بخشی از مقاله
بحثي پيرامون مسکن قابل استطاعت
چکيده
بحث مسکن قابل استطاعت يک موضوع جديدي در برنامه ريزي شهري و مسکن است . انسان در طول شبانه روز وقت زيادي در خانه سپري مي کند و خانواده زيربناي جامعه است ، افراد ابتدا در خانواده تربيت شده و بعد وارد جامعه مي شوند، تهيه مسکن سالم و مطمئن ، از اهداف اوليه برنامه ريزي مسکن است . به همين دليل مسکن علاوه از سرپناه بودن از اهميت ويژه اي برخودار است . روش مورد استفاده شده ، روش کتابخانه اي و تحليلي است در اين مقاله موضوع مسکن قابل استطاعت بررسي شده است . مسکن را مي توان حلقه ارتباطي محيط ، اجتماع و اقتصاد دانست که جنبه اقتصادي مسکن و تاثير آن بر درآمد خانوار و درصدي که از درآمد براي تهيه مسکن هزينه مي شود، بحث و تحليل شده است . نقش دولت و بخش خصوصي در امر تهيه مسکن و محل استقرار مسکن که جهت پايدار ساختن محيط از اهم موضوعات اين مقاله است .
واژگان کليدي: مسکن ، توسعه پايدار، اقتصاد مسکن ، مسکن قابل استطاعت
بيان مسئله
بحران در مقوله مسکن چه کمّي و چه کيفي ماهيت و اشکال متفاوتي دارد، در دهه هاي اخير و به ويژه بعد از انقلاب صنعتي، تمرکز جمعيت در شهرها وتراکم فعاليت ها مختلف در اين مکا ن باعث شده است که با کمبود يا ناتواني در پاسخگويي به خدمات مورد نياز در شهرها شاهد باشيم ؛ همچنين در نتيجة عدم تعادل در بازار مسکن رابطة منطقي بين الگوي عرضه و الگوي تقاضا براي مسکن به وجود آمده است . پديدة شهري شدن ، به ويژه با سرعت چند برابر در کشورهاي توسعه نيافته ؛ پيامدهايي نظير مهاجرت براي سکونت در شهر، جستجوي کار و شغل ، معادلات قبلي شهري، روستايي و منطقه اي به هم خورده که نابرابرها و بي عدالتي را باعث شده است . فرايند توليد بحران در بخش مسکن معمولاً با حرکت ناموزون ، غير برنامه ريزي شده ، ارزش افزوده سرمايه و در نهايت بازار دلال محور، بورس بازي و رقابت ناعادلانه پيوند مي خورد که موجبات بروز بحران در بازار مسکن را فراهم مي آورد. خارج از اين قاعده ، ناکارآمدي اقتصاد جامعه در توزيع اثرات توسعه در جامعه و ايجاد بازارهاي کارآمد رقيب را نيز مي توان مورد اشاره قرار داد که در يک نگاه کلي شرايط جامعه ما نيز در حوزه مسکن از اين عوامل دور نبوده است . (رفيعيان ، ١٣٨٧). با تغيير سياست به سمت روش ساخت مسکن قابل استطاعت ، از کاربرد نامناسب زمين جلوگيري به عمل مي آيد و به يک حالت پايدار در اختصاص زمين به کاربري هاي مختلف شهرها مي رسيم .
ادبيات موضوع
اصطلاح قابل استطاعت در مناطق انگليسي زبان با معاني متفاوت بطور گسترده اي مورد استفاده قرار مي گيرد. اصطلاح مسکن قابل استطاعت بطور وسيع در حال ورود به بحث ها است . در بعد از ١۵ سال يا بيشتر، مسکن قابل استطاعت مفهومي است که به سختي تعريف مي شود، تعريفي به اين مضمون ارائه مي شود که خانوار قادر به پرداختن (هزينه مسکن ) بدون افزايش دادن مشکلات مالي براي خانوار است . چگونه يک تصميمي دقيق گرفت شود، در حالي که خانوار در مشکلات مالي قرار دارد، اغلب مسائلي مورد ملاحظه قرار مي گيرد، که همان مفهوم غير قابل استطاعت بوجود مي آيد يعني حتي اگر کسي درآمدي زيادتر از هزينه کالا بدست آمده باشد. استون ١ (١٩٩۴) بيان کرد، وضعيت قابل استطاعت يک ويژگي ذاتي براي مسکن نيست ، بلکه بيشتر رابطه اي با درآمد و قيمت دارد.
فعاليت بخش دولتي و خصوصي در مسکن
هدف سياست هاي مسکن ، متعادل نمودن عملکرد بخش مسکن و قرار گرفتن اقتصاد مسکن در مسير رشد با ثبات در بلندمدت است .انتخاب بهترين بسته جامع شامل مجموعه اي از سياست ها و ابزارها که منافع تمام افراد و گروه هاي فعال در بخش مسکن حفظ شود؛ به گونه اي که اهداف اقتصادي و اجتماعي تحقق يابد و اصل محوري بايد و نبايدهاي سياست هاي مسکن را تعيين نمايد. بهينه بودن عملکرد بخش مسکن مستلزم آن است که زمينه هاي مناسب براي افزايش کارايي فراهم شود. از اين رو سياست بهينه سازي بخش مسکن دست کم در بردارنده سه بعد مهم است ؛ برقراري کارايي شامل کارايي فني و اقتصادي، حساس بودن نسبت نيازها و منابع تمامي گروه ها، و منطقي نمودن ساختار قيمت و اجاره و توانمند سازي اقشار کم درآمد در تأمين مسکن . موارد شکست بازار مسکن زمينه هاي مشروعيت دخالت دولت در بخش مسکن را فراهم مي آورد تا از اين طريق نسبت به برقراري بهينه دوم (best Second ) اطمينان حاصل شود .از بين بردن آثار شکست بازار يا کاهش اثرات مخرب آن ، جنبه کليدي نقش دولت و اجراي سياست هاي مناسب در بازار مسکن به شمار مي رود .راهبرد مؤثر و کارآمد بخش مسکن در خصوص موارد شکست بازار به جاي توجه به معلول ها به علل و ريشه هاي واقعي مي پردازد .راهبردهاي بازارمحور منجر به تقويت بازار مي شود و در بلندمدت نتايج بهتري خواهد داشت .دولت براي هدايت بخش مسکن در مسيررشد يا ثبات بلندمدت ابزارهاي مختلفي در اختيار دارد که بر عملکرد عرضه و تقاضا و نهاده اي اين بخش در چهارچوب مديريت هم هجانبة اقتصاد مسکن تأثيرمي گذارد(شيراوژن ،١٣٨٧ص ١٠٠).
يکي از موفق ترين تجربه هاي رهن در زمينه ابزارها، شيوه بازپرداخت ، شناسايي و پوشش گروههاي مختلف درآمدي و برقراري جريان با ثبات نقدينگي براي بازار اوليه و مشارکت گسترده بخش خصوصي ، بازار رهن آمريکا مي باشد .آمريکا براي تقويت و توسعه بازار رهن و ايجاد بازار ثانويه آن اگرچه با ايجاد شرکتها و موسسات دولتي آغاز نمود، اما در ادامه سازوکار بازار رهن به طور عمده توسط بخش خصوصي و با سرمايه گذاري خصوصي اداره مي شود .در اين چارچوب موسسه ملي رهن فدرال (FNMA) ، که با پيشنهاد کنگره در سال ١٩٣٨ ايجاد شده بود در سال ١٩٦٨ به دو نهاد مستقل با اهداف متفاوت تقسيم شد:
١- سازمان ملي رهن دولت (GNMA) با مالکيت دولت و براي حمايت از خانوارهاي با درآمد پايين
٢ - شرکت خصوصي فانيما
شرکت فانيما برحسب دارايي و همچنين از نظر منبع تامين مالي رهن هاي مسکوني از بزرگترين شرکت هاي آمريکايي محسوب مي شود. اين شرکت طي ١٠ سال حدود ١٨ ميليون خانوار آمريکايي را مالک مسکن نموده است و کارکنان آن بالغ بر ٤٥٠٠ نفر مي شوند. خالص دارايي هاي مبتني بر رهن فانيما تا سال ٢٠٠١ بيش از٧٠٠ ميليارد دلار بود . همچنين اوراق بهادار مبتني بر رهن سرمايه گذاراني که فانيما آنها را تضمين کرده بود بالغ بر ٨٦٠ ميليارد دلار گرديد(کيومرثي، ١٣٨٤ص ٢٠-١٩).
جايگاه مسکن در اقتصاد خانوار
مسکن پس از غذا و پوشاک، مهم ترين نياز خانوار به شمار مي رود، مسکن در فرهنگ ايراني ، تنها يک سرپناه نيست . مسکن ، محل آرامش خانوار، محلي براي گذران اوقات فراغت و همچنين تأمين کننده امنيت اجتماعي و اقتصادي است ؛ لذا مسکن يک کالاي سرمايه اي نيز هست . سرمايه گذاري در مسکن ، بزرگ ترين بخش دارايي خانوار است . درحال حاضر، باتوجه به ريسک بالاي سرمايه گذاري در بازار هاي مالي و بنگاه هاي اقتصادي، خانوار ها بخشي از سرمايه ي خود را به صورت مستغلات و مسکن ، نگهداري مي کنند. از سوي ديگر، مسکن کالايي غيرمنقول و مقيد به مکان است و قيمت آن به دو دسته از خصوصيات کمي و کيفي وابسته است :
ويژگي هاي کالبدي -فيزيکي مسکن :مساحت زمين ، زيربنا، تراکم ، مصالح ، عمر، تسهيلات و. ...
ويژگي هاي موقعيت جغرافيايي : شهر، منطقه ي شهر، همسايگي ، دسترسي به معابر، مراکز کار و خدمات ، چنانکه مسکن کالايي غير همگن و ويژه قلمداد مي شود.
به دليل همين ويژگي ها است که بازار هاي جداگانه اي براي مسکن ملکي ، اجاره اي، بلندمرتبه وويلايي ، مسکن پردرآمدها و کم درآمدها وجود دارد(قاليباف ، ١٣٩٠ص ٤).
عوامل اقتصادي مسکن
چند ويژگي اساسي، نظريه تقاضا مسکن را از ساير بازارهاي اقتصادي متمايز مي سازد .نخست اينکه مسکن کالايي کاملاً غيرهمگن است .ريشه نظري غيرهمگن بودن کالاي مسکن تفاوت در خدماتي است که به دارندگان آن ارائه مي دهد. دوم ، مسکن کالاي بادوامي است . سوم ، انگيزه هاي متفاوتي بر خريد مسکن حاکم است . چهارم ، کالاي مسکن برخلاف بسياري از کالاهاي ديگر به دو شکل ملکي و استيجاري قابل تهيه است و نهايتاً، اينکه هزينه تأمين مالي مسکن ميان کالاهاي ضروري داراي بالاترين سهم از درآمد خانوار بوده و تأمين آن براي خانوار اجتناب ناپذير است . به طور کلي تقاضاي مسکن را مي توان به دو دسته تقاضاي مصرفي مسکن و تقاضاي دارايي مسکن تفکيک نمود. در تقاضاي مصرفي مسکن صرفاً تأمين سرپناه خانوار مطرح است ، حال آنکه در تقاضاي دارايي مسکن ، بازدهي سرمايه گذاري و عوامل ديگر از جمله انگيزه بورس بازي، اجاره دهي و ... از انگيزه هاي اصلي تقاضاي مسکن محسوب مي شوند .به عبارت ساده تر، تقاضاي دارايي مسکن ، از تقاضاي مسکن به ميزاني بيش از سرپناه مورد نياز خانوارها است (کريمي و زاهدي، ١٣٩٠ص ٣٤).
استانداردهاي مسکن قابل استطاعت
١- اسکاني مناسب و دستيافتني تلقي مي شود که در خور حال بوده و امکانات دروني و بيروني منزل ،سهولت دسترسي فيزيکي بدون توجه به توان فيزيکي و جسمي اعضاي استفاده کننده از اين خانه ها توجه شده باشد.
٢- خانه مورد نظر بايستي با عنايت به ملاحظات اجتماعي جامعه تحت پوشش طراحي شود .
٣- خانه ها به لحاظ توزيع منطقه اي بايستي به گونه اي طراحي شوند که از نظر فاصله با محل کار، خدمات رفاهي ،شبکه ارتباطي و ترابري درآنها رعايت حال استفاده کنندگان شده باشد.
٤- خانه ها بايستي به گونه اي طراحي شود که در آن حقوق مصرف کننده رعايت شده و حق انتخاب و استيجار را از اشخاص نگيرد.
٥- خانه ها بايستي با توجه به ملاحظات زيست محيطي و آب و هوايي منطقه ساخته شده ، در آنها مقررات مربوط به صرفه جويي انرژي و اصول و حقوق خصوصي و امنيتي رعايت شده باشد.
٦- خانه هاي مورد نظر بايستي به لحاظ قيمتي در دسترس باشند به گونه اي که ٤ د هک اول درآمدي جامعه بيش از ٣٠ درصد درآمد خود را صرف بازپرداخت اقساط وام رهني و يا پرداخت اجاره بهاي اين گونه منازل ننمايند .
تمامي خانوارها بايستي استطاعت پرداخت هزينه هاي خانه و هزينه بلند مدت مربوط به اقلام تعمير و نگهداري و انرژي مصرفي را داشته باشند(احمدي، ١٣٨۴ص ١٢٣) .
توسعه پايدار در مسکن
بستر و خواستگاه مسکن پايدار و تاثير گذاردر کيفيت آن
محيط پايدار: يک سيستم محيطي بايد منابع اساسي را در شکل پايدار نگه دارد، واز بهره برداري بيش از حد از منابع تجديد پذير، کارکردهاي رو به زوال و ازتهي کردن منابع غير تجديد پذير اجتناب کند؛ و به اندازه اي که سرمايه گذاري پايدار انجام مي گيرد ، اجازه بهره برداري داده شود ٢٠٠٧:Sadasivam and( Svima ). در اين بعد تشکّل روستا – شهر متعادل تر و گسترش سکونتگاه و فعاليت ها با تاکيد بر کاهش تراکم در مادرشهرها، جلوگيري از ويراني محيط زيست پايدار، صنعتي شدن نامتمرکز، حفظ تنوع زيستي، قرق هاي طبيعي نيز بهتر مي شود(حکمت نيا و انصاري،١٣٨١ص ١٩۵).
اجتماع پايدار: يک سيستم اجتماعي پايدار بايد در ايجاد توزيع خدمات اجتماعي بصورت مساوي و به اندازه کافي صورت گيرد که شامل ، بهداشت ، آموزش ، برابري جنسي، مسئوليت و مشارکت سياسي براي همه يکسان در نظر گرفته شود؛ کاهش تنش هاي اجتماعي، شيوه سازماندهي سازگار با شرايط اجتماعي مي تواند به پايداري اجتماع کمک کند(همانجا، ١٩۵).
اقتصاد پايدار: يک سيستم اقتصادي پايدار بايد به توليد کالا و خدمات در يک روال دائمي و مداوم انجام صورت گيرد، تا سطوح مديريت سازمان خارجي دولت حفظ گردد و اينکه از عدم تعادل حتي در دورترين نقطه سرزميني اجتناب شود که ازخسارت هاي کشاورزي و توليد صنعتي جلوگيري شود (٢٠٠٧:Sadasivam and, Svima )
