بخشی از مقاله
چکیده
اهمیت نظام تأمین مالی مسکن تا اندازه ای است که یکی از اقتصادداناناهمیّت آن را در قرن حاضر به مانند اهمیّت ماشین بخار در فرآیند توسعه صنعتی ارزیابی می کنند. ارتباط ما بین قیمت مسکن و تسهیلات اعتباری یکی از مهمترین دل مشغولی سیاستگذاران را تشکیل میدهد و اجرای سیاست های تسهیلات اعتباری بدون توجه به مبانی نظری واثرات آن بر تورم و رشد بخش میتواند نتایج زیان باری را در اقتصاد مسکن و کل اقتصاد کشور به دنبال داشته باشد. وجود ارتباط بین تسهیلات مسکن و قیمت مسکن به معنای آن نیست که برای کنترل قیمت مسکن باید اعطای تسهیلات مسکن محدود و کنترل شود، بلکه موضوع مهم آن است که عملکرد نظام تسهیلات اعتباری مسکن به گونه ای باشد که ضمن کمک به رشد و توسعه بلندمدت بخش مسکن، از اثرات سوء و مخرب اقتصادی و اجتماعی آن پرهیز به عمل آید. هدف این تحقیق بررسی اثر اعتبارات اعطایی بانک ها بر قیمت مسکن می باشد کششهای برآورد شده حکایت از تفاوت میزان اثرگذاری متغیرها در دوره های افزایش و کاهش قیمت دارد با این وجود افزایش تقاضا از طریق رشد جمعیت اثر شدیدتری بر قیمت مسکن خواهد داشت و در مقابلمؤثرترین سیاست جهت فایق آمدن بر رکود بخش مسکن توسعه تسهیلات اعتباری می باشد.
واژگان کلیدی : مسکن، اعتبارت مسکن، بازار مسکن.
مقدمه
بانکها جزء مهمترین مؤسسات پس انداز، تجهیز و تخصیص منابع مالی بوده و این نقش آنان را به یکی از عوامل مؤثر در رشد و توسعه اقتصادی تبدیل کرده است. لیکن باید توجه داشت که بانکها برای تجهیز منابع مالی تخصیص آن به منظور سرمایه گذاری، از ظرفیت خاصی برخوردار می باشند. بدون توجه به منابع ایجاد درآمد یا سیاست های اقتصادی کشور، بانک ها که تمایل به توزیع وام و امتیاز آن به مشتریان فراوان خود دارند، دچار بحران میشوند. وامدهی که میتواند به صورت کوتاه مدت، میان مدت و یا بلندمدت باشد، یکی از خدماتی است که بانکها به مشتریان خود ارائه می کنند. به عبارت دیگر، بانک ها امتیاز وام را به اشخاص، سازمانهای اقتصادی و دولت می دهند تا آنان را قادر به سرمایه گذاری و توسعه فعالیت های خود نموده و در نتیجه، به طور خاص به رشد یک بخش و به طور عام به توسعه اقتصادی کشور کمک کنند. همچنین این مساله که بانک ها نقش ویژه ای در اقتصاد ایفا می کنند، مورد قبول همگان میباشد. بانک ها به دلیل دارا بودن اطلاعات ارزشمند از وام گیرندگان، دارای تخصص در حل مشکلات مالی جامعه می باشند. بنابراین کاهش در وام دهی بانکها، میتواند آسیب های جدی را به بخش خصوصی وارد آورد. برای مثال بنگاه هایی که کوچک بوده، در کوتاه مدت دارای بازدهی کمی میباشند یا توانایی جلب اعتماد بانکها را برای اخذ وام ندارند، به شدت تحت تأثیر هر گونه تغییر در رفتار وام دهی بانک ها قرار می گیرند. از طرف دیگر، رفتار متغیرهای اقتصادی بخش مسکن بویژه تأمین مالی نه تنها از شرایط اقتصاد کلان تأثیر می پذیرند، بلکه اثرات قابل توجهی بر روندهای رکود و رونق اقتصاد دارند. تأمین مالی مسکن از مؤلفه های اساسی بازار مسکن به شمار رفته، و در ابعاد اقتصادی و اجتماعی مهم می باشد. به لحاظ اجتماعی، موضوع مسکن خانوارهای کم درآمد و نحوه تأمین مالی آنها با از چالش های اساسی دولت، توجه به عدم استطاعت مالی آنان در تدارک و خرید واحدهای مسکونی ها در بخش مسکن محسوب می شود. از بعد اقتصادی، نرخ های بازار رهن، حجم اعتبارات و تسهیلات اختصاص یافته به این بخش، به طور مستقیم برعرضه و تقاضای مسکن تأثیرگذاراست. بنابراین، انجام مطالعهای که بتواند جهت ارتباط دو سویه میان رفتار وامدهی بانک مسکن را با سایر عوامل تعیین و میزان تأثیرپذیری رفتار وامدهی این بانک را از سایر عوامل مشخص کند، از اهمیت بسزایی برخوردار میباشد.
مبانی نظری
مسکن یکی از مهمترین نیازهای اساسی خانوار، در کنار خوراک و پوشاک مطرح می باشد و افراد و خانوارها جهت تامین آن سهم بسیار زیادی از درآمد خود را به ان اختصاص میهند و جزو نیازهای اولیه می باشد. مسکن نقش بسیار مهمی در اقتصاد ملی کشور داشته است - پورمحمد، . - 42:1391 بنابراین آنچه بر گسترش مسکن شهری تاثیر گذار است وجود تقاضای مؤثر و نیاز واقعی ساکنان شهرها و مهاجرت روزافزون از روستاها به شهرها است. از این رو برنامهریزان و سیاستگذاران باید براساس تقاضای مؤثر به تدوین برنامههای بخش مسکن بپردازند. - اثنی عشری و فرهانیان، . - 1386
در حالیکه درآمد، ثروت، جمعیت و ویژگیهای مبنایی فرهنگی جامعه، تعیین کننده تقاضای کل مسکن هستند، عواملی مانند توزیع درآمد، ثروت، توزیع سنی و غیره در تعیین نوع مسکن نقش دارند. به عبارت دقیقتر، وضعیت مسکن نتیجه عملکرد سیاستهای دولت، توانایی مالی و نظامهای تهیه مسکن یک کشور است. دولتها، از طریق تسهیلات و وامهای رهنی، تغییر در نرخ مالیات بر ساختوساز، مالیات بر نقلوانتقال واحدهای مسکونی، واگذاری زمین، کنترل اجاره و ...کوشش میکنند بر بازار مسکن تأثیرگذار باشند - رحیم پور و همکار ،. - 1389
آثار نظام تأمین مالی و اعتبارات اعطایی بر بخش مسکن از دو نظرگاه قابل بررسی است. از طرفی مطالعات انجام شده و نظریههای اقتصاد مسکن بر نقش انکارناپذیر نظام تأمین مالی مسکن و اثرات گسترده آن بر رشد ارزش افزوده بخش مسکن و فعالیتهای مرتبط تأکید دارند که به تقویت رشد تولید و اشتغالملّی منجر میشود. از سوی دیگر این باور که توسعه نظام تامین مالی مسکن بر تشدید افزایش قیمت مسکن و پیدایش شوکهای ادواری منجر میشود موضوعی مهم و قابل تامل است. طی سال 1391 از دیدگاه برخی از کارشناسان شوک و جهش قیمت مسکن در اعتبارات پرداختی به بخش مسکن تحت تاثیر رشد قابل ملاحظه اخیر بوده است. این بررسی تضاد موجود میان دو هدف رشد تولید و سرمایهگذاری از یک طرف و ایجاد تورم و نوسانهای اقتصادی و اثرات سوء اجتماعی و توزیعی از سوی دیگر پیچیدگی نظام تامین مالی مسکن را بیان می کند. رشد و توسعه نظام تامین مالی مسکن به تامین مسکن خانوارها کمک میکند و به رشد بخش مسکن و رشد اقتصاد ملی میانجامد و از سوی دیگر میتواند افزایش قیمت مسکن را به دنبال داشته باشد - مهرآرا و همکاران، . - 1395
پیشینهی تحقیق
نصرالهی، طیبی، شجری و فروتن - 1388 - در مطالعه خود با عنوان" بررسی چگونگی عملکرد بیماری هلندی و تأثیر نرخ تسهیلات بانکی بر قیمت مسکن در ایران "به منظور ارزیابی نقش درآمدهای نفتی، تولید ناخالص داخلی، متوسط نرخ بهره وامهای مسکن و نرخ سود سپردههای بلند مدت بانکی بر قیمت مسکن از یک رابطه تابعی در قالب یک معادله تعادل جزئی استفاده کردهاند . مدل به کار گرفته شده آنها الگوی خودتوضیح با وقفه گسترده و بر اساس آمار قابل دسترس برای دوره 1350-1383است. یافتههای آنها نشان میدهد با افزایش درآمدهای نفتی، بخش مسکن دچار رونق شده و قیمت در این بخش افزایش مییابد. تولید ناخالص داخلی از سمت تقاضای اقتصاد به عنوان شاخصی از قدرت خرید مسکن توسط افراد در نظر گرفته شده و افزایش آن به افزایش درآمد و در نتیجه، قیمت حقیقی مسکن منجر میشود. سرانجام، رابطه منفی میان نرخ سود تسهیلات بانکی و قیمت حقیقی مسکن جانشین بودن این دو کالا را نشان میدهد؛
به گونهای که افزایش نرخ سود بیانگر بازده بالاتر نگهداری ثروت به آن شکل در مقابل نگهداری مسکن است. در این صورت، تقاضای سوداگری برای مسکن کاهش یافته و قیمت آن کاهش می یابد. موسوی - 1376 - در رساله خود با عنوان"تحلیل بررسی بازار مسکن شهری در ایران با تکیه بر نقش اعتبارات سیستم بانکی" با هدف شناخت جایگاه اعتبارات بانکی بر بازار مسکن به بررسی عوامل مؤثر بر عرضه و تقاضای مسکن در کشور پرداخته است. نتایج مطالعه وی بر اساس برآورد معادلات همزمان بیان کننده کماثر بودن اعتبارات بانکی بر عرضه و تقاضای مسکن بوده که این نتیجه ناشی از کوچک بودن حجم اعتبارات اعطایی به بخش مسکن دانسته شده است. همچنین، مطالعه عواملی نظیر درآمد و قیمت مسکن را از عوامل مؤثر بر تقاضای مسکن دانسته است. از نتایج دیگر پژوهش وی، کم اثر بودن عوامل دستمزد، قیمت مصالح و موجودی زمین بر حجم عرضه مسکن بوده است.
البته، به نظر میرسد این اثر کم، ریشه در این حقیقت دارد که افزایش عرضه مسکن در شرایط رونق بازار و افزایش حاشیه سود صورت میگیرد که اساسا در این شرایط به سبب افزایش تقاضای ساخت و ساز قیمت نهادههای تولید مسکن نیز افزایش مییابد. احترام علوی زرنگ - - 1381 در مطالعهای به بررسی نقش تسهیلات بانکی - بانک مسکن - بر نوسانات بازار مسکن میپردازد. هفت متغیر مورد بررسی عبارتند از: شاخص قیمت عمده فروشی مصالح ساختمانی، درآمد ملی سرانه، شاخص قیمت مسکن، شاخص اجارهبهای مسکن، سرمایهگذاری بخش خصوصی در ساختمان و مالیات بر مستغلات از بخش سیکل تجاری واقعی و تسهیلات بانکی - بانک مسکن - . نتایج بدست آمده از VDs و IRFs نشان میدهد که در ایران شوک پولی - شوک تسهیلات بانکی - را میتوان به عنوان منبع نوسانات در بازار مسکن معرفی نمود.
