندارد. حق سرقفلي كه قانون روابط مؤجر ومستأجر از آن به « حق كسب يا پيشه يا تجارت» تعبیر كرده : حقّي است كه به موجب آن مستأجر متصرف دراجاره كردن محل كسب خود بر ديگران مقدّم شناخته مي شود ودر عرف بازار نيز وقتي مي گويند سرقفلي مغازه اش را فروخت يعني آن را تخليه كرد وبه ديگري واگذار نمود واين مفهوم شامل انتقال سرمايه مستأجر ونام تجاري اونمي شود .»
در هر حال مبلغ يا مالي كه به عنوان سرقفلي مستأجر، به مؤجر مي دهد به موقعيت محل، كيفيت بنا وتجهيزات عين مستأجر بستگي دارد ودر نهايت مالك است كه آنرا تعيين مي كندومستأجر مي تواند آنرا قبول يا رد كند . مؤجر ملك تجاري مي تواند هنگام انعقاد قرار داد اجاره مبلغي يامالي را به عنوان سر قفلي از مستأجر دريافت كند . مستأجر نيز اگر حق انتقال به غير از وي سلب نشده باشد مي تواند مبلغي يا مالي از موجر ويامستاجر جديد به عنوان سرقفلي دريافت كند .
حق سر قفلي بستگي به محل مورد اجاره ونوع استفاده از آن دارد . درتعيين ميزان سرقفلي طرفين نقش اصلي دارند . دادگاه با جلب نظر كارشناس رسمي نسبت به تعيين آن اقدام ميكند البته طرفين هم مي توانند دراين موردبا يكديگر تراضي داشته باشند. مالك مي تواند سر قفلي رانگيرد وبه عبارت ديگرحق سرقفلي ذاتاً قابل اعراض واسقاط وتوقيف وضبط و ضمان است . »
« سرقفلي حقي است كه مستاجر براي تقدم دراجاره ي محل وادامه تجارت درمحل كار خوددارد. مبناي اين حق مالي براين اساس استوار است كه موسسات تجاري اغلب اوقات درساختمان هايي تاسيس مي شوند كه مالكيت آنها متعلق به ديگران است ودر نتيجه فعاليت تاجر آن محل دراثر پيدا شدن مشتري ارزش مضاعفي پيدا مي كند پس اين ارزش رابايد سواي ارزش مادي آن ملك ومتعلق به كسي دانست كه آن را به وجود آورده است ازطرف ديگر ادامه فعاليت تاجركه آن را مي توان به هرپيشه خدماتي يا حتي توليدي نيز تسری داد تا حد زيادي مستلزم استقرار او درمكان اوليه است. اين حق به صاحب آن اجازه ميدهد ثمره فعاليت خود را از مالك يا كسي كه پس ازاوقصد اجاره محل را داردودريافت كند و همچنین اختيار تام مالك براي بيرون كردن مستاجر را ازبين مي برد .»
« عناصر گوناگوني مانند حسن شهرت ، نام تجارتي ،نوع كار ، كارداني تاجر ، سرمايه وانواع ماشين افزاز كه اعتبار خاصي رابراي يك شركت ياموسسه ايجادنموده وموجب جذب مشتريان مي شود، امروزه سرقفلي گفته مي شود . تعريف سرقفلي باتوجه به عناصر متعدد تشكيل دهنده آن وتفاوت هايي كه در
انواع تجارت ومحل هاي مختلف پيدا مي كند بسيار مشكل است ولذا ، اغلب آن راتوصيف مي كنند. يكي از قضات انگليسي به نام MACNAGHTENLORD سر قفلي راچنين توصيف مي كند« سرقفلي موضوعي است كه درتوصيف بسيار ساده است ولي تعريف آن مشكل است سرقفلي منفعت وامتياز نام نيك، حسن شهرت، وارتباط يك تجارت است سرقفلي نيروي جاذبه اي است كه مشتري رابه مغازه مي كشدوآن چيزي است كه يك تجارت مستقر وقديمي را از تجارت جديد مشخص مي كند. به نظرمن اگر صفت مشترك براي همه موضوعات سرقفلي وجود داشته باشد، آن صفت محلي بودن ( LOCAILTY) است زيرا سر قفلي وجود مستقلی نداشته وفي نفسه استعداد بقاء ندارد . بلكه باید به يك شغلي پيوسته باشد. بااز بين رفتن تجارت سرقفلي نيزنابود مي شود هرچه كه عناصر آن باقي مي ماند وممكن است دوباره جمع آوري واحياء شوند .»
«اين حق راكه ممكن است در فارسي « مايه تجارت » ترجمه كردداراي عناصرگوناگوني است. بعضي ا ز اين عناصر مادي است ( مانند كالاي تجارتي وافزار كار ) وبعضي ديگرغير مادي ( مانند حق تقدم دراجاره وعلائم مخصوص تجار ) ولي ، عنصراساسي آن حفظ مشتريان تاجرو درنتيجه حقي است كه اودراثر كاروفعاليت وامانت خود بدست آورده و ساير عناصر از توابع اين حق اصلي است. درهر حال حق سرقفلي ازعناصر مختلفي تشكيل ميشود ، كه بعضي منقول وبعضي ديگر غيرمنقول است . براي مثال، پولي كه تاجر در برابر فعاليت وحسن شهرت خود مي گيرد ، ناشي ازيك حق منقول است وحقي كه او برمورد اجاره دارد بايد غيرمنقول دانسته شود ، براي تشخيص اين حق بايدديدتابع كراميك از عناصرتشكيل دهنده آن است . »
« اما سرقفلي را باتوجه به قانون سال 1376 مي توان چنين تعريف كرد: « وجهي است كه مالك محل تجاري در آغاز اجاره علاوه بر اجور،از مستاجر مي گيرد تا محل رابه اواجاره دهديا مستاجري كه حق انقال به غير داردوبه موجر سرقفلي پرداخته درقبال انتقال منافع به مستاجر دست دوم ازاو دريافت مي كند و يا مستاجري كه به موجب شروط ضمن عقدامتيازاتي دارد كه مانع از تخليه عين مستاجره به وسيله موجراست، درقبال اسقاط اين امتيازات واسترداد مورداجاره به مالك ازوي مي گيرد » به اين ترتيب سرقفلي پديده اي است ناشي از اعمال اراده آزاد طرفين عقد اجاره وايجاد آن به هيچوجه جنبه قهري وخود به خودي ندارد وقواي عمومي هم به هيچ عنوان درايجاد ياتعيين ميزان آن دخالتي ندارد .»
گفتار دوم :
تعريف حق كسب وپيشه وتجارت
« درلغت نامه ها وكتب فقهي وحقوقي متقدمين فركسري ازحق كسب وپيشه وتجارت نمي توان يافت ، زيرا مفهوم اين پديده درنظام اقتصادي وقضايي ايران دردهه 1320 تحقق يافته است وپيش ازاين هر چند درنظامهاي حقوقي خارجي وجود داشته ، درايران مورد قبول نبوده. عنوان شرعي آن نامعلوم وحلّيت آن نيز مورد مناقشه بوده است واين مناقشه تا مورد نظر مجمع تشخيص مصلحت نظام ادامه داشته .»
« بعضي ازحقوقدانان ازجمله دكتر كاتوزيان بين مفهوم سرقفلي وحق كسب وپيشه وتجارت قائل به وحدت مفهوم شده و آورده اند «حقي برمشتريان دائم سرمايه تجارتخانه » تعريف دكتر كاتوزيان صرفنظر از ابهام واجمال داراي اين اشكال است كه نقش موقعيت ومحل كسب وهمچنين نوع استفاده ، اعتبار و ارزش حق كسب وپيشه وتجارت بيان نشده است وهمچنين بين مفهوم سرقفلي و حق كسب وپيشه و تجارت قائل به وحدت مفهوم شده اند.»
« بعضي از جمله آقاي لنگرودي در معني محدود تر گفته اند : « حقي كه به موجب آن مستأجر متصرف در اجاره كردن محل كسب خود بر ديگران مقدم شناخته مي شود . »
« اين تعريف هم منصرف به مورد ي است كه مدت اجاره تمام شود ومؤجر بخواهد آن را به كس ديگري اجاره دهد بنابراين مستأجر اول بخاطر داشتن اين حق بر ديگران مقدم است اما شامل موردي كه مستأجر بدون اينكه مدت اجاره اش تمام شود بااذن مالك حق كسب وپيشه وتجارت خود را به ديگران انتقال دهد نمي شود .»
